PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 02 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE LEGÍTIMA E QUALIDADE JURÍDICA DE TERCEIRO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

 1. Trata-se de apelação interposta por adquirente de imóvel, mediante escritura pública não registrada, contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, por ausência de comprovação de posse legítima e de qualidade jurídica de terceiro, nos termos do art. 1.227, do CC.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o apelante possui legitimidade para opor embargos de terceiro, na condição de promitente comprador, sem o registro da escritura pública de aquisição e sem comprovação de posse mansa, pacífica e anterior à constrição judicial.

III. Razões de decidir

3. A escritura pública sem registro não transfere a propriedade do bem imóvel, nos termos do art. 1.227, do Código Civil.

4. A ausência de posse legítima, anterior e incontestada, inviabiliza o reconhecimento da condição de terceiro para fins de embargos, conforme art. 674, § 2º e art. 677, do CPC.

5. A posição do apelante, vinculado ao alienante, parte na ação de dissolução de união estável, afasta a autonomia jurídica necessária à via eleita.

6. A constrição antecedeu o ingresso da posse e o registro da aquisição, não se configurando direito incompatível com o ato constritivo.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação não provido.

Tese de julgamento: "A escritura pública de compra e venda sem registro e desacompanhada de posse legítima e anterior à constrição judicial não confere legitimidade ao adquirente para a oposição de embargos de terceiro."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227 e 1.417; CPC, arts. 674, 677 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1861025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12.05.2020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0005717-98.2001.8.05.0080, em que figuram como apelante Nivaldo Sampaio de Oliveira e como apelada Mary Cristina Gomes.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto do relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 02 

Trata-se de Apelação Cível, interposta por NIVALDO SAMPAIO DE OLIVEIRA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara de Família, Sucessões, Órfãos, Interditos e Ausentes da Comarca de Feira de Santana, que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos pelo ora apelante em desfavor de MARY CRISTINA GOMES, com fundamento na ausência de comprovação de sua qualidade de terceiro juridicamente interessado, à luz do art. 1.227, do Código Civil c/c o art. 487, I, do CPC.

A sentença foi objeto de Embargos de Declaração (ID 80107903), os quais foram rejeitados, sob o fundamento de inexistirem omissões, contradições ou obscuridades, mantendo-se a decisão em sua integralidade.

Em suas razões recursais (ID 80107909) a apelante requer a concessão da justiça gratuita.

Sustenta, de início, que preenche todos os requisitos legais para figurar no polo ativo dos embargos de terceiro, conforme os artigos 674 a 681, do Código de Processo Civil.

Alega que, embora não tenha efetuado o registro da escritura de compra e venda no cartório de imóveis competente, sua posse é legítima e advinda de negócio jurídico celebrado anteriormente à constrição imposta.

Ressalta que, nos termos da Súmula 84, do Superior Tribunal de Justiça, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Argumenta que o juízo de origem incorreu em equívoco, ao concluir pela inadequação da via eleita, exigindo que o apelante tivesse figurado como assistente litisconsorcial do falecido LUIZ FRAGA MAIA no processo de dissolução de união estável, o qual sequer teve a citação do requerido regularmente efetivada, conforme certificado nos autos.

Argumenta que tal exigência implica admitir a validade de processo eivado de nulidade insanável, em clara afronta ao devido processo legal.

Sustenta, ainda, que a sentença recorrida afronta frontalmente os princípios constitucionais da ampla defesa, contraditório e do devido processo legal, previstos no artigo 5º, incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição da República.

Aponta, também, que o imóvel objeto da controvérsia foi adquirido de boa-fé, em momento anterior à constrição judicial, inexistindo qualquer indício de fraude ou má-fé por parte do apelante.

Ressalta que a constrição recaiu sobre bem cuja propriedade foi legitimamente transmitida, ainda que pendente o registro.

