PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE CHAVES. INADIMPLEMENTO PARCIAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PAGAMENTO QUE CORRESPONDE A 94,5% DO VALOR DO IMÓVEL.  ITBI JÁ QUITADO PELA AGRAVANTE. POSSIBILIDADE DE ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 

A Teoria do Adimplemento Substancial impede que o credor adote medidas desproporcionais, como a retenção das chaves do imóvel, quando o devedor já cumpriu a maior parte da obrigação contratual.

Cláusula contratual que autoriza a retenção de chaves em caso de inadimplemento parcial é abusiva, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, por impor ônus excessivo ao consumidor.

A posse do imóvel é direito do adquirente, já que a propriedade foi consolidada em seu favor, devendo prevalecer o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Agravo de instrumento provido. Tutela de urgência concedida para determinar a entrega das chaves do imóvel no prazo de 10 (dez) dias.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8043262-43.2023.8.05.0000, em que figuram como apelante LAYS CARVALHO PEREIRA e como apelada ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO - SPE- LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Lays Carvalho Pereira contra decisão proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais, processo nº 8014616-74.2023.8.05.0080, que indeferiu o pedido de tutela de urgência, cujo objetivo era a entrega imediata das chaves do imóvel adquirido junto à empresa Alegria Empreendimentos Imobiliários Ltda. e demais agravados.

A agravante sustenta que celebrou contrato de compra e venda de imóvel em planta com as agravadas em 11 de novembro de 2015, no valor de R$ 107.810,43, sendo o pagamento realizado mediante crédito associativo no valor de R$ 73.850,43, financiado pelo Banco do Brasil, e com o uso de seu FGTS no montante de R$ 17.960,00. Além disso, foram pagos R$ 10.111,84 diretamente à agravada, totalizando o adimplemento substancial de 94,5% do valor do contrato.

Ocorre que, embora o empreendimento tenha sido concluído e as chaves entregues a outros adquirentes em fevereiro de 2017, as agravadas recusam-se a entregar as chaves à agravante, alegando inadimplemento de algumas parcelas referentes ao saldo devedor não abrangido pelo financiamento.

Na ação originária, a agravante pleiteou a tutela de urgência para a entrega das chaves, argumentando que a retenção das mesmas configura abusividade contratual, tendo em vista o adimplemento substancial da obrigação. Afirmou, ainda, que já consolidou a propriedade do imóvel ao pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sendo a única pendência relativa a poucas parcelas. Argumentou que a agravada, com fundamento em cláusula contratual que prevê a retenção das chaves, adota medida abusiva, pois poderia buscar outros meios legais de cobrança para o saldo remanescente.

No entanto, o MM. Juiz de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência, sob o fundamento de que a parte autora confessou o inadimplemento parcial e que a falta de entrega das chaves não demonstrava periculum in mora, visto que o empreendimento foi concluído desde 2017.

Inconformada com a decisão, a agravante interpõe o presente recurso, requerendo a reforma da decisão, com a concessão da tutela de urgência para que lhe sejam entregues as chaves do imóvel, sob o argumento de que houve equívoco na apreciação dos fatos e provas, além da desconsideração de aspectos relevantes do direito aplicável, como a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e a abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção das chaves.

A agravante alega que a decisão fere os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), da função social do contrato (art. 421 do Código Civil), e da proteção ao consumidor, como disposto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), particularmente no art. 51, IV, que considera nulas as cláusulas abusivas. Defende que a agravada, ao invés de reter as chaves, poderia ter se valido de medidas menos gravosas, como cobrança extrajudicial ou a inscrição do nome da agravante em cadastros de inadimplentes, ou até mesmo a execução judicial da dívida.

Em decisão de ID 50433433 foi indeferido o efeito suspensivo pleiteado pela agravante. 

Em contrarrazões, as agravadas defendem a legalidade da retenção das chaves, alegando que a agravante está inadimplente com parcelas não abrangidas pelo financiamento e que a cláusula contratual que prevê tal retenção é válida e encontra respaldo no princípio do pacta sunt servanda, conforme art. 476 do Código Civil, que consagra a exceção de contrato não cumprido.

