PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8012243-70.2023.8.05.0274 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLEO S.A. |
| Advogado(s): DANIEL ALMEIDA GARCEZ, SYLVIO GARCEZ JUNIOR |
| APELADO: GUANABARA II COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA |
| Advogado(s): AMANDA ILARA ANDRADE DE FIGUEIREDO |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – SENTENÇA MANTIDA:
O presente recurso foi interposto contra a sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, por ilegitimidade ativa da Apelante. Nas razões recursais, a Apelante sustentou que possui legitimidade para pleitear em juízo a renovação do contrato de locação, visto que a sublocação do imóvel comercial é parcial.
Não assiste razão à Apelante.
O direito de renovação do contrato de locação comercial está disciplinado nos artigos 51 a 54 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sendo uma garantia conferida ao locatário que, preenchendo os requisitos legais, tem assegurada a continuidade do contrato locatício por prazo determinado.
A Lei de Inquilinato traz regras específicas acerca do exercício do direito de renovação do contrato de locação nos casos em que o locatário sublocou o imóvel comercial a terceiro. De acordo com o art. 51, §1°, da Lei nº 8.245/1991, no caso de sublocação total do imóvel comercial, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. Consequentemente, se o imóvel tiver sido sublocado parcialmente, tanto o sublocatário quanto o locatário/sublocador podem ingressar com ação renovatória em face do locador. É o que se extrai da norma citada acima:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
No caso dos autos, a Apelada locou o terreno para a Apelante, que atua como distribuidora de petróleo, que, por sua vez, o sublocou para uma empresa revendedora de petróleo (ID’s. 80397348 e 80397353). A Apelante ingressou com ação de renovação do contrato de locação, porém o juízo a quo consignou que a parte não teria legitimidade ativa, por ter sublocado totalmente o imóvel comercial.
Em casos similares, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a distribuidora de combustíveis não é parte legítima para pleitear em juízo a renovação da locação, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista, nos termos do art. 51, §1°, da Lei nº 8.245/1991. Isto porque a sublocação total do imóvel torna a empresa revendedora do combustível a possuidora direta do imóvel e, por consequência, a parte interessada em proteger o fundo de comércio, motivo pelo qual compete a ela, caso queira, pleitear a renovação do contrato de locação, como se extrai dos seguintes julgados:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO PRECONIZADO POR ESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O Tribunal a quo consigna que a recorrente é parte ilegítima para propor a ação renovatória de locação, pois houve a sublocação total do bem em discussão. A reforma do acórdão, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusula contratual e revolvimento do contexto fático-probatório, providências vedadas pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.
2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp n. 496.098/PR, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 3/3/2015, DJe de 10/3/2015 – sem grifo no original – ementa com grifos aditados).
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 51 DA LEI Nº 8.245/91. ILEGITIMIDADE DA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO PARA AJUIZAR A RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. SUBLOCAÇÃO TOTAL.
PRECEDENTES.
1. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que a distribuidora de petróleo, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista, não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação, diante do óbice do art. 51, § 1º, da Lei nº 8.245/91 e da circunstância de que cabe ao sublocatário buscar a proteção ao fundo de comércio, por estar na posse do bem.
2. Os argumentos expendidos nas razões do regimental são insuficientes para autorizar a reforma da decisão agravada, de modo que esta merece ser mantida por seus próprios fundamentos.
3. Agravo regimental não provido."
(AgRg no AREsp n. 40.840/PR, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 21/8/2012, DJe de 28/8/2012 – ementa com grifos aditados).
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. ILEGITIMIDADE ATIVA.
1. “A distribuidora de derivados de petróleo que subloca totalmente posto de serviço ao seu revendedor, mesmo que impossibilitada de comercializar diretamente seus produtos, não tem legitimidade para propositura da ação de renovação do contrato.” (AgRgAg 325.399/GO, Relator Ministro Edson Vidigal, in DJ 11/12/2000)
2. Agravo regimental improvido.
(STJ – AgRg no REsp: 593999 SP 2003/0178172-0, Relator.: Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Data de Julgamento: 19/05/2005, T6 – SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJ 01/07/2005 p. 662 – ementa com grifos aditados)
O fato de a empresa revendedora de combustíveis utilizar bens materiais e imateriais fornecidos pela empresa distribuidora de combustíveis não é suficiente para atrair a legitimidade ativa da segunda empresa para ingressar com ação renovatória, caso o imóvel comercial tenha sido sublocado totalmente. O entendimento contrário afrontaria a norma do art. 51, §1°, da Lei nº 8.245/1991, que é clara ao assegurar exclusivamente ao possuidor direto do imóvel comercial, o sublocatário, o direito de renovar a locação quando a sublocação tiver sido total, que, neste caso, é a empresa revendedora de combustíveis.
Na hipótese, o exame minucioso das provas documentais apresentadas pela Apelante revelou que o terreno litigioso tem sido utilizado exclusivamente pela empresa revendedora de combustíveis, Siqueira Nogueira Comércio de Combustíveis LTDA., para o funcionamento do “Posto de Serviços Ipiranga”. A sublocação total existente no caso concreto não é afastada pelo fato de a sublocatária utilizar bens fornecidos pela Apelante (locatária/sublocadora) no comércio, visto que é ela quem exerce a posse direta no imóvel comercial, sendo, portanto, a detentora exclusiva da legitimidade para ingressar com ação renovatória em face da Apelada (locadora).
Ante o exposto, com base na legislação vigente e na jurisprudência aplicável, conclui-se que o pleito recursal não merece acolhimento, devendo ser mantida, na íntegra, a sentença recorrida que reconheceu a ilegitimidade ativa da Apelante.
III – CONCLUSÃO
Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo, na íntegra, a sentença recorrida.
Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA