PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta em razão da sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de 90% dos valores pagos.

2. O contrato. Contrato particular de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia, tendo por objeto o lote nº 01, da quadra D1, com área de 128m², do Loteamento Top Park, celebrado em 07/11/2015.

3. A decisão recorrida. O Juízo de 1º Grau reconheceu tratar-se de contrato de compra e venda com alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/97, rejeitou a aplicação da Súmula 543 do STJ e, por conseguinte, julgou improcedentes os pedidos autorais.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 e permite a incidência do Código de Defesa do Consumidor, possibilitando a rescisão contratual com restituição parcial dos valores pagos.

III. Razões de decidir

5. O artigo 23 da Lei nº 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro no competente Registro de Imóveis do contrato que lhe serve de título, sendo tal providência indispensável à formalização da garantia.

6. A ausência de prova do registro do contrato na matrícula do imóvel importa em não constituição da garantia fiduciária e inviabiliza a aplicação da Lei nº 9.514/97, permitindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

7. Aplicável a Súmula 543 do STJ, que admite a resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC com imediata restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador deu causa ao desfazimento.

8. Para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, prevalece o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção do STJ no EAg 1.138.183/PE, que autoriza a retenção de 25% dos valores pagos em caso de resilição pelo comprador.

IV. Dispositivo e tese

9. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido para declarar a rescisão do contrato e condenar a apelada à restituição imediata de 75% dos valores comprovadamente pagos, após dedução da comissão de corretagem, com correção monetária pelo índice contratual e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 23 e art. 27; CDC, arts. 2º e 3º; CPC, art. 1.012, caput; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14/08/2023; STJ, Súmula 543; STJ, EAg 1.138.183, Rel. Min. Sidnei Beneti, 2ª Seção, j. 27/06/2012.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8002669-50.2025.8.05.0113, em que figuram como apelante LUZIA MELO DOS SANTOS e como apelada LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato, condenando a Apelada à restituição imediata, em parcela única, de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos pela Apelante, após a dedução da comissão de corretagem, com incidência de correção monetária pelo índice do contrato a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, nos termos do voto do relator. 

Des(a). Presidente

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 23 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 92306202) interposta por LUZIA MELO DOS SANTOS contra LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA em razão da sentença de ID 92306200, proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna, que julgou improcedentes os pedidos autorais.

A parte autora, ora Apelante, requer a reforma integral da sentença para, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a Apelada a ressarcir 90% dos valores pagos, corrigidos e atualizados pelo índice contratual desde o desembolso, descontada apenas a comissão de corretagem.

Em suas razões recursais, sustenta a aplicação indevida da Lei nº 9.514/97 ao contrato, conferindo-lhe efeitos de alienação fiduciária sem o registro da garantia na matrícula do imóvel. Alega que, na ausência do registro do contrato, as partes permanecem no âmbito do direito pessoal, possibilitando a rescisão do contrato, com o retorno ao status quo mediante a restituição das quantias pagas, abatida a comissão de corretagem, admitindo-se retenção entre 10% e 25% do montante desembolsado conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Invoca a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, segundo a qual o procedimento da Lei nº 9.514/97 somente é aplicável quando houver registro do contrato no cartório de imóveis, acompanhado do inadimplemento do devedor e da constituição em mora, ausentes no caso.

Alega, ainda, que o pedido de resilição pelo comprador é insuficiente para a aplicação da quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), que pressupõe a constituição válida da garantia fiduciária. Defende que, com amparo nas normas de defesa do consumidor, a jurisprudência admite a rescisão contratual com a restituição das quantias pagas, abatida a comissão de corretagem, admitindo-se retenção entre 10% e 25% do montante desembolsado.

Preparo recursal dispensado em razão do benefício da Gratuidade da Justiça, deferido no ID 92306174.

