PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8006470-08.2024.8.05.0113 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: JOSE MILTON ALVES LIMA |
| Advogado(s): GERALDO CALASANS DA SILVA JUNIOR |
| APELADO: ABILIO FERREIRA FILHO |
| Advogado(s): CRISTIANO LIMA ARAUJO |
Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se do recurso de apelação.
Inicialmente, enfrenta-se o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo Apelante e, conjuntamente, a preliminar de deserção recursal suscitada pelo Apelado em suas contrarrazões.
Conforme consta do despacho de ID 81036256, foi oportunizado ao Apelante o prazo para comprovar sua hipossuficiência, ao que respondeu nos autos, por meio da petição de ID 82462048, informando não declarar imposto de renda, tendo juntado, ainda, relatório do sistema do Banco Central (ID 82462049), além de extratos bancários de contas de sua titularidade junto às instituições Nubank e Caixa Econômica Federal (IDs 82462050 e 82462051).
Ainda que os extratos bancários demonstrem movimentações financeiras em razoável escala, inclusive com entradas relevantes em certos períodos, não há nos autos qualquer elemento concreto que demonstre capacidade econômica regular ou patrimônio significativo que afaste, de modo inequívoco, a alegada hipossuficiência.
A análise da situação financeira deve ser feita de forma global e contextualizada, especialmente diante da ausência de declaração de imposto de renda e da informação de inexistência de vínculo empregatício formal.
Dessa forma, defere-se, nesta oportunidade, o pedido de gratuidade da justiça ao Apelante, razão pela qual rejeita-se a preliminar de deserção recursal, permitindo-se o regular processamento do recurso.
Ademais, no que concerne à preliminar de nulidade da sentença em razão do alegado cerceamento de defesa pela Apelante, a mesma fica rejeitada.
Neste sentido, acerca das provas, o Código de Processo Civil prevê, em seu art. 370:
Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Cumpre destacar que a controvérsia sobre a identidade do imóvel foi adequadamente dirimida pela prova documental já constante dos autos.
Com efeito, a Escritura Pública de Compra e Venda (ID 76102015) descreve o imóvel como sendo de esquina, com frentes para a Avenida Inácio Tosta Filho e a Rua Juca Leão. Essa descrição é plenamente compatível com o endereço do imóvel locado e das notificações, não havendo qualquer elemento concreto que indique se tratarem de imóveis distintos.
Ademais, registra-se que a própria sentença de primeiro grau, e a decisão dos embargos de declaração (ID 76102638), esclareceram que a suposta divergência de endereços foi expressamente analisada e afastada, tendo sido esclarecido que se trata de imóvel de esquina com frentes para duas ruas distintas, conforme descrito na própria escritura pública.
A produção de prova testemunhal ou a realização de inspeção judicial para reexaminar um fato já suficientemente comprovado por documento público seria, de fato, inócua e protelatória, não contribuindo para a elucidação da verdade real e apenas retardando a prestação jurisdicional.
De igual modo, as demais questões da lide, como a relação locatícia, o inadimplemento e o direito de preferência, são matérias de prova eminentemente documental, já constante dos autos.
Portanto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.
Por fim, ainda enfrentando matéria preliminar, tem-se que o Apelante alega a ocorrência de coisa julgada, invocando a sentença de improcedência proferida na Ação de Imissão de Posse (Processo nº 0005250-82.2022.8.05.0113), que tramitou perante o Juizado Especial Cível (ID 76102013).
Com efeito, o instituto da coisa julgada material, previsto no artigo 337, §§ 1º, 2º e 4º, do Código de Processo Civil, exige a tríplice identidade entre as ações: mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido. A ausência de qualquer um desses elementos impede a configuração da coisa julgada.
No caso em análise, embora as partes sejam as mesmas, a causa de pedir e o pedido são manifestamente distintos.
Na Ação de Imissão de Posse, a causa de pedir era o jus possidendi, ou seja, o direito à posse fundado na propriedade do bem. O pedido era a imissão na posse. Aquela demanda foi julgada improcedente justamente porque o juízo reconheceu que a posse do réu não era injusta, mas sim decorrente de um contrato de locação válido, o que tornava a via processual eleita inadequada para a retomada do imóvel.
Na presente Ação de Despejo, a causa de pedir é de natureza obrigacional, fundada no descumprimento do contrato de locação e nas hipóteses legais de rescisão previstas na Lei nº 8.245/91, quais sejam, o inadimplemento dos aluguéis, a denúncia vazia do contrato por prazo indeterminado e a necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público. O pedido, por sua vez, é a rescisão do contrato de locação, a decretação do despejo do locatário e a cobrança dos valores devidos.
Trata-se, portanto, de relações jurídicas e fundamentos legais diversos. A decisão proferida no Juizado Especial, ao reconhecer a existência da relação locatícia, apenas reforçou a necessidade da presente Ação de Despejo como via adequada para a retomada do imóvel. Não há, pois, identidade de causa de pedir ou de pedido que configure coisa julgada.
Diante do exposto, rejeito a preliminar de coisa julgada.
Passa-se ao mérito.
Como se depreende do relatório, trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada por ABILIO FERREIRA FILHO em face de JOSE MILTON ALVES LIMA, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Juca Leão, Bairro São Caetano, Município de Itabuna/BA.
Alega o Autor que adquiriu o referido imóvel em março de 2022 e que o Réu, antigo locatário da proprietária anterior, permaneceu no imóvel mesmo após o término do contrato de locação, que havia vencido em janeiro de 2017, tornando-se inadimplente a partir de abril de 2020. Afirma ainda que notificou o Réu para desocupação, sem sucesso, razão pela qual requereu o despejo e a condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso.
Sobreveio sentença de procedência, com decretação do despejo e condenação do Réu ao pagamento dos débitos locatícios.
Inconformado, o Réu interpôs apelação, arguindo preliminarmente a ocorrência de cerceamento de defesa e coisa julgada, bem como a deserção recursal. No mérito, sustenta que não houve notificação válida para exercício do direito de preferência, e que o imóvel indicado na inicial não corresponderia àquele que ocupa.
Entretanto, como se demonstrará, nenhuma das teses recursais merece acolhimento.
No mérito, a controvérsia cinge-se à validade da notificação para desocupação e à legitimidade da cobrança dos aluguéis vencidos, considerando a alegação do Réu de que não teria sido oportunizado o exercício do direito de preferência e de que o imóvel mencionado na inicial não corresponderia ao efetivamente ocupado. Também se discute se restaram configurados os pressupostos legais para a decretação do despejo e a consequente condenação ao pagamento dos valores locatícios em atraso.
No que tange ao direito de preferência, suscitado em apelação, verifica-se que o Apelante reitera a tese de que não lhe foi oportunizado tal direito na aquisição do imóvel, o que, em sua visão, invalidaria a venda.
Nesse diapasão, cumpre ressaltar que o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), assegura-lhe a prerrogativa de adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.
Contudo, para que esse direito seja oponível erga omnes, ou seja, para que o locatário preterido possa anular a venda e adjudicar o imóvel para si, é indispensável o cumprimento do requisito formal estabelecido no artigo 33 da mesma lei.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far- se- á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
O referido dispositivo legal é claro ao exigir a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, com pelo menos trinta dias de antecedência da alienação, e que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação.
No caso dos autos, conforme corretamente apontado pela sentença e não refutado pelo Apelante com prova em contrário, o contrato de locação não foi levado a registro na matrícula do imóvel, o que afasta qualquer pretensão anulatória do Apelante.
Isso porque, a ausência de publicidade registral impede que o direito de preferência seja oposto ao Apelado, adquirente de boa-fé, que não pode ter sua propriedade afetada por um contrato que não lhe era oponível.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO E PROCESSO CIVIL. RECONHECIDA A TEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS INFRINGENTES INTERPOSTOS PERANTE A CORTE DE ORIGEM, POR NÃO SE INCLUIR O DIA 1º DE JANEIRO NA CONTAGEM DO PRAZO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVERBAÇÃO. EXIGÊNCIA DO ART. 33 DA LEI Nº 8.245/91. PRECEDENTES.
[...] 2. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp n. 203.851/PA, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, julgado em 21/2/2008, DJe de 10/3/2008). (grifos não originais)
PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL . LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL . CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO . 1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. O art . 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente. 3 . Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. 4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação . 5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis . 7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 1554437 SP 2013/0327943-9, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2016) (grifos não originais)
Ademais, cumpre ressaltar que, no caso em apreço, mesmo após ter ciência inequívoca da alienação, o Apelante não demonstrou ter adotado as providências necessárias para exercer seu direito, como o depósito judicial do preço, conforme exigido pelo art. 33 da Lei do Inquilinato. A mera contranotificação (ID 76102630) não supre a exigência legal de averbação para a oponibilidade a terceiros.
Portanto, a tese de violação ao direito de preferência não se sustenta.
Assim, superada a tese de inexistência de violação ao direito de preferência, verifica-se que a sentença recorrida decretou o despejo e a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos com base em múltiplos fundamentos autônomos, todos válidos e, cada qual por si só, suficientes para justificar a rescisão contratual e a retomada do imóvel pelo locador.
Dentre esses fundamentos, destaca-se, em primeiro lugar, o inadimplemento contratual.
Como é cediço, o não pagamento dos aluguéis constitui causa legal expressa para o término da locação, nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91.
No caso em apreço, restou documentalmente comprovado que o Apelante deixou de adimplir os aluguéis e encargos desde maio de 2020, sendo certo que a planilha de débitos (ID 76102016) demonstra um montante acumulado de R$ 59.634,44 até julho de 2024.
Com efeito, registra-se que, em sua peça contestatória, o Réu não negou a mora nem apresentou qualquer prova de pagamento, limitando-se a sustentar alegações colaterais que, como visto, não infirmam a materialidade da inadimplência. A omissão prolongada no cumprimento das obrigações contratuais, por si só, já legitima integralmente o pleito de despejo e cobrança.
De igual modo, a denúncia imotivada do contrato, comumente chamada de "denúncia vazia", constitui outra base legítima acolhida pela sentença.
Isso porque, o contrato celebrado entre as partes, originalmente firmado entre 01/01/2015 e 01/01/2017, prorrogar-se-ia tacitamente por prazo indeterminado, nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei do Inquilinato.
Nessa hipótese, a legislação locatícia, em seu artigo 57, faculta ao locador o direito de resilir unilateralmente o contrato, desde que notifique o locatário com antecedência mínima de 30 dias. Veja-se:
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
No caso em apreço, verifica-se que essa formalidade foi devidamente observada pelo Apelado, conforme comprova a notificação extrajudicial enviada em 31 de março de 2022 (ID 76102007), cuja ciência pelo Réu é incontroversa.
Ou seja, ainda que não houvesse inadimplemento, o que não é o caso, o decurso do prazo contratual e o cumprimento da notificação prévia autorizariam a retomada da posse.
Quanto a interdição do imóvel pelo Poder Público, conforme consta dos autos (IDs 76102010, 76102011 e 76102012), a Defesa Civil do Município de Itabuna realizou vistorias técnicas no imóvel e, diante das condições precárias da edificação e do risco de desabamento, determinou a retirada de estruturas e a realização de reformas urgentes, culminando na interdição formal do bem.
Sobre esse ponto, vale ressaltar que a Lei do Inquilinato, em seu artigo 9º, inciso IV, autoriza expressamente a rescisão do contrato de locação para viabilizar reparos urgentes exigidos pelo Poder Público, sobretudo quando tais obras não podem ser realizadas com a permanência do locatário ou quando este se recusa a consentir com sua execução.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(...);
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Ou seja, a resistência do Apelante em desocupar o imóvel impede o cumprimento de determinações administrativas impostas à propriedade, expondo a coletividade a riscos e o locador a sanções. Trata-se, portanto, de situação que, além de justificar a medida possessória, exige providência judicial célere para que o proprietário possa zelar pela integridade do imóvel e dos que dele se utilizam.
Dessa forma, à luz do conjunto probatório e das disposições legais aplicáveis, não subsiste qualquer dúvida quanto à legitimidade do despejo decretado, sendo certo que qualquer dos fundamentos acima, o inadimplemento contratual, a denúncia vazia ou a interdição administrativa, seria suficiente, isoladamente, para sustentar a procedência da pretensão autoral.
Por fim, a tese do Apelante de que os imóveis seriam distintos, um na Avenida Inácio Tosta Filho e outro na Rua Juca Leão, já foi devidamente analisada e afastada pelo Juízo a quo em sentença e em sede de embargos de declaração, que assim consignou: “A suposta divergência de endereços foi expressamente analisada e afastada, tendo sido esclarecido que se trata de imóvel de esquina com frentes para duas ruas distintas, conforme descrito na própria escritura pública.”
Neste diapasão, cumpre observar que, conforme bem fundamentado em sentença, a Escritura Pública de Compra e Venda (ID 76102015) descreve o imóvel como sendo de esquina, com frentes para ambas as vias, o que elide qualquer dúvida razoável sobre a identidade do bem. A alegação não encontra respaldo fático-probatório nos autos
Diante de todo o exposto, verifica-se que a sentença proferida pelo Juízo a quo está em perfeita consonância com a legislação aplicável e o conjunto probatório dos autos. As preliminares arguidas pelo Apelante são infundadas, e as teses de mérito carecem de amparo legal e fático.
A decisão de primeiro grau encontra-se solidamente amparada em múltiplos fundamentos para a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo, quais sejam, o inadimplemento contumaz do locatário, a regular denúncia do contrato por prazo indeterminado e a imperiosa necessidade de desocupação para cumprimento de determinação do Poder Público Municipal.
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para manter a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.
No tocante aos honorários advocatícios, em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba sucumbencial fixada na sentença para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal pela parte vencedora.
Contudo, a exigibilidade do percentual ora acrescido, correspondente a 5% (cinco por cento), fica suspensa em relação ao Apelante, à luz da gratuidade de justiça ora deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Relator