PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. RECUSA DO COMPRADOR EM FORMALIZAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. PROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória inversa formulado pelo Espólio de Eronildes Alves Maciel. A sentença determinou a expedição de carta de adjudicação em favor do Espólio e o eventual ressarcimento dos custos em liquidação de sentença.

II. Questões em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a via processual eleita (adjudicação compulsória inversa) é adequada ao caso concreto em que o comprador não se recusa à transferência, mas alega impossibilidade financeira de arcar com os custos de escrituração; e (ii) saber se a hipossuficiência financeira do comprador justifica a omissão no cumprimento da obrigação de formalizar a transferência do imóvel, afastando a aplicação do instituto da adjudicação compulsória inversa.

III. Razões de decidir

3. A adjudicação compulsória inversa é instituto amplamente aceito e aplicado pela jurisprudência pátria, destinando-se a proteger o vendedor que já cumpriu sua obrigação de entregar o bem e se vê prejudicado pela omissão do comprador em formalizar a transferência da propriedade.

4. A obrigação de arcar com as despesas de escritura e registro é do comprador, conforme artigo 490 do Código Civil, salvo cláusula contratual em contrário, o que não se verificou no caso concreto.

5. O contrato de compra e venda possui natureza sinalagmática, gerando direitos e deveres recíprocos, não podendo a exceção pessoal de dificuldade financeira ser oposta ao vendedor como justificativa para o não cumprimento da obrigação.

6. A função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva (artigos 421 e 422 do Código Civil) impõem o equilíbrio contratual e a observância dos deveres de probidade, não sendo admissível que o comprador permaneça indefinidamente inerte na formalização da transferência, prejudicando o vendedor que já adimpliu sua prestação.

7. Transcorridos mais de 12 anos desde a celebração do contrato (setembro de 2012), configura-se clara a recalcitrância do apelante em cumprir sua obrigação, caracterizando desrespeito à boa-fé contratual.

8. O ressarcimento das despesas efetuadas pelo Espólio na transferência da propriedade é medida que se impõe para evitar enriquecimento ilícito do comprador, devendo ser apurado em fase de liquidação de sentença.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso improvido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Apelante condenado ao pagamento de honorários advocatícios majorados para 12%, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória inversa é cabível quando o comprador, mesmo sem recusa expressa, mantém-se inerte por período prolongado na formalização da transferência da propriedade imobiliária, frustrando o direito do vendedor de se desvincular da obrigação. 2. A hipossuficiência financeira do comprador não justifica a omissão no cumprimento da obrigação de escriturar o imóvel, não podendo ser oposta ao vendedor que já adimpliu sua prestação contratual. 3. A sentença de adjudicação compulsória inversa assegura ao vendedor o direito de ser ressarcido das despesas com taxas, impostos e emolumentos relacionados à transferência do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença, evitando-se o enriquecimento ilícito do comprador."

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de Apelação Cível interposta por FRANCISCO LUCIO ALVES, contra a sentença proferida pela 2ª Vara Cível da Comarca de Paulo Afonso/BA na ação ajuizada por ESPÓLIO DE ERONILDES ALVES MACIEL, representado por IJANIRA FELICIANO MACIEL, que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória inversa, determinando a expedição de carta de adjudicação em favor do Espólio e eventual ressarcimento dos custos em liquidação.

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso, e alegou em suma que a via processual eleita é manifestamente inadequada ao escopo fático e jurídico da demanda.

Em seguida, pontuou que a adjudicação compulsória, mesmo em sua vertente inversa, não se aplica ao caso, pois não houve recusa injustificada à transferência do imóvel.

Ainda, sustentou que sua omissão em registrar o imóvel decorre de comprovada hipossuficiência financeira, e não de desídia ou recalcitrância.

