PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE LAVRATURA DE ESCRITURA E REGISTRO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando o réu a providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda, bem como o registro do imóvel localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats, apartamento 218-A, no prazo de sessenta dias, sob pena de multa. Ademais, fixou indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. O apelante alegou ausência de culpa pelo inadimplemento e insurgiu-se contra ambas as condenações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o recurso preenche os requisitos de admissibilidade recursal, especialmente o princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se o apelante descumpriu obrigação contratual ao não formalizar a transferência do imóvel, configurando-se responsabilidade por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, uma vez que impugna de forma minimamente específica os fundamentos da sentença, em conformidade com o art. 932, III, do CPC, restando afastada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

4. A cláusula contratual expressa transfere ao comprador a obrigação de promover a lavratura da escritura pública e o registro do imóvel, mediante procuração outorgada pela vendedora, o que impõe ao apelante o dever de diligenciar ativamente pela formalização da transferência.

5. A alegação de divergência no estado civil da vendedora como justificativa para o inadimplemento é insuficiente, pois trata-se de vício sanável por meio de simples providências administrativas ou judiciais, cuja adoção não foi demonstrada pelo apelante ao longo de mais de doze anos.

6. A inércia prolongada do apelante, mesmo diante da possibilidade de solução extrajudicial, evidencia descumprimento contratual culposo e configura mora.

7. A manutenção da propriedade formal em nome da apelada resultou na cobrança indevida de tributos e encargos condominiais, além de frustração da legítima expectativa de conclusão do negócio jurídico, configurando danos morais que extrapolam os meros aborrecimentos.

8. A fixação do valor de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais observa os critérios do método bifásico, considerando a gravidade da conduta, o tempo decorrido e os efeitos concretos do inadimplemento.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

9. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8048843-75.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante, EDVALDO CERQUEIRA, e como apelada, MARSHA KEARNY HANZI,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Edvaldo Cerqueira, contra sentença proferida nos autos da ação ordinária com pedido de antecipação de tutela, cumulada com pedido de indenização por danos morais, proposta por Marsha Kearny Hanzi.

A sentença recorrida (ID 78655054), julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando o réu a providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda, bem como o registro do imóvel localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats, apartamento 218-A, no prazo de sessenta dias, sob pena de multa. Ademais, impôs ao réu o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais. Por outro lado, extinguiu sem resolução do mérito o pedido relativo ao pagamento de encargos do imóvel, por inépcia, fixando-se os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, divididos entre os patronos das partes, na proporção de 50% para cada, observando-se a gratuidade de justiça deferida à autora.

O recorrente, em suas razões recursais (ID 78655058), argumenta que não deu causa ao inadimplemento da obrigação de transferência do imóvel, sustentando que a divergência entre o estado civil da autora na procuração, que constava como divorciada, e no registro do imóvel, onde figurava como solteira, teria inviabilizado a efetivação do registro. Alega, ainda, que a apelada mudou-se da capital, o que teria dificultado o contato necessário para sanar tal inconsistência documental.

Reforça que não houve prova de que tenha se esquivado de suas obrigações, e que, ao contrário, foi prejudicado por conduta omissiva da autora. Sustenta que não restaram caracterizados os pressupostos da responsabilidade civil por danos morais, razão pela qual entende ser indevida a condenação imposta no valor de R$ 10.000,00.

Afirma, por fim, que a sentença merece reforma também quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, pleiteando sua exclusão da responsabilidade pelo pagamento das custas e honorários, e requer o provimento integral do recurso, com a consequente reforma da decisão de mérito.

Recurso próprio e tempestivo. Preparo verificado (ID 78655059).

