PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

 E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE HOMOLOGOU LAUDO DE AVALIAÇÃO PERICIAL DE BENS IMÓVEIS PENHORADOS.

1. INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA. ALEGAÇÃO DE AVALIAÇÃO EM PREÇO VIL E METODOLOGIA INADEQUADA. NÃO ACOLHIMENTO.

2. LAUDO PERICIAL JUDICIAL DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PERÍCIA ELABORADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E DE CONFIANÇA DO JUÍZO. OBSERVÂNCIA ÀS NORMAS TÉCNICAS (ABNT NBR-14.653-1). MERA DIVERGÊNCIA COM PARECER TÉCNICO UNILATERAL DA PARTE QUE NÃO INVALIDA A PERÍCIA JUDICIAL.

3.  PREVALÊNCIA DO LAUDO DO EXPERT JUDICIAL. O MAGISTRADO NÃO ESTÁ ADSTRITO AO LAUDO DO ASSISTENTE TÉCNICO DA PARTE, DEVENDO PAUTAR-SE NA PROVA TÉCNICA PRODUZIDA POR PERITO EQUIDISTANTE E NOMEADO SOB O CRIVO DO CONTRADITÓRIO. DECISÃO AGRAVADA BEM FUNDAMENTADA.

4. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 8069618-41.2024.8.05.0000, em que figuram como agravante HABITACIONAL CONSTRUCOES S/A E OUTROS e como agravado KLEBER SAMPAIO DE OLIVEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA

Relator Substituto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 1 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

RELATÓRIO 

Adoto o relatório constante na decisão acostada ao ID. 468266266, acrescentando tratar-se de Agravo de Instrumento (ID. 73149639) interposta por HABITACIONAL CONSTRUCOES S/A E OUTROS em face da decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou pela homologação do laudo de avaliação pericial, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

Desta forma, HOMOLOGO o LAUDO DE AVALIAÇÃO de ID 463814449 para atribuir aos bens penhorados os valores de (DATA BASE: Agosto/2024) VALOR DE MERCADO: APARTAMENTO 101 – R$ 561.000,00 (Quinhentos e Sessenta e Um Mil Reais) APARTAMENTO 201 – R$ 566.000,00 (Quinhentos e Setenta e Seis Mil Reais) APARTAMENTO 1003 – R$ 660.000,00 (Seiscentos e Sessenta Mil Reais) Retornem os autos conclusos para decisão/elaboração do respectivo edital do leilão. P. I.

Para fundamentar sua decisão, o Juízo de origem expôs o seguinte:

Do que se colhe do detalhado laudo (ID 463814449), o expert chegou aos valores indicados após etapas desenvolvidas durante a realização do trabalho avaliatório, quais sejam: Vistoria: Efetuada no dia 23 de agosto de 2024, às 9:30 h. Diagnóstico do mercado. Coleta de dados, procedida através de levantamentos realizados em anúncios classificados, empresas imobiliárias, corretores de imóveis e contato direto na região onde se situa o imóvel.

Ali destaca o expert: i) Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação. O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), onde, no seu item 3.44, preceitua: “valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”; ii) Este parecer técnico avaliatório segue as condições e limitações abaixo relacionadas: Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis. O trabalho apresentado e os resultados são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste parecer em conexão com qualquer outro. A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se explicitada na legislação que disciplina o exercício da profissão, bem como em regulamentos elaborados pelo respectivo conselho profissional. Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos considerações legais de mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que consideramos de caráter jurídico; ii) O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido na NBR 14.653-2 da ABNT: "Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente".