Refuta, por fim, o argumento de que a apelada MARY CRISTINA GOMES teria direito à meação sobre o imóvel, sustentando que não restou comprovada a existência de união estável entre ela e o falecido LUIZ FRAGA MAIA.

Cita a certidão de óbito acostada aos autos, na qual consta o estado civil do de cujus como separado judicialmente de ANGELITA ARAÚJO GÓES MAIA, pessoa estranha à lide.

Dessa forma, entende que a suposta relação mantida com a apelada, se existente, não possui os requisitos legais para ser reconhecida como entidade familiar geradora de efeitos patrimoniais.

Diante de todo o exposto, requer o apelante o recebimento e processamento do presente recurso, com o consequente provimento, para reformar integralmente a sentença e julgar procedentes os Embargos de Terceiro, reconhecendo-se a legitimidade da aquisição do bem e afastando-se a constrição judicial indevida.

Devidamente intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado no ID 80107915.

Intimado a comprovar a alegada hipossuficiência financeira, o apelante assim o fez ao petitório de ID 81507176

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, ressalvando que o recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 02 

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso, observando que o recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça, deferida no primeiro grau (ID 80107892), benefício que ora se mantém, ante a ausência de impugnação específica e persistência dos pressupostos legais (art. 98, do CPC).

Trata-se de Apelação Cível, interposta por NIVALDO SAMPAIO DE OLIVEIRA, contra sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro por ele opostos em face de MARY CRISTINA GOMES, por meio da qual o juízo de origem reputou inadequada a via eleita, por entender que o embargante não detinha a condição de terceiro, mas, sim, a de assistente litisconsorcial de LUIZ FRAGA MAIA, alienante do bem objeto da constrição.

Nos autos originários, alegou o apelante ter adquirido, de boa-fé, mediante escritura pública lavrada em 31/05/2001, uma chácara com área de 28 tarefas, de propriedade de LUIZ FRAGA MAIA.

Ressaltou que, ao tentar promover o registro do título no cartório de imóveis competente, foi surpreendido com a informação de que o referido imóvel estava indisponível por ordem judicial, em razão de medida constritiva determinada nos autos da ação de dissolução de união estável ajuizada por MARY CRISTINA GOMES contra o mencionado alienante.

A sentença recorrida reconheceu que o imóvel objeto da controvérsia não chegou a se integrar ao patrimônio jurídico do embargante, eis que ausente o registro no cartório competente, elemento essencial para a constituição do direito real sobre imóveis, nos termos do artigo 1.227, do Código Civil.

Restou evidenciado, ainda, que o embargante, ao firmar a escritura pública de compra e venda, não adotou as cautelas necessárias à verificação da higidez do bem negociado, limitando-se a confiar na presunção de separação formal do alienante.

No ponto, tem-se que os embargos de terceiro visam proteger a posse ou a propriedade de bens constritos indevidamente por ato judicial, desde que pertencentes a pessoa estranha à relação processual em que decretada a medida (art. 674, do CPC).

Isto é, em outras palavras, os embargos de terceiro constituem medida cabível para aquele que, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora, depósito, arresto, sequestro, alienação judicial e outros, conforme orientação do art. 674 e seguintes, do CPC/15.

Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

§ 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

§ 2º Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos:

I - o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843 ;

II - o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução;

III - quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte;

IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos.

Contudo, como bem ressaltou a Magistrada sentenciante, a posição do embargante não se confunde com a de terceiro, mas, sim, de interessado reflexo na relação jurídica material travada entre a embargada e o pretenso vendedor do imóvel.