Em contrarrazões (ID 78655065), a parte recorrida sustenta a inadmissibilidade do recurso em virtude da ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, em desrespeito ao princípio da dialeticidade recursal. Argumenta que a mora do apelante ficou demonstrada, tendo em vista que este permaneceu por mais de doze anos sem promover a transferência do imóvel, mesmo após receber procuração para tal finalidade. Ressalta que a alegada divergência quanto ao estado civil da autora não constitui fato impeditivo legítimo, sendo possível a sua superação por meio de diligência simples, e que a justificativa foi apresentada apenas após a prolação da sentença. Defende a manutenção da condenação por danos morais, considerando os transtornos experimentados em virtude da omissão do réu, e aponta o caráter manifestamente protelatório do recurso, requerendo, por conseguinte, a aplicação de multa por litigância de má-fé. Ao final, requer o não conhecimento do recurso ou, caso superada a preliminar, o seu total desprovimento, com a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando o réu a providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda, bem como o registro do imóvel localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats, apartamento 218-A, no prazo de sessenta dias, sob pena de multa. Ademais, condenou o réu o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais.

O recuso não clama por provimento.

Ab initio, cumpre afastar a preliminar de ausência de dialeticidade recursal suscitada em sede de contrarrazões.

O princípio da dialeticidade, previsto no art. 932, III, do CPC, exige que o recurso contenha impugnação específica aos fundamentos da decisão recorrida, demonstrando confronto lógico e argumentativo entre o decisum e a irresignação do recorrente. Não se exige, contudo, fundamentação exaustiva ou irretocável, bastando que o recorrente demonstre, de forma mínima, os pontos de divergência com a decisão atacada, o que se verifica nas razões de apelação.

No mérito, os autos revelam que, no ano de 2009, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda do apartamento 218-A, localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats, em Salvador/BA. A cláusula quinta do contrato estabeleceu expressamente que a promitente vendedora (apelada) outorgaria procuração pública ao promitente comprador (apelante) com amplos poderes para lavrar a escritura definitiva e proceder aos registros cartorários competentes.

Passados mais de 12 (doze) anos da celebração do contrato, a transferência da propriedade jamais foi formalizada, embora o apelante tenha assumido a posse do imóvel. Durante todo esse período, a apelada continuou sendo cobrada pelos débitos do imóvel (IPTU e condomínio), o que motivou a presente demanda.

O apelante sustenta que não deu causa ao inadimplemento, alegando divergência no estado civil da apelada entre o documento de procuração ("divorciada") e a matrícula do imóvel ("solteira").

Tal argumentação, data máxima venia, não prospera.

Cumpre pontuar que a cláusula quinta do contrato (ID 78654867) é cristalina ao transferir ao promitente comprador a responsabilidade ativa pela providência da escritura e dos registros cartorários. Tratando-se de obrigação contratualmente assumida, não pode o devedor alegar escusa para o inadimplemento sem demonstrar a adoção de medidas efetivas para superar os óbices alegados.

Ademais, a divergência documental invocada é facilmente sanável mediante diligências administrativas simples, tais como: requerimento de certidão atualizada de estado civil, retificação administrativa ou, em último caso, procedimento judicial de retificação. O apelante, contudo, não comprovou ter adotado qualquer dessas medidas ao longo de mais de uma década.

Ressalte-se que a declaração cartorária acostada aos autos somente após a prolação da sentença não possui o condão de afastar a mora já consolidada, tampouco altera o juízo de responsabilidade já estabelecido. Trata-se de documento extemporâneo que, além de não comprovar diligência eficaz no tempo oportuno, reforça a ausência de qualquer esforço do apelante durante toda a instrução para resolver a suposta incongruência documental de forma amigável, célere ou cooperativa. Essa omissão evidencia a desídia do apelante frente à obrigação contratualmente assumida.

Desse modo, mostra-se acertada a condenação da parte ré, ora apelada, em providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda, bem como o registro do imóvel localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats, apartamento 218-A, no prazo de sessenta dias, sob pena de multa.

No que concerne a indenização pelos danos morais, depreende-se que o tempo excessivo decorrido (mais de 12 anos), a cobrança indevida de tributos e taxas condominiais direcionadas à apelada - que não mais tinha a posse do imóvel - e a frustração da legítima expectativa de formalização do negócio jurídico extrapolam os meros aborrecimentos inerentes ao inadimplemento contratual.

