PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SERVIDÃO DE PASSAGEM. TUTELA DE URGÊNCIA. ALEGADO NÃO ENCRAVAMENTO DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PREVALÊNCIA DO PERIGO DE DANO INVERSO. MANUTENÇÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de instituição de servidão de passagem, deferiu tutela de urgência para assegurar aos autores o acesso ao seu imóvel por vias internas de condomínio, determinando ao réu que se abstenha de impedir ou restringir a passagem, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para a revogação da tutela de urgência que assegura o direito de passagem; (ii) estabelecer se o imóvel dos agravados é efetivamente encravado ou se há acesso alternativo apto a afastar a servidão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A controvérsia sobre o encravamento do imóvel demanda dilação probatória, especialmente prova pericial, para aferir a viabilidade, segurança e adequação de eventual acesso alternativo.

A mera existência de via alternativa não afasta, de plano, o direito de passagem, sendo necessário verificar se ela permite o uso pleno e digno da propriedade.

A probabilidade do direito do agravante não se mostra evidente, pois os elementos apresentados não demonstram de forma inequívoca a suficiência do acesso alternativo.

A decisão apontada como conflitante não autoriza irrestritamente o bloqueio de acesso, limitando-se a reconhecer, em abstrato, o poder de gestão interna do condomínio, sem enfrentar o alegado encravamento.

O perigo de dano é mais intenso em favor dos agravados, pois a suspensão da liminar pode resultar no isolamento do imóvel e na violação de direitos fundamentais, como moradia e locomoção.

O risco de impedimento de acesso a serviços essenciais evidencia dano grave e iminente, justificando a manutenção da tutela de urgência.

A decisão agravada observa a prudência necessária para resguardar o resultado útil do processo até melhor elucidação dos fatos na instrução.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.378; CPC, arts. 300, 995, parágrafo único, 1.019, I, 931 e 937.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, AI nº 8016718-47.2025.8.05.0000, Rel. Des. Maria das Graças Guerra de Santana Hamilton, j. 17.12.2025; TJ-BA, AI nº 8011368-15.2024.8.05.0000, Rel. Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos, j. 10.12.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8013712-95.2026.8.05.0000, em que figuram como agravante CONDOMINIO CAMPUS VERDES e como agravados ALINA FROES CARVALHO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO CAMPUS VERDES contra decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas/BA, que, nos autos da Ação de Instituição de Servidão de Passagem de nº 8000255-31.2026.8.05.0150, ajuizada por ALINA FROES CARVALHO e JOSÉ APARECIDO COCHEIS GUIMARÃES, deferiu a tutela de urgência para determinar que o agravante se abstenha de impedir o acesso dos agravados ao imóvel destes pelas vias internas do condomínio, sob pena de multa diária, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que o Réu, CONDOMÍNIO CAMPUS VERDES, se abstenha de impedir, restringir ou dificultar o acesso dos autores, seus familiares, visitantes e prestadores de serviço ao imóvel (Lote 40) pelas vias internas e portaria, garantindo o livre trânsito de pessoas e veículos.

Abstenha-se, também, de praticar qualquer ato de autotutela que importe em bloqueios físicos ou constrangimentos aos autores no exercício de sua passagem.

Em caso de descumprimento, fixo multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada inicialmente ao patamar de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sem prejuízo de posterior majoração e de medidas por crime de desobediência”. (ID 100036310)

Em suas razões (ID 100036301), o agravante sustenta a necessidade de reforma da decisão, alegando a ausência dos requisitos para a concessão da medida. Afirma que o imóvel dos agravados não está encravado, pois possui acesso funcional pela 3ª Travessa Marta Aguiar da Silva, conforme demonstram as provas documentais.

Acrescenta que “a decisão liminar ora deferida não levou em consideração que o Agravante já havia discutido o direito de passagem em outra demanda, a ação de fechamento de passagem nº 8012199-64.2025.8.05.0150, distribuída em 10/11/2025, em trâmite na 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS. Nesse sentido, importante mencionar que a liminar concedida é diretamente conflitante com a já proferida decisão judicial do processo nº 8012199- 64.2025.8.05.0150, que envolvem as mesmas partes e a mesma matéria, que estão sendo discutidas na mesma vara, circunstância que afasta a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência”.

Pontua que “no processo nº 8012199-64.2025.8.05.0150, foi garantido ao Condomínio o direito de restringir o acesso dos não condôminos às vias internas e portaria do condomínio, haja visto ser propriedade privada e constituir, esse bloqueio, exercício regular de direito inerente à administração condominial”.

Discorre que “embora os agravados tenham dito que não existe outra passagem, alegando estar o imóvel encravado, tal afirmação não condiz com a verdade, com as alegações possuindo o intuito único e exclusivo de induzir o juízo a erro, e obter vantagem indevida. Conforme narrado nos autos do processo nº 8012199-64.2025.8.05.0150, o imóvel dos autores tem acesso pela 3ª Travessa Marta Aguiar da Silva, inclusive, os próprios agravados na sua qualificação da petição inicial dos autos principais apontam o endereço como sua residência como endereço diverso do Condomínio”.

