PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA INDENIZATÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE DOS FORNECEDORES. ATRASO INJUSTIFICADO VERIFICADO, CONSIDERADA A TOLERÂNCIA DE 180 DIAS E OS ADITIVOS CONTRATUAIS. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE-VENDEDORA DURANTE O PERÍODO DA MORA. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR DO SALDO DEVEDOR. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMAS 970 E 971 STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. VALOR QUE NÃO SE AFIGURA EXORBITANTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA MODIFICADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

I - Mora contratual. Responsabilidade Civil da Ré. Demonstrado a extrapolação do prazo de entrega do imóvel devidamente ajustado no contrato, considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e os aditivos contratuais, possível a condenação da parte ré ao pagamento dos prejuízos materiais e morais sentidos com a mora. Fatores externos, como escassez de mão-de obra, de material de construção, greve ou embargo da obra, nenhuma relação têm com caso fortuito ou força maior, relacionando-se com os riscos do empreendimento, não podendo, assim, a empreendedora, dividir esses riscos com o promitente comprador.

II- No caso, conforme apontado pelo apelante, o Juízo de origem não observou o aditivo contratual dos autores Eugênio e Nadiedja. Da análise dos autos, constato que referido aditivo (ID 57591734) postergou o prazo de construção para 30/11/2013, o que estenderia o prazo de entrega para 29/05/2014, tendo em vista a previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias do contrato firmado entre as partes (Cláusula 9.1.1-ID 57591568). Assim, considerando que o alvará de habite-se foi expedido em 19/09/2013, deve ser excluída a condenação dos autores Eugênio e Nadiedja.

III- A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel, considera-se abusiva, o que deve ser reconhecido, apenas, a partir da entrega das chaves, conforme precedentes do STJ.

IV - Inversão Da Clausula Penal - O Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp relativo ao TEMA 971 (REsp 1614721/DF), definindo-se, no que tange à reversão de cláusula penal estipulada em favor da contratada, o seguinte entendimento: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”Quando for o caso, a questão deve ser dirimida por arbitramento judicial, segundo decidiu a Corte Cidadã, tal como realizado pelo magistrado de origem.

V -Substituição do Indexador do Saldo Devedor. O Superior Tribunal de Justiça entende que o Índice Nacional da Construção Civil - cuja variação geralmente supera a variação do custo de vida médio da população, por índice que melhor reflita a variação da inflação -, deve ser aplicado até a data prevista para a entrega da obra – acrescida da cláusula de tolerância, já tendo diversas vezes reconhecido a sua legalidade -, ao passo em que, após a incidência da referida cláusula, deve o valor ser atualizado por índice menos gravoso ao consumidor.

VI- Indenização por Danos Morais. Os apelados vivenciaram angústia e insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação pela parte ré, capazes de configurar o dano moral alegado, uma vez que não constituem um mero dissabor da vida moderna. Valor indenizatório, R$ 10.000,00 (dez mil reais), que não se apresenta elevado a ponto de importar em enriquecimento ilícito da vítima, estando aliás, abaixo da média verificada em precedentes jurisprudenciais análogos a este.

VII- Ônus sucumbencial. Em relação aos autores Edison de Carvalho Gomes, Marcus Paulo Fontes Calheira, Bartira Martins Mandarino Calheira, Sérgio Eduardo Campos Amaral e Giselle de Brito Silva Campos Amaral se verifica a sucumbência mínima, razão pelo qual não há que se falar em condenação de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. Todavia, considerando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa dos autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas e Andrea Valente Monteiro pelo Juízo de origem, bem como a exclusão da condenação em relação aos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira neste acórdão, necessária a redistribuição dos ônus da sucumbência. Nesse contexto, os autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas, Andrea Valente Monteiro, Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro devem arcar com o pagamento de 5/10 das custas processuais (1/10 cada) e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da causa (1/10 cada). E, em consonância com as diretrizes traçadas para o arbitramento dos honorários advocatícios de sucumbência insertas no art. 85, do CPC, o réu deve arcar com o pagamento de 5/10 do valor das custas processuais e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da condenação.

