PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES DE DESERÇÃO, REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA E PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VALIDADE DE ADITIVO CONTRATUAL PARA PRORROGAÇÃO DE PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PARA PERMUTA. ATO JURÍDICO PERFEITO. REDUÇÃO SUBSTANCIAL DA METRAGEM DOS IMÓVEIS. EXTRAPOLAÇÃO DO LIMITE LEGAL DE UM VIGÉSIMO. DIREITO À INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DOS FIADORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e MARLY DE SOUZA PORTO contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização decorrente de contrato de permuta de terreno por nove apartamentos a serem construídos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora e seus fiadores, solidariamente, ao pagamento de indenização pela diferença de metragem das unidades entregues em área inferior à contratada, superior ao limite legal de tolerância, a ser apurada em liquidação de sentença, reconhecendo sucumbência recíproca e rejeitando os demais pleitos, inclusive retificação da escritura pública, multas contratuais, aluguéis por atraso e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recurso dos réus é deserto e se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida à autora; (ii) estabelecer se incide prescrição trienal ou o prazo decenal nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual; (iii) determinar se a relação jurídica configura relação de consumo e se subsiste a responsabilidade solidária dos fiadores; (iv) verificar a validade do aditivo contratual que prorrogou o prazo de entrega das unidades e a possibilidade de retificação da escritura pública originalmente lavrada como compra e venda; e (v) definir se a redução da metragem dos imóveis além do limite legal gera direito à indenização e se há configuração de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O recolhimento do preparo com base em proveito econômico estimado não caracteriza deserção em condenação ilíquida, sendo possível a complementação do valor, conforme art. 1.007, §2º, do CPC.

2. A revogação da gratuidade da justiça exige prova inequívoca da capacidade financeira da parte, inexistente no caso, mantendo-se o benefício diante da ausência de elementos que infirmem a declaração de hipossuficiência.

3. Nas pretensões de reparação decorrentes de responsabilidade civil contratual aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado do efetivo descumprimento contratual.

4. O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora configura relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada, diante da vulnerabilidade técnica e jurídica da contratante.

5. A cláusula contratual que prevê a atuação dos sócios como fiadores e responsáveis diretos legitima sua responsabilização solidária pelo cumprimento das obrigações contratuais.

6. A escritura pública lavrada como compra e venda constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada anos depois para redefinir a natureza da operação jurídica, sobretudo quando a modificação implicaria insegurança registral e repercussões fiscais.

7. O aditivo contratual firmado pelas partes para prorrogação do prazo de entrega da obra é válido quando celebrado com anuência do contratante e sem demonstração de vício de consentimento, afastando a mora da construtora quando as unidades são entregues dentro do novo prazo ajustado.

8. A redução da área dos imóveis entregues além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional, por representar vantagem manifestamente excessiva do fornecedor e desequilíbrio contratual.

9. O descumprimento contratual consistente na entrega de imóvel com metragem inferior à pactuada gera dano material indenizável, mas não configura, por si só, dano moral.

10. A sucumbência recíproca é cabível quando ambas as partes obtêm êxito parcial em seus pedidos, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. Aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil às pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual em contrato de permuta imobiliária.

2. O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora pode caracterizar relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada.

3. A redução da metragem do imóvel além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional ao adquirente.

4. A entrega de imóvel com metragem inferior à contratada constitui inadimplemento contratual apto a gerar reparação material, mas não configura dano moral automaticamente.

5. A escritura pública regularmente lavrada constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada posteriormente apenas para redefinir a natureza do negócio jurídico.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 205, 389, parágrafo único, 405, 406, §1º, e 500; CPC, arts. 85, §11, 86, 487, I, 1.007, §2º, e 1.010; CDC, art. 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 39.

Jurisprudência relevante citada: STJ, entendimento consolidado sobre prazo prescricional decenal em responsabilidade civil contratual.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8003229-05.2021.8.05.0154, oriundos da Comarca de Luís Eduardo Magalhães, em que figuram, simultaneamente, como Recorrentes e Recorridos PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. E OUTROS e MARLY DE SOUZA PORTO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 6 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelos simultâneos, interposto por PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. E OUTROS e MARLY DE SOUZA PORTO, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória ajuizada por MARLY DE SOUZA PORTO, dispôs:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar a ré ao pagamento de aluguéis em favor da autora pelo período de mora, desde 30/07/2016 até a efetiva entrega dos imóveis, conforme cláusula vigésima primeira do contrato original, a ser apurado em liquidação de sentença. Além disso, condeno a ré ao pagamento da indenização correspondente à diferença da metragem apurada, que ultrapassou o limite estabelecido pelo artigo 500 do Código Civil, também a ser apurada em liquidação de sentença.

Em função da sucumbência recíproca, as despesas processuais devem ser divididas igualmente entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC. Em relação aos honorários, ante a impossibilidade de compensação, arcará cada parte com honorários sucumbenciais do advogado da parte contrária no importe de 10% sobre o valor da condenação, ficando a parcela de responsabilidade da parte autora sob exigibilidade suspensa em razão do benefício da gratuidade a que faz jus.

Os valores dos danos materiais deverão ser atualizados monetariamente conforme IPCA ou conforme o índice que vier a substituí-lo [art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com redação dada pela Lei n. 14.905 de 28 de junho de 2024], a partir do efetivo prejuízo, com fulcro no enunciado n. 43 da súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e juros de mora mês a mês que serão calculados à razão da taxa referencial conforme Selic, deduzido o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo [IPCA] - [art. 406, § 1°, do Código Civil], a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Com o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias e, após, arquivem-se.

Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º NCPC).

Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao correlato recurso, nos termos do artigo 1.010, § 2º, do NCPC.

Nos termos do art. 5°, inciso LXXVIII, da CF e art. 188 do CPC, sirva o presente pronunciamento judicial como mandado/ofício para os fins necessários.

PUBLIQUE-SE.

REGISTRE-SE.

INTIMEM-SE.

CUMPRA-SE.”

Opostos Embargos de Declaração, por ambas as partes, foram os mesmos acolhidos, em parte, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, com fulcro no art. 1.022 do CPC, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração interpostos por PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e MARLY SOUZA PORTO. Quanto aos embargos de PILAR, esclareço que o marco inicial para o cálculo da diferença de metragem das unidades deve ser considerado o momento do efetivo recebimento dos imóveis e corrijo o termo inicialmente fixado para a caracterização da mora contratual, para reconhecer que não houve inadimplemento no prazo de entrega, uma vez que as unidades foram entregues em 15/09/2016, dentro do prazo prorrogado contratualmente. Em relação aos embargos de MARLY, esclareço que os juros moratórios incidentes sobre a diferença de metragem devem incidir a partir da data do recebimento efetivo das unidades habitacionais e retifico erro material para declarar que a condenação constante da parte dispositiva abrange, solidariamente, os fiadores, nos termos da cláusula vigésima terceira do contrato. Rejeito os demais pedidos formulados por ambas as partes, por já devidamente enfrentados na sentença ou por ausência de omissão, contradição ou erro material a ser sanado por meio dos presentes embargos, conforme a fundamentação ora exposta.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

A ação originária envolve o cumprimento de um contrato de permuta de bens imóveis, assinado em setembro de 2011, por meio do qual a Autora entregou um lote urbano em troca de nove apartamentos a serem construídos pela PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. A controvérsia abrange alegações de erro na lavratura da escritura pública (feita como compra e venda em vez de permuta), atraso na entrega da obra, alteração unilateral das metragens dos imóveis via aditivo contratual assinado em junho de 2016, cobrança de penalidades contratuais, aluguéis por atraso e danos morais.

A sentença (ID. 91896703), integrada pela decisão que julgou os embargos de declaração (ID. 91896715), julgou os pedidos parcialmente procedentes. O magistrado reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, rejeitou a preliminar de prescrição e manteve a gratuidade da justiça. No mérito, indeferiu o pedido de alteração da escritura pública e afastou a ocorrência de danos morais. O juízo reconheceu a validade do aditivo contratual quanto à prorrogação do prazo, afastando a condenação ao pagamento de aluguéis e multas por atraso, uma vez que as chaves foram entregues dentro do novo prazo ajustado (setembro de 2016). Contudo, condenou a construtora e seus fiadores, de forma solidária, a indenizar a Autora pela diferença de metragem dos apartamentos, que foi inferior ao pactuado em limite superior a um vigésimo (artigo 500 do Código Civil).

Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação(ID. 91896768), requerendo, preliminarmente, a revogação do benefício da gratuidade da justiça concedido à autora, argumentando que ela possui renda elevada como servidora pública e é proprietária de nove imóveis.

No mérito, defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que a autora é investidora.

Arguem a ocorrência de prescrição trienal para a pretensão reparatória. Afirmam que, sendo válido o aditivo contratual, conforme reconhecido na própria sentença, as novas metragens foram livremente aceitas, não havendo que se falar em indenização por diferença de área.

