PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA IRREGULAR EM ÁREA COMUM. ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. POSSIBILIDADE DE QUALQUER CONDÔMINO DEFENDER A POSSE E A CONSERVAÇÃO DA COISA COMUM. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação demolitória cumulada com tutela de urgência ajuizada por condôminas em face de outra condômina, sob alegação de construção irregular em área comum do condomínio. O juízo de origem extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo de ofício a ilegitimidade ativa das autoras (art. 485, VI, do CPC). As demandantes interpuseram apelação sustentando possuir legitimidade para defender judicialmente a posse e conservação das áreas comuns, com fundamento no art. 1.314 do Código Civil, requerendo o afastamento da extinção e o retorno dos autos à origem para regular instrução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se as condôminas apelantes possuem legitimidade ativa para, individualmente, ajuizar ação demolitória visando à proteção e preservação de área comum do condomínio em que residem, especialmente diante da ausência de síndico constituído.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade ativa decorre da titularidade do direito material discutido, cabendo ao titular do interesse jurídico deduzir pretensão em juízo.

4. Nos condomínios edilícios, as áreas comuns pertencem a todos os condôminos em regime de copropriedade (CC, art. 1.331, § 2º), podendo qualquer condômino exercer os direitos compatíveis com a indivisão e defender a posse da coisa comum (CC, art. 1.314).

5. A jurisprudência pátria reconhece a legitimidade de qualquer condômino para propor ação demolitória ou possessória em defesa de área comum do edifício, ainda que sem autorização expressa dos demais.

6. Reconhecida a legitimidade ativa, constata-se a necessidade de instrução probatória para elucidar se a área discutida efetivamente integra a parte comum do condomínio, impondo-se a realização de perícia técnica (CPC, art. 370).

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.314, parágrafo único, 1.331, § 2º, e 1.348, II; CPC, arts. 370 e 931.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000205083942001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 09.12.2020; TJ-CE, AC nº 00503057120208060154, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, j. 26.04.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8167793-38.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante MARIA JOSE REIS DOURADO E OUTROS (3) e como apelada MARIZE RIBEIRO LINO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para anular a sentença impugnada, determinando o retorno dos autos à origem para prosseguimento da demanda e devida instrução processual, nos termos do voto do relator. 

Salvador, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA

07/BI-237

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível, interposto por MARIA JOSE REIS DOURADO E OUTRAS, em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação Demolitória c/c tutela de urgência de nº 8167793-38.2022.8.05.0001, ajuizada em face de MARISE RIBEIRO LINO, extinguiu o processo sem resolução do mérito, conforme a seguinte transcrição:

“[…] Admitir a legitimidade de qualquer condômino, sem respaldo documental, para atuar judicialmente em nome do coletivo, representa grave violação aos princípios da segurança jurídica e da representação adequada, além de abrir precedentes para litígios temerários em nome de interesses difusos, sem a devida deliberação ou consenso.

Sendo a legitimidade condição da ação, está pode ser apreciada a qualquer tempo de ofício pelo juízo. Sendo assim, desconstituo a decisão de ID. 493930508 e reconheço, de ofício, a ilegitimidade ativa da parte autora, razão pela qual JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Custas processuais pela parte autora, nos termos do art. 82, § 2º, do CPC. Suspendo, contudo, a exigibilidade do pagamento em razão da gratuidade de justiça eventualmente concedida.”

Irresignadas com os termos da decisão, as autoras interpuseram apelação (ID 90011824), aduzindo em síntese que “A r. sentença recorrida incorreu em flagrante equívoco ao reconhecer de ofício a ilegitimidade ativa das apelantes para pleitear a demolição de obra irregular em área comum do condomínio.”

Defende que “O artigo 1.314 do Código Civil estabelece que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Este dispositivo legal consagra expressamente o direito individual de cada condômino de defender a posse da coisa comum, dispensando qualquer forma de autorização coletiva ou deliberação condominial prévia. A exegese contrária implicaria o completo esvaziamento do direito subjetivo individual do condômino sobre as áreas de uso comum, tornando letra morta a norma civil.”

Sustenta que “o direito de vizinhança, consagrado nos artigos 1.277 e seguintes do Código Civil, assegura ao proprietário ou possuidor de imóvel o poder jurídico de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos habitantes, quando provocadas pela utilização irregular de propriedade lindeira. Tal prerrogativa fundamenta-se no princípio da função social da propriedade e na vedação ao abuso de direito, impedindo que o exercício de direitos individuais cause prejuízos desproporcionais à coletividade.”