IX – Recurso parcialmente provido. Sentença modificada para afastar a condenação da cláusula penal, do recálculo do saldo devedor e da indenização por danos morais dos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro, bem como para redistribuir os ônus sucumbenciais, nos termos do voto relator.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0538109-86.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e como apelados EDISON DE CARVALHO GOMES e outros.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos exatos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Setembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da ação ordinária indenizatória proposta por EDISON DE CARVALHO e outros, em decorrência de atraso na entrega de imóvel adquirido mediante contrato de compromisso de compra e venda, julgou parcialmente procedentes os pedidos, conforme a seguinte transcrição:

“Ante o exposto, extingo o processo, sem resolução de mérito, em relação a ADEILMA ALMEIDA VALLAS, ANDREW CHRISTOPHER VALLAS e ANDREA VALENTE MONTEIRO, com fulcro no art. 485, VI, CPC, e, extinguindo o processo com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: condenar Ré:

1) Declarar a responsabilidade da Ré pelos valores de IPTU e taxas condominiais referentes às unidades imobiliárias adquiridas pelos Autores, até a efetiva entrega das chaves a cada um deles;

2) Com relação ao 4º Autor (EDISON DE CARVALHO):

2.A) A pagar a título de cláusula penal, conforme arbitrado em fundamentação supra, a importância de 0,5% do preço total do imóvel por mês de atraso, a partir de 29/05/2013 até 20/07/2014, corrigido monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a partir do efetivo prejuízo (Súmu43 do STJ), e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação

2.B) A recalcular o saldo devedor, com a aplicação do índice IPCA, a partir de 29/05/2013 até 20/07/2014, devolvendo-lhe, na forma simples, ou abatendo neste patamar, caso ainda haja saldo devedor, o quantum que foi cobrado a maior, possibilitada a compensação;

2.C) Ao pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando os transtornos e frustrações já delineados na fundamentação e reembolso pelas despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com correção monetária a partir deste este arbitramento e com juros legais a partir da citação.

3) Com relação ao 5º e à 6ª Autores (EUGÊNIO AGUIAR RIBEIRO e NADIEDJA LEITE DE OLIVEIRA RIBEIRO):

3.A) A pagar, a título de cláusula penal, conforme arbitrado em fundamentação supra, a importância de 0,5% do preço total do imóvel por mês de atraso, a partir de 28/03/2012 até 18/09/2013, corrigido monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

3.B) A recalcular o saldo devedor, com a aplicação do índice IPCA, a partir de 28/03/2012 até 18/09/2013, devolvendo-lhe, na forma simples, ou abatendo neste patamar, caso ainda haja saldo devedor, o quantum que foi cobrado a maior, possibilitada a compensação;

3.C) Ao pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando os transtornos e frustrações já delineados na fundamentação e reembolso pelas despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com correção monetária a partir deste este arbitramento e com juros legais a partir da citação.

4) Com relação ao 7º e à 8ª Autores (MARCUS PAULO FONTES CALHEIRA e BARTIRA MARTINS MANDARINO CALHEIRA):

4.A) A pagar, a título de cláusula penal, conforme arbitrado em fundamentação supra, a importância de 0,5% do preço total do imóvel por mês de atraso, a partir de 28/03/2012 até 16/10/2014, corrigido monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

4.B) A recalcular o saldo devedor, com a aplicação do índice IPCA, a partir de 28/03/2012 até 16/10/2014, devolvendo-lhe, na forma simples, ou abatendo neste patamar, caso ainda haja saldo devedor, o quantum que foi cobrado a maior, possibilitada a compensação;

4.C) Ao pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando os transtornos e frustrações já delineados na fundamentação e reembolso pelas despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com correção monetária a partir deste este arbitramento e com juros legais a partir da citação.

5) Com relação ao 9º e à 10ª Autores (SÉRGIO EDUARDO CAMPOS AMARAL e GISELLE DE BRITO SILVA CAMPOS AMARAL):

5.A) A pagar, a título de cláusula penal, conforme arbitrado em fundamentação supra, a importância de 0,5% do preço total do imóvel por mês de atraso, a partir de 26/11/2013 até 08/01/2014, corrigido monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;

5.B) A recalcular o saldo devedor, com a aplicação do índice IPCA, a partir de 26/11/2013 até 08/01/2014, devolvendo-lhe, na forma simples, ou abatendo neste patamar, caso ainda haja saldo devedor, o quantum que foi cobrado a maior, possibilitada a compensação; Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”

Em suas razões (ID 57591901), a apelante sustenta que “os Autores possuem conhecimento de suas obrigações e a necessidade de adoção de providências, previstas contratualmente, para recebimento das chaves, quais sejam, a de quitar o imóvel. Ou seja, a entrega das chaves não depende desta Apelante que fica, na realidade, aguardando a adoção de todas as providências pelos compradores e da marcação de vistoria do imóvel. Nesse ínterim, é importante frisar que há a certeza de conclusão integral da obra nos termos contratados e exigidos pelo Poder Público, com a emissão do “habite-se”, não havendo mais se falar em atraso de obra.”

