PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8030458-11.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros |
| Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES |
| APELADO: VERONA SILVA BENEVIDES |
| Advogado(s): CARLOS WILSON VIANNA DO AMARAL |
1. ADMISSIBILIDADE E PREJUDICIAL DE SUSPENSÃO
O recurso de apelação cível preenche os requisitos intrínsecos de cabimento, legitimidade e interesse recursal, bem como os requisitos extrínsecos de tempestividade, regularidade formal e preparo financeiro devidamente recolhido, conforme guias e comprovantes constantes do ID 98221131, razão pela qual deve ser integralmente conhecido.
Como questão prejudicial ao mérito, as recorrentes pugnam pela reforma da decisão saneadora de origem para determinar o sobrestamento do feito com fundamento no Tema 1.095 dos recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.891.498/SP). Defendem que o contrato imobiliário está garantido por cláusula de alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula imobiliária, o que atrairia a incidência cogente do procedimento de excussão patrimonial extrajudicial da Lei nº 9.514/1997, suspendendo-se qualquer discussão que envolva a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão direta da avença.
A insurgência prejudicial não merece acolhimento. A tese consolidada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095 define que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução da avença na hipótese de inadimplemento do devedor fiduciante, devidamente constituído em mora, deverá observar o rito especial dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor.
Nota-se que a tese repetitiva vinculante exige o preenchimento cumulativo de três pressupostos específicos: a ocorrência de inadimplemento financeiro do devedor fiduciante; a regular constituição em mora do comprador pelo registrador imobiliário; e a consolidação anterior da propriedade fiduciária em favor do credor.
No caso concreto, o desfazimento do vínculo obrigacional não foi motivado por simples arrependimento, desistência voluntária ou incapacidade financeira de pagar as parcelas por parte da compradora Verona Silva Benevides. A causa de pedir deduzida na exordial e acolhida na sentença recorrida fundamenta-se estritamente no descumprimento culposo anterior das obrigações assumidas pelas próprias vendedoras, consubstanciado no atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura básica e da via de acesso subterrâneo direto prometido no material publicitário.
O Superior Tribunal de Justiça mantém jurisprudência uníssona no sentido de que a sistemática especial da Lei nº 9.514/1997 não se aplica às hipóteses de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento da própria construtora ou incorporadora. Quando a resolução do contrato decorre da mora exclusiva das alienantes, o consumidor tem o direito potestativo de pleitear o desfazimento do pacto com base no direito comum, exigindo o retorno das partes ao estado anterior, sem submeter-se ao procedimento expropriatório do leilão público extrajudicial.
A distinção fática entre a hipótese dos autos e a matéria decidida no Tema 1.095/STJ afasta, de plano, a necessidade de suspensão do processo, restando hígida a competência do juízo de relações de consumo e a imediata cognição do mérito da demanda, conforme acertadamente decidiu o magistrado singular na decisão saneadora de ID 98220835.
2. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
A relação jurídica material existente entre os litigantes rege-se imperativamente pelas normas de ordem pública e interesse social do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). A autora Verona Silva Benevides enquadra-se com precisão técnica na figura de consumidora, por consistir em pessoa física que adquiriu o lote de terreno residencial como destinatária final, nos termos exigidos pelo art. 2º da legislação consumerista. Por sua vez, as rés MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa Camaçari CRI1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. qualificam-se como fornecedoras de produtos e serviços, visto que desenvolvem atividade organizada de implantação de loteamento residencial e comercialização de unidades imobiliárias no mercado de consumo, nos termos definidos pelo art. 3º do mesmo diploma protetivo.
A despeito da inclusão do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia no instrumento particular firmado pelas partes em 24 de março de 2017, tal circunstância não afasta o microssistema consumerista, que atua de forma harmônica e complementar às legislações civis e imobiliárias específicas. O art. 14 do Código de Defesa do Consumidor institui a responsabilidade civil objetiva das fornecedoras pela reparação de danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de seus serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre a fruição e riscos do produto.
As apelantes defendem que a Lei nº 9.514/1997 consiste em legislação especial e posterior, o que deveria afastar as regras gerais da legislação de defesa do consumidor, impedindo a decretação de rescisão judicial direta e a devolução integral e imediata das prestações pagas.