Pedem, ainda, o afastamento da responsabilidade solidária dos fiadores sobre obrigações alteradas em aditivo e a readequação dos ônus sucumbenciais para que a autora responda integralmente pelas custas.

A Autora também recorreu (ID. 91896792), pleiteando a reforma da sentença para obrigar a construtora a providenciar nova escritura pública de permuta, evitando tributação indevida de imposto de renda.

Requer a declaração de nulidade do aditivo contratual por ser abusivo, a aplicação das multas de 10% por atraso na individualização e entrega das unidades, o pagamento de aluguéis pelo período de atraso e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Os Demandados, ao contra-arrazoar o recurso da autora(ID. 91896794), impugnaram os pedidos da autora e pleitearam a manutenção do indeferimento dos danos morais, das multas e da retificação da escritura.

A Autora apresentou contrarrazões (ID. 91896795), suscitando preliminar de deserção do recurso da construtora por insuficiência do preparo. No mérito, defendeu a manutenção da sentença nos pontos em que foi vencedora.

Intimados sobre a preliminar de deserção, os apelantes manifestaram-se defendendo a regularidade do preparo, realizado com base no proveito econômico pretendido no recurso, ou, subsidiariamente, a abertura de prazo para complementação.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES DE DESERÇÃO, REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA E PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VALIDADE DE ADITIVO CONTRATUAL PARA PRORROGAÇÃO DE PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PARA PERMUTA. ATO JURÍDICO PERFEITO. REDUÇÃO SUBSTANCIAL DA METRAGEM DOS IMÓVEIS. EXTRAPOLAÇÃO DO LIMITE LEGAL DE UM VIGÉSIMO. DIREITO À INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DOS FIADORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e MARLY DE SOUZA PORTO contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização decorrente de contrato de permuta de terreno por nove apartamentos a serem construídos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora e seus fiadores, solidariamente, ao pagamento de indenização pela diferença de metragem das unidades entregues em área inferior à contratada, superior ao limite legal de tolerância, a ser apurada em liquidação de sentença, reconhecendo sucumbência recíproca e rejeitando os demais pleitos, inclusive retificação da escritura pública, multas contratuais, aluguéis por atraso e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recurso dos réus é deserto e se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida à autora; (ii) estabelecer se incide prescrição trienal ou o prazo decenal nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual; (iii) determinar se a relação jurídica configura relação de consumo e se subsiste a responsabilidade solidária dos fiadores; (iv) verificar a validade do aditivo contratual que prorrogou o prazo de entrega das unidades e a possibilidade de retificação da escritura pública originalmente lavrada como compra e venda; e (v) definir se a redução da metragem dos imóveis além do limite legal gera direito à indenização e se há configuração de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O recolhimento do preparo com base em proveito econômico estimado não caracteriza deserção em condenação ilíquida, sendo possível a complementação do valor, conforme art. 1.007, §2º, do CPC.

2. A revogação da gratuidade da justiça exige prova inequívoca da capacidade financeira da parte, inexistente no caso, mantendo-se o benefício diante da ausência de elementos que infirmem a declaração de hipossuficiência.

3. Nas pretensões de reparação decorrentes de responsabilidade civil contratual aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado do efetivo descumprimento contratual.

4. O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora configura relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada, diante da vulnerabilidade técnica e jurídica da contratante.

5. A cláusula contratual que prevê a atuação dos sócios como fiadores e responsáveis diretos legitima sua responsabilização solidária pelo cumprimento das obrigações contratuais.

6. A escritura pública lavrada como compra e venda constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada anos depois para redefinir a natureza da operação jurídica, sobretudo quando a modificação implicaria insegurança registral e repercussões fiscais.

7. O aditivo contratual firmado pelas partes para prorrogação do prazo de entrega da obra é válido quando celebrado com anuência do contratante e sem demonstração de vício de consentimento, afastando a mora da construtora quando as unidades são entregues dentro do novo prazo ajustado.

8. A redução da área dos imóveis entregues além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional, por representar vantagem manifestamente excessiva do fornecedor e desequilíbrio contratual.

9. O descumprimento contratual consistente na entrega de imóvel com metragem inferior à pactuada gera dano material indenizável, mas não configura, por si só, dano moral.

10. A sucumbência recíproca é cabível quando ambas as partes obtêm êxito parcial em seus pedidos, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. Aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil às pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual em contrato de permuta imobiliária.

2. O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora pode caracterizar relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada.

3. A redução da metragem do imóvel além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional ao adquirente.

4. A entrega de imóvel com metragem inferior à contratada constitui inadimplemento contratual apto a gerar reparação material, mas não configura dano moral automaticamente.

5. A escritura pública regularmente lavrada constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada posteriormente apenas para redefinir a natureza do negócio jurídico.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 205, 389, parágrafo único, 405, 406, §1º, e 500; CPC, arts. 85, §11, 86, 487, I, 1.007, §2º, e 1.010; CDC, art. 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 39.

Jurisprudência relevante citada: STJ, entendimento consolidado sobre prazo prescricional decenal em responsabilidade civil contratual.

Inicialmente, procedo à análise da admissibilidade dos recursos, apreciando a preliminar de deserção suscitada pela Autora, em suas contrarrazões, onde argumenta que os Acionados recolheram o preparo recursal a menor, utilizando como base de cálculo o valor estimado de cem mil reais, e não o valor atualizado da causa.

A condenação imposta pela sentença possui natureza ilíquida, pois determinou a apuração da diferença de metragem em posterior fase de liquidação. A legislação processual civil (artigo 1.007, parágrafo 2º) estabelece que a insuficiência no valor do preparo não gera a deserção imediata, impondo a intimação do recorrente para complementação.

Além disso, o recolhimento com base no proveito econômico estimado mostra-se tolerável nesta fase para fins de admissibilidade, não configurando má-fé. A alegação de que o pagamento foi realizado por terceiro não invalida o ato, pois a guia foi emitida vinculada ao processo e ao número de identificação da empresa recorrente. Desse modo, rejeito a preliminar de deserção.

Noutro giro, os Réus pedem a revogação da gratuidade da justiça concedida à Acionante, argumentando que ela possui alta remuneração como servidora pública e é proprietária de diversos imóveis.

A revogação do benefício exige prova concreta da alteração da capacidade financeira da parte ou demonstração inequívoca de que os documentos iniciais não refletiam a realidade. O fato da autora possuir o patrimônio objeto do próprio litígio não significa que aufere liquidez financeira imediata capaz de suportar os altos custos processuais. Ademais, os contracheques anexados demonstram a existência de descontos substanciais referentes a empréstimos, reduzindo a sua renda líquida para padrões que justificam a manutenção do benefício. Por fim, os réus não trouxeram provas cabais que desconstituam a declaração de hipossuficiência, razão pela qual mantenho, portanto, a gratuidade da justiça deferida.

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos de apelação e passo a analisá-los conjuntamente.

Do Prazo Prescricional

A alegação dos Réus de que incide a prescrição de três anos (artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do Código Civil) não se sustenta. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nas controvérsias relacionadas a responsabilidade civil contratual, aplica-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil, que prevê o prazo prescricional de dez anos.

A ação busca a reparação por danos materiais decorrentes do descumprimento parcial do contrato de permuta. O termo inicial da contagem do prazo é a data do efetivo descumprimento ou da entrega dos imóveis, ocorrida em 2016. Considerando que a ação foi ajuizada em 2021, não há que se falar em prescrição, restando íntegro o direito de ação.

Da Relação de Consumo e da Legitimidade dos Fiadores

Os Réus argumentam que a transação possui caráter estritamente civil, pois a adquirente recebeu nove unidades imobiliárias com finalidade de investimento, afastando a figura de consumidora final.

A jurisprudência atual adota a teoria finalista mitigada, reconhecendo a relação de consumo quando a parte, mesmo não sendo a destinatária final fática do produto, apresenta vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica perante o fornecedor. O proprietário do terreno que firma contrato de permuta com uma construtora equipara-se à condição de consumidor adquirente (artigo 39 da Lei 4.591/1964). A construtora atua no mercado imobiliário com habitualidade e expertise, evidenciando a vulnerabilidade da pessoa física contratante. Correta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso.

Quanto à legitimidade passiva dos fiadores, a cláusula vigésima do contrato original estabelece que os sócios assinam como fiadores e responsáveis diretos pelo cumprimento das obrigações contratuais assumidas. A responsabilidade solidária foi livremente pactuada. O encerramento voluntário da pessoa jurídica (baixa no cadastro nacional) atrai a responsabilidade de seus sócios e garantidores, justificando a sua permanência no polo passivo da demanda, conforme bem decidiu o juízo sentenciante.

Da Retificação da Escritura Pública

A autora busca obrigar a construtora a lavrar nova escritura pública de permuta, no lugar da escritura de compra e venda formalizada em 2012, sob o argumento de evitar impacto tributário (imposto de renda sobre ganho de capital).

O juízo de primeiro grau agiu com acerto ao negar este pedido. A escritura de compra e venda foi assinada com a anuência da Ré há mais de dez anos, tratando-se de ato jurídico perfeito. A alteração da natureza do título originário causaria insegurança jurídica e afetaria a cadeia de registros do condomínio e de eventuais terceiros adquirentes de outras unidades.

A alegação de prejuízo tributário não justifica a desconstituição do documento. O impacto fiscal decorre da efetiva valorização imobiliária do bem, que passou de duzentos e cinquenta mil reais na partilha de 2008 para novecentos mil reais no contrato de 2011. A tributação sobre o ganho de capital reflete essa realidade econômica patrimonial, sendo encargo da parte interessada suportar as consequências fiscais dos negócios que celebra. Nego provimento ao recurso da Segunda Apelante neste aspecto.

Da Validade do Aditivo Contratual, Atraso e Multas

A autora requer a nulidade do aditivo assinado em junho de 2016, argumentando que foi imposto de forma abusiva, visando legitimar o atraso da obra. Com base nisso, cobra multas contratuais e aluguéis.

A repactuação de prazos em contratos de construção civil é prática aceita, desde que não represente onerosidade excessiva e conte com a anuência do contratante. A autora assinou o aditivo, concordando em prorrogar a entrega para julho de 2016, com tolerância adicional de sessenta dias. A entrega das chaves ocorreu em setembro de 2016, estritamente dentro do prazo renegociado.

Não há indícios de vício de consentimento que invalide o acordo quanto à readequação do cronograma. A assinatura do aditivo evitou a rescisão do contrato e permitiu a finalização da obra, preservando a função social do ajuste. Sendo válido o novo prazo, não se configura mora da construtora. Por consequência, a decisão em sede de embargos de declaração proferida pelo juízo de origem agiu corretamente ao afastar a cobrança de aluguéis e da multa de 10% por atraso.

Igualmente não procede a cobrança de multa pela alegada ausência de elaboração de anexo descritivo, pois a construtora comprovou a apresentação de memorial descritivo em momento oportuno.

Da Indenização pela Diferença de Metragem

Os réus contestam a condenação ao pagamento de indenização pela diferença de metragem dos apartamentos, afirmando que o aditivo contratual ajustou validamente as novas medidas.

Ainda que o aditivo seja válido quanto à dilação de prazo, a redução substancial da área dos imóveis entregues sem o correspondente abatimento no preço ou contrapartida financeira caracteriza vantagem manifestamente excessiva em favor do fornecedor, o que ofende o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A alteração da metragem superou o limite de tolerância de um vigésimo estabelecido pelo artigo 500 do Código Civil.

A construtora não pode se valer da necessidade de conclusão da obra para impor ao consumidor adquirente o recebimento de unidades menores do que o valor do terreno permutado permitia adquirir na origem, sem compensá-lo. A condenação à indenização proporcional resguarda o equilíbrio contratual e evita o enriquecimento sem causa da construtora. Mantenho a sentença que determinou a apuração desse valor em sede de liquidação.

Dos Danos Morais

A autora pleiteia condenação por danos morais em razão dos transtornos sofridos com a redução das áreas e os desgastes da relação contratual.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o mero descumprimento de cláusula contratual, como a entrega de imóvel com metragem inferior à pactuada, gera consequências de ordem material, não presumindo ofensa direta aos direitos da personalidade (dano moral in re ipsa). A autora não comprovou circunstância excepcional que lhe tenha causado abalo psicológico severo ou humilhação que ultrapasse os aborrecimentos normais das relações negociais. A reparação determinada na esfera material é suficiente para recompor o equilíbrio violado. Nego provimento ao recurso neste ponto.

Dos Honorários Sucumbenciais

Os réus requerem o afastamento da sucumbência recíproca, alegando que a Segunda Apelante decaiu da maior parte dos pedidos.

O artigo 86 do Código de Processo Civil determina que as despesas serão distribuídas se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido. A autora obteve êxito em um pedido principal com repercussão econômica substancial (indenização pela diferença de metragem de nove apartamentos). A derrota nos demais pedidos (multas, aluguéis, danos morais e retificação de escritura) justifica o reconhecimento da sucumbência recíproca, com a condenação de ambas as partes ao pagamento de honorários, sendo inviável a sua compensação e o afastamento da condenação dos Primeiros Apelantes. O critério adotado pela sentença mostra-se adequado e proporcional à realidade do processo.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Em obediência ao parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ambas as partes para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (para a verba devida aos patronos da autora) e sobre o proveito econômico obtido ou valor da causa atualizado (para a verba devida aos patronos dos réus), mantendo-se a suspensão da exigibilidade em relação à autora, face à gratuidade da justiça que lhe foi concedida.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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