DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA RECURSAL DEFERIDA. PREJUDICIAIS DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA REJEITADAS. MÉRITO. CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. RELAÇÃO EMPRESARIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC). COBRANÇA CUMULATIVA DE ALUGUEL E CESSÃO DE DIREITO DE USO (CDU - RES SPERATA). LICITUDE. INEXISTÊNCIA DE PRÁTICA DE VENDA CASADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA POR VALORES REPASSADOS EXCLUSIVAMENTE A TERCEIRO. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO ADQUIRENTE. CONFISSÃO EM JUÍZO. ATRASO NA INAUGURAÇÃO AUTORIZADO EM ASSEMBLEIA GERAL DE LOJISTAS. INEXISTÊNCIA DE CULPA DA ADMINISTRADORA. RETENÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS. DANO MORAL INEXISTENTE. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO DEVIDA. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

3. Defere-se a gratuidade da justiça de forma definitiva à pessoa jurídica que comprova documentalmente sua total impossibilidade financeira de arcar com as custas do preparo recursal, em harmonia com a Súmula nº 481 do STJ, o que se evidencia nos autos pelos demonstrativos contábeis oficiais (Id 100792650) que indicam exíguo ativo em caixa de R$ 9.518,03 frente a um passivo circulante acumulado de R$ 138.486,63 e prejuízo operacional agravado pelo colapso de ocupação do empreendimento comercial (apenas 44 stands ativos de 557 planejados).

4. Rejeitam-se as prejudiciais de prescrição e decadência, visto que a pretensão deduzida visa à rescisão por inadimplemento de obrigação contratual cumulada com reembolso de parcelas adimplidas, hipótese sujeita ao prazo geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil (conforme tese consolidada pela Segunda Seção do STJ no EREsp nº 1.280.825/RJ), lapso temporal este não transcorrido entre a estimativa de entrega física do bem (31.12.2017) e o ajuizamento da presente demanda (17.04.2023).

5. Afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação em shopping centers, tendo em vista que a relação jurídica estabelecida entre o lojista e a administradora possui caráter estritamente comercial, paritário e simétrico, regendo-se pelas normas específicas da Lei do Inquilinato (artigo 54 da Lei nº 8.245/1991), o que obsta a caracterização do comerciante como destinatário final de consumo (artigo 2º da Lei nº 8.078/1990), posicionamento corroborado pela jurisprudência do STJ e promoção de arquivamento de inquérito civil correlato pela Promotoria de Justiça de Feira de Santana (ID 100792617).

6. Reconhece-se a plena validade da cobrança cumulativa de aluguel mensal e de cessão de direito de uso (CDU - res sperata), inexistindo a prática abusiva de "venda casada", na medida em que tais avenças possuem causas econômicas e naturezas jurídicas autônomas, destinando-se a CDU a retribuir o empreendedor pelas despesas com planejamento técnico, formação do tenant mix e publicidade de atração que viabilizam a própria estrutura e o fluxo mercantil do shopping center, observando-se a autonomia privada (artigo 421-A do Código Civil).

7. Afasta-se a responsabilidade da administradora do shopping pelo reembolso de parcelas pagas a título de CDU quando comprovado documentalmente que os fluxos financeiros de R$ 95.000,00 foram destinados e auferidos de forma exclusiva pela construtora e interveniente contratual Barbosa Fonseca Construtora Ltda (e Luz Locações), sob pena de ofensa direta ao princípio da relatividade dos contratos e fomento ao enriquecimento sem causa do demandante (artigos 186, 884 e 927 do Código Civil).

8. Constata-se que a rescisão do negócio jurídico decorreu de arrependimento e desistência voluntária do próprio adquirente, conforme expressa confissão em depoimento pessoal de que cessou os pagamentos em virtude de seu insucesso de planejamento mercantil e avaliação de inviabilidade financeira, restando infirmada a tese de culpa da administradora.