No entanto, o princípio da especialidade legislativa exige compatibilidade lógica com a causa de pedir. O procedimento de leilão extrajudicial instituído pela Lei nº 9.514/1997 visa exclusivamente à satisfação do crédito imobiliário nos casos em que o adquirente torna-se inadimplente com o pagamento de sua dívida. Não é juridicamente aceitável invocar o rito expropriatório extrajudicial contra o adquirente de boa-fé quando a ruptura do contrato é causada pela inexecução das obrigações contratuais das próprias credoras fiduciárias.
Admitir que o rito de leilão da Lei nº 9.514/1997 se imponha na hipótese de inadimplemento das vendedoras implicaria sujeitar a consumidora à perda substancial de suas economias por fato alheio à sua vontade, violando o princípio da boa-fé objetiva e permitindo que as rés se beneficiem de sua própria mora. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que a cláusula de alienação fiduciária não serve de salvo-conduto para afastar a responsabilidade civil das construtoras e incorporadoras pelo atraso nas obras.
Desse modo, constatada a falha na prestação do serviço das rés pelo injustificado atraso na entrega da infraestrutura, afasta-se a incidência do rito extrajudicial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se integralmente as diretrizes do Código de Defesa do Consumidor para garantir o pleno restabelecimento do estado anterior do adquirente prejudicado.
3. CONFIGURAÇÃO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
No mérito recursal, as apelantes sustentam que não houve caracterização de atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento Verana Residencial I, aduzindo que o cronograma final de execução estava legalmente vinculado à prorrogação máxima admitida pela legislação de parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979) e que as obras foram regularmente chanceladas pela municipalidade.
A tese de defesa não encontra respaldo nas provas dos autos. O "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e Outras Avenças" estipula no item 2.1.3, alínea (D), do Quadro Resumo, que o prazo estimado para execução das obras de infraestrutura seria aquele fixado no cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal de Camaçari.
Analisando-se os atos administrativos e licenças emitidas para a implantação do loteamento, constata-se que o Termo de Acordo e Compromisso (TAC) firmado originalmente pelas rés com o Município de Camaçari em 15 de maio de 2013, publicado no Diário Oficial do Município de 17 de junho de 2013 (Decreto nº 5394/2013), estipulou na Cláusula Oitava o prazo de 24 meses para a execução das obras de infraestrutura básica a contar da expedição da licença de implantação, a qual ocorreu com a emissão do Alvará nº 00002/2013 em 26 de julho de 2013. Outrossim, o item 10.2.1 do instrumento contratual previu que as obras complementares de lazer e segurança, tais como o clube, a portaria principal e os muros de fechamento, deveriam ser necessariamente finalizadas no prazo máximo de 6 meses após o término da infraestrutura básica.
Desse modo, o computo final do prazo de entrega, somando-se os 24 meses da infraestrutura municipal com os 6 meses das obras complementares de responsabilidade das rés, findou em 26 de janeiro de 2016, sem que haja nenhuma menção à existência de cláusula contratual de carência ou tolerância no instrumento celebrado com a adquirente.
O acervo probatório documental revela que as rés incorreram em mora substancial. No "Instrumento Particular de Primeiro Aditamento ao Termo de Acordo e Compromisso para Permissão Especial de Uso de Faixa de Domínio", assinado pelas rés, pelo Município de Camaçari e pela concessionária Bahia Norte S/A em 23 de fevereiro de 2021, restou expressamente consignado que as rés propuseram a alteração da "Via Marginal" de acesso pelo projeto de passagem subterrânea no KM 15+600 da Rodovia BA 535 em razão da impossibilidade de implementação do projeto viário original anunciado no material publicitário.
A necessidade de celebração do aditivo de TAC no ano de 2021 e a alteração tardia do projeto geométrico de acesso demonstram que as obras de integração do empreendimento à rodovia principal não haviam sido entregues até o ajuizamento da demanda em março de 2021, em flagrante descumprimento das promessas veiculadas no material de propaganda, que anunciava o acesso direto à Via Parafuso como o principal atrativo comercial do loteamento inteligente.
No que concerne à prova testemunhal coletada em audiência de instrução e julgamento (ID 98221118), o informante Alã Almeida de Carvalho apontou que a previsão de entrega estendeu-se para o ano de 2019, o que, por si só, já confirma a extrapolação do prazo contratual que vencera em janeiro de 2016.