Os autos foram distribuídos à Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório.

 Solicito inclusão em pauta de julgamento pela secretaria da Câmara, ressaltando que CABE sustentação oral nos moldes do art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O presente agravo de instrumento preenche os requisitos de admissibilidade, nos termos do art. 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), que prevê o cabimento do agravo de instrumento contra decisões interlocutórias que versem sobre tutelas provisórias. Portanto, passo à análise do mérito recursal.

Inicialmente, é importante esclarecer que a controvérsia reside na legalidade da retenção das chaves do imóvel adquirido pela agravante, diante do inadimplemento parcial de parcelas não financiadas e da cláusula contratual que prevê tal retenção. A agravante invoca, para afastar essa cláusula, a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, além de argumentar que a cláusula é abusiva e contrária à boa-fé objetiva e à função social do contrato.

O primeiro ponto a ser analisado diz respeito à alegação de aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial. Tal teoria, amplamente aceita pela doutrina e jurisprudência, tem por objetivo impedir que o credor adote medidas excessivamente gravosas contra o devedor que já cumpriu a maior parte de sua obrigação contratual, preservando, assim, o equilíbrio das relações jurídicas.

Segundo Orlando Gomes (Contratos. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 253), o adimplemento substancial "é uma figura que impede a resolução do contrato quando o devedor já cumpriu a parte mais significativa de sua obrigação, de forma que a sua inadimplência é residual, incapaz de justificar a extinção da avença ou a imposição de medidas drásticas pelo credor".

No caso dos autos, verifica-se que a agravante já adimpliu 94,5% do valor total do contrato, o que, à luz da teoria supramencionada, configura adimplemento substancial. Neste sentido, a jurisprudência abaixo colacionada:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. ENTREGA DE CHAVES. APARTAMENTO. SALDO RELATIVO À ATUALIZAÇÃO DE PARCELAS E IMPOSTOS RELATIVOS AO FINANCIAMENTO OBTIDO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO A QUO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 0019446-52.2015.8.05.0000, Relator (a): Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, Primeira Câmara Cível, Publicado em: 11/05/2016 )

(TJ-BA - AI: 00194465220158050000, Relator: Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 11/05/2016)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE DEFERIU EM SEDE DE TUTELA ANTECIPADA A ENTREGA DAS CHAVES À AUTORA. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU.NÃO SE VISLUMBRA O PERICULUM IN MORA E A PROBABILIDADE DO DIREITO DO AGRAVANTE. PAGAMENTO REALIZADO NO VALOR DE R$ 120.726,27 (CENTO E VINTE MIL, SETECENTOS E VINTE E SEIS REAIS E VINTE E SETE CENTAVOS), RESTANDO AINDA O VALOR DE R$ 12.961,61 (DOZE MIL, NOVECENTOS E SESSENTA E UM REAIS E SESSENTA E UM CENTAVOS).QUITAÇÃO DE 90% DAS PARCELAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS. AGRAVO IMPROVIDO. In casu, não estão caracterizados o periculum in mora e a probabilidade do direito do Agravante, comprovado nos autos o pagamento quase que integral do contrato pela Agravada. O pagamento de R$ 120.726,27 (cento e vinte mil, setecentos e vinte e seis reais e vinte e sete centavos) correspondente a 90% das parcelas do Contrato de Promessa de Compra e Venda, pela Agravada,pressupõe a sua boa-fé como contratante, não estando configurada a probabilidade do direito do Agravante. Pela Teoria do Adimplemento Substancial o descumprimento contratual deve ser insignificante em relação à parte que já foi cumprida.Precedentes do STJ. Sendo o valor do inadimplemento ínfimo em relação ao total do negócio, a entrega das chaves à Agravada não implica em nenhum risco de dano ao Agravante, pois conservado está o seu direito de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários. Manutenção da Decisão Interlocutória guerreada em todos os seus termos. Agravo de Instrumento Conhecido e Improvido. (Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 0016871-37.2016.8.05.0000, Relator (a): Lígia Maria Ramos Cunha Lima, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 15/03/2017 )

(TJ-BA - AI: 00168713720168050000, Relator: Lígia Maria Ramos Cunha Lima, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/03/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO, cumulada com OBRIGAÇÃO DE FAZER – TUTELA PROVISÓRIA – Entrega das chaves do imóvel ao comprador – Possibilidade – Adimplemento substancial do contrato – Parcelas vencidas que correspondem a percentual ínfimo do contrato – Exceção de contrato não cumprido que exige proporcionalidade entre as obrigações inadimplidas – Abusividade da cláusula contratual, à primeira vista, configurada - RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP - AI: 22754731320198260000 SP 2275473-13.2019.8.26.0000, Relator: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 25/06/2020, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2020)

Além disso, a própria doutrina consumerista, representada por Cláudia Lima Marques (Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 7ª ed. São Paulo: RT, 2011, p. 345), destaca que "o princípio da boa-fé objetiva impõe ao credor o dever de buscar soluções menos gravosas, evitando o abuso de direito e respeitando a função social dos contratos". Portanto, a retenção das chaves como meio coercitivo para pagamento do saldo devedor, ainda que prevista contratualmente, viola tais preceitos, devendo ser afastada.

Outro ponto crucial a ser discutido é a abusividade da cláusula contratual que autoriza a retenção das chaves em caso de inadimplemento parcial. O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, IV, declara nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam manifestamente abusivas.

A cláusula que permite a retenção das chaves do imóvel pelo vendedor, mesmo após o adimplemento substancial da obrigação por parte do comprador, revela-se abusiva, pois impõe ao consumidor ônus desproporcional, na medida em que a agravante já consolidou a propriedade do bem e quitou quase a totalidade do valor contratado.

Como bem observou Nelson Nery Junior (Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado. 13ª ed. São Paulo: RT, 2016, p. 784), "o art. 51 do CDC é uma norma cogente, de ordem pública, que visa a proteger o consumidor contra abusos nas relações de consumo, sendo vedado ao fornecedor adotar medidas desproporcionais ou excessivas que prejudiquem o equilíbrio contratual". Assim, a retenção das chaves, ainda que fundamentada em cláusula contratual, deve ser afastada, pois viola o princípio da boa-fé objetiva e impõe uma penalidade excessiva ao consumidor.

As agravadas argumentam, em contrarrazões, que a retenção das chaves é justificada pela exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo o qual "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Contudo, tal argumento não se sustenta, visto que, como já exposto, houve adimplemento substancial por parte da agravante, o que descaracteriza a mora significativa que justificaria a invocação da exceção de contrato não cumprido. O STJ, em diversas oportunidades, tem afastado a aplicação literal do art. 476 do Código Civil quando há cumprimento substancial da obrigação pelo devedor.

Assim, a retenção das chaves do imóvel com base na exceção de contrato não cumprido deve ser interpretada restritivamente, sob pena de violação aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. O inadimplemento parcial da agravante, neste caso, não autoriza a retenção do bem.

A propriedade do imóvel já foi consolidada em nome da agravante, como demonstrado pelo pagamento do ITBI, documento que comprova a transferência do bem ao adquirente. O Código Civil, em seu art. 1.228, assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seu bem, sendo ilegal qualquer tentativa de restringir tal direito sem justa causa.

A retenção das chaves pelas agravadas, ainda que motivada por inadimplemento parcial, impede que a agravante exerça o direito de propriedade sobre o imóvel, o que configura ofensa direta ao direito real constituído. Tal restrição só poderia ser admitida em casos excepcionais, o que não se verifica no presente litígio, já que a dívida remanescente é de pequena monta e não justifica a privação do uso do imóvel.

Em conclusão, verifica-se que a decisão de primeiro grau não considerou adequadamente a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e o caráter abusivo da cláusula contratual que prevê a retenção das chaves. Ademais, a jurisprudência e a doutrina majoritárias são uníssonas ao afirmar que o credor deve buscar meios menos gravosos para satisfazer seu crédito, especialmente quando o devedor já cumpriu a maior parte de sua obrigação.

 Ante o exposto, conheço do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO, reformando a decisão agravada, para determinar que as agravadas entreguem as chaves do imóvel à agravante, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia de descumprimento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora