PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8072306-39.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| AGRAVANTE: CAIO CARDOSO DE CARVALHO |
| Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, CARLA SCHIMMELPFENG CUNHA |
| AGRAVADO: PAES LEME EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. e outros |
| Advogado(s): LUIZ ROBERTO HIJO SAMPIETRO |
Cumpridos os pressupostos processuais, conheço do Recurso e passo à análise.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CAIO CARDOSO DE CARVALHO contra decisão interlocutória proferida pelo juízo a quo, nos autos da Ação de Rescisão Contratual n. 8165587-46.2025.8.05.0001, movida em desfavor de PAES LEME EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA (vendedora) e PASSARELLI ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA (incorporadora).
A decisão agravada (ID. 525227605), integrada pelo decisum de Id. 526981214, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, consistente em: (i) bloqueio da matrícula nº 164.112 do 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP; (ii) suspensão da exigibilidade das parcelas e encargos contratuais e impedimento de inclusão de seu nome em cadastros restritivos; (iii) inexigibilidade de taxas de condomínio e IPTU por jamais ter se imitido na posse.
Em síntese, a Agravante sustenta que a promessa de compra e venda firmada em 05/03/2024 tinha como condição essencial o uso do FGTS, posteriormente inviabilizado pela vendedora, o que teria frustrado a legítima expectativa do consumidor e ensejado a resolução do contrato; sustenta, ainda, a indevida cobrança de IPTU e taxas condominiais sem imissão na posse e alega que a decisão agravada carece de fundamentação concreta, por não analisar as particularidades do caso nem as provas dos autos ao indeferir a tutela de urgência.
Por seu turno os Recorridos atacaram a validade da ata notarial, afirmando que não demonstra a narrativa autoral, assim contesta a existência de promessa vinculante de utilização do FGTS. Diz que a impossibilidade de uso do fundo decorreu de impedimento legal - relacionado à categoria do imóvel (HIS-2). Pediram o improvimento.
De proêmio, antes de adentrar no mérito, relevante observar que o Agravo de Instrumento é um recurso secundum eventum litis, ou seja, limita-se à análise do acerto ou desacerto do que restou decidido pelo juízo a quo, não sendo lícito à instância revisora antecipar-se ao julgamento do mérito da demanda, sob pena de suprimir um grau de jurisdição. Assim, o presente voto deve se limitar ao pedido de tutela de urgência, objeto da decisão de origem; cabendo a análise definitiva ao juízo primevo.
O deferimento ou denegação de tutelas provisórias reside no poder do julgador, após a análise e avaliação dos elementos acostados aos autos, com o escopo de perquirir os requisitos autorizadores da medida, formar sua convicção sobre o pedido precário.
Sobre o assunto, trago as lições de Daniel Amorim Assumpção Neves:
"(...) Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exigi-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e de tutela antecipada.
O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte.
(...)
Ao não exigir nada além de elementos que evidenciem a probabilidade de o direito existir, o legislador permite que o juiz decida, desde que o faça justificadamente, que se convenceu em razão de elementos meramente argumentativos da parte, sem a necessidade, portanto, de provas que corroborem tais alegações. É natural que, nesse caso, as alegações de fato sejam verossímeis, ou seja, que sejam aparentemente verdadeiras em razão das regras de experiência.
(...) Quanto aos requisitos que na vigência do CPC/73 eram, para a tutela antecipada, o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, e para a tutela cautelar, o periculum in mora, sempre se entendeu que, apesar das diferenças nas nomenclaturas, representavam exatamente o mesmo fenômeno. (...)
No art. 300, caput, do Novo CPC é confirmado esse entendimento com a unificação do requisito como perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
In casu, segundo os Agravantes haveria equívoco na decisão atacada sendo que as provas juntadas com a peça exordial seriam suficientes para a concessão da liminar pelo a quo.
Sem delongas, adianto que subsistem fundamentos suficientes para a manutenção do efeito suspensivo anteriormente deferido, reformando a decisão agravada.
Destarte, compete à instância recursal o mister da aferição de tais requisitos para reformar, ou não, o decisum que defere ou indefere a tutela antecipada.
Pois bem.
É possível à concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada, nos termos do art. 300 do CPC, desde que comprovado elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelo Autor, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, ex vi:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão."
Tem-se como probabilidade do direito, o convencimento do juiz pelos argumentos e indícios de prova colacionados aos autos que demonstram a plausibilidade do direito invocado pelo Requerente.
Já o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo consubstancia-se na necessidade de se proteger o direito invocado de forma imediata.
E, neste ponto, faço uma breve incursão para adiantar que considero os requisitos atendidos.
Explico.
A análise dos autos, nesta fase de cognição sumária, revela que a pretensão do Agravante encontra arrimo na prova documental acostada, a exemplo, a ata notarial de ID 518374711 do processo referência, que corrobora a tese de que a utilização do FGTS foi, de fato, elemento indutor da contratação, figurando como condição essencial para a composição do preço do imóvel. Transcrevo:
E outra dúvida, eu consigo usar meu FGTS?
R. Sim pode.
Caio boa tarde, conversei com a diretoria, o que conseguimos fazer somente 35% durante obras e 65% através de recursos de FGTS. (...)
Conforme o documento mencionado, o Agravado chegou até a solicitar e receber o extrato do FGTS do Autor, em 08/02/2024.