As alegações das rés de que as chuvas torrenciais, greves de trabalhadores ou entraves burocráticos municipais configurariam causas excludentes de responsabilidade por caso fortuito ou força maior não merecem guarida. Atrasos decorrentes de fenômenos climáticos sazonais, escassez de materiais e mão de obra, ou demora na expedição de certidões e habite-se pelos órgãos públicos inserem-se no âmbito do fortuito interno, pois caracterizam riscos inerentes à própria atividade econômica desenvolvida pelas loteadoras e incorporadoras, os quais não podem ser repassados ao consumidor adquirente de boa-fé.
A Terceira Câmara Cível deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já analisou a controvérsia específica do loteamento discutido em caso análogo, ratificando a caracterização de atraso por culpa exclusiva das vendedoras:
ACORDÃO. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO EM VIRTUDE DE DESCUMPRIMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. PRECLUSÃO. NÃO IMPUGNADO NO MOMENTO OPORTUNO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO FINANCEIRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. CONSTITUIÇÃO DA SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA COMPROVADO. RESCISÃO ENSEJADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS SEM QUALQUER RETENÇÃO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL CONDENATÓRIA. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DEVIDO O RESTABELECIMENTO NO ESTADO EM QUE ESTAVA ANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971 STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA PELAS CONSTRUTORAS. RESPONSÁVEIS PELA RESCISÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. PRECEDENTE DO STJ. APELO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I- Nos termos dos art. 100 e art. 337, XIII, do CPC, concedido o benefício da justiça gratuita ao autor antes da citação do réu, este deve apresentar sua impugnação na contestação, sob pena de preclusão. II- Na hipótese dos autos, a primeira ré/apelante é sociedade de propósitos específicos devidamente constituída, que tem dentre seus sócios a M C ENGENHARIA LTDA, conforme consta do contrato social de Id n.56345627. Ocorre que, a despeito de não haver como negar a dissociação jurídica entre as empresas apelantes, uma vez que possuem personalidade jurídica própria que não se confunde com a personalidade dos sócios que as integram, no caso concreto, vê-se que ambas tiveram seus nomes individualmente impressos no “cabeçalho” de todas as páginas do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (Lote), constante no Id n.56345628, bem assim, do seu Anexo I -Condições Gerais de Contratação (Id n.56345629). De forma que tornou-se patente para o consumidor que a construtora estava a ele vinculado, emprestando a sua reputação à cadeia de fornecimento, como integrante do mesmo grupo econômico. Ilegitimidade afastada. III- MÉRITO. Da leitura dos autos, além de restar incontroverso que não houve a entrega no dia 05 de agosto de 2016 – data limite após a expiração da cláusula de tolerância – também não é possível assentar exatamente qual a data em que o empreendimento foi, de fato, entregue. IV - Assim, o atraso posterior a tal data justifica a rescisão contratual fundamentada da compradora, com a restituição de todas as parcelas pagas (Súmula n. 543 do STJ), não se podendo considerar adimplido substancialmente o contrato, em especial em se tratando de relação consumerista. V- Na hipótese, a cláusula contratual apontada pelas recorrentes, em verdade, prevê apenas a multa moratória e não cláusula penal compensatória, em razão da rescisão contratual por culpa exclusiva das construtoras. De modo que, a inversão da cláusula penal, tal como determinada pelo Magistrado singular, visa restaurar o equilíbrio entre as partes da relação. VI - Não merece reparos a sentença ao reconhecer a ilegitimidade da corretora para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que cabe às construtoras a obrigação de restituir ao consumidor o pagamento da taxa de corretagem, diante de sua responsabilidade exclusiva pela extinção do contrato, não possuindo a corretora qualquer gestão sobre a entrega da obra. VII - No que atine aos juros de mora que devem incidir sobre o valor a ser restituído à apelada, igualmente irretocável a sentença, porquanto corretamente determinou como termo inicial o momento da citação. VIII - Vale destacar que o Tema n. 1.002 do STJ não se aplica ao caso concreto, porquanto, na espécie, a rescisão contratual decorre de mora da ré/recorrente. Assim, o trânsito em julgado não pode ser fixado como termo inicial da incidência dos juros, mas sim a citação da ré. IX – Recurso improvido. Sentença mantida. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0502110-58.2017.8.05.0080, Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, Publicado em: 28/05/2024).