Em contrarrazões de ID 92306205, a Apelada defende a manutenção integral da sentença, argumentando que as partes celebraram contrato de compra e venda com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97. Sustenta que a ausência de registro do contrato não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. E aduz que o registro tem finalidade exclusiva de dar publicidade perante terceiros, não condicionando a validade do negócio jurídico entre as partes contratantes.

Relatados os autos, inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço e recebo o recurso de apelação no efeito suspensivo e devolutivo, conforme estabelece o artigo 1.012, caput, do Código Processo Civil (CPC).

O cerne da controvérsia reside em definir se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 e permite a incidência do Código de Defesa do Consumidor, possibilitando a rescisão contratual com restituição de 90% dos valores pagos.

Da análise do contrato nos IDs 92304865 e 92306184, verifica-se que as partes celebraram “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia de pagamento”, constituindo o lote não edificado nº 01, da quadra D1, com área total de 128m², do empreendimento denominado LOTEAMENTO TOP PARK, como garantia do negócio jurídico celebrado.

O artigo 23 da Lei nº 9.514/97 preconiza que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”, de forma que tal providência é indispensável à formalização da garantia. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1 . A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9 .514/1997.3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023)

Embora o parágrafo primeiro da cláusula décima sexta atribua a responsabilidade por tal providência à parte autora, na condição de compradora (ID 92304865, fl. 15); cumpre observar que o credor fiduciário detém interesse direto e primordial na constituição da garantia. Destarte, admitir a aplicação da Lei nº 9.514/97 sem o devido registro do contrato na matrícula do imóvel, além de configurar interpretação contra legem face ao comando imperativo do art. 23, implicaria prestigiar a inércia da parte que efetivamente se beneficia da garantia fiduciária.

Nesta senda, como inexiste prova, nos autos, de que o contrato foi efetivamente registrado na matrícula do imóvel, reputa-se não constituída a garantia fiduciária, razão pela qual a Lei nº 9.514/97 abre espaço para a incidência do Código de Defesa do Consumidor, enquadrando-se a Apelante e o Apelado nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2º e 3º do diploma consumerista.

Em razão da natureza consumerista, passa a ser aplicável a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que admite a resolução do contrato de promessa de compra e venda sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.

Súmula 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, merece reforma a sentença vergastada para que seja determinada a imediata restituição parcial das parcelas pagas, vez que a compradora Apelante deu causa ao desfazimento da avença.

A definição do percentual de retenção, por sua vez, depende da data da celebração do contrato.

Extrai-se dos IDs 92306184 e 92306188, que o negócio jurídico foi celebrado em 07/11/2015, portanto, anteriormente à Lei 13.786/2018, razão pela qual deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no EAg 1.138.183/PE, que autorizou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE 25% NA DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO AO COMPRADOR . IMÓVEL NÃO OCUPADO PELO COMPRADOR. 1.- A tese sustentada pela Embargante é a de que o percentual de 25% previsto na jurisprudência da Corte, já leva em conta ressarcimento pela "ocupação/utilização da unidade por algum período e desgaste do imóvel". Desse modo, quando ainda não entregue a unidade imobiliária, deve ser reduzido o percentual de retenção . 2.- O percentual de retenção tem caráter indenizatório e cominatório. E não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual e também não influi nas "despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (EREsp 59.870/SP, Rel . Min. BARROS MONTEIRO, DJ 9.12.2002) . 3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. 4.- Embargos de divergência improvidos. (STJ - EAg: 1138183 PE 2010/0022620-3, Relator.: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 27/06/2012, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 04/10/2012)

A restituição deverá ocorrer em parcela única, abatida a comissão de corretagem, com correção monetária a partir de cada desembolso, pelo índice previsto contratualmente, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, visto que a rescisão decorre da iniciativa da compradora.

Ante o exposto, o voto é no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato, condenando a Apelada à restituição imediata, em parcela única, de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos pela Apelante, após a dedução da comissão de corretagem, com incidência de correção monetária pelo índice do contrato a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Devido à mínima sucumbência da Apelante, inverto os ônus, cabendo à Apelada pagar as custas processuais e honorários sucumbenciais, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08