Sustenta ainda que:

[...] Em que pese o executado se insurgir em face do laudo (ID 466663039), alegando que seus valores seriam bastante superiores, o faz baseado em pareceres técnicos de avaliação mercadológica trazidos por corretores, consultores e avaliadores que ali indica - e que teriam chegado aos valores de R773.767,85 (setecentos e setenta e três mil, setecentos e sessenta e sete reais e oitenta e cinco centavos) para as unidades 101 e 201 e R$843.743,37 (oitocentos e quarenta e três mil, setecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos) para a unidade 1003 -, do que aqui – e em face do detalhado e fundamentado laudo pericial - se aplica o entendimento de que na hipótese de divergência entre o laudo do perito do juízo e o laudo do assistente técnico de uma das partes, o magistrado deve se guiar pelo primeiro:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO. HOMOLOGAÇÃO DO CÁLCULO DO CONTADOR JUDICIAL E SENTENÇA DECLARADA LÍQUIDA. RECURSO DO BANCO EXECUTADO. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DOS CÁLCULOS. TESE NÃO ACOLHIDA. CÁLCULOS ELABORADOS EM ESTRITA OBSERVÂNCIA AO COMANDO SENTENCIAL. CÁLCULOS DO CONTADOR JUDICIAL, ADEMAIS, QUE GOZAM DE PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE E, POR ISSO, DEVEM SER PRESTIGIADOS E PREVALECER SOBRE O PARECER DE ASSISTENTE TÉCNICO DA PARTE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 14ª C. Cível - 0057116-11.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO ANTÔNIO DE MARCHI - J. 21.02.2022) (TJ-PR - AI: 00571161120218160000 Curitiba 0057116-11.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: João Antônio De Marchi, Data de Julgamento: 21/02/2022, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO. DPVAT. INDENIZAÇÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO REJEITADA. PERÍCIA JUDICIAL QUE CONCLUIU PELA INVALIDEZ PERMANENTE, PARCIAL E INCOMPLETA, SENDO DE LEVE REPERCUSSÃO A DO "TCE" E DE INTENSIDADE MÉDIA A DO MEMBRO SUPERIOR E OUVIDO ESQUERDO. DEDUÇÃO DO VALOR PAGO ADMINISTRATIVAMENTE. Divergência entre o laudo pericial do juízo e o elaborado pelo assistente técnico. Prevalência do primeiro. Imparcialidade do expert. Precedentes desta egrégia corte. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. Recurso conhecido e improvido. 1. Conforme o laudo pericial, constata-se que as lesões sofridas pelo apelado foram consideradas como a causa de invalidez permanente, parcial e incompleta, sendo de leve repercussão a do "TCE" e de intensidade média a do membro superior e ouvido esquerdo. 2. Havendo divergência entre o laudo pericial elaborado pelo Expert do Juízo e aquele desenvolvido pelo Assistente Administrativo da Apelante, deverá prevalecer o entendimento consolidado pelo primeiro, haja vista encontrar-se em exercício do seu munus, estando equidistante das partes, isento de interesses ou vínculos obrigacionais para com os Demandados, ao passo que o segundo, consoante preconizado pelo diploma processual, é, nitidamente, parcial, sendo indicado e remunerado por aquele Litigante que requereu seus serviços. 3. Considera-se, para efeito de quantificação da indenização, as porcentagens previstas para as lesões distintas, nos termos consignados pelo perito do juízo. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA (TJ-BA - APL: 05108825320178050001, Relator: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/09/2020)

Em suas razões, as Agravantes buscam a reforma da decisão, sustentando a inexatidão dos valores atribuídos pelo perito do juízo, os quais alegam destoar da realidade do mercado imobiliário de Aracaju. Apontam que a avaliação teria se baseado em uma metodologia questionável, que consideram ter sido uma "simples soma" do valor do terreno com as benfeitorias, desconsiderando outras variáveis de mercado.

As Agravantes argumentam ainda que juntaram pareceres técnicos próprios que, utilizando o Método Comparativo de Dados de Mercado conforme a NBR 14.653, alcançaram valores superiores para os imóveis. Questionam a ausência de aprofundamento na decisão agravada, que teria se baseado unicamente na prevalência do laudo judicial em detrimento dos pareceres que apresentaram, sem justificar a metodologia escolhida.

Por fim, diante do risco de dano grave pela alienação dos bens por valores que entendem aviltantes, requereram a concessão de efeito suspensivo para sobrestar a decisão e o leilão judicial agendado para o dia 27/11/2024.

