PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL PREVISTA CONTRA A CONSTRUTORA FIXADA EM 0,3% SOBRE O SALDO CREDOR. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. SUBSTITUIÇÃO PELAS PENALIDADES DA CLÁUSULA 4.1, NOS TERMOS DO PEDIDO INICIAL. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL DA MORA. AUSÊNCIA DE PEDIDO NA APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por CHP 1000 2 Empreendimentos Ltda. e Fator Realty Participações S/A em face do acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação, reformando a sentença apenas para afastar a penalidade de 10% sobre o valor do imóvel, substituindo-a pelos encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato (juros de 1% ao mês e multa de 2%), conforme pedido inicial, mantendo os demais termos da sentença.

As embargantes sustentam a existência de contradição no Acórdão, por entenderem que este deixou de aplicar integralmente a cláusula contratual que previa multa de 0,3% sobre o saldo credor, e requerem, ainda, a fixação do termo final da mora na data do ajuizamento da ação.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se há contradição no acórdão quanto à aplicação da cláusula penal prevista no contrato; (ii) saber se é cabível a fixação do termo final da mora na data do ajuizamento da ação, à luz dos limites da devolutividade recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso de Embargos de Declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, destina-se a integrar o julgado quando presente omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito.

O Acórdão embargado apreciou adequadamente a cláusula penal contratual, afastando sua aplicação por considerá-la abusiva, à luz dos arts. 51, IV e §1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil, por estabelecer penalidade simbólica à fornecedora e impor encargos significativamente mais gravosos ao consumidor.

A substituição pela cláusula 4.1 do contrato decorreu de expressa previsão no pedido inicial, sendo compatível com os princípios da boa-fé objetiva, equidade e função social do contrato.

Quanto ao pedido de fixação do termo final da mora, não houve devolução da matéria em sede de apelação, sendo a questão inovadora nos embargos de declaração, o que inviabiliza sua apreciação, diante da natureza integrativa do recurso.

Inexistindo os vícios previstos no art. 1.022 do CPC, impõe-se a rejeição dos embargos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento: “Afastada a contradição quando o acórdão embargado, com base no princípio do equilíbrio contratual e na boa-fé objetiva, afasta cláusula penal abusiva e aplica encargos previstos no contrato conforme pedido expresso na inicial. Inviável a apreciação, em embargos de declaração, de matéria não devolvida à instância recursal.”

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 1.022 e 141; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV e §1º, II; Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-BA - Apelação: 8037733-74.2022.8.05.0001, Rel. LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, 1ª Câmara Cível, pub. 02/05/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0521780-62.2016.8.05.0001, em que figuram como embargante FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e outros e como embargado SERGIO MURILO SANTOS SILVA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por CONHECER E REJEITAR os Embargos de Declaração, nos termos do voto da relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por CHP 1000 2 Empreendimentos Ltda. e Fator Realty Participações S/A em face do Acórdão de ID- 86668306 que deu parcial provimento ao apelo interposto nos autos da Ação de Resolução Contratual n.º 0521780-62.2016.8.05.0001, nos seguintes termos:

“PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO JULGADA PROCEDENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM POR CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL. MULTA ABUSIVA. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANO MORAL DEVIDO. VALOR ARBITRADO DENTRO DOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REFORMAR A SENTENÇA NO TOCANTE À MULTA CONTRATUAL, AFASTANDO A PENALIDADE DE 10% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL E APLICANDO, EM SUBSTITUIÇÃO, OS ENCARGOS PREVISTOS NA CLÁUSULA 4.1 DO CONTRATO (JUROS DE 1% AO MÊS E MULTA DE 2%), NOS TERMOS DO PEDIDO INICIAL, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA NOS DEMAIS TERMOS.” (ID-86668306).

As embargantes alegam a existência de contradição, sustentando que o acórdão, embora tenha determinado a observância dos encargos contratuais, não aplicou integralmente o disposto na cláusula específica que previa penalidade de 0,3% sobre o saldo credor em caso de atraso na entrega do imóvel.