9. Descaracteriza-se a infração contratual pelo atraso na inauguração do empreendimento (prevista originalmente para 31.12.2017 e realizada em 20.03.2019), uma vez demonstrado que a prorrogação da abertura do shopping decorreu de deliberação soberana e aprovação democrática dos próprios lojistas em assembleia geral de 17.10.2018, com o escopo de viabilizar a conclusão das reformas internas de seus respectivos stands.

10. Inviabiliza-se a restituição de valores de alugueres e res sperata na rescisão motivada por desistência voluntária do lojista, haja vista que as unidades imobiliárias estiveram à sua inteira disposição física ao longo do pacto, sendo a perda da res sperata consequência jurídica decorrente do direito potestativo de retirada para fins de compensação dos investimentos de infraestrutura comum disponibilizados.

11. Julga-se improcedente a compensação por danos morais diante da total ausência de ato ilícito praticado pela apelante, evidenciando-se que a inscrição do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito pela credora originária (Barbosa Fonseca Construtora Ltda) consubstanciou regular exercício de direito pela cobrança de saldo inadimplido e vencido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em de DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Feira Portal Center Administradora Ltda - ME em face da sentença proferida pela eminente Juíza de Direito da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, Dra. Ely Christianne Esperon Lorena, que, nos autos da ação ordinária de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais tombada sob o nº 8008949-10.2023.8.05.0080, proposta por Diego Melo de Souza, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos veiculados na inicial, declarou a rescisão dos contratos entabulados pelas partes; condenou a acionada a restituir à parte autora os valores pagos integralmente pelo contrato de aluguel, na forma simples; condenou a ré, também, na restituição dos valores pagos pelo contrato de cessão, na forma simples, excluindo-se dessa quantia os encargos de mora advindos do pagamento em atraso das prestações, a ser apurado em liquidação de sentença. Por fim, condenou a acionada pelos danos morais suportados, no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais).

Inconformada com o teor do julgado, a ré Feira Portal Center interpôs recurso de apelação (Id 100792612). Em suas razões recursais, pleiteia a concessão definitiva dos benefícios da justiça gratuita em grau de recurso, instruindo a peça com Escrituração Contábil Digital (ECD), Balanço Patrimonial e Demonstração de Resultado do Exercício (DRE) relativos ao ano de 2024, alegando grave crise econômico-financeira decorrente do elevado índice de inadimplência operacional. No mérito, sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de shopping center, a licitude da cobrança de res sperata (CDU) com o consequente afastamento da tese de venda casada, a irresponsabilidade da administradora pelo reembolso de valores pagos exclusivamente em benefício da construtora Barbosa Fonseca e a total inocorrência de danos morais, diante do exercício regular de direito de cobrança por inadimplência voluntária do lojista adquirente. Apresentou, ainda, julgado desta Quarta Câmara Cível do TJBA referente ao caso paradigma do mesmo empreendimento, que julgou improcedentes pretensões idênticas de anulação.

O apelado Diego Melo de Souza apresentou contrarrazões ao recurso (ID 100792655), propugnando pelo desprovimento da apelação e manutenção da sentença de primeiro grau em seus próprios e jurídicos fundamentos.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da presente apelação cível e passo a decidir, enfrentando ordenadamente as questões preliminares, prejudiciais e as teses de mérito que norteiam a controvérsia.

DAS PRELIMINARES

DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA POSTULADA PELA APELANTE

A apelante reitera em sede de recurso o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, sob a alegação de hipossuficiência financeira, instruindo o requerimento com farta documentação contábil oficial.

Como se sabe, a concessão da gratuidade da justiça às pessoas jurídicas com fins lucrativos é medida excepcional que se submete ao rigor contido no verbete da Súmula nº 481 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar a impossibilidade de arcar com os encargos processuais."

No caso concreto, a apelante logrou êxito em comprovar documentalmente a sua total incapacidade financeira para fazer frente às custas e ao preparo recursal. A Escrituração Contábil Digital (ECD) referente ao ano-calendário de 2024 e o respectivo Balanço Patrimonial (Id 100792650) revelam de forma incontroversa a situação de colapso econômico enfrentada pela empresa administradora do shopping.