Sustenta que “embora os agravados afirmem não ter outro acesso, é de chamar atenção ainda ao fato de que a residência tem duas frentes, onde a frente para a rua "A" do condomínio, existe a caixa de ligação com a EMBASA, mas inexiste ligação de água, enquanto a ligação de água da propriedade com a EMBASA, é pela segunda frente, evidenciando que a ligação de água para a toda propriedade se dá pela Travessa Marta Aguiar”.

Aponta, ainda, a existência de continência com outra ação (nº 8012199-64.2025.8.05.0150) e o risco à segurança dos condôminos.

Explica que “a simples e irrestrita permissão de passagem e uso dos serviços de portaria para os Autores, bem como aos seus parentes e convidados, torna ineficaz todas as normas de segurança do condomínio, haja vista que não é possível fazer nenhum tipo de controle e acesso aos documentos correlatos, como documento de identificação dos motoristas que entram no Condomínio, situação essa que gera uma perigosa brecha na segurança. Não somente, destaca-se que, além de todo o já narrado, os agravados também são causadores de caos e desconforto aos condôminos e funcionários, visto que violam diversas regras do condomínio de forma imprudente e desrespeitosa”.

Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para que seja suspensa a decisão liminar concedida com a suspensão da tramitação do feito. No mérito, pugna pela reforma da decisão, com a revogação da medida liminar e a extinção sem resolução do mérito da ação de servidão e passagem nº 8000255-31.2026.8.05.0150, ante o reconhecimento da continência, conforme o artigo 57 do Código de Processo Civil.

Em despacho de ID 76230271, o agravante foi intimado para comprovar a hipossuficiência financeira alegada, tendo peticionado ao ID 76376070 demonstrando o recolhimento do preparo recursal, conforme comprovantes anexos.

Em decisão de ID 101099334, o pedido de efeito suspensivo foi indeferido.

Os agravados não apresentaram contrarrazões tempestivamente, conforme certificado ao ID 103581232.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil, salientando a possibilidade de sustentação oral (art. 937).

Salvador/BA, 22 de abril de 2026.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os requisitos de admissibilidade.

No caso, o objeto do recurso é a suspensão da decisão liminar que garantiu aos agravados o direito de passagem pelas áreas internas do condomínio agravante para acessar sua residência.

A controvérsia central reside em determinar se o imóvel dos agravados está, de fato, encravado, ou se possui um acesso alternativo que seja funcional e seguro. O agravante argumenta que o acesso pela 3ª Travessa Marta Aguiar da Silva é viável, juntando fotografias e outros documentos para apoiar sua tese. Os agravados, por outro lado, defendem que o único acesso historicamente utilizado e adequado é através do condomínio.

Verifica-se, no entanto, que a questão se revela complexa e dependente de dilação probatória, especialmente de uma perícia técnica no local para verificar a real condição do acesso alternativo.

A simples existência de outra saída não é suficiente para, de imediato, afastar o direito de passagem, pois é necessário apurar se esse acesso garante o uso pleno e digno da propriedade. Portanto, a probabilidade do direito do agravante não se mostra evidente a ponto de justificar a revogação da liminar.

Ademais, a alegação de decisões conflitantes, embora relevante, deve ser analisada com cautela. A decisão proferida no processo nº 8012199-64.2025.8.05.0150 (ID 100037698), indeferiu a tutela de urgência pleiteada pelo Condomínio. Contudo, o fez sob dois fundamentos distintos: indeferiu o fechamento da passagem por considerá-lo medida drástica e irreversível sem o contraditório, e rejeitou o pedido de autorização para restringir o acesso pela portaria por se tratar de "ato inerente ao poder interno do Condomínio" e "exercício regular de direito".

Essa fundamentação, embora reconheça um poder de gestão do agravante, não constitui uma autorização judicial irrestrita para o bloqueio, especialmente quando confrontada com a alegação de encravamento do imóvel, que é o objeto central da ação de origem e da decisão ora agravada.

Por outro lado, o perigo de dano se manifesta de forma mais intensa em favor dos agravados. A suspensão da decisão de origem poderia resultar no isolamento físico dos moradores em sua própria residência, violando direitos fundamentais como a moradia e a liberdade de locomoção.

O risco de impedir o acesso a serviços essenciais, como ambulâncias, polícia e entregas, representa um dano grave e iminente que, em um juízo de ponderação, prevalece sobre as preocupações de segurança do condomínio.

A decisão de primeiro grau, ao conceder a liminar, agiu com prudência para preservar o resultado útil do processo e proteger direitos que estavam sob ameaça concreta, sendo recomendável sua manutenção até que a matéria seja mais bem esclarecida durante a instrução processual.