Acrescenta que “No caso concreto, as condições da ação encontram-se plenamente configuradas. O interesse de agir manifesta-se em sua tríplice dimensão: a necessidade decorre da recusa obstinada da requerida em promover voluntariamente a demolição da construção irregular, mesmo após regular notificação pelo órgão municipal competente; a adequação revela-se na escolha da ação demolitória como instrumento processual apropriado para compelir o desfazimento de obra em desconformidade com as normas urbanísticas; a utilidade evidencia-se na perspectiva de que o provimento jurisdicional favorável resultará na cessação definitiva dos transtornos e prejuízos decorrentes da edificação irregular.”

Destaca que “na espécie, não se justifica a exigência de citação de todos os condôminos ou de prévia autorização condominial, porquanto cada consorte ostenta cotitularidade sobre as áreas comuns, inexistindo conflito de interesses entre os condôminos quanto à preservação do patrimônio comum. A sentença que reconheça a irregularidade da construção e determine sua demolição produzirá efeitos benéficos para a integralidade do condomínio, harmonizando-se com os interesses coletivos.”

Prequestionando os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais citados, requer, ao final, o provimento do recurso “para afastar o reconhecimento de ilegitimidade ativa, e, por consequência, determinar de retorno dos autos à origem para regular prosseguimento do feito, com julgamento do mérito.”

Em que pese devidamente intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 90011826.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, 9 de novembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, destacando a concessão da gratuidade às apelantes pelo juízo de origem (ID 90009788).

O cerne da presente inconformidade reside em estabelecer se as condôminas, ora apeladas, possuem legitimidade ativa para, individualmente, ajuizarem ação em defesa de área comum do prédio em que residem.

Antecipo, desde já, que assiste razão às recorrentes.

A legitimidade para agir é uma das condições para o regular exercício do direito de ação e deve ser analisada a partir dos sujeitos que compõem a lide. Não basta o simples preenchimento dos pressupostos processuais subjetivos — como a capacidade de ser parte e a capacidade postulatória — para que alguém possa atuar em juízo. É indispensável que os envolvidos na demanda (autor e réu) tenham um vínculo com a situação jurídica de direito material que está sendo discutida, o que lhes confere a autorização para conduzir o respectivo processo.

Em outras palavras, a ação deve ser proposta por aquele que é o titular do interesse que se afirma em juízo, e contra aquele que é o titular do interesse que se opõe ao do autor.

A questão da legitimidade, no presente caso, deve ser analisada sob a ótica do direito de propriedade. As áreas comuns, por sua natureza, pertencem a todos os condôminos em regime de copropriedade, nos termos do art. 1.331, § 2º, do Código Civil. A utilização indevida ou a alteração de área comum por um dos moradores representa, portanto, uma ofensa direta ao direito de propriedade dos demais.

Nesse contexto, o Código Civil confere a cada condômino, como titular de uma fração ideal do todo, a prerrogativa de defender a coisa comum. Trata-se de legitimidade ordinária, que emana do próprio direito material violado. Veja-se:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

O art. 1.348 do CC também prevê as competências dos síndicos, entre elas, de representar, ativa e passivamente, o condomínio, bem como de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. Entretanto, no caso em tela, a ausência de síndico torna evidente a necessidade de se reconhecer a legitimidade das autoras, sob pena de se criar uma lacuna de proteção jurídica ao bem comum.

Verifica-se que as autoras, ora apeladas, têm a intenção de reivindicar uma área que supostamente se refere a um espaço comum do condomínio, caracterizando-se como um condomínio pro indiviso, o que garante a qualquer condômino o direito de defender a posse.

Vê-se, ademais, que, no caso, o pedido possessório recai sobre a integralidade da área comum, e, não, apenas sobre fração ideal a que teria direito cada condômino, o que se apresenta coerente, sobremaneira porque recai a todos a titularidade do domínio da área comum, de forma indivisível.

Em igual entendimento, os Tribunais Pátrios já vem se manifestando nesse sentido. Vejamos:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA IRREGULAR REALIZADA POR CONDÔMINO SEM AUTORIZAÇÃO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM. IMPOSSIBILIDADE. INJUSTA PRIVAÇÃO DE USO DO BEM PELOS DEMAIS CONDÔMINOS. IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA DESFAZIMENTO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Na esteira jurisprudencial da Corte Superior, que o condômino tem legitimidade ativa para ajuizar ação demolitória em face de outro condômino proprietário de apartamento que realiza obra em prejuízo da área comum (STJ, AgInt no REsp n. 1.648.091/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/6/2021, DJe de 1/7/2021). Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. [...] É certo, consequentemente, o direito dos apelados de postular o desfazimento daquela estrutura, com o retorno ao estado anterior. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator.”

(TJ-CE - AC: 00503057120208060154 Quixeramobim, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 26/04/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2023) (grifos nossos)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA – ILEGITIMIDADE ATIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – LEGITIMIDADE DE QUALQUER CONDÔMINO – ÁREA COMUM – CERCEAMENTO DE DEFESA – NECESSIDADE DE OITIVA DE PERITO JUDICIAL – PRELIMINAR ACOLHIDA – SENTENÇA CASSADA. - Nos termos da teoria da asserção, a verificação das condições da ação, inclusive a legitimidade das partes, deve ser realizada com base nas alegações deduzidas na petição inicial – Qualquer condômino possui legitimidade para defender a posse de área comum do condomínio, conforme artigo 1.314 do Código Civil – O cerceamento de defesa se configura quando há desconsideração de decisão judicial anterior que reconheceu a necessidade da oitiva do perito judicial, essencial para o esclarecimento dos fatos controvertidos – A não realização da oitiva do perito judicial impede o exercício pleno da ampla defesa e do contraditório, conforme garantido pela Constituição Federal e pelo Código de Processo Civil, acarretando a nulidade da sentença.

(TJ-MG – Apelação Cível: 00280571620188130210 1. 0000.24.022362-8/001, Relator.: Des.(a) Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 13/07/2024, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/07/2024) (grifos nossos)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C DEMOLITÓRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. CONSTRUÇÃO DE MURO. FECHAMENTO DE ÁREA COMUM PERTENCENTE AO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. IRREGULARIDADE DA OBRA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA. I – A teor da disposição contida no art. 1.348, inciso II, do Código Civil, o síndico geral e qualquer dos condôminos tem legitimidade ativa para ajuizar ação demolitória de edificação realizada em área comum e indissociável do condomínio. II – Comprovada a irregularidade do muro erguido pelos réus em área comum do condomínio, impõe-se a demolição da obra realizada ao arrepio da lei. III – Rejeitaram a preliminar e negaram provimento ao recurso de apelação.

(TJ-MG - AC: 10000205083942001 MG, Relator.: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 09/12/2020, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/12/2020) (grifos nossos)

Por todo o exposto, a conjugação do direito de copropriedade sobre as áreas comuns, a expressa autorização legal conferida a cada condômino para defender a posse da coisa (art. 1.314 do Código Civil) e a jurisprudência dos Tribunais Estaduais, formam um alicerce sólido para se concluir, de forma inequívoca, pela legitimidade ativa das apelantes.

Entender de modo diverso representaria um contrassenso jurídico, subordinando o direito dos proprietários à aceitação de todos os outros moradores, o que nem sempre é possível.

Tal proteção se torna ainda mais imperativa no caso concreto, onde a ausência de um síndico formalmente constituído deixaria o patrimônio comum ao total desamparo.

Impõe-se, pois, a reforma da sentença para afastar a extinção do processo e reconhecer a legitimidade das autoras para figurarem no polo ativo da demanda.

Reconhecida a legitimidade ativa das partes, forçoso reconhecer que o processo não está suficientemente instruído, havendo possibilidade de ainda se colher elementos probatórios aptos a desvendar a verdade dos fatos. A realização de perícia técnica mostra-se essencial para demonstrar se a área discutida de fato faz parte de área comum do edifício.

Assim, a perícia técnica se revela útil e necessária, uma vez que se trata do único meio de prova capaz de dissipar as dúvidas existentes e estabelecer, de maneira inequívoca, a irregularidade do problema em questão.

Nesse sentido, há de se aplicar o que dispõe o art. 370 do Código de Processo Civil: "caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito".

Deste modo, considerando a existência de dúvida, devem os autos retornar a fase da instrução, viabilizando a produção de prova pericial indispensável à correta solução da controvérsia.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO para anular a sentença impugnada, reconhecendo a legitimidade ativa das apeladas, determinando o retorno dos autos à origem para prosseguimento da demanda e devida instrução processual.

Salvador/BA, 9 de novembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07-237