Verifica-se que o ativo total da empresa se resume a meros R$ 10.378,47 (constando no disponível em caixa geral a quantia de R$ 9.518,03), ao passo que o passivo circulante acumulado alcança a expressiva importância de R$ 138.486,63 a título de contas a pagar a terceiros. A Demonstração de Resultado do Exercício (DRE) indica que a apelante apurou prejuízo de R$ 53.356,70 no exercício, operando de forma deficitária.

Soma-se a isso a demonstração fática de que o empreendimento comercial padece de um alarmante índice de inadimplência e abandono de espaços. Das 557 unidades comerciais (stands) planejadas para o complexo, apenas 44 stands encontram-se em funcionamento efetivo, estando as demais 513 unidades comerciais fechadas ou inadimplentes com o pagamento de aluguéis e taxas de condomínio, inviabilizando a arrecadação de receitas básicas necessárias para a manutenção ordinária das áreas comuns (despesas com energia elétrica de R$ 130.000,00, assistência contábil e honorários advocatícios).

Portanto, demonstrada à saciedade a impossibilidade material da apelante de arcar com os encargos processuais sem o grave comprometimento de sua subsistência operacional mínima, DEFIRO EM CARÁTER DEFINITIVO OS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA EM FAVOR DA APELANTE FEIRA PORTAL CENTER ADMINISTRADORA LTDA - ME, DISPENSANDO-A DO RECOLHIMENTO DE PREPARO.

DA REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DA APELANTE

Instaura-se nos autos um relevante entrave formal concernente à representação advocatícia da apelante Feira Portal Center, o qual merece ser sanado para evitar futuras alegações de nulidade processual.

Da análise cronológica dos atos processuais e das manifestações protocoladas pelas defesas, constatam-se os seguintes eventos: a) em 17 de março de 2026, as advogadas Raquel Maria Cupertino Machado (OAB/BA 61.900) e Raquel Marques Dourado (OAB/BA 63.782) protocolaram petição de substabelecimento sem reserva de poderes em benefício da advogada Nayane do Nascimento Pereira (OAB/BA 41.374), outorgando-lhe a representação de todos os processos do grupo em trâmite (Id 101336333); b) em 25 de março de 2026, as mesmas patronas substabelecentes protocolaram nova petição pleiteando o desentranhamento do substabelecimento juntado e apresentando notificação extrajudicial de renúncia de mandato outrora enviada aos sócios da empresa (Id 102105856).

Ocorre que, no plano do direito processual civil, o substabelecimento sem reserva de poderes se qualifica como um ato de transmissão integral, definitivo e irretratável do mandato judicial recebido da parte outorgante. Ao promover o substabelecimento sem reservas, o advogado substabelecente desliga-se de forma completa da relação processual, exaurindo de plano os seus poderes de representação nos autos.

Desse modo, uma vez protocolado nos autos o substabelecimento sem reservas em favor da advogada Nayane do Nascimento Pereira em 17/03/2026, as advogadas substabelecentes perderam de forma imediata a capacidade postulatória e de representação da apelante Feira Portal Center no feito. Por conseguinte, carecem de qualquer validade ou efeito jurídico os atos praticados por estas em data posterior, como a petição de renúncia e desentranhamento protocolada em 25/03/2026.

Ante o exposto, acolho a preliminar de regularização processual para declarar a ineficácia dos termos de renúncia e desentranhamento posteriores ao substabelecimento sem reserva de poderes, determinando que a Secretaria da Quarta Câmara Cível promova a retificação cadastral da apelante Feira Portal Center nos sistemas (PJe) para que passe a constar, como sua única e exclusiva representante legal habilitada, a Dra. Nayane do Nascimento Pereira (OAB/BA 41.374), sob pena de nulidade das futuras intimações.

DA DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO

A apelante sustenta a reforma do julgado com base na ocorrência de decadência do direito de anular o negócio por erro ou dolo (artigo 178, II, do CC, prazo de 4 anos) e de prescrição trienal das pretensões de ressarcimento por enriquecimento sem causa e de reparação civil (artigo 206, §3º, IV e V, do CC), arguindo que os contratos comerciais foram firmados em janeiro de 2015 e a ação distribuída apenas em 17 de abril de 2023.

O pleito prejudicial de prescrição e decadência foi adequadamente rejeitado pelo Juízo a quo e não comporta agasalho.

Compulsando os termos da petição inicial, verifica-se que a pretensão deduzida pelo autor Diego Melo de Souza não se resume a um pleito anulatório fundado estritamente em vício de consentimento (erro ou dolo) a atrair o prazo decadencial de quatro anos, mas sim em pedido de rescisão contratual decorrente de inadimplemento bilateral (alegação de atraso abusivo na entrega da obra) cumulado com restituição de parcelas adimplidas.

A jurisprudência qualificada do Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento de que as pretensões fundadas em responsabilidade civil por inadimplemento contratual submetem-se ao prazo prescricional geral decenal previsto no artigo 205 do Código de Civil, afastando-se o prazo trienal aplicável unicamente à responsabilidade extracontratual (aquiliana).

Esse entendimento restou consolidado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.280.825/RJ, de relatoria da eminente Ministra Nancy Andrighi, cuja ementa transcreve-se em trecho relevante:

No caso em testilha, considerando que os contratos de cessão de direitos e locação comercial foram celebrados em janeiro de 2015, prevendo a estimativa de entrega física das chaves das unidades para dezembro de 2017 (admitida prorrogação de 30 dias), e que a distribuição da presente ação de rescisão contratual ocorreu em 17/04/2023, constata-se o decurso de aproximadamente 5 (cinco) anos desde o termo inicial do inadimplemento, não havendo que se falar em consumação da prescrição decenal.

Rejeito, portanto, as prejudiciais de decadência e prescrição alegadas pela apelante.

DO AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

No mérito da contenda recursal, cinge-se a controvérsia à definição do regime jurídico aplicável aos contratos celebrados entre o lojista e a administradora do shopping. O Juízo de primeiro grau asseverou que a relação discutida amolda-se à legislação consumerista por aplicação da teoria finalista mitigada, presumindo a vulnerabilidade técnica e financeira do autor.

Essa premissa de julgamento revela-se equivocada e destoa por completo do microssistema das locações de shopping center no ordenamento jurídico brasileiro.

O Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento de que as relações contratuais estabelecidas entre lojistas e empreendedores de shopping centers possuem caráter estritamente empresarial, paritário e simétrico, sendo regidas por regras próprias contidas na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O fomento de atividade econômica lucrativa pelo lojista, que adquire o stand ou espaço comercial com o único escopo de desenvolver comércio (no caso, venda de materiais de informática), afasta a sua caracterização como destinatário final de consumo (conforme artigo 2º da Lei nº 8.078/90), inviabilizando a incidência do CDC.

Nesse sentido, transcreve-se o julgado qualificado da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.285.546/RJ, sob a relatoria do Ministro Lázaro Guimarães:

Fortalece esse entendimento o teor da promoção de arquivamento do Inquérito Civil instaurado pela 16ª Promotoria de Justiça de Feira de Santana do Ministério Público do Estado da Bahia (ID 100792617), que, debruçando-se exatamente sobre as propagandas e os mesmos contratos do empreendimento Feira Portal Center, concluiu pelo arquivamento por ausência de relação de consumo, registrando de forma lapidar:"Os Representantes utilizam, ou almejam utilizar, as unidades comercializadas pela empresa denunciada para o exercício de atividades comerciais, não se configurando destinatários finais. Diante do exposto, face à ausência da figura do consumidor não poderá esta Promotoria de Justiça iniciar qualquer investigação...".

Desse modo, impõe-se o afastamento do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, passando o litígio a ser solvido sob a égide do artigo 54 da Lei de Locações, do Código Civil e das cláusulas livremente pactuadas pelas partes.

DA LICITUDE DA COBRANÇA CUMULATIVA DE "RES SPERATA" (CDU) E ALUGUEL

DA INOCORRÊNCIA DE VENDA CASADA

O fundamento nuclear adotado pela sentença recorrida para condenar a ré ao reembolso de valores consistiu na afirmação de que a pactuação paralela de contrato de Cessão de Direito de Uso e Fruição (CDU) e de contrato de locação comercial sobre os mesmos stands constituiria a prática abusiva de "venda casada", sob o argumento de que a utilização do espaço dependia indevidamente da aceitação de ambos os instrumentos.

Tal fundamento, contudo, viola expressamente a teoria geral dos contratos empresariais e a disciplina da Lei de Locações.

A cobrança cumulativa de aluguel e cessão de direito de uso (CDU - também conhecida como res sperata ou luvas comerciais) constitui prática legítima, consagrada pelos costumes comerciais e plenamente válida no microssistema dos shopping centers. Os dois contratos apresentam causas econômicas e contraprestações jurídicas autônomas e distintas: a) o Contrato de Locação Comercial visa a remunerar mensalmente o uso e o gozo da área física interna delimitada das unidades comerciais (stands); b) o Contrato de Cessão de Direito de Uso (CDU) constitui uma reserva onerosa de espaço destinada a remunerar o empreendedor pelas despesas assumidas com o planejamento técnico, atração de lojas-âncoras, estudos de mercado e publicidade geral do complexo, as quais viabilizam a criação da estrutura comercial organizada (tenant mix) que gera fluxo de clientes e atratividade mercadológica em favor de todo o empreendimento coletivo.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recursos sob o império da Lei de Liberdade Econômica, reafirmou a higidez de tais cobranças em shopping center, destacando a necessidade de respeito à alocação de riscos desenhada pelas partes e à intervenção judicial mínima nas relações empresariais atípicas (artigos 421 e 421-A do Código Civil).

Nesse sentido, transcreve-se julgado da lavra da Ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial nº 1.947.694/SP:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em 31/05/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível, em ação renovatória de locação de espaço em shopping center, a alteração do percentual ajustado a título de remuneração variável. 3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com características próprias. 4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie contratual, a Lei nº 8 .245/91 consagra a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação. Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em shopping center. 5. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo. 6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado. 7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante locatário ou locador o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1947694 SP 2021/0076281-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/09/2021) [g.n.]

Ainda sob essa ótica, nos contratos de locação atípicos de shopping centers, é válida a estipulação de cláusulas financeiras complexas, inexistindo abusividade ou venda casada, haja vista que as condições foram livremente negociadas entre agentes econômicos capazes no momento da assinatura.

A sentença recorrida, portanto, incorreu em manifesto equívoco ao classificar as referidas cobranças cumulativas de CDU e aluguel como prática ilícita, impondo-se a reforma do julgado para afastar a alegação de venda casada e proclamar a integral validade dos contratos.

DO DESTINATÁRIO DOS PAGAMENTOS

DA IRRESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA

Ainda no tocante ao pleito de restituição das parcelas adimplidas a título de cessão de direito de uso (CDU), verifica-se que a condenação da administradora Feira Portal Center ao reembolso de R$ 95.000,00 viola os limites subjetivos das obrigações contratuais assumidas.

Da análise pormenorizada do Contrato de Cessão de Direito de Uso e Fruição de Unidade Comercial, constata-se que a apelante Feira Portal Center figurou na avença na condição de cedente, ao passo que a Barbosa Fonseca Construtora Ltda - ME figurou na qualidade de interveniente/anuente.

A Cláusula Quinta do referido instrumento contratual estabeleceu, de forma inequívoca e expressa, que todos os pagamentos devidos pela cessão de direitos de uso deveriam ser destinados e adimplidos diretamente em favor da construtora Barbosa Fonseca Construtora Ltda, a qual, em contrapartida, ficava autorizada a reter tais valores e promover a comercialização dos stands (stands 77 e 78), conforme autorização expressa da Cláusula Sexta.