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal em casos semelhantes:

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE E SERVIDÃO DE PASSAGEM. ENCRAVAMENTO DO IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS PRESENTES. UTILIZAÇÃO PLENA DO IMÓVEL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIREITO À CIRCULAÇÃO. ABUSO NO EXERCÍCIO DA PROPRIEDADE. MANTIDA A DECISÃO LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência, em sede de ação demolitória, determinando a manutenção de servidão de passagem a favor do agravado, por meio do imóvel do agravante, ante a construção de muro que suprimiu o acesso usual à propriedade do autor. 2. A controvérsia envolve alegação de encravamento e esbulho possessório decorrente da obstrução da única via prática e segura de entrada e saída do imóvel do agravado, usada de modo pacífico desde 2013. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão são: (i) saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência recursal, nos termos dos arts. 995, p.u., e 1.019, I, do CPC/2015; (ii) saber se é legítima a manutenção da liminar de servidão de passagem com base na função social da propriedade e no direito de posse plena, mesmo diante da alegação de existência de rota alternativa. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A concessão de tutela de urgência exige a presença conjunta do periculum in mora e do fumus boni iuris. No caso, restou evidenciado o risco de dano grave ao agravado, privado do pleno uso do imóvel. 5. A alegação de existência de via alternativa não afasta o encravamento relativo, sobretudo quando o acesso obstruído era exercido de forma contínua e pacífica, configurando, em princípio, servidão de passagem consolidada. 6. A construção de muro que impede o acesso legítimo ao imóvel vizinho configura abuso de direito e afronta à função social da propriedade (CF/1988, art. 5º, XXIII; CC, art. 1.228, 1º). 7. A decisão agravada baseou-se em audiência de justificação e prova testemunhal. Sua manutenção mostra-se prudente e respaldada nos elementos fáticos e jurídicos do processo. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. MANTIDA A DECISÃO QUE DEFERIU A SERVIDÃO DE PASSAGEM AOS AGRAVADOS ATÉ DECISÃO FINAL NA AÇÃO PRINCIPAL. Tese de julgamento: "1. A servidão de passagem consolidada por uso contínuo e pacífico configura-se em favor do imóvel encravado quando inexistem alternativas viáveis de acesso." "2. O encravamento relativo permite a servidão de passagem mesmo na presença de rotas alternativas impraticáveis ou excessivamente onerosas." "3. A construção de barreira física que impede o exercício regular de servidão caracteriza abuso no exercício do direito de propriedade." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIII; CC, arts. 1.228, 1º, e 1.378; CPC/2015, arts. 995, p.u., e 1.019, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 00000000000001940749, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 30.11.2021, DJe 02.12.2021; TJ-BA, Agravo de Instrumento nº 8011368-15.2024.8.05.0000, Rel. Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos, Segunda Câmara Cível, j. 10.12.2024; TJ-RO, Apelação Cível nº 7039611-14.2021.8.22.0001, Rel. Des. José Torres Ferreira, 2ª Câmara Cível, j. 27.07.2024.

( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8016718-47.2025.8.05.0000,Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON,Publicado em: 17/12/2025 )

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. SERVIDÃO DE PASSAGEM. MANUTENÇÃO DE MEDIDA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória da 1ª Vara Cível da Comarca de Valença que deferiu medida liminar assegurando o direito de passagem aos agravados através do imóvel comercial dos agravantes, sob alegação de ser a única via de acesso viável para a residência dos agravados, que utilizam a passagem de forma pacífica desde 2013. Os agravantes sustentam que o direito de passagem seria desnecessário, pois os agravados disporiam de outras alternativas de acesso, e pleiteiam a suspensão da liminar concedida. II. Questão em discussão 2. Discute-se o direito dos agravados à servidão de passagem sobre o imóvel dos agravantes, à luz do encravamento relativo e da consolidação de uma passagem aparente e duradoura, bem como a necessidade de manutenção da liminar para garantir o uso contínuo e seguro da única via de acesso à residência dos agravados até decisão de mérito. III. Razões de decidir 3. O direito de servidão de passagem é direito real, previsto no art. 1.378 do Código Civil, e pode ser reconhecido quando necessário para o uso adequado do imóvel encravado. No presente caso, sugere-se que a passagem em questão como única via prática e segura para a residência dos agravados, utilizada de forma contínua e pacífica desde 2013, caracterizando servidão de longa data, aparente e visível. 4. A alegação dos agravantes sobre a existência de outras vias de acesso não demonstrou que tais rotas alternativas seriam viáveis ou menos onerosas, sendo prudente a manutenção da liminar até análise probatória em sede de instrução. 6. A interrupção abrupta da passagem causaria risco de lesão irreversível ao direito de posse dos agravados, comprometendo a função social da propriedade e o direito ao uso adequado do imóvel encravado. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Mantida a decisão que deferiu a servidão de passagem aos agravados até decisão final na ação principal, em razão da necessidade de melhor dilação probatória. Tese de julgamento: "1. A servidão de passagem consolidada por uso contínuo e pacífico configura-se em favor do imóvel encravado quando inexistem alternativas viáveis de acesso. 2. O encravamento relativo permite a servidão de passagem mesmo na presença de rotas alternativas impraticáveis ou excessivamente onerosas."

( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8011368-15.2024.8.05.0000,Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS,Publicado em: 10/12/2024 )

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se a decisão agravada em todos os seus termos.

Salvador/BA, 22 de abril de 2026.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

05-239