O preparo foi devidamente recolhido, conforme guias e comprovantes constantes no ID. 73149647.

O Agravado apresentou contrarrazões no ID. 73176154.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador, data registrada em sistema.

ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA

Relator Substituto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

V O T O 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

No mérito, contudo, entendo que a insurgência não merece prosperar, devendo a decisão agravada ser mantida em sua integralidade, conforme passo a expor, enfrentando pontualmente os argumentos recursais.

Alegam as agravantes que o perito judicial utilizou uma metodologia simplista, consistente na "avaliação do valor do terreno somado ao valor já despendido para a construção (benfeitorias)".

Tal alegação, contudo, não corresponde à realidade dos autos. Como bem observado na decisão que indeferiu o efeito suspensivo a este recurso:

 "o laudo cita, transcreve e aplica a NBR-14.653-1 da ABNT (Norma Brasileira para Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais), além de análises de estatística, geografia, comparativa e matemática".

Além disso, a decisão agravada detalha o trabalho do expert, que envolveu vistoria, diagnóstico de mercado e coleta de dados. A alegação das Agravantes, portanto, constitui uma distorção dos fatos, pois o laudo pericial (ID. 463814449) demonstra a aplicação de metodologia técnica adequada e aceita, razão pela qual restam afastada tal alegação.

O principal argumento das Agravantes é a divergência entre os valores apurados pelo perito do juízo e aqueles apresentados em seus próprios pareceres técnicos. Defendem que seus laudos, por apresentarem valores superiores, retratariam melhor a realidade do mercado imobiliário.

Este argumento não se sustenta.

A jurisprudência é consolidada no sentido de que, havendo divergência entre o laudo pericial elaborado pelo perito de confiança do Juízo e o parecer do assistente técnico da parte, deve prevalecer o primeiro, dada a sua presunção de imparcialidade, conforme corretamente fundamentado na decisão agravada.

As Agravantes não apresentaram qualquer prova robusta de erro, vício ou inconsistência técnica no laudo judicial que justificasse o seu afastamento. A simples apresentação de um parecer unilateral com valores distintos é insuficiente para desconstituir o trabalho técnico isento realizado sob o crivo do contraditório.

Adicionalmente, causa espécie que o próprio Agravado, em suas contrarrazões, informa que seu assistente técnico apontou que a avaliação do perito estaria, na verdade, "maior do que o preço de mercado", o que enfraquece ainda mais a tese de preço vil defendida pelas recorrentes.

A tese de preço vil é ainda mais fragilizada por dois fatos contundentes presentes nos autos. Primeiro, o Agravado informa que seu próprio assistente técnico concluiu que a avaliação do perito judicial estaria, na verdade, "maior do que o preço de mercado", mas que, ainda assim, concordou com os valores em prol da celeridade processual. Segundo, e de forma decisiva, a decisão de ID. 74816266 informa que o primeiro leilão dos imóveis, realizado em 27/11/2024, nos exatos valores homologados, restou deserto por falta de licitantes. Ora, se os valores fossem tão inferiores ao de mercado como alegam as Agravantes, seria natural o surgimento de interessados na arrematação, o que não ocorreu, servindo como uma prova fática da adequação dos preços homologados.

As Agravantes queixam-se, ainda, de que o juízo de origem não aprofundou a análise sobre a metodologia que justificaria a escolha do laudo judicial em detrimento de seus pareceres.

A alegação, mais uma vez, não merece acolhida.

A decisão agravada (ID. 468266266) é longa e detalhadamente fundamentada, não apenas transcrevendo trechos elucidativos do laudo pericial, como também cita expressamente o entendimento jurisprudencial que ampara a prevalência da perícia judicial, justificando de forma clara e direta a razão de sua convicção.

Não há, portanto, que se falar em ausência de fundamentação.

Em verdade, resta claro que a parte agravante apenas pretende dar vazão ao seu inconformismo, mas não traz elementos jurídicos para afastar ou reformar a decisão agrava que merece ser mantida.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão agravada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É o voto.

Salvador, data registrada no sistema.

ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA

Relator Substituto