Pugnam: “Diante do exposto, requer-se a reforma da decisão para que, caso seja aplicada penalidade, esta observe os parâmetros contratualmente ajustados, limitando-se ao percentual de 0,3% sobre o valor pago, bem como para que seja fixado como termo final da mora a data do ajuizamento da ação, em 11/04/2016, data em que a parte Embargada manifestou seu desinteresse na manutenção do contrato.” (ID- 89154051).

Devidamente intimada, os embargados não se manifestaram em contrarrazões (ID- 89894118).

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando a impossibilidade de sustentação oral (art. 187 do RITJBA). 

Salvador/BA, data certificada eletronicamente.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Os embargos são tempestivos e preenchem os requisitos formais previstos nos artigos 1.022 e seguintes do Código de Processo Civil, razão pela qual devem ser conhecidos.

Os Embargos de Declaração constituem recurso de integração previsto no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, destinado a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material existente na decisão judicial. Não se prestam à rediscussão do mérito ou à modificação do resultado do julgamento, salvo excepcionalmente quando o acolhimento do vício apontado conduzir à alteração do decisum de forma consequencial.

No caso sob exame, o Acórdão embargado examinou de forma clara, coerente e fundamentada todas as questões suscitadas pelas partes, inclusive as relativas à aplicação das cláusulas contratuais e ao equilíbrio das prestações.

Na linha da fundamentação adotada, reconheceu-se expressamente a abusividade da cláusula penal prevista contra a construtora, fixada em 0,3% (zero vírgula três por cento) sobre o saldo credor, por ser desproporcional e ineficaz como instrumento de recomposição do equilíbrio contratual. Esta previsão foi considerada insuficiente para compensar o atraso na entrega do imóvel, configurando vantagem excessiva à fornecedora em afronta aos artigos 51, IV e §1º, II, do Código de Defesa do Consumidor e 413 do Código Civil.

A propósito, colhe-se o seguinte trecho do acórdão embargado:  

“Da detida análise do feito, observa-se que o instrumento contratual previu cláusulas penais aplicáveis ao consumidor e ao fornecedor conforme documentação acostada no ID-11026818.  A cláusula penal contratual em desfavor da construtora, prevista no item 2 da Síntese do contrato, estabelece multa mensal de 0,3% sobre o saldo credor, em caso de atraso na entrega do imóvel. Por outro lado, a cláusula 4.5, aplicável ao promitente comprador em caso de rescisão contratual, impõe multa de 10% sobre o valor do imóvel, acrescida de 7% por serviços de intermediação, 1% ao mês a título de ocupação ficta, além do pagamento de custas e honorários. Nestes moldes, constata-se a nítida desproporcionalidade entre as penalidades estipuladas, com ônus significativamente mais gravoso ao consumidor. A aplicação da cláusula penal prevista no item 2 da síntese do contrato revela-se abusiva por violar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, consagrados no Código de Defesa do Consumidor, pois a estipulação contratual impõe encargos excessivos em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, sem previsão equivalente em desfavor da fornecedora na hipótese de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, contrariando os princípios que regem as relações de consumo.  A inversão da lógica contratual revela-se legítima, reconhecendo-se a possibilidade de imposição de penalidade adequada à fornecedora, a fim de compensar proporcionalmente os prejuízos causados pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na conclusão da obra. (...) Nestas condições, reconheço, de ofício, a abusividade da cláusula penal prevista contra a fornecedora (item 2 da Síntese do contrato), consistente na multa mensal de 0,3% sobre o saldo credor, diante de sua completa ineficácia como instrumento de equilíbrio contratual. Esta previsão revela-se imprestável, por estabelecer penalidade simbólica em desfavor da construtora, ao mesmo tempo em que o contrato impõe, ao consumidor, encargos significativamente mais gravosos em caso de rescisão, conforme previsto na cláusula 4.5 do instrumento pactuado.”

Por esta razão, o voto condutor do Acórdão embargado afastou a aplicação da penalidade simbólica e determinou a observância dos encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato, que estabelecem juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2%, conforme pedido expresso na petição inicial. Nestas condições, a decisão é lógica, harmônica e consentânea com a fundamentação, inexistindo contradição a ser sanada, nos seguintes termos:

“A desproporção entre as sanções evidencia vantagem excessiva à fornecedora, em detrimento da parte vulnerável, configurando desequilíbrio contratual vedado pelos arts. 51, IV e §1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil.  Por outro lado, não se mostra juridicamente admissível aplicar, como feito pelo Juízo de origem, a cláusula 4.5 do contrato em desfavor da empresa apelante. Com efeito, da detida análise da petição inicial, verifica-se que os autores não postularam a inversão da referida cláusula 4.5, mas requereram expressamente a aplicação, em desfavor da construtora, dos encargos previstos na cláusula 4.1, ou seja,  juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2%, ambos incidentes sobre o valor do imóvel atualizado, com fundamento nos princípios da boa-fé objetiva, equidade e função social do contrato. A sentença, ao condenar as recorrentes ao pagamento de multa de 10% sobre o valor do imóvel, aplicou, de ofício, a cláusula 4.5, sem que houvesse pedido neste sentido, incorrendo, portanto, em julgamento extra petita, nos termos do art. 141 do Código de Processo Civil. Tal vício foi corretamente identificado pelo Superior Tribunal de Justiça. A melhor solução para o deslinde da controvérsia, portanto, é inverter a cláusula contratual 4.1 em desfavor das apelantes, conforme expressamente requerido pelos recorridos na petição inicial. Nestas condições, reformo parcialmente a sentença, afastando a penalidade de 10% imposta com base implícita na cláusula 4.5, e, em observância ao pedido formulado na exordial, aplico, em favor do comprador, os encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato, nos seguintes termos: juros moratórios de 1% ao mês e multa convencional de 2% sobre o valor do imóvel atualizado, a título de penalidade compensatória pelo inadimplemento contratual da construtora, com incidência a partir da data prevista para entrega da obra, devidamente corrigidos monetariamente pelo índice contratual (INCC), conforme estipulado.”

No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL . DISTRATO EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA QUE ORDENOU A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS . ATRASO NO INÍCIO DA OBRA E CONSEQUENTE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CULPA DA FORNECEDORA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA . DESCABIMENTO. APELANTE QUE NÃO DEU INÍCIO ÀS OBRAS ATÉ A INTERPOSIÇÃO DO APELO. EMPREENDIMENTO SEM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL . MULTA PREVISA NO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL . POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO EM PARCELA ÚNICA. CONCEBÍVEL. DANO MORAL DEVIDO . SENTENÇA PRESERVADA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 80377337420228050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/05/2024).”

Do mesmo modo, não procede a alegação de omissão quanto à fixação do termo final da mora.

Examinando as razões de Apelação, constata-se que as recorrentes limitaram-se a discutir a ilegitimidade passiva, a ausência de responsabilidade pelo atraso da obra, a limitação da multa contratual ao percentual de 0,3% ao mês sobre o saldo credor e a redistribuição do ônus sucumbencial.

 Em nenhum trecho do recurso foi formulado pedido de delimitação temporal da mora ou de fixação de termo final na data do ajuizamento da ação. A matéria, portanto, não foi devolvida à apreciação deste Tribunal, motivo pelo qual o acórdão não tinha o dever de se pronunciar sobre ponto não suscitado. A pretensão deduzida nos embargos configura inovação recursal, vedada pela natureza integrativa do recurso previsto no art. 1.022 do CPC, não se tratando de vício sanável, mas de tentativa de rediscussão do mérito já decidido.

Inexistindo omissão, obscuridade, contradição ou erro material, rejeitam-se os Embargos de Declaração, por configurarem mero inconformismo com o resultado do julgamento.

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR os Embargos de Declaração, mantendo-se integralmente o Acórdão embargado por seus próprios fundamentos.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as cautelas de praxe. 

Salvador/BA, data certificada eletronicamente.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora

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