Ao desenvolver suas razões, o apelante afirma que a adjudicação compulsória destina-se a substituir a vontade do promitente vendedor que se recusa a outorgar escritura definitiva, e não a compelir o comprador hipossuficiente que concorda com a transferência mas não possui recursos para arcar com emolumentos, impostos e taxas registrais, que totalizam aproximadamente R$ 6.200,00. A situação fática dos autos é diametralmente oposta à finalidade do instituto, configurando error in procedendo.

Salienta que a pretensão de regularização registral, quando o comprador não se opõe à transferência mas deixa de efetivá-la por razões financeiras, deveria ser veiculada por meio de Ação de Obrigação de Fazer, nos termos dos artigos 497 e seguintes do Código de Processo Civil, e não por adjudicação compulsória, que se presta exclusivamente a suprir declaração de vontade ausente ou recalcitrante.

Aduz que a utilização da adjudicação compulsória inversa subverte a natureza dos institutos jurídicos e viola os princípios da legalidade estrita e do devido processo legal, aplicando instituto jurídico de forma extensiva não prevista em lei para compelir ao cumprimento de obrigação pecuniária acessória, ignorando a hipossuficiência reconhecida do apelante.

Argumenta que, sendo pessoa idosa e aposentada, seus proventos são insuficientes para arcar com despesas extraordinárias da magnitude dos custos de transferência imobiliária sem comprometimento de seu sustento e do mínimo existencial, atraindo a proteção do Estatuto da Pessoa Idosa e do princípio da dignidade da pessoa humana.

Sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das custas de registro e impostos, embora via de regra do adquirente, constitui obrigação de natureza pecuniária cuja execução coercitiva deve seguir rito próprio para cumprimento de sentença, observando a capacidade de pagamento do devedor hipossuficiente.

Por fim, afirma que impor obrigação de tal vulto sob a forma de adjudicação que essencialmente compele ao dispêndio financeiro, sem considerar a carência de recursos, ignora a função social do contrato e da propriedade, bem como os deveres de cooperação e boa-fé objetiva que devem permear as relações jurídicas.

Destarte, pugnou pelo acolhimento da preliminar de inadequação da via eleita, com anulação da sentença e extinção do processo sem resolução do mérito. Subsidiariamente, requereu a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória inversa, por ausência de seus pressupostos fáticos e jurídicos, notadamente a omissão injustificada, devendo o Apelado buscar satisfação de eventual crédito pelas vias executivas ordinárias.

Ao final, requereu o provimento do recurso, com a reforma da decisão de primeiro grau.

Sem contrarrazões, conforme certidão de Id 88757775. 

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 19 de novembro de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Observo que o recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, devendo ser processado perante este Segundo Grau.

Com efeito, afere-se que o julgador de primeira instância julgou procedente o pedido de adjudicação inversa e reconheceu ao autor o direito de ser reembolsado pelo réu, ora apelante, de eventuais custos com taxas e impostos relacionados a transferência do imóvel, a serem apurados na fase de liquidação de sentença.

Apresenta o apelante como tese recursal a assertiva, segundo a qual a adjudicação compulsória destina-se a substituir a vontade do promitente vendedor que se recusa a outorgar escritura definitiva, e não a compelir o comprador hipossuficiente, que concorda com a transferência, mas não possui recursos para arcar com emolumentos.

Pois bem.

Em que a pese não haver previsão legal, a ação de adjudicação compulsória inversa é instituto amplamente aceito e aplicado pela jurisprudência pátria, senão vejamos:

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – IMPROCEDÊNCIA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA – AÇÃO AJUIZADA PELA VENDEDORA PARA COMPELIR OS COMPRADORES A RECEBEREM A ESCRITURA DE IMÓVEL COMPROMISSADO À VENDA DEVIDAMENTE QUITADO – CABIMENTO – CONTRATO SINALAGMÁTICO – OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS – DIREITO DO DEVEDOR EFETUAR O PAGAMENTO E LIBERAR-SE DA OBRIGAÇÃO E DE EVENTUAIS OBRIGAÇÕES PROPTER REM – RESPEITO À BOA-FÉ CONTRATUAL – ART. 422, DO CC – IMPOSSIBILIDADE DA VENDEDORA PERMANECER INDEFINIDAMENTE ATRELADA À OBRIGAÇÃO – GRATUIDADE DA JUSTIÇA DEFERIDA QUE SE ESTENDE AOS EMOLUMENTOS EXTRAJUDICIAIS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDÊNCIA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10002975420198260412 SP 1000297-54.2019.8.26 .0412, Relator.: Jair de Souza, Data de Julgamento: 12/05/2020, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2020) [g.n.]

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO COMINATÓRIA PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL (ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA). OMISSÃO DO COMPRADOR . POSSIBILIDADE. O promitente-vendedor de imóvel tem direito de exigir do promitente-comprador a efetivação da transferência da propriedade para o seu nome e, em caso de negativa, de fazer uso da ação de adjudicação compulsória inversa, cuja sentença supre a manifestação de vontade negada. No caso concreto, transcorridos mais de 24 (vinte e quatro) anos desde a celebração e o adimplemento do negócio jurídico, o promitente comprador (réu) permanece inerte, evitando a transferência da propriedade registral do bem para si, situação que ensejou, inclusive, a propositura de execução fiscal (relacionada ao imóvel objeto do litígio) em desfavor da ora apelante. Hipótese dos autos em que, apesar da inexistência de cláusula específica in rem suam, deve ser julgada procedente a demanda, em estrita observação ao princípio da boa-fé, substituindo-se a declaração de vontade omitida pelo réu (diante de sua injustificada recusa em cumprir a obrigação) pelo provimento jurisdicional equivalente. Ante o resultado do julgamento, considerando-se o decaimento do requerido, devem ser redistribuídos os ônus sucumbenciais fixados em primeira instância. Apelação cível provida. Unânime. (TJ-RS - AC: 70069985117 RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 13/07/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 22/07/2016) [g.n.]

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA E INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES DANO MORAL. DEMANDA AJUIZADA PELOS VENDEDORES CONTRA OS COMPRADORES POR TEREM ESTES SE OMITIDO NO RECEBIMENTO E REGISTRO DA COMPETENTE ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERÊNCIA DO BEM E TAMBÉM NÃO TEREM PAGO OS DÉBITOS DO IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. INSCRIÇÃO DE DÉBITOS DE IPTU EM DÍVIDA ATIVA, AJUIZAMENTO DE EXECUÇÕES FISCAIS (COM BLOQUEIO DE VALORES PELO BACENJUD), RECEBIMENTO DE COBRANÇAS DE TAXAS DE COLETAS DE LIXO NÃO QUITADAS E DE COMUNICADOS DO SERASA NOTICIANDO ABERTURA DE CADASTRO, COM PRAZO DE PAGAMENTO DOS DÉBITOS, SOB PENA DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. CASO CONCRETO EM QUE O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL GEROU DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. PEDIDO PARA A SENTENÇA SERVIR COMO TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO DA COMPRA E VENDA NA SERVENTIA EXTRAJUDICIAL EM CASO DE NÃO CUMPRIMENTO VOLUNTÁRIO DA CONDENAÇÃO. ACOLHIMENTO . AJUSTE NEGOCIAL EFETUADO HÁ MAIS DE 26 (VINTE E SEIS ANOS) SEM QUE OS APELADOS, COMPRADORES DO BEM, CUMPRISSEM COM SUA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A TITULARIDADE NOS ÓRGÃOS COMPETENTES. CULPA DEMONSTRADA NOS AUTOS. INÉRCIA QUE SE MANTEVE DEPOIS DE RECEBIMENTO DE INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL E TAMBÉM DEPOIS DAS CITAÇÕES NA PRESENTE AÇÃO JUDICIAL. RECEIO LEGÍTIMO DOS APELANTES SOBRE CONCRETIZAÇÃO DA OBRIGAÇÃO PELA QUAL OS APELADOS FORAM CONDENADOS, AINDA QUE COM FIXAÇÃO DE PENA PECUNIÁRIA . ART. 497 DO CPC E PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n . 5001743-93.2021.8.24 .0061, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 29-08-2023). (TJ-SC - Apelação: 5001743-93 .2021.8.24.0061, Relator.: Cláudia Lambert de Faria, Data de Julgamento: 29/08/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. AGRAVANTE QUE DEFENDE A IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS QUE INCIDEM SOBRE O BEM. DESCABIMENTO. DÍVIDA DE VALOR EXPRESSIVO E DE LONGA DATA. RECALCITRÂNCIA EM REGULARIZAR O IMÓVEL. CONSUMADA A ADJUDICAÇÃO, OCORRERÁ A TRANSFERÊNCIA DO BEM IMÓVEL E TODOS OS DÉBITOS QUE ACOMPANHAREM O BEM POR SUA NATUREZA PROPTER REM. O TRIBUTO CUJO RECOLHIMENTO CONDICIONA A EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO É O IMPOSTO DE TRANSMISSÃO, NÃO O IPTU. IMPOSTO QUE DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00255297920248190000 202400236792, Relator.: Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 09/05/2024, VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 10/05/2024) [g.n.]

Ademais, segundo o art. 490 do CC, a obrigação de escriturar o imóvel é do comprador, a menos que o contrário venha expressamente disposto no contrato:

“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”

Do compulsar do pacto, encartado no Id 88755309, dos autos dessa apelação, vê-se que o contrato nada dispõe, do que se conclui que permanece, a cargo do comprador, a obrigação em comento.

Outrossim, o contrato de compra e venda é de natureza sinalagmática, ou seja, traz nos seus termos direitos e deveres recíprocos.

Registre-se que o vendedor já adimpliu a sua obrigação ao entregar-lhe o bem. O comprador, porém, apesar de imitido na posse, deixou de cumprir o dever de transferir a propriedade para o seu nome.

A exceção pessoal de dificuldade financeira, não pode ser oposta ao vendedor, como justificativa de não ter providenciado a escrituração.

Veja-se o que diz Christiano Cassettari sobre a função social do contrato:

“A função social do contrato faz com que este seja interpretado e visualizado de acordo com o contexto da sociedade, para que não fique isolado do mundo externo, sem que seja possível ser afetado por ocorrências externas [g.n.] - CASSETTARI, Christiano. Elementos do direito civil. 3 ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 216.”

Ao se falar em função social do contrato, não se pode esquecer que o equilíbrio contratual a compõe, sob pena de lhe desrespeitar. Por isso, não pode haver desproporção entre as parcelas cabíveis às partes, especialmente, em havendo relação de dependência mútua e recíproca entre as obrigações em um contrato bilateral.

Veja-se o que dispõem os arts. 421 e 422, ambos do Código Civil:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Neste contexto legal, jurisprudencial e principiológico, o apelante age em desrespeito à boa fé contratual, assim em desrespeito à sua função social, deixando, por longos anos de adimplir a obrigação pactuada. Pontue-se que o contato de compra e venda foi firmado em set/2012.

Por último, inadmite-se a impugnação ao reembolso, pelo apelante, das despesas efetuadas pelo espólio, quando da transferência da propriedade do imóvel.

Permitir que tal obrigação seja cumprida gratuitamente, sem que tenha sido avençada entre as partes, revela-se frontal enriquecimento ilícito do recorrente.

Diante do exposto, voto em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, para manter inalterada a sentença guerreada, por esses e por seus próprios fundamentos. Diante do resultado do julgamento, condeno o apelante nos honorários advocatícios sucumbenciais, que majoro para 12%. Fica, porém, suspensa a sua exigibilidade, em razão da gratuidade deferida, na origem ao recorrente.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema. 

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora