PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. MULTA CONDOMINIAL. APLICAÇÃO. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. QUÓRUM QUALIFICADO. ARTIGOS 1.336, § 2º E 1.348, VII, DO CC. CONVENÇÃO. VÍCIOS NO ATO SANCIONADOR. NULIDADE. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo condomínio réu contra a sentença que julgou procedente os pedidos incoativos para anular multa condominial, no valor de três taxas condominiais, e tornar definitiva tutela antecipada que suspendeu sua exigibilidade. A penalidade foi imposta pelo síndico, após deliberação do conselho, e posteriormente submetida a assembleia, cuja regularidade foi questionada .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o síndico possui competência para aplicar multa condominial pelo ato imputado ao Autor sem prévia deliberação da assembleia geral, à luz da convenção do condomínio e do Código Civil; e (ii) verificar se o procedimento assemblear adotado posteriormente supre/ratifica o ato inicial e se observou os requisitos formais e quórum exigido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A convenção condominial prevê expressamente a necessidade de deliberação em assembleia geral, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos, para aplicação de multas por condutas prejudiciais ao sossego, segurança ou bons costumes.

O art. 1.336, § 2º, do CC exige deliberação assemblear com quórum qualificado quando a convenção disciplina o procedimento para imposição da multa, não se limitando à tipificação da infração.

A atribuição genérica do síndico para impor e cobrar multas, prevista no art. 1.348, VII, do Código Civil, não afasta a observância do procedimento estabelecido na convenção e na legislação civil.

A assembleia de ratificação apresentou irregularidades relevantes, como inconsistências quanto à adimplência de condômino votante e à validade de procuração, comprometendo a higidez da deliberação.

Na casuística, a existência de vício inicial na aplicação da penalidade, somada às falhas formais da assembleia, conduzem à nulidade da multa imposta, devendo ser confirmada a sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de recurso de Apelação interposto por CONDOMÍNIO MARINA BURANHEM SERVICES contra a sentença proferida pelo Juízo a quo, cujo teor julgou procedentes os pedidos incoativos formulados na Ação Anulatória, ajuizada por HUMBERTO LUIZ GAMA SCARTON, assim declarando nula a multa condominial aplicada ao Autor/Apelado, tornando definitiva a tutela antecipada. Cito o dispositivo:

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a nulidade da multa aplicada ao autor pelo Condomínio Marina Buranhem Services, no valor de 03 (três) taxas condominiais, constante da notificação de infração nº 001/2021; b) TORNAR DEFINITIVA a tutela antecipada concedida, que determinou a suspensão da exigibilidade da multa e a abstenção de inscrição do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. (ID 102186459)

Recurso aclaratório interposto; sentença inalterada (ID 102186519).

Inconformado, o Condomínio Réu interpôs Apelação (ID 102186528).

Levanta a ocorrência de error in judicando. Defende que “no momento em que o Juízo afirma que “síndico não possui competência para aplicar multa”, ignora lei vigente, em especial o art. 1.348, VII, do Código Civil”. Alega que a irregularidade na procuração de um condômino foi erro material, sanado em sede de embargos, e que tal voto, ainda que nulo, não macularia a decisão da assembleia.

O Apelado apresentou contrarrazões (ID 102186533), pugnando pela manutenção da sentença em sua integralidade, reiterando o vício formal na aplicação da penalidade e a correta interpretação da prevalência da norma convencional que exige deliberação assemblear. Pediu o improvimento.

O Recurso é tempestivo e o preparo foi pago.

Sorteados os autos, coube-me a função de Relator.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro 

Relator

SC07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

O recurso é tempestivo; a Apelante pagou o preparo; o cabimento encontra previsão no art. 1.009, do CPC. Os pressupostos de admissibilidade estão presentes. Assim, conheço do reclamo e passo à apreciação.

De proêmio, antes de adentrar o mérito recursal, cumpre destacar a impossibilidade de juntada de documentos, especialmente se já existentes ou quando poderia ter sido apresentados antes do encerramento da fase instrutória.

No mérito, trata-se de recurso de Apelação interposto por CONDOMÍNIO MARINA BURANHEM SERVICES contra a sentença proferida pelo Juízo a quo, cujo teor julgou procedentes os pedidos incoativos formulados na Ação Anulatória, ajuizada por HUMBERTO LUIZ GAMA SCARTON, declarando nula a multa condominial aplicada ao Autor/Apelado, tornando definitiva a tutela antecipada.

A controvérsia central do recurso reside na competência para aplicação de multas condominiais e na regularidade do procedimento que culminou na penalidade imposta ao apelado.

