PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO COM REGIME DE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO DURANTE A LIDE. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DE COTAS DE CONSTRUÇÃO SEM REPERCUSSÃO SOBRE A FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de adjudicação compulsória movida pelos apelados, convertendo a obrigação de fazer em indenização por perdas e danos no valor de R$ 710.000,00, correspondente à fração ideal do terreno objeto do contrato, em razão da alienação do bem a terceiros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. A questão em discussão consiste em definir se eventual inadimplemento dos compradores quanto às cotas de construção do empreendimento compromete o direito à adjudicação da fração ideal do terreno ou à sua conversão em perdas e danos, em virtude da alienação do bem a terceiros durante a ação.

III. RAZÕES DE DECIDI

 3. Em contratos firmados sob o regime de construção a preço de custo, nos termos do art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, os adquirentes são responsáveis exclusivos pelas despesas de edificação, não sendo a promitente vendedora da fração ideal do terreno legitimada a cobrar ou opor inadimplemento relacionado às cotas de construção.

2. A obrigação da promitente vendedora restringe-se à transmissão da fração ideal do terreno, tendo sido incontroversamente adimplido o valor correspondente de R$ 710.000,00 pelos promitentes compradores.

3. O inadimplemento das cotas de construção se refere a fase distinta do contrato e não interfere na obrigação principal de transmissão do domínio da fração ideal.

4. A alienação do imóvel a terceiros durante o trâmite da ação inviabiliza a adjudicação específica, autorizando a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, limitada ao montante efetivamente pago pelos compradores pela fração ideal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 4. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento de cotas de construção em contrato sob regime de administração a preço de custo não pode ser oposto pela promitente vendedora como óbice à transmissão da fração ideal do terreno.

2. A alienação do imóvel a terceiros durante a ação de adjudicação compulsória autoriza a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, limitada ao valor efetivamente adimplido pela fração ideal.

3. É legítima a condenação da promitente vendedora ao pagamento de indenização pelos valores pagos pelos compradores pela fração ideal, diante da impossibilidade de adjudicação.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0311191-63.2014.8.05.0001 em que figuram como apelante Porto Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda. e apelados Antônio José Salles da Silva e Ana Jacira Pinheiro da Silva.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Porto Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda., inconformada com a sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedente a ação de adjudicação compulsória proposta por Antônio José Salles da Silva e Ana Jacira Pinheiro da Silva, convertendo a obrigação de fazer em indenização por perdas e danos, no valor de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais), referentes à fração ideal do terreno objeto do contrato. Determinou, ainda, diante da sucumbência recíproca, a divisão em 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento), para cada, incidentes sobre o montante condenatório.

Embargos de declaração parcialmente acolhidos, para retificar o comando sentencial nos seguintes termos: “[...] Ato contínuo, considerando a venda à terceiros do bem, objeto da lide, CONVERTO a Obrigação em Indenização por Perdas e Danos, fixando como devido o montante de R$710.000,00 (setecentos dez mil reais), a ser atualizado monetariamente desde a data do pagamento de cada uma das prestações relacionadas à fração ideal do terreno, e juros simples de 1% (um por cento) desde a Citação”.

Em suas razões recursais de id. 80067953, o apelante sustenta, em síntese, que não houve o adimplemento integral do contrato de promessa de compra e venda firmado com os apelados, principalmente quanto às cotas de construção do empreendimento “Mansão Phileto Sobrinho”.

Alega que os apelados possuem dívida de 24 parcelas de construção e 3 referentes à modificação de projeto, razão pela qual a pretensão de adjudicação seria juridicamente inviável.

Pontua que “A inadimplência incorrida pela parte adversa, por si só, e em observância ao princípio do exception non adimpleti contratus, afasta a possibilidade do mesmo cobrar o cumprimento de qualquer obrigação por parte da Apelante, máxime para efeito de adjudicação.”

Aduz que “para que seja possível a adjudicação compulsória de uma unidade imobiliária, faz-se necessário que os Autores (ora Apelados) estejam totalmente adimplentes com as obrigações assumidas contratualmente (seja com o pagamento integral das parcelas vinculadas a aquisição da fração ideal seja com o adimplemento das cotas de contração).”

Com tais fundamentos, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se a improcedência da ação.

Contrarrazões apresentadas (id. 80067959).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma mesmo legal.

Salvador, 02 de  novembro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de adjudicação compulsória proposta pelos apelados, convertendo a obrigação de fazer em indenização por perdas e danos, no valor de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais), referentes à fração ideal do terreno objeto do contrato.

O apelante sustenta, em síntese, que os apelados não adimpliram integralmente as obrigações contratuais, sobretudo no que tange às cotas de construção do empreendimento “Mansão Phileto Sobrinho” e às parcelas referentes à modificação do projeto.

Invoca o princípio do exceptio non adimpleti contractus, alegando que o inadimplemento contratual inviabilizaria a pretensão de adjudicação ou de indenização. Requer, ao final, a reforma integral da sentença, com a improcedência da demanda.

Entendo que não merece acolhimento a pretensão recursal.

Conforme reconhecido pelo próprio apelante, o pagamento pela aquisição da unidade imobiliária descrita na inicial incluiria a quantia de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais), que se referia exclusivamente à aquisição da fração ideal do terreno; além do valor de R$ 715.000,00 (setecentos e quinze mil reais), que poderia sofrer majoração a depender dos custos, parcela que destinava-se à construção da unidade autônoma, cuja execução ocorreria em regime de administração, também chamado "a preço de custo", conforme previsão contratual específica.

Nesse tipo de contrato, regido pelo art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, a responsabilidade pela execução da obra e pela arrecadação das cotas de construção recai exclusivamente sobre os adquirentes. Trata-se de estrutura jurídica em que os próprios adquirentes assumem os custos da edificação, proporcionalmente às frações ideais adquiridas.

O apelante, na qualidade de promitente vendedor da fração ideal do terreno, não figura como titular das obrigações assumidas no âmbito da construção em regime de administração, tampouco possui legitimidade para exigir valores vinculados à fase edificativa da unidade autônoma, cuja exigibilidade não lhe é atribuída contratualmente.

O vínculo obrigacional entre os promitentes compradores e o ente gestor da construção decorre da adesão voluntária às regras internas do empreendimento, sendo incabível sua invocação pela vendedora como óbice à satisfação da obrigação principal de transmitir a propriedade da fração ideal previamente alienada.

No presente caso, é incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno, com o objetivo de edificação futura de unidade autônoma em empreendimento imobiliário. Também é fato incontroverso que os apelados realizaram o pagamento referente a fração ideal do terreno.

A tese recursal de inadimplemento das cotas de construção não compromete o direito à indenização reconhecido na sentença, pois não se refere a fração ideal do terreno.

Ademais, observa-se que o apelante não impugnou, em momento algum de suas razões recursais, o adimplemento do valor contratado a título de aquisição da fração ideal, cujo montante de R$ 710.000,00 foi expressamente reconhecido na sentença e cuja conversão em perdas e danos decorreu da alienação do bem a terceiros durante o curso da lide.

Assim, ausente controvérsia sobre o adimplemento da fração ideal do terreno – e sendo incontroversa a impossibilidade superveniente de cumprimento específico, a manutenção da condenação é medida juridicamente adequada.

No que tange à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, a medida é expressamente autorizada pelo art. 499 do CPC, e necessária, considerando que houve a alienação do imóvel a terceiros no curso da ação, esvaziando o objeto da tutela específica e impossibilitando a adjudicação, tornando cabível a indenização correspondente à parcela adimplida.

Portanto, ausente comprovação de inadimplemento dos apelados em relação à fração ideal do terreno, e caracterizada a impossibilidade de adjudicação, a manutenção da condenação em perdas e danos é medida que se impõe.

A sentença analisou adequadamente a prova dos autos, fixando o valor indenizatório com base no montante efetivamente quitado para aquisição do terreno.

Ante tais considerações, deve ser mantida integralmente a sentença de origem.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Diante do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios devido pelo apelante para 15% sobre o valor da condenação.

Sala das Sessões,     de                    de 2025.

Presidente 

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora