PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENEFÍCIOS RESTRITOS A ASSOCIADOS. TAG ELETRÔNICA. INEXISTÊNCIA DE ILICITUDE OU DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Everton Dourado Gonçalves contra sentença da Vara Cível da Comarca de Santa Maria da Vitória/BA, que julgou improcedentes os pedidos formulados em face do Condomínio Águas de Sauípe. O apelante alegou ser adimplente com as taxas de manutenção, mas estar privado do fornecimento da TAG de acesso eletrônico ao loteamento, sob o fundamento de não ser formalmente associado à entidade, pleiteando a condenação da apelada ao fornecimento da TAG e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se o proprietário de lote, não associado à entidade administradora, tem direito ao uso de TAG eletrônica e demais benefícios concedidos aos associados, pelo simples fato de contribuir com a taxa de rateio;
(ii) estabelecer se a negativa de fornecimento da TAG configura ato ilícito gerador de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à fruição de benefícios exclusivos dos associados não decorre automaticamente do pagamento da taxa de manutenção, pois tal obrigação é propter rem, vinculada à conservação das áreas comuns e não à condição de associado.

4. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Tema 492/STF, RE nº 695.911/SP) estabelece que, após o registro do ato constitutivo da associação no Cartório de Registro de Imóveis e a vigência da Lei nº 13.465/2017, é legítima a cobrança compulsória de taxas de manutenção de novos adquirentes, sem que isso importe adesão automática à entidade.

4. A TAG eletrônica de acesso constitui mera conveniência operacional, e sua negativa não impede o ingresso do morador no loteamento, garantido por portaria aberta 24 horas, inexistindo violação ao direito de ir e vir ou tratamento discriminatório.

5. A negativa da TAG não configura ato ilícito ou violação de direito da personalidade, pois a distinção entre associados e não associados decorre de previsão estatutária e do exercício regular do direito de associação (CF, art. 5º, XX).

6. A suposta restrição de acesso, limitada à forma de entrada no condomínio, não ultrapassa o patamar de mero dissabor cotidiano, não ensejando dano moral indenizável.

7. A sentença de improcedência aplica corretamente o entendimento jurisprudencial consolidado e preserva a autonomia associativa, inexistindo fundamento para reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O pagamento da taxa de manutenção por proprietário não associado não gera direito automático ao uso de benefícios restritos aos membros da associação.

2. A TAG de acesso eletrônico constitui mera conveniência operacional, e sua negativa, quando não impede o ingresso do morador, não configura ato ilícito.

3. A distinção de benefícios entre associados e não associados é legítima e decorre do exercício da liberdade associativa, assegurada pelo art. 5º, XX, da Constituição Federal.

4. A negativa de fornecimento de TAG eletrônica, por si só, não gera dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XX; CPC/2015, arts. 1.012, §1º, V, e 85, §11; Lei nº 13.465/2017; Tema 492/STF.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 695.911/SP (Tema 492 da repercussão geral), Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 19.12.2016.

                                                                                                ACÓRDÃO

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 31 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Everton Dourado Gonçalves em face de Condomínio Águas de Sauipe em da sentença proferida pelo Juízo de Direito da Vara Cível da Comarca de Santa Maria da Vitória, in verbis:

Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, observando-se a suspensão da exigibilidade em virtude da concessão da gratuidade judiciária, que ora defiro em seu favor.

O apelante sustenta, em síntese, que, embora adimplente com a taxa de rateio, tem sido privado de benefícios concedidos aos demais moradores, notadamente o fornecimento da TAG de acesso eletrônico ao loteamento, sob o argumento de que não é formalmente associado à entidade ré.

Aduz ainda que tal conduta lhe causa constrangimentos e viola o princípio da isonomia, requerendo a reforma da sentença, com o reconhecimento do direito ao recebimento da TAG e a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais.

Apresentadas contrarrazões (ID nº 93686691) a parte apelada pleiteou o indeferimento liminar do pedido de efeito suspensivo do Apelo.

O recurso é tempestivo.

O preparo não foi realizado, visto que a parte apelante é beneficiária da justiça gratuita, vide ID 93686590.

É o relatório. Peço inclusão em pauta para julgamento.

 Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro 

Relator

SC01B

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  Quinta Câmara Cível 

Requisitos de Admissibilidade

Pondero, inicialmente, que o Enunciado Administrativo n.º 3 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que os pressupostos de admissibilidade da Apelação sejam verificados à luz do Código de Processo Civil de 2015, senão vejamos da ementa abaixo:

Enunciado Administrativo nº 3 – Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o Recurso no efeito devolutivo, a teor do art. 1.012, §1º, V, do CPC/2015.

Preliminares

O Apelado, em Contrarrazões, pleiteou o indeferimento liminar do pedido de efeito suspensivo do Apelo.

Verifica-se que o Apelante busca o recebimento do recurso nos efeitos devolutivo e suspensivo. Conforme entendimento reiterado, a regra é que a apelação não suspende automaticamente a eficácia da sentença. A suspensão excepcional exige a presença cumulativa da probabilidade de êxito recursal (fumus boni iuris) e risco de dano grave ou de difícil reparação (periculum in mora).

No caso concreto, o próprio pedido liminar (TAG de acesso) já foi rechaçado em sede de Agravo de Instrumento por este Tribunal, que concluiu pela ausência do periculum in mora e da probabilidade do direito.