Historicizando a casuística, na origem, o Autor informe ser proprietário de unidade no condomínio Réu, e que recebeu a notificação de infração, aplicando-lhe multa no valor de 03 (três) taxas condominiais, em virtude de supostas infrações praticadas por locatários temporários. A multa foi aplicada pelo síndico, após deliberação do Conselho Fiscal. Todavia, afirma que a punição deveria ser aprovada por votação em assembleia do condomínio.

Em contestação (ID 102186274), o condomínio réu defendeu a legalidade da multa. Aduziu que o artigo 21 da Convenção legitimava o síndico para a imposição de multas. Argumentou que o quórum qualificado de dois terços seria necessário somente para infrações não previstas na Convenção, o que não seria o caso. Afirmou que as infrações praticadas pelos locatários estavam tipificadas nos artigos 5º, alíneas "a", "c" e "k", da Convenção.

Assegurou que todos os condôminos presentes na assembleia que apreciou o recurso administrativo estavam adimplentes e com procurações válidas, sendo o recurso rejeitado por unanimidade.

Em suas razões, a Apelante argumenta que a sentença incorreu em error in judicando ao interpretar que a competência para aplicação de multas seria exclusiva da assembleia geral, mesmo em casos de infrações expressamente previstas na Convenção. Contudo, a análise da Convenção do Condomínio Marina Buranhém Services e do Código Civil demonstra a correção do entendimento do juízo de primeiro grau.

A Convenção do Condomínio, em seus artigos 39 e 40, prevê expressamente a necessidade de deliberação em assembleia geral, com quórum de dois terços dos condôminos, para a aplicação de multas (ID 102183691). O artigo 39, § 2º, especificamente, estabelece que, em caso de condutas prejudiciais ao sossego, salubridade, segurança ou bons costumes, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa.

Tal disposição Convenção está em sintonia com o artigo 1.336, § 2º, do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Oportuno destacar que a parte final do citado dispositivo ("não havendo disposição expressa"), refere-se à disposição expressa do valor da multa ou de sua fixação - não sobre a tipificação da infração ou redução do quórum.

Logo, ainda que a infração esteja descrita na Convenção do Condomínio Réu, como alegado pelo apelante, tem-se que a Convenção do Condomínio ao detalhar o procedimento em seus artigos 39 e 40, exigiu a deliberação assemblear com quórum qualificado para a imposição da penalidade.

Corroborando para a convicção decisória, apresento os precedentes jurisprudenciais:

Direito civil. Apelação cível. Condomínio edilício . Multa por descarte inadequado de lixo durante a pandemia de covid-19. Ausência de previsão na convenção condominial. Falta de deliberação assemblear com quórum qualificado. Ilegalidade das multas . Restituição dos valores pagos. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame 1 . Apelação Cível interposta por condôminos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação de multas aplicadas pelo Condomínio do Edifício São Jorge, por descumprimento reiterado das normas internas sobre descarte de lixo durante a pandemia de COVID-19. Os apelantes buscaram a declaração de nulidade das penalidades e a restituição dos valores pagos, bem como a abstenção de condutas restritivas por parte do condomínio. II. Questão em discussão 2 . Há três questões em discussão: (i) definir se as multas aplicadas pelos apelados observaram os requisitos legais previstos no Código Civil; (ii) verificar se a ausência de previsão específica na convenção condominial impede a aplicação das sanções; e (iii) determinar se houve deliberação assemblear com quórum qualificado apta a legitimar as penalidades impostas. III. Razões de decidir 3. A aplicação de multas condominiais exige observância aos requisitos legais previstos nos arts . 1.336, § 2º, e 1.337 do Código Civil, os quais impõem a existência de previsão na convenção condominial ou deliberação assemblear com quórum qualificado. 4 . A convenção do Condomínio do Edifício São Jorge não contém previsão específica que autorize a imposição de multas por descarte inadequado de lixo, sendo necessário, portanto, o cumprimento do procedimento legal alternativo previsto no Código Civil. 5. Não há nos autos comprovação de deliberação assemblear regular e específica, com convocação válida, ata assinada e aprovação por quórum qualificado de dois terços ou três quartos dos condôminos restantes, conforme a natureza da infração. 6 . A ausência desses requisitos configura a ilegalidade das multas aplicadas, mesmo diante da reiteração da conduta e da vigência de medidas sanitárias decorrentes da pandemia, cuja existência não suprime a necessidade de respeito ao processo legal condominial. 7. A ilegalidade das multas implica sua anulação, bem como a condenação do condomínio à restituição dos valores pagos pelos apelantes, com correção monetária e juros de mora de acordo com os critérios legais aplicáveis antes e depois da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024 . 8. Improcedente o pedido de obrigação de não fazer, pois o condomínio possui legitimidade para estabelecer normas de convivência, desde que respeitados os procedimentos legais para sua aplicação. IV. Dispositivo e tese 9 . Recurso parcialmente provido. (TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00706547720208172001, Relator.: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 04/09/2025, Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho) grifos

DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. MULTA POR CONDUTA ANTISSOCIAL . EXIGÊNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO PARA APLICAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO PROCEDIMENTO PREVISTO NO ART. 1.337 DO CÓDIGO CIVIL . NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Recurso inominado interposto pelo réu contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da autora para declarar a nulidade da multa condominial aplicada por suposta conduta antissocial. Determinou-se, ainda, o ressarcimento do valor pago, se existente, com correção monetária e juros. O recorrente alega que a multa foi aplicada conforme o regulamento interno do condomínio, sem necessidade de advertência prévia, e que não se enquadra nos termos do art. 1 .337 do Código Civil, requerendo a improcedência da ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a multa condominial aplicada à autora observou os requisitos legais; e (ii) estabelecer se a ausência do quórum qualificado na assembleia condominial enseja a nulidade da penalidade imposta . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Código Civil exige, para a imposição de multa por comportamento antissocial, a deliberação de três quartos dos condôminos restantes, conforme dispõe o art. 1 .337, parágrafo único, sendo inválida a deliberação que não respeita esse quórum. 4. O regulamento interno e a convenção condominial não podem prevalecer sobre a legislação federal, de modo que a imposição da penalidade deve observar os procedimentos legais previstos. 5 . A ausência do quórum exigido para a deliberação sobre a multa condominial implica sua nulidade, independentemente da gravidade da infração ou da alegação de comportamento antissocial da autora. 6. Precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo corroboram a necessidade de observância do procedimento legal para aplicação de penalidades condominiais, reconhecendo a nulidade quando não atendido o quórum qualificado. IV . DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A aplicação de multa por comportamento antissocial de condômino exige a observância do quórum qualificado de três quartos dos condôminos restantes, nos termos do art . 1.337, parágrafo único, do Código Civil. 2. Regulamento interno e convenção condominial não podem afastar as exigências legais para a aplicação de penalidades aos condôminos . 3. A inobservância do quórum qualificado na assembleia condominial enseja a nulidade da multa aplicada, independentemente da alegação de conduta antissocial. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1 .337, parágrafo único; Lei n. 9.099/95, art. 55 . Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1013188-82.2022.8.26 .0451, Rel. Des. Silvia Rocha, j. 27/08/2024; TJSP, Apelação Cível nº 1057361-88 .2019.8.26.0002, Rel . Des. Rodolfo Cesar Milano, j. 25/03/2022. (TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10284871720248260003 São Paulo, Relator.: Marcio Bonetti, Data de Julgamento: 11/02/2025, 6ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 11/02/2025) grifos

A alegação do apelante de que o artigo 1.348, VII, do Código Civil, que atribui ao síndico a competência para "impor e cobrar as multas devidas", seria fundamento suficiente para afastar a exigência de assembleia, não prospera.

A norma do Código Civil confere ao síndico a atribuição genérica de impor e cobrar multas devidas, mas não dispensa a observância do procedimento estabelecido na Convenção do Condomínio e na norma civilista fedferal, que define como a multa se torna devida.

Em suma, a competência genérica do síndico não pode servir como justificativa para se ignorar a forma legal prescrita para a validação da penalidade.

Não é só.

Na casuística, há que se observar inconsistências que comprometem a assembleia de ratificação da multa antes imposta.

Nessa linha, como bem pontuou o a quo, cujas palavras transcrevo para evitar tautologia: “O réu apresentou declaração de adimplência, datada de 15/07/2022, quase um ano após a assembleia, realizada em 25/08/2021, o que compromete sua credibilidade, como prova da situação à época. Quanto às procurações, o autor identificou inconsistência específica em relação ao Sr. Olmiro Pautz Flores Filho (casa 23), que teria conferido poderes à Sra. Maria Cristina Bertão, mas foi representado pelo Sr. Glauco Tourinho Rodrigues. Essa inconsistência não foi satisfatoriamente esclarecida pelo réu”.

Logo, conclui-se que o ato sancionatório encontra se comprometido, porque precedido de vício inicial e executado em contexto marcado por irregularidades na deliberação assemblear específica.

Por fim, considerando o improvimento, majoro os honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, para 15% do valor da condenação.

Conclusão

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto condutor.

Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro 

 Relator