A probabilidade do direito, portanto, sobressai da verossimilhança das alegações de que houve alteração unilateral de cláusula nuclear do negócio por parte das Agravadas, o que atrai a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do venire contra factum proprium, além de evidenciar potencial inobservância do dever de informação, previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto ao perigo de dano, este se mostra evidente na medida em que a manutenção das cobranças de parcelas contratuais, bem como de encargos como condomínio e IPTU — sem que o Agravante tenha sequer sido imitido na posse do bem (Tema 886 do STJ) —, impõe ônus financeiro excessivo e risco de negativação indevida de seu nome.
Tais fatos, se confirmados, gerariam prejuízo de difícil reparação, o que justifica a intervenção imediata para garantir a estabilidade das relações até o deslinde da lide principal.
Neste cenário, em exame perfunctório, entendo ser medida impositiva a suspensão da exigibilidade das parcelas e dos encargos mencionados, a fim de assegurar o equilíbrio contratual até que o juízo de origem possa aprofundar a instrução probatória e proferir decisão definitiva sobre o mérito.
De modo direto, conservo a convicção de que o pedido liminar deve ser deferido, salvo no que tange ao pedido de bloqueio ou averbação na matrícula do imóvel litigioso.
Por oportuno, esclareço que a suspensão deve abranger as parcelas vencidas e as vincendas.
Por outro lado, o pedido de bloqueio ou averbação na matrícula nº 164.112 do 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP não comporta deferimento imediato.
A medida de bloqueio de matrícula registral reveste-se de natureza excepcional e restritiva, consubstanciando verdadeira tutela cautelar de arresto ou indisponibilidade de bens (art. 828, CPC).
Para sua concessão liminar, o art. 300 do CPC exige a demonstração inequívoca não apenas da probabilidade do direito, mas de perigo concreto de dano ao resultado útil do processo. Todavia, no caso concreto, inexistem provas ou indícios concretos de dilapidação patrimonial, de insolvência das construtoras agravadas ou de iminência de fraude à execução. O agravante fundamenta seu pleito estritamente no receio genérico de que a unidade seja vendida a terceiros.
Assim, a mera possibilidade de alienação do bem — inerente à própria dinâmica do mercado imobiliário e ao desfazimento do vínculo com o autor, por ele mesmo querido na incoativa do processo referência — não justifica a constrição prematura de patrimônio da incorporadora antes da instauração do contraditório exauriente.
A jurisprudência deste Colendo Tribunal de Justiça repele a concessão de bloqueio registral baseada em suposições genéricas, sem prova de tentativa de esvaziamento patrimonial. Cito:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. ARRESTO DE BENS. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE DILAPIDAÇÃO PATRIMONIAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1. A parte ré interpôs agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, contra decisão proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Conceição do Coité/BA, nos autos da ação de rescisão contratual e indenizatória. 2. A decisão agravada concedeu tutela de urgência, determinando a suspensão do pagamento das parcelas vencidas e vincendas pelo autor, a abstenção da inclusão do seu nome em cadastros de inadimplentes, bem como a inversão do ônus da prova. Além disso, foi concedido o arresto cautelar de bens do Agravante. 3. O Agravante sustenta que a decisão foi genérica e que não houve indicação de indícios concretos de dilapidação patrimonial ou iminente risco de prejuízo irreparável, requerendo a revogação da tutela de urgência concedida.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC para a concessão de tutela de urgência; (ii) saber se a decisão do Juízo de origem se antecipou ao julgamento do mérito ao conceder a tutela cautelar de arresto.
III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Para a concessão de arresto cautelar de bens, é necessário o preenchimento dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, incluindo a demonstração de probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 6. No caso concreto, não foram apresentados indícios de dilapidação patrimonial por parte do Agravante, tampouco há risco iminente à satisfação do crédito alegado pelo Agravado. A decisão do Juízo de origem foi genérica ao mencionar o risco de prejuízo irreparável, sem detalhamento ou fundamentação específica que justificasse a adoção de medida tão drástica como o arresto. 7. A jurisprudência dominante reforça a necessidade de indícios concretos de dilapidação patrimonial ou insolvência para a concessão de arresto cautelar, o que não se verifica no presente caso.
IV. DISPOSITIVO. 8. Recurso conhecido e provido, com a consequente suspensão da decisão que deferiu a tutela de urgência. ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8037676-88.2024.8.05.0000,Relator(a): EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, DJEem: 02/12/2024) grifos
Por fim, note-se que a presente decisão não antecipa sequer vincula o juízo meritório final da Ação referência, tampouco sobre a eventual responsabilidade pelas retenções ou restituições, matérias estas que demandam ampla dilação probatória e que merecem exame oportuno pelo juízo primevo.
Do Recurso Horizontal (ID 95441747)
Considerando que este voto resolve integralmente as questões trazidas pelos litigantes, notadamente quanto à abrangência da tutela de urgência e ao pedido de averbação, resta prejudicada a análise do Recurso Horizontal.
Conclusão
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso para, ratificando a decisão liminar, determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, vencidas e vincendas, até o julgamento final da demanda; reconhecer a inexigibilidade das cobranças de IPTU e condomínio; e determinar que as agravadas se abstenham de efetuar cobranças indevidas ou de promover a inscrição do nome do agravante em cadastros restritivos de crédito. Resta mantido o indeferimento do bloqueio da matrícula imobiliária.
Julgo PREJUDICADO o recurso interno de ID 95441747.
Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO
Relator