Veja-se:

“...No caso em tela, observo que o juiz do processo principal determinou a restrição do bem em 25/06/2001 (88326660) e que a Escritura Pública de Compra e Venda foi lavrada em 31/05/2001 (88326648). No ato de formalização da escritura, o falecido LUIZ FRAGA MAIA consta como desquitado de modo que o embargante deveria ter a cautela de verificar se os bens do vendedor estavam livres e desembaraços ou se continham a exigência de outorga uxória. Portanto, o autor (embargante) não é um terceiro que reclama bens em face dos MARY CRISTINA GOMES e LUIZ FRAGA MAIA, mas necessariamente um assistente litisconsorcial de LUIZ FRAGA MAIA no processo de dissolução. Isso porque, embora lavrada a escritura, o bem ainda não havia saído da esfera jurídica do vendedor. Nos termos do artigo 1.227 do CC, os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro o CRI. A falta de cautela do autor (embargante) na verificação da necessidade outorga uxória lhe impõe responsabilidades conjuntas com o alienante.

Nesse sentido, é forçoso concluir que imóvel não ingressou na esfera jurídica do autor (embargante) e sua posição jurídica não é de terceiro. O mérito da controvérsia não reside em se o embargante é proprietário do imóvel, mas se o objeto da compra e venda estava livre e desembaraço do patrimônio do vendedor. Não há dúvida que existem direitos do promitente comprador, forte no artigo 1.417 do Código Civil, o problema reside na ferramenta processual utilizada que pretendeu colocar o embargante em uma posição equidistante das partes (divorciandos) quando na verdade defende interesse conjunto com LUIZ FRAGA MAIA. Do ponto de vista técnico-processual, o autor deveria qualificar no polo passivo ambos os divorciandos (LUIZ FRAGA e MARY CRISTINA), mas optou para acionar apenas MARY CRISTINA que, por seu turno, não reclama a integralidade proprietária do imóvel, mas apenas a meação decorrente do aquesto...”

Em razão disso, sua atuação deveria ter se verificado na qualidade de assistente litisconsorcial ou até mesmo sucessor processual daquele, com regular formação do contraditório.

A simples lavratura da escritura, desacompanhada de registro, não lhe conferiu a proteção legal pretendida.

Importa salientar, outrossim, que a constrição judicial foi determinada em momento anterior à formalização da compra e venda e em trâmite de ação de dissolução da união estável.

O recorrente, portanto, não logrou êxito em demonstrar a existência de domínio, tampouco posse mansa, pacífica e contínua anterior ao ato constritivo que justificasse a procedência da demanda.

Ademais, os argumentos expendidos em sede recursal não infirmam os fundamentos da sentença. Ainda que se invoque a presunção de boa-fé ou a condição de hipossuficiência do embargante, tais elementos, por si sós, não elidem o requisito legal da qualidade de terceiro com legítimo direito de propriedade ou posse, nos moldes exigidos pelo art. 677, do CPC.

Outrossim, a alegação de que o alienante jamais foi citado na ação originária (dissolução de união estável) tampouco conduz à procedência do recurso, porquanto o vício de citação não convalida a ausência de registro da aquisição imobiliária e não supre a exigência legal de registro do título transmissivo para constituição de direito real perante terceiros.

Acrescente-se, ainda, que a jurisprudência pátria é firme no sentido de que a oposição de embargos de terceiro com base em escritura pública de compra e venda desprovida de registro só é possível nas hipóteses em que haja demonstração inequívoca de posse anterior à constrição e de boa-fé do embargante — o que, no presente caso, não restou configurado.

Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO . APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. 1 . Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença. 2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020 . Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ ("É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro") quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador. 4 . É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ. 5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas . 6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos - ainda que desprovido de registro - deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro. 7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente . 8. Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ - REsp: 1861025 DF 2019/0312188-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020)

Dessa forma, ausentes os pressupostos legais para o acolhimento dos embargos, não há reparo a ser feito na sentença de improcedência, a qual deve ser mantida inalterada, por seus próprios fundamentos, os quais ora adoto como razões de decidir.

Ante o exposto, destarte, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se, por seus próprios fundamentos, a sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos por NIVALDO SAMPAIO DE OLIVEIRA.

Deixo de condenar o apelante vencido em honorários sucumbenciais, eis que os mesmos não foram arbitrados na origem.

É, pois, como me pronuncio.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator