PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Itapema Construções e Empreendimentos Ltda – SPE, contra sentença que julgou improcedente a Ação de Resolução de Contrato ajuizada em face de Walter Fernandes Júnior, na qual se pleiteou a resolução do pacto, bem como o reconhecimento da validade da consignação das parcelas devidas com as deduções previstas contratualmente.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Definir se houve inadimplemento contratual por parte da Promitente Vendedora que justifique a resolução do contrato; estabelecer se se aplica a exceção do contrato não cumprido; e determinar se é devida a retenção de valores pagos pelo Promitente Comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Configura-se inadimplemento recíproco quando ambas as partes contratantes deixam de cumprir obrigações contratuais assumidas, afastando a possibilidade de imputação exclusiva de culpa.

4. O atraso substancial na entrega da infraestrutura do loteamento por parte da Apelante restou comprovado, sendo fato incontroverso nos fólios, conforme documentos e decisões judiciais anteriores.

5. A confissão do Apelado quanto à inadimplência de parcelas contratuais, antes mesmo do término do prazo de entrega da obra, demonstra o descumprimento também de sua parte.

6. Em casos de inadimplemento bilateral, não se aplica a exceção do contrato não cumprido, pois ausente a simultaneidade exigida para sua configuração.

7. Reconhecida a culpa recíproca, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo Promitente Comprador, com atualização monetária a partir de cada desembolso, sem aplicação de cláusula penal ou qualquer outra dedução contratual.

8. A restituição deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença, observando-se os montantes efetivamente pagos.

9. Verificada a sucumbência recíproca, as custas e os honorários advocatícios devem ser proporcionalmente distribuídos entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso parcialmente provido.
––––––––––––––––––––––––––––––––
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476; CPC, arts. 86.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.758.795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.06.2021; TJSC, Apelação n. 5003265-16.2021.8.24.0075, Rel. Leone Carlos Martins Junior, j. 25.02.2025; TJ-AL, Apelação Cível 0700961-35.2022.8.02.0053, Rel. Des. Paulo Zacarias da Silva, j. 27.02.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n° 8005303-60.2021.8.05.0080, oriundos da Comarca de Feira de Santana, em que figura como Apelante a ITAPEMA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA – SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO – SPE, sendo Apelado WALTER FERNANDES JÚNIOR.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelo interposto pela ITAPEMA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA – SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO – SPE, em face da sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da 7ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que, nos autos da Ação de Resolução de Contrato nº 8005303-60.2021.8.05.0080, ajuizada em face de WALTER FERNANDES JÚNIOR, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Ao arrazoar (id. 92478471), sustentou que a sentença merece reforma, pois o objeto do contrato celebrado com o Apelado consistia em lote urbano, que teria sido devidamente entregue após a formalização contratual, não se tratando de unidade imobiliária a ser edificada.

Argumentou que não há que se falar em atraso na entrega do bem, tampouco em inadimplemento contratual por sua parte, razão pela qual seriam indevidas as alegações fundadas na exceção do contrato não cumprido.

Afirmou inexistir prova de seu inadimplemento, e sim da mora da parte contrária, que deixou de pagar as parcelas devidas, motivo pelo qual seria cabível a consignação com as deduções previstas contratualmente, inclusive o percentual de 20% a título de cláusula penal.

Defendeu que a sentença se pautou em situações alheias, sem pertinência com a presente demanda, ressaltando que não houve atraso na entrega do lote e que eventual pretensão indenizatória do Apelado deveria ser deduzida em ação própria.

Alegou que, pela entrega do objeto contratado, deve ser reconhecida a validade das deduções efetuadas no pedido de consignação, devendo, por conseguinte, ser reformada a sentença e julgado procedente o pedido inicial, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Concluiu, pleitando o provimento da irresignação.