Os recibos e comprovantes financeiros acostados aos autos com a petição inicial (Id 100791303) revelam que a construtora Barbosa Fonseca Ltda (e a empresa Luz Locações) foram as únicas beneficiárias diretas e exclusivas das quantias adimplidas pelo autor Diego Melo de Souza. Não há nos autos prova mínima de que qualquer fração dos R$ 95.000,00 tenha ingressado na contabilidade, conta bancária ou caixa da apelante Feira Portal Center Administradora Ltda.

O próprio patrono do autor confessou em sua petição de ID 100792487 que "A construtora Barbosa cobrou tal valor do autor, mas com o aval da Portal Center...", confirmando o destino dos fluxos financeiros.

O processo foi extinto sem resolução do mérito em relação à construtora Barbosa Fonseca Ltda por culpa exclusiva do autor, que deixou de promover as diligências para a citação da empresa. Assim, impor à administradora do shopping a obrigação de restituir e reembolsar verbas materiais que foram recebidas unicamente pela construtora excluída da lide configura manifesto enriquecimento sem causa do autor e flagrante violação ao princípio da relatividade dos contratos.

Ninguém pode ser compelido a devolver quantias que nunca recebeu ou das quais não se beneficiou, nos termos das regras de responsabilidade civil encartadas nos artigos 186, 884 e 927 do Código Civil. Afasta-se, sob esse prisma, a condenação da apelante ao reembolso de valores da cessão de direito de uso.

DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO

DA DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO AUTOR E RETENÇÃO DOS VALORES

O autor amparou o pleito de rescisão contratual e devolução de valores sustentando que as requeridas incorreram em infração contratual pelo atraso na inauguração do empreendimento (prevista para dezembro de 2017 e realizada em março de 2019). O exame das provas produzidas nos autos, contudo, afasta a tese de culpa da ré pela rescisão.

Em depoimento pessoal colhido em sede de audiência de instrução e julgamento (ID 100792608), o próprio autor confessou de forma expressa que cessou os pagamentos no final do ano de 2018 e desistiu do negócio porque percebeu a inviabilidade financeira e a falta de atratividade comercial de suas lojas, confirmando que a resilição decorreu de sua própria e voluntária opção econômica diante do insucesso de seu planejamento de negócio.

Ademais, a prova documental carreada pela apelante de forma robusta — consubstanciada na Ata de Assembleia Geral Extraordinária de Lojistas ocorrida em 17/10/2018 — revela que a prorrogação da data de inauguração do empreendimento para 20/03/2019 foi fruto de decisão democrática e soberana dos próprios lojistas, que votaram pela dilação do prazo a fim de que pudessem concluir as reformas de seus stands e evitar a abertura do shopping com poucas lojas em funcionamento.

Não havendo atraso culposo imputável à ré, a rescisão operou-se por mera desistência e resilição imotivada por iniciativa voluntária do adquirente (Diego Melo de Souza).

Ocorre que, nas locações comerciais atípicas de shopping center, a desistência imotivada do lojista após a efetiva inauguração do complexo atrai a incidência de perda dos valores adimplidos a título de res sperata (CDU) em favor do empreendimento, cuja verba se destina a compensar os custos assumidos com a instalação técnica básica colocada à disposição do lojista.

Do mesmo modo, os valores pagos pelo contrato de aluguel comercial na vigência do pacto não comportam repetição simples ou em dobro. Conforme atesta a certidão de entrega, os stands 77 e 78 estiveram à disposição do autor Diego Melo de Souza ao longo de todo o período contratual, sendo a não utilização dos espaços fruto de mera e voluntária inércia do lojista, que confessou nunca ter aberto as lojas para funcionamento.

Por conseguinte, confirmada a rescisão das avenças apenas pelo direito potestativo de retirada do adquirente, afasta-se qualquer direito de reembolso dos valores adimplidos na vigência do pacto, operando-se a rescisão de forma simples e sem ônus financeiros à apelante.