Afirma que “o período a ser apurado deve ser entre o final do prazo de tolerância e a emissão do habite-se, sendo conforme descrito acima, de 08 meses para o Apelado Edison e de 21 meses para os Apelados Marcus e Bartira, outrossim, quanto aos Apelados Eugênio e Nadiedja, inexiste atraso, pois o habite-se foi expedido desde 19/09/2013.”

Esclarece que “o contrato é explícito ao dispor que a responsabilidade pelos encargos decorrentes do imóvel é de responsabilidade do adquirente desde o momento em que a JHSF lhe comunicar que a unidade se encontra à sua disposição, ou seja, desde a expedição do habite-se em 19/09/2013 e 08/01/2014, sendo este o marco temporal para determinar a responsabilidade dos Apelados com as despesas do imóvel.”

Acresce que “além de não ter ocorrido atraso de obra, no caso dos Apelados Eugênio e Nadiedja, nos demais casos não há como se estender ao promitente comprador a aplicabilidade das cláusulas que preveem a cobrança de juros e multa contratual referente ao inadimplemento das parcelas do pagamento, pois não há que se falar em analogia ou ofensa ao princípio da boa-fé e equidade uma vez que as obrigações são distintas, uma de pagar e outra de fazer, ensejando reparações diversas. Ademais, a incidência da multa pelo inadimplemento das obrigações do promitente comprador é aplicada sobre o valor da parcela que deveria ter sido paga e não sobre o valor total do imóvel. Assim, a aplicabilidade de multa e juros sobre o valor do imóvel é totalmente incabível, eis que inexistente esta condenação em contrato, nem mesmo em favor da acionada. Ora Exa., se a TESE 970 do STJ fala expressamente que a cláusula penal moratória é aplicável se estabelecida em valor equivalente ao locativo, verifica-se que a decisão não examinou de fato se a referida cláusula possui equivalência com o valor locativo, o que termina por violar a tese do STJ.”

Se insurge contra “a condenação da Acionada para substituição do índice de correção aplicável ao saldo devedor e devolução dos valores supostamente pagos a maior. Inicialmente, chama atenção ao fato de que quando do recebimento do imóvel, a parte apelada passou a ter um apartamento que vale quase o triplo do valor pago na planta. Igualmente, no período da construção, todas as parcelas ainda não pagas sofreram a correção do INCC – Índice Nacional da Construção Civil, que condiz que a amortização e equiparação que a inflação trouxe durante o período de construção à época, no setor de construção de imóveis. Após a conclusão da Obra, o saldo devedor sofre atualização pelo IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado), conforme estipulado em contrato.”

Esclarece que “os materiais utilizados e já pagos e constituído de fato e direito a relação de uso na construção do imóvel são atualizados pelo INCC (índice mercadológico para construção) sendo que a quantia paga pela parte Apelada tem a única finalidade de patrocinar a continuidade das obras com a manutenção do equilíbrio do contrato firmado, não existindo qualquer lucro da Recorrente com esta atualização. Diante de tudo quanto acima exposto, bem como com fundamento na teoria da imprevisão, não há que se falar em alteração da aplicação do INCC após o prazo contratual, nem em devolução a parte autora na suposta diferença apurada na atualização do saldo devedor durante o período da mora, eis que o referido índice possui o objetivo de compor as perdas das construtoras durante o período em que o empreendimento está sendo construído, razão pela qual não merece prosperar a determinação de recálculo do saldo devedor e devolução dos valores pagos.”

Argumenta que “no caso dos Apelados Eugênio e Nadiedja não houve atraso e nos demais o atraso foi ínfimo, de acordo com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, o atraso de obra não acarreta uma configuração de dano moral passível de reparação. Assim, para o atual entendimento do STJ, somente fica configurado o dever da construtora em reparar danos morais ao comprador se demonstrada à circunstância excepcional, que realmente coloque o comprador em situação de extrema humilhação e angústia, ou seja, além do esperado/natural em um contexto de inadimplência parcial. O que não é o caso dos autos. Reitera-se, por oportuno, que os Apelados não se desincumbiram de provar a ocorrência dos danos que relatam na petição inicial. Limitam-se a alegações temerárias e sem nenhuma fundamentação jurídica, demonstrando a nítida tentativa de locupletamento do ilícito.”

Aduz que a sentença não observou a regra da sucumbência recíproca, vez que os autores sucumbiram em montate de alto valor. “Outro ponto da sentença que se lhe impõe a reforma reside no fato de não ter a mesma fixado honorários advocatícios em favor da defesa da ora Apelante em relação aos Autores que tiveram a ilegitimidade ativa declarada, pois sucumbiram totalmente na pretensão.”

Pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos da inicial.