O Acionado apresentou contrarrazões (id. 92478473), apontando a necessidade de manutenção do pronunciamento guerreado, em respeito à exceção do contrato não cumprido, diante da prolongada mora na entrega da infraestrutura do condomínio, com atraso superior a três anos.

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador, 25 de março de 2026.

Adriano Augusto Gomes Borges

Juiz Substituto de 2º Grau – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem dos autos a tempestividade das insurgências e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

A controvérsia dos autos versa sobre o desfazimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda, celebrado para aquisição de lote no Condomínio Residencial Costa de Itapema II, cujo instrumento foi firmado no dia 05.08.2012, com previsão inicial para a conclusão da obra em 30.09.2014, observada a tolerância de 6 meses (Cláusula Décima Quarta – id. 92478198), conferindo-se, pois, prazo final para 30.03.2015.

Inicialmente, conforme a documentação acostada pelo Demandado (id. 92478217, 92478318, 92478319, 92478320), a própria Autora, no bojo de diversas ações judiciais, admitiu  o atraso na obra.

A título de exemplo, eis o acórdão prolatado no Processo nº 0500108-52.2016.8.05.0080:

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E INDENIZAÇÃO. JULGAMENTO PARCIAL DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA PRECLUSA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADAS. MÉRITO. SENTENÇA QUE DECIDIU SOBRE A POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA 970 E 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS QUE FORAM FIXADOS OBSERVANDO A SUCUMBÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. SENTENÇA MANTIDA. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. I – Apelante que se insurgiu contra matérias que foram apreciadas na decisão interlocutória que julgou parcialmente o mérito. Ausência de interposição de recurso de agravo de instrumento à época. Matéria preclusa. II – Impugnação ao valor da causa rejeitada. Inovação recursal. Matéria que não foi suscitada em sede de contestação. III – Impugnação à gratuidade da justiça rejeitada. Apelante que não logrou êxito em apresentar elementos aptos a afastar a presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência formulada pela apelada (Art. 99, § 3º, do CPC). Preliminar rejeitada. IV – Mérito. Inversão da cláusula penal em favor do consumidor. Possibilidade. Tema 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça. V – Honorários advocatícios que foram corretamente fixados em observância à sucumbência de ambas as partes PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0562830-68.2016.8.05.0001, Relator (a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA Câmara Cível, Publicado em: 7/10/2020).

Todavia, cumpre registrar que os elementos dos autos evidenciam situação de inadimplemento contratual de ambas as partes, a justificar a devolução integral dos valores pagos pelo Promitente Comprador, sem imposição de qualquer penalidade ou retenção, inclusive cláusula penal.

Com efeito, o próprio Apelado reconhece em sua contestação que deixou de adimplir algumas parcelas, antes mesmo da data prevista para entrega da obra, sustentando, contudo, que tal conduta se deu em razão da flagrante mora da Promitente Vendedora na construção da infraestrutura do loteamento.

Por outro lado, é incontroverso o atraso substancial na entrega das obras pela Recorrente, restando, consequentemente, caracterizada a culpa recíproca, com inadimplemento bilateral das obrigações contratuais.

Nessa toada, não se aplica a exceção do contrato não cumprido, devendo a avença ser resolvida com o retorno ao status quo ante, sem imposição de cláusula penal ou qualquer outro encargo.

Eis os arestos:

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM . MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. 3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC. 4 . Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. 5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (STJ – REsp: 1758795 DF 2016/0199161-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021);

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. DANOS MATERIAIS AFASTADOS . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com declaração de inexistência de débito, danos materiais e multa contratual, ajuizada pela parte autora em face da ré, sob alegação de que houve atraso na entrega e de que os móveis apresentam qualidade inferior à contratada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se houve inadimplemento contratual da parte ré que justifique a aplicação de multa contratual e a condenação a danos materiais; e (ii) se está configurada a exceção de contrato não cumprido quando ambas as partes contribuem para a rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Indevida a pretensão de aplicação de multa contratual e reparação de danos materiais, diante do inadimplemento recíproco das partes. Nos termos do art. 476 do Código Civil, a aplicação da teoria da exceção de contrato não cumprido impede que uma parte exija o cumprimento de obrigações sem ter cumprido a sua contraprestação . 4. Ausência de comprovação de atraso para entrega dos móveis por parte da ré, conforme previsto no contrato. Sustação de cheques pela parte autora configura inadimplemento contratual. 5. Apesar da constatação de inadequação na qualidade dos móveis entregues, elementos probatórios apontam para culpa atribuível a ambas as partes pela rescisão contratual. IV. DISPOSITIVO 6. Apelação conhecida e desprovida . Sentença de improcedência mantida. Honorários recursais fixados. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476 e 593; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0306249-87.2018.8.24.0075, rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 09-02-2023; TJRS, Apelação Cível nº 70083022178, Décima Sétima Câmara Cível, rel. Gelson Rolim Stocker, j. 12-12-2019. (TJSC, Apelação n . 5003265-16.2021.8.24.0075, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 25-02-2025). (TJ-SC - Apelação: 50032651620218240075, Relator.: Leone Carlos Martins Junior, Data de Julgamento: 25/02/2025, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos);

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO BILATERAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO MÚTUO. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que acolheu embargos à execução, reconhecendo a inexistência de exequibilidade do título executivo extrajudicial, em razão do atraso na entrega da obra e da ausência de comprovação de cumprimento da obrigação contratual pela exequente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o título executivo extrajudicial é exigível, frente ao inadimplemento da obrigação pela exequente; e (ii) se se aplica a exceção de contrato não cumprido em contratos bilaterais com prestações não simultâneas . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos bilaterais que estabelecem prestações não simultâneas demandam a comprovação do cumprimento da obrigação pela parte exequente como requisito para a exigibilidade do título, conforme disposto no art. 798, I, d, do CPC. 4. O atraso considerável na entrega da obra descaracteriza a regularidade do cumprimento da obrigação pela exequente, configurando inadimplemento contratual. 5. Não se aplica a exceção de contrato não cumprido quando ambas as partes estão inadimplentes, conforme entendimento do STJ, sendo necessário apenas o retorno das partes ao status quo. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “A exceção de contrato não cumprido não se aplica em casos de inadimplemento mútuo em contratos bilaterais, devendo ser reconhecida a inexigibilidade do título executivo extrajudicial quando não comprovado o cumprimento da obrigação pela parte exequente .” __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 798, I, d, 803, § único, 485, VI e 476. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.758 .795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22 .06.2021. (TJ-AL - Apelação Cível: 07009613520228020053 São Miguel dos Campos, Relator.: Des. Paulo Zacarias da Silva, Data de Julgamento: 27/02/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/02/2025).

Consequetemente, é de se reconhecer que o valor efetivamente devido a título de restituição das quantias pagas pelo Promitente Comprador deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, ocasião em que se observará o montante exato desembolsado no curso da relação contratual.

Ressalte-se, todavia, que essa apuração deverá ocorrer sem a incidência de qualquer dedução, abatimento ou cláusula penal, haja vista a configuração de inadimplemento recíproco.

A devolução, portanto, deverá ocorrer de forma integral, observando-se tão somente os valores comprovadamente pagos, com atualização monetária a contar do desembolso de cada parcela, restabelecendo-se o equilíbrio entre as partes.

Ex positis, DOU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, para reconhecer a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento recíproco, determinando a restituição integral dos valores pagos pelo Apelado, devidamente atualizados a partir de cada quitação, a ser apurada em sede de liquidação de sentença, sem a aplicação de descontos, penalidades ou cláusula penal.

Verificada a sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico, devem ser proporcionalmente repartidos, na forma do art. 86 do CPC.

Sala das Sessões, data conforme protocolo de assinatura.

Adriano Augusto Gomes Borges

Juiz Substituto de 2º Grau – Relator