Portanto, resta plenamente comprovado o inadimplemento exclusivo e culposo das vendedoras MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa Camaçari CRI1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. pelo injustificado atraso na conclusão e entrega da infraestrutura e do acesso viário regular do loteamento residencial Verana Camaçari, legitimando a rescisão motivada do negócio jurídico.
4. INAPLICABILIDADE DO ENTENDIMENTO DOS ERESP 1.866.844/SP
As apelantes sustentam, em suas razões recursais, que o julgamento proferido pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça nos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.866.844/SP consolidou a prevalência do rito extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 independentemente do registro do contrato na matrícula do imóvel, de modo que a adquirente não poderia obter a rescisão do contrato por via judicial direta com a restituição integral das parcelas pagas, devendo submeter-se obrigatoriamente ao leilão do bem.
A tese desenvolvida pelas recorrentes baseia-se em uma premissa jurídica equivocada e em evidente distorção do precedente vinculante invocado. O julgamento dos Embargos de Divergência nº 1.866.844/SP teve como escopo delimitar as consequências jurídicas da ausência de registro da garantia fiduciária nos estritos casos de desistência voluntária e imotivada ou de inadimplemento financeiro do devedor fiduciante, asseverando que, nessas hipóteses, o comprador não ostenta o direito de rescindir a avença de forma transversa, restando mantidos os efeitos obrigacionais do pacto adjeto de alienação fiduciária entre os contratantes.
Diferencia-se substancialmente a hipótese de desistência imotivada daquela em que o desfazimento do vínculo contratual é provocado pelo inadimplemento absoluto e culposo do credor fiduciário. No caso dos autos, a consumidora Verona Silva Benevides adimpliu rigorosamente todas as prestações contratuais que venceram no período de março de 2017 a junho de 2020, suspendendo os pagamentos subsequentes unicamente após constatar que o loteamento residencial não fora entregue no prazo avençado e que o acesso direto prometido pela Rodovia BA 535 havia sido modificado de forma unilateral e prejudicial pelas vendedoras.
Não há que se falar, portanto, em quebra antecipada do contrato (anticipatory breach) ou em conduta contraditória (venire contra factum proprium) por parte da adquirente, uma vez que a suspensão de seus pagamentos decorreu da aplicação direta da exceção do contrato não cumprido, positivada no ordenamento jurídico nacional, que impede o contratante em mora de exigir o adimplemento da parte adversa.
O Superior Tribunal de Justiça mantém entendimento pacífico no sentido de que a tese firmada nos EREsp nº 1.866.844/SP e no Tema 1.095 é inaplicável quando a resolução do contrato é motivada pela mora exclusiva da construtora ou incorporadora imobiliária. Seria uma incongruência jurídica forçar o adquirente prejudicado a submeter-se ao rito de leilão extrajudicial instituído pela Lei nº 9.514/1997, cujo objetivo é saldar a dívida do comprador inadimplente, na hipótese em que as próprias alienantes deram causa ao desfazimento do negócio pelo atraso na conclusão das obras de infraestrutura.
Dessa forma, o precedente dos Embargos de Divergência nº 1.866.844/SP não socorre as apelantes, restando afastada a incidência das regras de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial da Lei nº 9.514/1997, ante a configuração de culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão da avença.
5. EFEITOS DA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES
Configurada a responsabilidade exclusiva das rés MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa Camaçari CRI1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. pela extinção do vínculo contratual, os efeitos financeiros do desfazimento do negócio devem ser pautados pelo restabelecimento pleno do estado anterior da consumidora, em estrito cumprimento às diretrizes de proteção e equidade.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento sobre a devolução de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor por meio do enunciado de Súmula nº 543, definindo que deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo adquirente na hipótese de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.
As apelantes pretendem reformar a sentença de origem para autorizar a retenção de percentuais a título de despesas administrativas e tributárias, além de imputar à autora os ônus fiscais incidentes sobre o imóvel no período de vigência do contrato.
Contudo, tais pretensões não encontram amparo jurídico. O demonstrativo financeiro de ID 97324819 ratifica que a autora quitou a quantia total de R$ 47.942,01, valor esse incontroverso nos autos. Tendo em vista que a rescisão se deu em decorrência do inadimplemento exclusivo das rés, é de rigor a restituição integral deste montante em parcela única, vedada qualquer retenção ou desconto para ressarcimento de custos operacionais, publicidade, corretagem ou administração, sob pena de enriquecimento sem causa das rés.