Em casos análogos, a jurisprudência tem reconhecido a configuração de danos morais quando o inadimplemento contratual assume contornos que transcendem o mero descumprimento obrigacional, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PARCIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. Inicialmente, considerando que o presente caso envolve a comercialização de serviço, deve ser examinado à luz do que dispõe o Código de Defesa do Consumidor. 2. O inadimplemento contratual, quando acompanhado de circunstâncias agravantes, como a recusa em solucionar a pendência e o impacto significativo na vida do credor, ensejar reparação por danos morais. 3. A conduta do recorrido, ao não cumprir integralmente a prestação contratual e permanecer inerte às tentativas de resolução extrajudicial, comprometeu o bem-estar e os direitos do consumidor, configurando dano moral in re ipsa fixada em montante pleiteado de R$ 1 .500,00 (mil e quinhentos reais). 4. Sentença reformada em parte. Recurso de apelação provido. (TJ-PE - Apelação Cível: 00099245020228172480, Relator.: DAMIAO SEVERIANO DE SOUSA, Data de Julgamento: 27/02/2025, Gabinete do Des. José Severino Barbosa (1ª TCRC)) (grifei)

No que tange à fixação da indenização por danos morais, adoto, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, o método bifásico de arbitramento, a fim de conferir racionalidade, proporcionalidade e segurança jurídica à quantificação do quantum indenizatório.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATROPELAMENTO FATAL. MORTE DE GÊNITOR/CÔNJUGE DOS REQUERENTES. CAMINHÃO QUE TRAFEGAVA EM ALTA VELOCIDADE. CULPA CONCORRENTE. DANO MORAL. POSSIBILIDADE. CRITÉRIO BIFÁSICO.

1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, nos casos de culpa concorrente, é cabível a indenização por danos morais, desde que fixada de forma proporcional.

2. Na hipótese, tendo em mira o critério bifásico, observadas as circunstâncias do caso e das partes envolvidas, mostra-se razoável a condenação em R$ 15 mil, não destoando da proporcionalidade e da razoabilidade, tampouco dos critérios adotados pela jurisprudência desta Corte. Na segunda fase, para a fixação definitiva da indenização, ajustando-se às circunstâncias particulares do caso, deve-se considerar, a gravidade do fato em si; a responsabilidade dos agentes; condição econômica dos ofensores, para situações como a da espécie; daí porque a indenização deve ser majorada em R$ 5 mil. Assim, o dano moral deve ser fixado em R$ 20 mil para cada um dos autores, em valores atuais, já realizada a correção e devida adequação. 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.615.346/SE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022.)

Em sua primeira etapa, o método impõe a análise dos elementos concretos da lide, considerando-se a gravidade da lesão, a repercussão do dano na esfera pessoal e social da vítima, a intensidade do sofrimento experimentado, o grau de culpa do ofensor e a capacidade econômica das partes envolvidas, além da função punitivo-pedagógica que deve ser atribuída à indenização. Na sequência, em um segundo momento, realiza-se a adequação do montante encontrado aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, prevenindo-se, de um lado, o enriquecimento ilícito da vítima, e, de outro, evitando-se que o valor arbitrado se revele inexpressivo a ponto de não atender aos fins reparatórios e sancionadores da indenização civil.

Assim, ponderados os elementos concretos dos autos, bem como à luz dos precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, o valor fixado pelo juízo a quo, na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se revela compatível com a extensão do dano sofrido, com as peculiaridades do caso, e adequada aos parâmetros de equidade e justiça, atendendo aos fins compensatório e pedagógico próprios da responsabilidade civil.

Nessas circunstâncias, entendo pela confirmação da sentença prolatada pelo Magistrado singular, não merecendo qualquer adendo ou modificação.

Em relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º, do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.

Assim, majora-se de 10% para 12% sobre o valor da causa, o valor dos honorários sucumbenciais, a serem arcados pelo apelante.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)