PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 15% MANTIDO. RAZOABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. PRECEDENTE DESTA CORTE. CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Correntina (BA), que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual para declarar a extinção do vínculo contratual referente a dois lotes urbanos e determinar a restituição de 85% dos valores adimplidos.

A recorrente busca a reforma parcial do julgado para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas e para condenar a parte autora ao pagamento de taxa de fruição no importe de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em verificar:
i) a possibilidade de majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos;
ii) a legalidade da cobrança de taxa de ocupação/fruição em se tratando de loteamento de terreno sem edificação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a empresa apelante se enquadra no conceito de fornecedora e os autores no de consumidores.

Sobre o percentual de retenção, nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, a sentença fixou a retenção em 15% (quinze por cento), o que se mostra adequado e proporcional, especialmente considerando que o contrato foi firmado em 2011 (ID 93534096), sendo anterior à Lei nº 13.786/2018, e que a própria cláusula penal do instrumento previa patamar de 10% (ID 93534096 - fls. 13).

Quanto à taxa de fruição, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça afasta a sua incidência em casos de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a ausência de construção impede o uso efetivo do bem que gere enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

A manutenção da sentença é medida que se impõe, visto que os fundamentos adotados pelo magistrado sentenciante estão em total consonância com a legislação e a jurisprudência aplicável à espécie.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. O percentual de retenção de 15% sobre os valores pagos revela-se adequado para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018. 2. É indevida a fixação de taxa de fruição ou ocupação quando o objeto da rescisão contratual é lote de terreno não edificado, ante a inexistência de proveito econômico ou posse útil pelo consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, arts. 51 e 53; Código de Processo Civil, arts. 85, §11 e 1.007; Constituição Federal, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-RJ - APELAÇÃO: 00043408120168190208, Relator.: Des(a). PAULO WUNDER DE ALENCAR, Data de Julgamento: 20/05/2025, DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 23/05/2025
TJ-BA - Apelação: 81114360920208050001, Relator: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, J: 10/04/2024.

TJ-BA - Apelação: 80000913320178050069, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Data de Julgamento: 22/04/2024, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 14/05/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8000244-66.2017.8.05.0069, da Comarca de Correntina/BA, como apelante VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelados EDVAN CARVALHO DOS SANTOS e MARIA EDNA SANTOS DA SILVA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de Apelação Cível interposta por VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Correntina/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Repetição do Indébito e Tutela de Urgência, tombada sob nº 8000244-66.2017.8.05.0069, nos seguintes termos:

"Por todo o exposto, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, os pedidos da inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda dos imóveis referentes aos lotes ns. 01 e 34, ambos da Qd. 34, loteamento Primavera do Oeste A e, determinar: CONDENAÇÃO a restituir 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA-IBGE a partir de cada desembolso e juros de mora, a partir do trânsito em julgado, conforme a taxa legal, que, nos termos dos artigos 389 e 406, § 1º, do Código Civil, corresponde à SELIC deduzido o índice de atualização monetária. CONDENAÇÃO por inteiro a parte requerida, ante a sucumbência mínima do autor (CPC, parágrafo único, art. 86), ao pagamento de honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e das custas do processo."

Juíza Bruna Sousa de Oliveira (ID 93534231).

Alega: “o equívoco da decisão não está em determinar a devolução das quantias pagas, mas sim no percentual de retenção fixado. O Juízo limitou a retenção a 15% (quinze por cento), quando, na verdade, a legislação aplicável (art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64) e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça determinam que a retenção seja de 25% (vinte e cinco por cento) nos casos em que a rescisão decorre de exclusiva culpa do comprador. Esse percentual não é arbitrário, mas resultado de orientação pacífica do Superior Tribunal de Justiça, que o considera adequado e suficiente para compensar o vendedor pelas despesas administrativas, comerciais, de publicidade e pelos prejuízos decorrentes da quebra unilateral do contrato.” (ID 93534235 - fls. 03).

 Sustenta: “é imperioso o reconhecimento do direito da apelante ao recebimento de indenização pela ocupação do imóvel, correspondente ao período em que este permaneceu na posse do autor. Trata-se de verba de natureza compensatória, expressamente prevista no art. 67-A, §2º, III, da Lei nº 4.591/64 e no art. 402 do Código Civil, que tem por finalidade recompor os lucros cessantes decorrentes da impossibilidade de exploração econômica do bem durante a vigência contratual. A legislação aplicável é clara ao estabelecer que a taxa de fruição, fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, é devida “em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária”. 4 de 5 mvbadvogados.com.br Em nenhum momento a norma condiciona a indenização à existência de edificação no lote, pois o fato gerador da obrigação é a indisponibilidade do imóvel, e não a sua utilização concreta. Sendo a indenização fundada em lucros cessantes, sua exigibilidade nasce a partir da rescisão contratual, quando as partes retornam ao estado anterior à celebração do pacto.” (ID 93534235 - fls. 03/04).

Requer: “3.1. Que seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, em consonância com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64 e com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente o AREsp nº 2.903.579/GO, que reconhece esse percentual como adequado para ressarcir o promitente vendedor pelas despesas administrativas, comerciais, de publicidade e demais custos decorrentes da rescisão contratual por iniciativa exclusiva do comprador. 3.2. Tendo em vista que a apelante não deu causa a rescisão contratual, seja reconhecido o direito da apelante à percepção da taxa de ocupação do imóvel, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do bem por mês, desde a data da posse pelo apelado até a efetiva devolução, a título de indenização pelos lucros cessantes, nos termos do art. 67-A, §2º, III, da Lei nº 4.591/64 e art. 402 do Código Civil;”  (ID 93534235 - fls.05).

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença (ID 93534237).Solicito inclusão do feito em pauta de julgamento. Ressalte-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os arts. 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

Devidamente intimada, a parte apelante procedeu ao complemento do preparo recursal (ID 99295920 e 99789509/99789510).

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. 

Trata-se de Apelação Cível interposta por VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Correntina/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Repetição do Indébito e Tutela de Urgência, tombada sob nº 8000244-66.2017.8.05.0069, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de dois lotes por iniciativa dos compradores, fixou a retenção em favor da vendedora no patamar de 15% (quinze por cento) das quantias pagas, além de custas e honorários advocatícios de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento).

A relação jurídica em análise é tipicamente de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, o direito à rescisão contratual por desistência do promitente comprador é amplamente reconhecido pela jurisprudência, assegurando-se a restituição parcial dos valores pagos para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

No que pertine ao percentual de retenção, a apelante fundamenta sua pretensão de majoração para 25% (vinte e cinco por cento) com base no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64 (incluído pela Lei nº 13.786/2018). Entretanto, concluo que tal dispositivo não se aplica ao caso presente, uma vez que os contratos sub judice foram celebrados nos meses de setembro e outubro de 2011, muito antes da vigência da denominada "Lei do Distrato" (ID 93534096 - fls. 15 e 27).

Para os contratos anteriores à referida legislação, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento de que o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% das parcelas pagas, de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Neste sentido:

“EMENTA. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEGITIMIDADE DA INCORPORADORA. CLÁUSULA ABUSIVA DE RETENÇÃO. EXCLUSÃO DO DANO MORAL . PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença de procedência parcial que decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, e condenando a ré ao pagamento de indenização por danos morais . O recorrente pleiteou a substituição do polo passivo, a validade da cláusula de retenção contratual, a impossibilidade de restituição direta dos valores pagos em razão da recuperação judicial da apelante, o afastamento da indenização por danos morais e a majoração da retenção para 25%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual por iniciativa do comprador enseja a devolução parcial dos valores pagos, com retenção limitada; (ii) estabelecer se a incorporadora permanece legitimada para figurar no polo passivo após a constituição de comissão de representantes dos adquirentes; (iii) determinar se há dano moral indenizável em razão da resistência ao distrato . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018 (lei do distrato), por ser posterior à celebração do contrato . 4. A comissão de representantes dos adquirentes, constituída após a destituição da incorporadora, não sucede esta nos contratos anteriormente firmados, limitando-se a responsabilidades relativas à conclusão da obra, não possuindo legitimidade para responder por obrigações contratuais pretéritas. 5. Cláusula contratual que previa retenção de 22% dos valores pagos em caso de rescisão é abusiva, por impor desvantagem excessiva ao consumidor, sendo válida a redução judicial para 10%, conforme precedentes do STJ e do TJRJ . 6. A rescisão contratual decorreu de desconfiança fundada na capacidade da incorporadora de concluir o empreendimento no prazo ajustado, o que, posteriormente, se confirmou com o efetivo atraso da obra. O pedido de distrato partiu exclusivamente do comprador, o que impõe o retorno ao status quo com retenção proporcional dos valores pagos. 7 . A jurisprudência consolidada (Súmula 543/STJ) autoriza, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso, fixou-se em 10%, diante da ausência de inadimplemento contratual pelo comprador. 8. A restituição dos valores pagos deve ser corrigida monetariamente desde cada desembolso, e os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, conforme entendimento fixado no Tema 1002 do STJ . 9. Não se configuram danos morais indenizáveis, pois a mera recusa ao distrato ou o descumprimento contratual, sem violação de direitos da personalidade, não enseja reparação extrapatrimonial, sobretudo em rescisão promovida por iniciativa do próprio consumidor. 10. Os honorários advocatícios contratuais não configuram dano material indenizável, por se tratar de despesa ordinária e necessária ao exercício do direito de ação . IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais e determinar que os juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado, mantendo-se a retenção de 10% sobre os valores pagos. Tese de julgamento: 1 . É válida a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, com a devolução parcial dos valores pagos e retenção limitada a 10%, quando não configurado inadimplemento e havendo posterior atraso da obra. 2. A comissão de representantes dos adquirentes não sucede a incorporadora destituída quanto às obrigações contratuais originárias, não sendo parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. 3 . A recusa da incorporadora em realizar o distrato, por si só, não caracteriza dano moral, ausente violação a direitos da personalidade. 4. Em caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CF, art . 5º, XXXVI; CC, arts. 265, 389 par. ún., 406 § 1º, 421 e 422; CDC, arts . 3º, 6º, 51, IV, 53; CPC, arts. 81 e 1.012; Lei 4.591/64, arts . 31-F, §§ 1º, 2º, 6º e 15, e 49; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002), rel . Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 14/08/2019; STJ, AgRg no REsp 1500990/SP, rel. Min . Moura Ribeiro, j. 26/04/2016; STJ, AgInt no AREsp 2135717/SP, rel. Min. Mauro Campbell Marques, j . 06/11/2023; STJ, REsp 1573595/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21/11/2017. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00043408120168190208, Relator.: Des(a). PAULO WUNDER DE ALENCAR, Data de Julgamento: 20/05/2025, DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 23/05/2025)”.

Nesta linha de intelecção, a fixação de 15% (quinze por cento) operada pela magistrada sentenciante mostra-se justa e razoável. Há que se observar que o próprio instrumento contratual, em sua Cláusula 31ª (ID 93534096 - fls. 13), previa multa de 10% (dez por cento) sobre o preço total atualizado. Ao fixar a retenção em 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente pagos, o juízo de primeiro grau já considerou patamar superior ao que a própria recorrente estipulou originariamente, sendo este valor suficiente para ressarcir as despesas administrativas e operacionais da comercialização.

Somado a isso, inexiste prova de prejuízo extraordinário que justifique a elevação para o teto máximo de 25% (vinte e cinco por cento). Pelo contrário, a vendedora retoma a posse dos lotes, podendo renegociá-los pelo valor atual de mercado.

Quanto ao pleito de cobrança da taxa de ocupação ou fruição, a recorrente sustenta que a simples disponibilidade do imóvel aos apelados justifica a indenização.

Todavia, concluo que a irresignação não merece prosperar. Trata-se de loteamento de terrenos sem qualquer edificação ou prova de utilização efetiva pelos apelados. A jurisprudência contemporânea estabelece que a taxa de fruição é indevida em casos de lotes não edificados:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO O DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS FIXADA EM SENTENÇA QUE ATENDE A PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE DE ACORDO COM A PROVA DOS AUTOS – PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL – TAXA DE OCUPAÇÃO – IMÓVEL REPRESENTADO POR LOTE DE TERRENO SEM CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DE BENEFICIAMENTO DO COMPRADOR – AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR – ENTENDIMENTO DO STJ – APELO IMPROVIDO 1. Na origem, cuida-se de ação ordinária onde adquirente de dois lotes de terreno “na planta” requer a rescisão do contrato de venda e compra e devolução dos valores pagos pelo mesmo, sem apresentar motivo que representasse culpa da parte apelante. 2 . O direito de retenção busca trazer a contratada a restituição de valores despendidos em razão do contrato rescindido e possíveis prejuízos, tendo a apelante juntado para justificar o direito de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, sendo compostos por fotografias 59485666 do terreno, o parecem ser notas de compras de materiais de construção nos eventos 59485667 a 59485769 que não ultrapassam R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) para todo o loteamento. 3 . Não há provas que o percentual fixado pelo Eminente a quo não seja suficiente para quitar as despesas ordinárias suportadas pela parte apelante em relação a unidade discutida nos autos e, para além, avanço indicando que a Cláusula 31ª do contrato prevê para a rescisão a pedido do comprador cláusula penal de 10% (dez por cento) conforme se lê no evento 59485772 - Pág. 10. 4. Diante de tais fatos resta evidenciado que o percentual de retenção fixado na sentença respeitou as necessárias proporcionalidade e razoabilidade exigidas pelo STJ em sua jurisprudência, não havendo, nos autos, demonstração de que o montante não seja suficiente para suprir as despesas totais que a acionada teve com a transação rescindida tratada nos autos, nas quais se incluem, também, as referentes à publicidade e propaganda não comprovadas . 5. No mesmo sentido a taxa de ocupação, porque a apelante poderá realizar nova comercialização, se já não o fez, de forma que não se justifica a reparação tal como pleiteada e conforme entendimento do STJ, máxime por se tratar de área não construída, que não permite imediata ocupação, afastando a taxa de fruição. 6. Trago do Tribunal da Cidadania que “É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor .” (AgInt. Nos EDcl no RESP 1.912.459-SP) . 7. Apelo improvido em todos os seus termos, com majoração dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da condenação, na forma do § 1º, do art. 85, do CPC. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n . 8000091-33.2017.8.05 .0069, em que figuram como apelante VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada THIAGO MEDINA ALVES CORREIA. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. Salvador,. (TJ-BA - Apelação: 80000913320178050069, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Data de Julgamento: 22/04/2024, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 14/05/2024).”

Inexistindo construção ou exploração econômica do terreno pelo comprador, falta o requisito do enriquecimento sem causa, uma vez que a posse precária não resultou em fruição material do bem. 

Desta forma, a sentença recorrida não carece de qualquer reforma, pois aplicou corretamente o direito ao caso concreto, observando os princípios da razoabilidade e a vedação ao enriquecimento ilícito.

Por fim, diante do trabalho adicional realizado em grau recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono dos apelados, nos moldes do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente pelo sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho
Relatora