PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROLONGADO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarando a resolução do contrato por culpa da compradora, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel, fixando taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do bem e reconhecendo o direito à compensação dos valores pagos, a ser apurada em liquidação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento da compradora justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse; e (ii) estabelecer a legitimidade da taxa de fruição fixada na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Conforme se extrai dos autos, as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em 2009 (ID 85196273), tendo a parte apelante realizado o pagamento parcial da quantia pactuada, no montante de R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais), permanecendo inadimplente quanto ao saldo restante de R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais).

O inadimplemento substancial, prolongado por mais de dez anos após notificação extrajudicial, frustra a finalidade do contrato de promessa de compra e venda e autoriza a sua resolução, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A reintegração de posse é consequência direta da rescisão contratual, restabelecendo o estado anterior e preservando o direito de propriedade da autora.

A fixação da taxa de fruição em 0,5% do valor do imóvel, incidente após a mora, é medida legítima e proporcional, destinada a evitar enriquecimento sem causa pela ocupação indevida do imóvel.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 475 e 884; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º; CF/1988.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC 10701110421883001, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 07.11.2018; TJ-AL, AC 0722441-07.2017.8.02.0001, Rel. Desa. Elisabeth Carvalho Nascimento, j. 28.02.2025; TJ-MG, AC 5001401-40.2023.8.13.0701, Rel. Des. Joemilson Donizetti Lopes, j. 18.11.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 0328116-71.2013.8.05.0001, em que figuram como apelante MARLENE BRITO SANTOS e como apelada BRUNA DE OLIVEIRA ROMA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 16 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por MARLENE BRITO SANTOS, em face da sentença de ID 85196413, proferida pelo Juízo da 13ª VARA DE RELAÇÃO DE CONSUMO de Salvador que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por BRUNA DE OLIVEIRA ROMA, julgou procedentes os pedidos, conforme a seguinte transcrição:

“(…) É fato incontroverso que a parte demandada pagou apenas R$ 47.000,00 (uqrenta e sete mil reais), restando inadimplente em R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais), vencidos em outubro de 2012, quando houve a notificação, ID 260071669.

Passado mais de dez anos sem que o débito tenha sido pago, faz jus a parte autora a rescisão do contrato e reintegração da posse.

A autora continua sendo a proprietária do bem, houve notificação e a inadimplência da demandada é inconteste, devendo a autora ser reintegrada.

(…)

Posto isto, JULGO PROCEDENTE o pedido contido na vestibular para:

Declarar rescindido o contrato por culpa da demandada, reintegrar a autora na posse do imóvel; arbitrar o valor do aluguel em 0,5% do valor do imóvel; reconhecer o direito a compensação do valor recebido pela autora e devido pela ré, devendo ser apurado em liquidação.

(…)

Condeno a demandada nas custas e honorários de sucumbência em 16% (dezesseis por cento) sobre o valor corrigido do contrato.”

Em suas razões recursais, ID 85196414, a apelante sustenta, em síntese, “(a) ter efetuado parte substancial do pagamento do imóvel, no montante de R$ 47.000,00, restando pendente o valor de R$ 43.000,00, que seria financiado pela Caixa Econômica Federal após a liberação do inventário; (b) que não houve má-fé ou desinteresse na quitação do valor remanescente, tendo havido tentativas de acordo e propostas de pagamento pela apelante e seu filho, inclusive com proposta de entrada de R$ 6.000,00 rejeitada pela parte autora; (c) que reside no imóvel com seu esposo, idoso de 84 anos, portador de sequelas de AVC e epilepsia, sendo ambos pessoas idosas em situação de vulnerabilidade social, o que impõe especial atenção aos princípios da dignidade da pessoa humana e função social da propriedade; (d) que a sentença ignorou os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato; (e) que eventual despejo acarretaria dano irreparável e afronta a dispositivos do Estatuto do Idoso e da Constituição Federal; (f) que a condenação ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais não pode ser exigida da parte hipossuficiente enquanto perdurar sua condição de carência econômica; (g) requer, por fim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, o provimento da apelação para indeferir o pedido de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, a concessão da gratuidade de justiça em segunda instância e, subsidiariamente, que seja estabelecido prazo razoável para desocupação do imóvel.”

O autor apresentou contrarrazões no ID 85196618, pugnando pelo improvimento do recurso.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por MARLENE BRITO SANTOS, em face da sentença de ID 85196413, proferida pelo Juízo da 13ª VARA DE RELAÇÃO DE CONSUMO de Salvador que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por BRUNA DE OLIVEIRA ROMA, julgou procedentes os pedidos, para “declarar rescindido o contrato por culpa da demandada, reintegrar a autora na posse do imóvel; arbitrar o valor do aluguel em 0,5% do valor do imóvel; reconhecer o direito a compensação do valor recebido pela autora e devido pela ré, devendo ser apurado em liquidação.”

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à possibilidade de rescisão contratual com reintegração de posse, diante do inadimplemento da parte ré, ora apelante, no contrato de promessa de compra e venda celebrado com a parte autora, ora apelada.

Conforme se extrai dos autos, as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em 2009 (ID 85196273), tendo a parte apelante realizado o pagamento parcial da quantia pactuada, no montante de R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais), permanecendo inadimplente quanto ao saldo restante de R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais).

Transcorridos mais de quinze anos da celebração do contrato e mais de doze anos desde a notificação extrajudicial (ID 85196276) para purgação da mora, não houve adimplemento da obrigação remanescente nem proposta aceita pela parte vendedora. Trata-se, pois, de inadimplemento grave, reiterado e injustificado, o que compromete a finalidade do contrato e frustra sua execução.

A jurisprudência tem reconhecido que o inadimplemento substancial e prolongado justifica a rescisão contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso dos autos, houve notificação da parte autora (ID 85196276) para purgação da mora, sem que a parte apelante tenha adotado providências efetivas para regularização da obrigação, o que reforça a configuração da justa causa para a rescisão contratual por culpa da compradora.

A resolução do contrato acarreta, como consequência lógica e direta, a reintegração de posse do imóvel à promitente vendedora, com a restituição das partes ao estado anterior.

A sentença recorrida determinou também o arbitramento de 0,5% do valor do imóvel a título de taxa de fruição, a incidir sobre o período de ocupação pela ré após a configuração da mora. É legítima a cobrança da taxa de fruição, como forma de compensação pelo uso indevido do imóvel, após o inadimplemento, sob pena de enriquecimento ilícito. 

Ademais, correta também a sentença ao estabelecer a compensação, cuja quantificação deverá ser definida em sede de liquidação, com a devida consideração do valor já pago pela apelante (R$ 47.000,00), conforme expressamente determinado na origem. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa . É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual. (TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 19/11/2018) Grifos nossos

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A TAXA DE FRUIÇÃO. ÔNUS DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E CONSUMO NÃO COMPROVADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS CORRETAMENTE SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Construtora Camelo Ltda contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada em desfavor de Bruno de Souza Mesquita, determinando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, a reintegração da construtora na posse do imóvel e a devolução das parcelas pagas pelo comprador, com retenção de 10% a título de ressarcimento de despesas e prejuízos. A sentença condicionou a expedição do mandado de reintegração ao prévio pagamento do saldo remanescente das parcelas pagas ao comprador. A construtora apelante sustenta que: (i) a rescisão decorre do inadimplemento do comprador, autorizando a aplicação da cláusula penal contratual; (ii) é devida a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel pela ocupação indevida; (iii) o comprador deve arcar com despesas de água, gás, energia elétrica e taxas condominiais; e (iv) os honorários sucumbenciais devem incidir sobre o valor do imóvel. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal contratual pode ser integralmente aplicada em razão do inadimplemento do comprador; (ii) estabelecer se a taxa de fruição é devida e qual deve ser sua base de cálculo e termo inicial; (iii) verificar a responsabilidade do comprador pelas despesas condominiais e de consumo; e (iv) determinar o critério correto para a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais. A rescisão contratual por culpa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos a título de multa penal compensatória, limitada a percentual razoável para evitar onerosidade excessiva, nos termos da Súmula nº 543 do STJ e do art. 413 do Código Civil. O percentual de 10% fixado na sentença é adequado, pois assegura o equilíbrio contratual. A taxa de fruição é devida como compensação pelo uso indevido do imóvel após o inadimplemento, sendo compatível com o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. O percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, a partir da primeira notificação do comprador em mora, é proporcional e está em conformidade com o entendimento jurisprudencial do STJ. A responsabilidade do comprador pelas despesas condominiais e de consumo não pode ser reconhecida na presente ação, pois a construtora não demonstrou a existência do débito e sua inadimplência, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, I, do CPC. Os honorários sucumbenciais devem incidir sobre o valor da condenação, conforme previsto no art. 85, § 2º, do CPC. A fixação com base no proveito econômico da construtora, correspondente ao valor do imóvel, não se aplica ao caso, pois há condenação líquida e mensurável. Recurso conhecido e parcialmente provido. A retenção de valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre de culpa do comprador, deve observar percentual razoável entre 10% e 25%, conforme a jurisprudência do STJ, para evitar onerosidade excessiva . A taxa de fruição é devida como compensação pelo uso indevido do imóvel após o inadimplemento, devendo incidir sobre o valor contratual do imóvel, a partir da primeira notificação do comprador em mora. A falta de comprovação da inadimplência do comprador quanto às despesas condominiais e de consumo impede o reconhecimento do débito na ação. Os honorários sucumbenciais devem incidir sobre o valor da condenação, conforme a ordem de prioridade do art. 85, § 2º, do CPC. (TJ-AL - Apelação Cível: 07224410720178020001 Maceió, Relator.: Desa. Elisabeth Carvalho Nascimento, Data de Julgamento: 28/02/2025, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/02/2025)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse, em contrato particular de cessão de direitos sobre imóvel financiado. Sentença determinou a reintegração de posse em favor do autor e a restituição das parcelas pagas pelo réu, com correção monetária e juros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) se é possível cumular pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse na mesma ação; (ii) se a teoria do adimplemento substancial pode ser aplicada ao caso; (iii) se a fixação da taxa de fruição é legítima. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do art . 475 do CC/2002, é possível a cumulação de pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse, sendo desnecessária ação autônoma para cada pedido. 4. A teoria do adimplemento substancial, que visa preservar o contrato quando há cumprimento considerável das obrigações, não é aplicável ao presente caso, pois o apelante inadimpliu obrigações essenciais relativas às parcelas do financiamento e encargos, como IPTU e condomínio. 5 . A cobrança da taxa de fruição, com base no art. 884 do CC/2002, é válida quando o comprador inadimplente permanece usufruindo do imóvel, configurando enriquecimento sem causa em prejuízo do proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 5 . Apelação desprovida. Tese de julgamento: 1. "É admissível a cumulação de pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse na mesma ação, quando o contrato contém cláusula resolutiva expressa." 2 . "A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento envolve parcelas substanciais e encargos essenciais do contrato." 3. "A fixação de taxa de fruição é legítima quando o devedor inadimplente permanece na posse do imóvel, devendo ser calculada até a desocupação." Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts . 475, 884. (TJ-MG - Apelação Cível: 50014014020238130701, Relator.: Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, Data de Julgamento: 18/11/2024, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/11/2024)

A apelante sustenta que sua condição de vulnerabilidade social, por residir no imóvel com seu esposo idoso e enfermo, exigiria aplicação diferenciada dos princípios da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade, de modo a inviabilizar a desocupação.

A situação fática descrita pela parte apelante, a qual merece legítima atenção sob a perspectiva social e humana, é compreensível e sensibiliza. Contudo, no caso concreto, impõe-se a necessária ponderação com o direito de propriedade da parte autora e com o inadimplemento contratual persistente e prolongado por mais de uma década.

Por fim, destaco que a sentença expressamente consignou que “fica, contudo, a parte autora isenta no momento do pagamento dos ônus da sucumbência, na forma do §3º do art. 98 do CPC” (ID 85196413). Ou seja, a benesse da gratuidade da justiça já foi deferida e a exigibilidade das verbas está suspensa.

Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11º, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais fixados na origem em 2%, totalizando 12% sobre o sobre o valor corrigido do contrato. A exigibilidade fica suspensa, conforme dispõe o art. 98, §3º, do CPC.

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

02-239