Os apelados apresentaram suas contrarrazões no ID 57591907, pugnando pelo improvimento do recurso.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD  

DESEMBARGADOR RELATOR 

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto no relatório, trata-se de apelação interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da ação ordinária indenizatória proposta por EDISON DE CARVALHO e outros, em decorrência de atraso na entrega de imóvel adquirido mediante contrato de compromisso de compra e venda, julgou parcialmente procedentes os pedidos os pleitos autorais.

MORA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DA RÉ.

Do cotejo dos autos, extrai-se que os autores firmaram com a ré contratos particulares de compra e venda.

O autor Edison de Carvalho Gomes adquiriu imóvel integrante do Condomínio Horto Bela Vista, Edifício Jatobá, apartamento 2201, cujo prazo de entrega estava previsto para 30/01/2012, conforme cláusula 9.1, havendo previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (Cláusula 9.1.1) (ID 57591106) e assinou aditivo (ID 57591754), postergando o prazo de construção para 30/11/2012 (Cláusula 2), o que estenderia o prazo de entrega para 29/05/2013.

No entanto, o imóvel só teve o alvará de habite-se expedido em 08/01/2014 (ID 57591744), restando vistoriado pelo autor em 18/03/2014, ocasião em que apontou irregularidades. Após saneamento dos vícios, o imóvel veio a ser revistoriado em 21/07/2014, data que foi entregue (ID 57591747).

Os autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro adquiriram imóvel integrante do Condomínio Horto Bela Vista, Edifício Jacarandá, apartamento 303, cujo prazo de entrega estava previsto para 30/09/2011, conforme cláusula 9.1, havendo previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (Cláusula 9.1.1-ID 57591568) e assinaram aditivo (ID 57591734), postergando o prazo de construção para 30/11/2013 (Cláusula 5), o que estenderia o prazo de entrega para 29/05/2014.

Ocorre que, o alvará de habite-se foi expedido em 19/09/2013 (ID 57591743), ou seja dentro prazo previsto contratualmente. Acresça-se, ainda, que os autores receberam o imóvel em 05/08/2014 (ID 57591749).

Os autores Marcus Paulo Fontes Calheira e Bartira Martins Mandarino Calheira adquiriram imóvel integrante do Condomínio Horto Bela Vista, Edifício Jatobá, apartamento 1004, cujo prazo de entrega estava previsto para 30/09/2011, conforme cláusula 9.1, havendo previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (Cláusula 9.1.1-ID 57591753), o que estenderia o prazo de entrega para 28/03/2012.

No entanto, o imóvel só teve o alvará de habite-se expedido em 08/01/2014 (ID 57591744), restando vistoriado pelos autores em 10/04/2014, ocasião em que apontaram irregularidades. Após saneamento dos vícios, o imóvel veio a ser revistoriado em 16/10/2014, data que foi entregue (ID 57591746).

Os autores Sergio Eduardo Campos Amaral e Giselle De Brito Silva adquiriram imóvel integrante do Condomínio Horto Bela Vista, Edifício Jatobá, apartamento 3402, cujo prazo de entrega estava previsto para 30/11/2012, conforme cláusula 9.1, havendo previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (Cláusula 9.1.1-ID 57591731) e assinaram aditivo (ID 57591756), postergando o prazo de construção para 30/05/2013 (Cláusula 2), o que estenderia o prazo de entrega para 26/11/2013.

No entanto, o alvará de habite-se foi expedido em 08/01/2014 (ID 57591744) e o imóvel foi entregue em 18/07/2014 (ID 57591748).

Assim, em relação aos autores Edison de Carvalho Gomes e Marcus Paulo Fontes Calheira/Bartira Martins Mandarino, a demora na entrega dos imóveis deve ser atribuída ao apelante, vez que decorreu da existência de vícios na construção. Já em relação aos demais autores, conforme decidido na sentença, a data final deve ser a expedição do habite-se.

Ocorre que, conforme apontado pelo apelante, o Juízo de origem não observou o aditivo contratual dos autores Eugênio e Nadiedja.

Da análise dos autos, constato que referido aditivo, colacionado no ID 57591734, postergou o prazo de construção para 30/11/2013, o que estenderia o prazo de entrega para 29/05/2014, tendo em vista a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias. Assim, considerando que o alvará de habite-se foi expedido em 19/09/2013, deve ser excluída a condenação dos autores Eugênio e Nadiedja.

Como se sabe, a estipulação de cláusula de tolerância visa exatamente atenuar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações.

Na espécie, sequer foi demonstrado pelo apelante caso fortuito, força maior ou responsabilidade exclusiva de terceiros aptos a estender o prazo de entrega para além da cláusula de tolerância.

Ressalte-se que alegações de escassez de mão-de-obra qualificada, além de outros supostos “imprevistos” não se desvelam caso fortuito e força maior, haja vista compor o risco do negócio, sendo, pois, incapazes de afastar a sua responsabilidade no atraso da entrega do imóvel.

Não é outro o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE BEM IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ADEQUADO. APELOS IMPROVIDOS. 1. Quando o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos e as alegações de excludentes de responsabilidade e os acontecimentos apontados pela ré não fogem à própria organização empresarial, e encontram-se dentro dos riscos normais da sua atividade, não se configura qualquer hipótese de caso fortuito ou força maior, sendo cabível a condenação em lucros cessantes. 2. A cláusula de tolerância é regra padrão em contratos de venda e compra de imóvel em construção, justamente em virtude da possibilidade de ocorrência de situações imprevistas, que resultem em atraso na conclusão da obra, sendo razoável e pertinente sua inserção, não cabendo o pleito de nulidade. (...) (Classe: Apelação, Número do Processo: 0340933-70.2013.8.05.0001, Relator: Moacyr Montenegro Souto, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 04/04/2018)."

Desta forma, deve a apelante responder pelos danos decorrentes do atraso superior ao período de tolerância. Em caso como o dos autos, o Código de Defesa do Consumidor impõe responsabilidade objetiva ao fornecedor, ocorrendo independente de culpa.

TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU

Como cediço, o fato gerador do IPTU é a posse, a propriedade ou o domínio útil do imóvel, portanto somente podem ser exigíveis tais valores a partir da imissão do adquirente na posse do imóvel, com a devida entrega das chaves.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é no sentido de declarar que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador. Assim, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial”. (STJ; EREsp 138.389-MG, DJ 13/9/99; Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira)

Assim, a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel, considera-se abusiva, o que deve ser reconhecido, apenas, a partir da entrega das chaves, conforme precedentes do STJ. Nesse sentido:

“PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0537707-05.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA Advogado(s): GILBERTO RAIMUNDO BADARO DE ALMEIDA SOUZA APELADO: GUSTAVO HENRIQUE SILVA BRASILEIRO e outros Advogado(s):ANA CAROLINA STRUFFALDI DE VUONO *** PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO RETIDO. REITERAÇÃO. INOCORRÊNCIA. DESCONHECIMENTO. IMÓVEL PRONTO. COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. CULPA. INCORPORADORA. CONSTATAÇÃO. RESPONSABILIDADE. EXCLUDENTE. INOCORRÊNCIA. IPTU/TAXAS CONDOMINIAIS. VALORES PRETÉRITOS. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. VALOR. REDUÇÃO. DANO MORAL E MATERIAL. OCORRÊNCIA. QUANTUM. PROPORCIONALIDADE. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. PERÍCIA JUDICIAL. CONSTATAÇÃO. PRAZO CONTRATUAL. GARANTIA. SENTENÇA. RECURSO. PARCIALMENTE PROVIDO. I – A ausência de requerimento expresso da parte para apreciação de agravo retido nas razões ou na resposta da apelação, enseja seu não conhecimento. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. II - Há atraso injustificado na entrega de imóvel pronto, por culpa da promitente vendedora, quando esta não efetua o pagamento de impostos e taxas condominiais pretéritos à imissão da posse pelo promitente comprador, dificultando a baixa na hipoteca e, consequentemente, o pagamento integral do débito mediante financiamento bancário. III – A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, independentemente, de sua imissão na posse do imóvel, considera-se abusiva, o que deve ser reconhecido, apenas, a partir da entrega das chaves, conforme precedentes do STJ. IV – Atraso na entrega das chaves do imóvel por mais de 10 (dez) meses demonstra falha na prestação do serviço e extrapola o mero dissabor cotidiano, configurador, portanto, do dano moral. V - Quantum fixado em valor proporcional e adequado ás circunstâncias dos autos, razão da impossibilidade de sua redução. VI - No caso de atraso na entrega do imóvel, o dano material é presumido, uma vez, que o adquirente não pode locar o bem a terceiros, tampouco nele residir, razão do cabimento de condenação por lucros cessantes, todavia, em 0,5% do valor pago pelo imóvel, por mês de atraso, por ser razoável e guardar maior conformidade com o mercado imobiliário e precedentes desta Corte. VII - É obrigação da vendedora, que comercializa imóveis novos, entregá-los em perfeitas condições de uso. Se a parte adquirente requereu a realização de diversos reparos antes da entrega do imóvel, estava no exercício do seu direito de exigir a entrega do imóvel novo, em perfeito estado, o que não ocorreu. VIII – Constatado por perícia judicial a existência de vício de construção, aplicável é o prazo de garantia de 5 (cinco) anos previsto no artigo 618 do CC, e acionamento do construtor no prazo prescricional de 10 (dez) anos previsto no artigo 205, CC e Súmula 194 do STJ, razão da inocorrência de decadência. IX – Porquanto evidenciada a desproporcionalidade no percentual utilizado para o cálculo de lucros cessantes, impositiva é a reforma parcial da sentença, apenas neste aspecto. AGRAVO RETIDO NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. ACORDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0537707-05.2015.8.05.0001, de Salvador, em que figura como Apelante MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA e como Apelada GUSTAVO HENRIQUE SILVA BRASILEIRO e URSULA VENTIN SOUZA BRASILEIRO. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, NÃO CONHECER DO AGRAVO RETIDO E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor. Sala das Sessões, 10 de agosto de 2021. Alberto Raimundo Gomes dos Santos Juiz de Direito Substituto de 2º Grau – Relator” (Classe: Apelação, Número do Processo: 0537707-05.2015.8.05.0001, Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, Publicado em: 19/08/2021)

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL

A cláusula penal é pacto acessório à obrigação principal, e nela incorre o devedor que, culposamente, deixa de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Tal cláusula penal compensatória visa, assim, fixar previamente as perdas e danos no caso de descumprimento da obrigação principal, ficando preestabelecida a indenização.

Da análise dos autos, observa-se que, no contrato firmado entre as partes, especificamente no Capítulo X – DA MORA E DO INADIMPLEMENTO, previu-se:

“10.1 A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste contrato acarretará a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades:

a) reajuste monetário de acordo com os critérios de correção previstos neste contrato e calculado “pro rata dies”, observado o critério a seguinte:

a.1) quando o pagamento ocorrer além da data do vencimento da prestação, mas dentro do mês de seu vencimento, o valor da prestação, calculado na forma deste contrato, será atualizado monetariamente, desde o dia do seu vencimento, até o dia do efetivo pagamento, mediante a incidência diária de 1/30 da última variação percentual disponível, entre os valores do índice eleito neste contrato.

a.2) quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento da prestação, o valor desta será atualizado monetariamente ate o mês em que se der o pagamento, com base no critério de atualização monetária aqui previsto. A partir daí, e até o dia em que, nesse mês, for efetuado o pagamento, seus valores serão atualizados monetariamente pelo mesmo critério previsto na letra “a.1", supra;

b) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor do principal da(s) parcelas em atraso, reajustado monetariamente, sem prejuízo da incidência dos juros compensatórios, incluídos no valor de cada parcela;

c) multa moratória de 2% (dois por cento (sobre o valor da parcela), incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente.

d) honorários de advogado, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito e despesas judiciais e extrajudiciais. (...)”

O Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp relativos ao TEMA 971, definindo-se, no que tange à reversão de cláusula penal estipulada em favor da contratada, o seguinte entendimento: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Com efeito, assinalou-se o caráter abusivo da prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando o fornecedor da mesma penalidade. O Ministro ressaltou que a tendência mundial é a de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto: "Seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença”.

No entanto, para o Relator, a simples inversão da penalidade contratual poderia dar origem a enriquecimento sem causa do adquirente do imóvel: “A inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, parece não constituir - em verdade - simples 'inversão da multa moratória', podendo isso sim representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa”, observou.

Segundo o Ministro, só haverá adequada simetria para a inversão da cláusula penal contratual se houver observância de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora: “Nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo - para manutenção do equilíbrio da avença”, explicou.

Ressalvou, ainda, que a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar), não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer).

Quando for o caso, a questão deve ser dirimida por arbitramento judicial, segundo decidiu a Corte Cidadã, tal como realizado pelo magistrado de origem, que condenou o réu a pagar a título de cláusula penal a importância de 0,5% do preço total do imóvel por mês de atraso, corrigido monetariamente pelo INCC, a partir do efetivo prejuízo e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Por guardar correspondência com o enunciado indicado alhures, o pronunciamento de origem deve ser mantido nesse aspecto.

SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR DO SALDO DEVEDOR

A ré também não possui razão quando defende nãoser possível a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor no período de atraso de entrega do imóvel.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça entende que o Índice Nacional da Construção Civil - cuja variação geralmente supera a variação do custo de vida médio da população, por índice que melhor reflita a variação da inflação -, deve ser aplicado até a data prevista para a entrega da obra – acrescida da cláusula de tolerância, já tendo diversas vezes reconhecido a sua legalidade -, ao passo em que, após a incidência da referida cláusula, deve o valor ser atualizado por índice menos gravoso ao consumidor. É o que se pode observar do seguinte julgado:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL N.º 1.052.898 - SE (2017/0026666-2) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE: NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUÇÕES S/A ADVOGADO: JOSÉ DANTAS DE SANTANA E OUTRO (S) - SE002062 AGRAVADO: LIANE MARQUES SANTOS ADVOGADO: RAPHAEL BRANDÃO BLINOFI E OUTRO (S) – SE007207. (...) Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. A Súmula 568, desta Corte, dispõe que O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. A jurisprudência desta Corte reconhece a regularidade de incidência de correção monetária no saldo devedor durante a construção do imóvel, mesmo que haja atraso da construtora, pois tem por finalidade apenas manter a equivalência econômica entre as prestações, sendo que os prejuízos decorrentes da mora devem ser recompostos de forma diversa. Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1.º DA LEI N.º 4.864/65; E 46 DA LEI N.º 10.931/04. 1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido. (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 17.6.2014)

(…)

Neste diapasão, deve incidir atualização, nos moldes contratados, sobre o saldo devedor após o prazo para a entregado imóvel, no entanto, neste caso, devendo ser atualizado apenas até a data da antecipação de tutela concedida pelo juízo a quo (fls. 58/58v), momento no qual fora sobrestada a atualização, que perdurou até o julgamento desta apelação, por força do recebimento do recurso nos efeitos devolutivo e suspensivo. Ademais, cabe ressaltar, que a autora não pode ser prejudicada pela marcha processual, que fora justificadamente interrompida por mais de dois anos em razão da suspensão ocasionada pela decisão exarada nos autos do processo n.º 201300125531. Ocorre que os efeitos da antecipação de tutela, tendo em vista o caráter precário da medida, não pode impedir a aplicação integral dos termos contratuais conforme decidido no mérito da demanda. Esta Corte orienta que a superveniência da decisão de mérito absorve os efeitos do provimento liminar, por se tratar de juízo de cognição exauriente, desse modo, "a sentença de improcedência do pedido tem o condão de revogar a decisão concessiva da antecipação, ante a existência de evidente antinomia entre elas" (EAREsp 488.188/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, DJe 19.11.2015). Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para reconhecer a incidência da correção monetária sobre o saldo devedor durante todo o período de atraso na entrega do imóvel. Intimem-se. Brasília (DF), 16 de agosto de 2018. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora.” (STJ - AREsp: 1052898 SE 2017/0026666-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Publicação: DJ 20/08/2018).

Trate-se, pois, da solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra.

6. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

O apelante se irresignou, ainda, em relação à condenação por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor dos apelados, pleiteando seu afastamento e, subsidiariamente, sua minoração.

Verifica-se no caso em testilha que o réu/apelante incorreu em mora por período considerável, o que não pode ser caracterizado como mero aborrecimento ou dissabor, mas sim como ataque a esfera moral e psíquica dos apelados, tendo-lhe causado forte angústia, aflição e extrema frustração quanto ao sonho de habitar o bem adquirido, situações estas que extrapolam o limite do aceitável.

Os apelados vivenciaram angústia e insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação pela parte ré, capazes de configurar o dano moral alegado, uma vez que não constituem um mero dissabor da vida moderna.

Assim, existindo nexo de causalidade entre a conduta danosa do apelante e o atraso da obra, constituindo, por conseguinte, ato ilícito capaz de ensejar indenização, a condenação de dano moral, neste caso em comento, é cabível, em atenção aos diplomas normativos consumeristas e civilistas.

No que toca ao valor da indenização, imperioso afirmar que, ante a ausência de um padrão ou de uma contraprestação que traduza em valor pecuniário a magnitude do constrangimento, prevalece o arbitramento da indenização pelo juiz, num valor meramente estimativo, levando em consideração a extensão do dano, a capacidade econômica do ofensor e da vítima, grau de dolo ou culpa presente na espécie, bem como a extensão dos prejuízos morais sofridos pela vítima, tudo para atingir-se a dupla finalidade da condenação que é a de punir o seu causador, desestimulando-o de práticas futuras e a de compensar o ofendido pelo constrangimento indevidamente imposto. Veja-se, a propósito:

"APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. IMÓVEL NA PLANTA. Rescisão Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC. preliminar de irregularidade na representação processual da parte apelada. Rejeição. Vício sanado no curso do processo. EMBARGO DA OBRA. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. Afastamento. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO EVIDENCIADA. Rescisão contratual por culpa da construtora. APLICAÇÃO DA MULTA penal. Cabimento. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA PENALIDADE AO CONSUMIDOR NO CASO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, ISENTANDO-A COM RELAÇÃO À CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL RESPECTIVA. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM ARBITRADO EM consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. honorários advocatícios. Condenação sobre o valor da condenação e não da causa. art. 20, § 3º do CPC/73. APELAÇÃO da primeira acionada CONHECIDA E desprovida. Apelo dos autores conhecidos e providos. SENTENÇA reformada. (...) 7. Para a fixação da indenização por dano moral, o magistrado deve avaliar a natureza e a gravidade do dano, a reputação da vítima, a sua situação familiar e socioeconômica, sem descurar das condições do agente, de modo que o valor arbitrado não se revele tão grande a ponto de constituir fonte de enriquecimento da vítima, e de insolvência do ofensor, nem tão pequeno que se torne inexpressivo, a ponto de não atingir a finalidade punitiva da indenização. Para o caso concreto, arbitro o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), por se mostrar condizente com a referida orientação pretoriana, e em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (Grifei) Classe: Apelação,Número do Processo: 0066784-63.2008.8.05.0001, Relator(a): Sandra Inês Moraes Rusciolelli Azevedo, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 06/12/2017

COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL - A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na entrega do imóvel - Dano moral configurado – Verba indenizatória majorada para R$ 10.000,00 – Sentença parcialmente reformada – RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP - APL: 10134328920148260451 SP 1013432-89.2014.8.26.0451, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 15/03/2016, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/03/2016)"

Nesta conformidade, infere-se que o valor da indenização arbitrado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), se apresenta proporcional e razoável diante das peculiaridades do caso em comento. Tal valor está, inclusive, de acordo com parâmetro estabelecido em reiteradas decisões desta Corte em casos similares. Confiram-se:

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA/APELANTE. LEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE POUPANÇA, DEVIDAMENTE CORRIGIDOS SÚMULA 543 DO STJ. MULTA MORATÓRIA. CABIMENTO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. VERBA REPARATÓRIA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA, SENTENÇA MANTIDA. ( TJBA: Apelação,Número do Processo: 0519028-20.2016.8.05.0001,Relator(a): JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO,Publicado em: 30/11/2020). (g.n)

“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. danos emergentes E LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO MONTANTE INDENIZATÓRIO. [...]

7. O dano moral se caracteriza in re ipsa, porquanto inerente à situação. Na espécie, restou demonstrado o descumprimento contratual por parte da demandada, de modo que se faz devida a compensação pelos danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores.

8. A compatibilização dos interesses do consumidor e da construtora exige a substituição do INCC pelo índice contratado durante o período compreendido entre a data estabelecida no contrato e a efetiva conclusão.

9. Recurso dos autores conhecido e não provido. Recurso da ré conhecido e provido parcialmente.” (TJBA. Classe: Apelação, Número do Processo: 0556062-97.2014.8.05.0001,Relator (a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Publicado em: 17/04/2018 )

COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL - A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na entrega do imóvel - Dano moral configurado – Verba indenizatória majorada para R$ 10.000,00 – Sentença parcialmente reformada – RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP - APL: 10134328920148260451 SP 1013432-89.2014.8.26.0451, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 15/03/2016, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/03/2016).

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Inicialmente, esclareço que em relação aos autores Edison de Carvalho Gomes, Marcus Paulo Fontes Calheira, Bartira Martins Mandarino Calheira, Sérgio Eduardo Campos Amaral e Giselle de Brito Silva Campos Amaral se verifica a sucumbência mínima, razão pelo qual não há que se falar em condenação de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Todavia, considerando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa dos autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas e Andrea Valente Monteiro pelo Juízo de origem, bem como a exclusão da condenação em relação aos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira neste acórdão, necessária a redistribuição dos ônus da sucumbência, vez que conforme o princípio da causalidade, a responsabilidade pelos ônus da sucumbência deve ser atribuída àquele que deu causa à demanda.

Nesse contexto, os autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas, Andrea Valente Monteiro, Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro devem arcar com o pagamento de 5/10 das custas processuais (1/10 cada) e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da causa (1/10 cada).

E, em consonância com as diretrizes traçadas para o arbitramento dos honorários advocatícios de sucumbência insertas no art. 85, do CPC, o réu deve arcar com o pagamento de 5/10 do valor das custas processuais e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da condenação.

CONCLUSÃO.

Ante o exposto, o voto é no sentido de dar parcial provimento ao recurso, reformando-se a sentença, para afastar a condenação da cláusula penal, do recálculo do saldo devedor e da indenização por danos morais dos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro, bem como para redistribuir os ônus sucumbenciais, nos termos do voto relator.

Salvador, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD  

DESEMBARGADOR RELATOR 

(assinado eletronicamente)

02-238