A TAG foi considerada “mera conveniência operacional”, e o Apelante mantém acesso irrestrito ao loteamento por meio da portaria, que funciona 24 horas. Além disso, a probabilidade do direito é baixa, visto que a Sentença está em consonância com o Tema 492/STF.

Apelante não demonstrou o periculum in mora, visto que o acesso ao condomínio é garantido pela portaria 24 horas, sendo a TAG uma “mera conveniência aos condôminos”. A probabilidade do direito também foi afastada, pois o próprio Agravante confessou ter se negado, de maneira voluntária, a assinar o termo para se tornar membro da associação.

Uma vez que o pleito de urgência já foi rechaçado em cognição sumária e o fundamento jurídico da Sentença demonstra-se sólido, não há fundamento para concessão de efeito suspensivo neste momento.

Rejeito, portanto, o pleito de atribuição de efeito suspensivo ao Apelo, devendo este ser recebido apenas no efeito devolutivo.

Do Mérito

A controvérsia central reside em saber se o apelante, não associado, faz jus ao uso da TAG eletrônica e aos benefícios administrados pela associação, apenas em virtude do pagamento da chamada taxa de rateio. Em primeiro lugar, é crucial distinguir a obrigação de custeio da qualidade de associado.

A Sentença demonstrou, em consonância com o Tema 492 do STF, que a cobrança da taxa de manutenção e conservação é legítima e compulsória. O Estatuto da Associação, que prevê a contribuição mensal, foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis em 13/09/2022, e o Autor adquiriu o lote em agosto de 2023.

Pela tese vinculante do STF (Tema 492), a obrigação de cotização é imposta aos novos adquirentes quando o ato constitutivo da obrigação está devidamente registrado. Veja-se:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Portanto, a manutenção do pagamento da taxa de rateio pelo Apelante é o cumprimento de uma obrigação propter rem legalmente constituída, e não uma mera liberalidade que automaticamente lhe confere todos os direitos de um associado formal.

O Apelante alega que a negativa de serviços configura enriquecimento ilícito. Contudo, a Associação Apelada sustentou que os valores arrecadados são integralmente revertidos para custear serviços essenciais que beneficiam a todos, como segurança, portaria 24h, limpeza e manutenção da infraestrutura.

Além disso, a Associação comprovou gastos expressivos para a implementação do sistema TAG, como a contratação da empresa Cristal Soluções por R$ 8.029,38 e a compra de materiais elétricos no valor de R$ 631,00, investimentos estes que só foram possíveis em razão do rateio das taxas de manutenção.

A alegação do Apelante de que o dinheiro pago por ele é usado para custear serviços dos quais ele é vedado de usufruir não se sustenta, pois ele usufrui dos serviços de gestão essenciais, e o que lhe é negado são os benefícios adicionais reservados aos membros que aderiram formalmente.

A distinção de acesso entre associado e morador não associado está prevista no Regimento Interno, que estabelece que o associado terá acesso pela portaria que contém a identificação do sistema TAG, enquanto o morador (não associado) terá acesso pela portaria que não possui o sistema TAG.

A TAG, portanto, é uma conveniência operacional, e sua negativa não impede o acesso irrestrito do Apelante ao loteamento, que é feito pela portaria ativa 24 horas.

A sentença recorrida examinou detidamente a questão e concluiu pela improcedência do pedido, sob o fundamento de que não há prova de ato ilícito praticado pela associação, tampouco violação a direitos fundamentais do apelante.

Com efeito, a Lei nº 13.465/2017, ao disciplinar os loteamentos de acesso controlado, e a jurisprudência consolidada no Tema 492 do STF (RE nº 695.911/SP), estabeleceram que é facultativa a adesão às associações de moradores, e que a cobrança de taxas e a fruição de benefícios ficam restritas àqueles que, voluntariamente, manifestam a intenção de se associar.

No presente caso, o Apelante não comprovou a existência de vínculo jurídico obrigatório com a associação apelada. Tampouco se verifica enriquecimento sem causa, pois o pagamento das taxas de rateio, ainda que espontâneo, não gera, por si só, o direito de usufruir de benefícios exclusivos dos associados, especialmente quando há previsão estatutária em sentido contrário.

Ressalte-se que a liberdade de associação, consagrada no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, protege tanto o direito do indivíduo de não se associar, quanto o direito da entidade de delimitar os serviços prestados aos seus membros, conforme regras internas regularmente registradas. Assim, não se pode compelir a associação a estender aos não associados as mesmas prerrogativas concedidas àqueles que assumem obrigações e deveres estatutários.

Em relação ao pleito indenizatório, o conjunto probatório não demonstra qualquer dano moral efetivo. A mera exigência de cumprimento das regras internas da associação não configura ilícito, tampouco gera abalo à honra ou à dignidade do autor. O alegado constrangimento decorrente do acesso pela portaria comum não ultrapassa o limite do mero dissabor cotidiano, insuscetível de reparação pecuniária.

Dessa forma, verifica-se que a sentença recorrida aplicou corretamente o direito aos fatos e encontra-se em plena consonância com a orientação jurisprudencial dominante, não havendo razão para sua reforma.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER o Recurso de Apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a r. Sentença de primeiro grau que julgou IMPROCEDENTES os pedidos autorais.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, fixados na origem em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantendo a suspensão da exigibilidade em favor do Apelante, por ser beneficiário da Justiça Gratuita.

Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro

Relator