Igual sorte assiste ao afastamento das obrigações de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e das taxas de associação de moradores no período discutido. A jurisprudência pátria estabelece que a responsabilidade do adquirente pelo custeio de tributos municipais e contribuições condominiais ou associativas somente se inicia após a sua efetiva imissão na posse do imóvel, ato materializado com a entrega regular do lote pronto e acabado.
No caso vertente, resta comprovado que a autora Verona Silva Benevides jamais foi imitida na posse direta ou usufruiu do lote de terreno adquirido (Lote nº 18 da Quadra 19), em razão da inexecução das obras de infraestrutura básica e da ausência de liberação do loteamento junto à Prefeitura Municipal de Camaçari para fins de edificação residencial.
A outorga fictícia da posse indireta por meio de cláusula contratual de alienação fiduciária não substitui a necessidade de imissão na posse real para fins de atribuição de responsabilidade tributária e associativa ao consumidor. Desse modo, as cobranças de IPTU e de contribuições devidas à Associação Residencial Verana Camaçari efetuadas em nome da autora antes da entrega regular do loteamento são consideradas inteiramente nulas, devendo o valor de R$ 47.942,01 ser restituído de forma limpa e integral.
6. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL RESCISÓRIA
As recorrentes insurgem-se contra a condenação de pagamento da multa penal rescisória invertida, aduzindo a impossibilidade de aplicação reversa de encargos moratórios não previstos expressamente em favor do comprador, bem como alegando que a referida condenação causaria desequilíbrio econômico-financeiro no contrato de adesão livremente pactuado.
A tese das apelantes contraria frontalmente a orientação firmada sob o rito dos recursos especiais repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, que fixou a seguinte diretriz vinculante:
TEMA REPETITIVO STJ Tema 971 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. — Paradigma: REsp 1614721/DF
A inserção de cláusula penal rescisória em contrato de consumo de adesão estipulada exclusivamente para o caso de inadimplemento do adquirente, sem previsão de encargo simétrico para a hipótese de mora do fornecedor, caracteriza abusividade extrema que atenta contra os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da isonomia nas relações de consumo.
O instrumento particular de compra e venda firmado pelas partes prevê na Cláusula 7 a incidência de multa rescisória de dez por cento sobre a totalidade dos valores pagos unicamente na hipótese de rescisão provocada pelo comprador.
Em homenagem aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e à autoridade do precedente obrigatório do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971), impõe-se a aplicação simétrica da aludida cláusula penal em desfavor das vendedoras inadimplentes, condenando-as ao pagamento de multa penal de dez por cento calculada sobre o valor das parcelas efetivamente desembolsadas pela autora.
Ademais, conforme restou decidido no julgamento do AREsp nº 2.955.824/SP, a inversão da cláusula penal constitui medida legítima e necessária para restaurar a equidade nas relações obrigacionais imobiliárias, inibindo o comportamento desidioso do fornecedor de serviços:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. APLICAÇÃO DO TEMA 971/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA INDEFERIDA. SÚMULA 7/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. RECURSO NÃO CONHECIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, voltado a discutir (i) a inversão de cláusula penal moratória em compromisso de compra e venda de imóvel e (ii) alegado cerceamento de defesa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível afastar a aplicação da tese firmada pelo STJ no Tema 971, relativo à inversão da cláusula penal em contratos de adesão de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se o indeferimento da produção de prova caracteriza cerceamento de defesa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão recorrido está em conformidade com a tese repetitiva firmada pelo STJ (Tema 971), segundo a qual a cláusula penal estipulada apenas para o inadimplemento do comprador deve ser considerada para fixar indenização pelo inadimplemento do vendedor. 4. O julgador pode indeferir a produção de prova que entende desnecessária, cabendo-lhe avaliar a suficiência do conjunto probatório, sem que isso configure cerceamento de defesa. 5. A revisão das conclusões do tribunal de origem quanto à suficiência das provas e à configuração do inadimplemento exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 6. O recurso especial não pode ser utilizado como via para rejulgamento de fatos, mas apenas para uniformização da interpretação do direito federal. 7. Ausente demonstração objetiva de que a controvérsia demandaria apenas revaloração jurídica, aplica-se o óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo em recurso especial não conhecido. (AREsp n. 2.955.824/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)
Logo, a incidência reversa da multa compensatória de dez por cento sobre o montante de R$ 47.942,01 pago pela consumidora revela-se juridicamente adequada e proporcional, devendo ser integralmente mantida a condenação fixada pelo juízo de origem a título de danos materiais decorrentes da cláusula penal invertida.