DA INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS

O Juízo de primeiro grau condenou a apelante ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 7.000,00, decorrente do desgaste gerado pela venda casada e pelas restrições de crédito promovidas pelas rés em face do autor.

Afetado o próprio substrato que ensejou a condenação, conclui-se pela total improcedência do pleito compensatório.

A cobrança cumulativa de CDU e aluguel comercial é prática perfeitamente lícita, não havendo que se falar em conduta abusiva ou "venda casada" geradora de dano extrapatrimonial.

De igual sorte, tendo o autor Diego Melo de Souza confessado sua inadimplência em relação às parcelas devidas e a suspensão voluntária dos pagamentos, a inscrição de seu nome em cadastros de proteção ao crédito (Serasa/SPC) promovida pela credora Barbosa Fonseca Construtora Ltda constituiu regular exercício de direito assegurado ao credor pela cobrança de dívida legítima e vencida.

O mero desfazimento de negócio de natureza estritamente comercial por insucesso ou desistência do investidor insere-se no risco ordinário da atividade de fomento mercantil, inexistindo nos autos qualquer indício de ato ilícito praticado pela apelante Feira Portal Center Administradora Ltda que tenha ofendido a honra, a dignidade ou a imagem do autor.

Assim, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Ante todo o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto por Feira Portal Center Administradora Ltda – ME para, reformando integralmente a sentença de primeiro grau, JULGAR IMPROCEDENTES TODOS OS PEDIDOS FORMULADOS NA PETIÇÃO INICIAL concernentes à restituição de quantias adimplidas a título de aluguéis e de cessão de direitos de uso e fruição (res sperata), bem como o pleito de indenização por danos morais, mantendo-se unicamente a declaração de rescisão dos negócios celebrados diante da desistência voluntária exercida pelo autor. CONCEDO, EM DEFINITIVO, OS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA EM FAVOR DA REQUERIDA E APELANTE FEIRA PORTAL CENTER ADMINISTRADORA LTDA - ME, isentando-a das custas e do preparo recursal. Acolher a preliminar de regularização processual da apelante para determinar que a secretaria da Câmara providencie a retificação do cadastro nos sistemas PJe, fazendo constar como sua única e exclusiva patrona habilitada a Dra. Nayane do Nascimento Pereira (OAB/BA 41.374), em razão do substabelecimento sem reserva de poderes retro. Por fim, inverto os ônus de sucumbência, condenando o autor, ora apelado, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da requerida, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, suspensa a exigibilidade do pagamento por ser o autor beneficiário da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL

Relatora

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008949-10.2023.8.05.0080
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel
APELANTE: FEIRA PORTAL CENTER ADMINISTRADORA LTDA - ME
Advogado(s): RAQUEL MARQUES DOURADO, RAQUEL MARIA CUPERTINO MACHADO, CRISTOVAO FALCAO DE CARVALHO NETO
APELADO: DIEGO MELO DE SOUZA
Advogado(s): VALTEMI DOS SANTOS SILVA

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008949-10.2023.8.05.0080
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel
APELANTE: FEIRA PORTAL CENTER ADMINISTRADORA LTDA - ME
Advogado(s): RAQUEL MARQUES DOURADO, RAQUEL MARIA CUPERTINO MACHADO, CRISTOVAO FALCAO DE CARVALHO NETO
APELADO: DIEGO MELO DE SOUZA
Advogado(s): VALTEMI DOS SANTOS SILVA

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008949-10.2023.8.05.0080
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel
APELANTE: FEIRA PORTAL CENTER ADMINISTRADORA LTDA - ME
Advogado(s): RAQUEL MARQUES DOURADO, RAQUEL MARIA CUPERTINO MACHADO, CRISTOVAO FALCAO DE CARVALHO NETO
APELADO: DIEGO MELO DE SOUZA
Advogado(s): VALTEMI DOS SANTOS SILVA