4. DANOS MORAIS E CONSECTÁRIOS LEGAIS
A pretensão recursal das rés MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa Camaçari CRI1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. volta-se, ainda, contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, ao argumento de que o mero descumprimento contratual por atraso na entrega de lote de terreno não edificado não configura lesão a direito de personalidade e que a referida condenação banaliza o instituto da responsabilidade civil extracontratual.
A insurgência recursal não merece prosperar. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça da Bahia orienta que o simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável. Ocorre que, na hipótese sob julgamento, a mora das vendedoras supera em muito as vicissitudes e os meros aborrecimentos da vida cotidiana.
O contrato de compra e venda foi firmado em março de 2017 e a ação foi distribuída em março de 2021, restando verificado que, mesmo após o transcurso de mais de cinco anos do prazo final estipulado para a conclusão das obras e da via de acesso indispensável, o empreendimento imobiliário permanecia inacabado e indisponível para o uso efetivo da adquirente. A consumidora cumpriu com honradez suas obrigações financeiras por longo período, vendo-se obrigada a despender recursos adicionais com a manutenção de sua moradia em imóvel locado.
A frustração prolongada do direito de propriedade, o descaso das rés diante das tentativas de solução administrativa e a alteração unilateral do traçado viário de acesso, que desvalorizou o lote ao impor trânsito obrigatório por região de reconhecida criminalidade, violam de forma intensa a integridade psicológica e o planejamento de vida familiar da consumidora, gerando angústia e aflição que ensejam a reparação pecuniária por dano extrapatrimonial.
O arbitramento do valor da indenização deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se o enriquecimento ilícito do ofendido, sem descurar do caráter punitivo e pedagógico que a condenação deve exercer sobre os fornecedores de grande porte econômico. Dessa forma, o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) estabelecido na sentença recorrida revela-se adequado e proporcional, guardando perfeita sintonia com os parâmetros adotados por esta Quinta Câmara Cível em casos semelhantes.
No que tange aos consectários legais incidentes sobre as condenações, a sentença de origem deve ser mantida por estar em perfeita consonância com a legislação civil e a jurisprudência sumulada do Superior Tribunal de Justiça. Tratando-se de responsabilidade decorrente de relação contratual em que as rés restaram caracterizadas como devedoras em mora exclusiva, a correção monetária das parcelas a serem devolvidas deve incidir a partir de cada efetivo desembolso, em consonância com a Súmula nº 43 do STJ, sob pena de aviltamento do valor real da moeda.
Os juros de mora aplicáveis sobre as perdas materiais (restituição de parcelas e multa penal) devem fluir a partir da data de citação válida ocorrida na fase de conhecimento (22 de dezembro de 2022), conforme preceitua o art. 405 do Código Civil e a jurisprudência pátria consolidada, visto que as rés foram ali constituídas em mora na forma legal.
Em relação à indenização por danos morais, a correção monetária deve fluir a partir da data de seu arbitramento, na forma da Súmula nº 362 do STJ, ao passo que os juros moratórios incidirão desde a citação válida ocorrida em 22 de dezembro de 2022, calculados à taxa de um por cento ao mês até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024 (01 de setembro de 2024) e, a partir de então, pelos índices oficiais definidos nos §§ 1º e 2º do art. 406 do Código Civil, de modo a garantir a exata aplicação das regras de transição normativas contemporâneas.
5. DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação interposto pelas rés MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Cipasa Camaçari CRI1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença de origem proferida pela magistrada singular da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador.
Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de dez por cento para o percentual de quinze por cento calculados sobre o valor atualizado da condenação, a ser custeado solidariamente pelas rés em benefício do patrono da autora, mantendo-se a condenação exclusiva das rés ao pagamento das custas e despesas processuais.
Salvador, data registrada no sistema.
Desa. Graça Marina Vieira Furtado
Relatora
GMVF05