PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). PRECEDENTES DO STJ. MORA CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS IMEDIATA E SEM PARCELAMENTO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO DO SINAL EM DOBRO. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CC. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 970 DO STJ. AUTOR DEFENDE SER MELHOR A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. AFASTADA A CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. NÃO HÁ NOTÍCIA NOS AUTOS DA CONCLUSÃO DA OBRA. APELAÇÃO IMPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIMENTO PARCIALMENTE.

1. Consta dos autos que o autor adquiriu em 17 de dezembro de 2016, um imóvel descrito na modalidade de loteamento, Lote de nº 22 da Quadra 08, localizado no Município de Santo Antônio de Jesus (BA), com a finalidade RESIDENCIAL, no valor de R$ 85.966,08 (oitenta e cinco mil e novecentos e sessenta e seis reais e oito centavos), com data de entrega prevista para dezembro de 2018 nos termos da Cláusula 7.1.1, ID 48036144, sendo admitida a cláusula de tolerância, Cláusula 8.1., ID 50047954. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação.

O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial.

Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor".

2. Pertinente a inversão da cláusula penal, tendo em vista a inadimplência da ré, que não entregou o imóvel no termo apropriado. Conforme a tese firmada no julgamento do Tema 971 do STJ, pela qual “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

3. Não cabe a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme entendimento firmado no julgamento do Tema 970 do STJ, pelo qual “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Em sua argumentação, o autor defende que “(…) a multa revertida não é apta a reparar os prejuízos sofridos, posto não possuir equivalência com os locativos (lucros cessantes).”.

Assim, ante a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a condenação no pagamento dos lucros cessantes e tendo em vista que o autor defende ser melhor a condenação no pagamento deste último, afasta-se a incidência da cláusula penal, para condenar a parte ré no pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel.

4. A devolução dos valores deverá ocorrer de forma integral e imediata, conforme enunciado 543 da Súmula do STJ, pelo qual “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

5. O sinal/arras deverá ser devolvido na forma dobrada, conforme o art. 418 do CC, que não se confundindo com a repetição prevista no parágrafo único, do art. 42 do CDC. O valor deverá ser corrigido com juros e correção monetária como fixado na sentença.

6. Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial da autora, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que a recorrente informou nos autos a conclusão da obra. Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito.

RECURSOS CONHECIDOS. APELO IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO PARCIALMENTE.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível e de recurso adesivo nº 8003175-08.2021.8.05.0229, de Salvador, em que são apelantes e apelados, LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e DAVID RIBEIRO DA SILVA.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer dos recursos, NEGAR PROVIMENTO ao apelo da ré e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso adesivo do autor, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de ação de reparação de danos, proposta por DAVID RIBEIRO DA SILVA, contra LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA, com a finalidade de reparação de danos morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel, com devolução dos valores pagos.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença apelada, ID 48036881, e da decisão que rejeitou o recurso de embargos de declaração, ID 48036891, acrescentando que a juíza da causa julgou procedentes em parte os pedidos, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: a) condeno a acionada a restituir ao autor os valores pagos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso; b) condeno a acionada ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a presente data; c) inverto a cláusula penal em benefício do autor, para condenar a acionada ao pagamento de 20% dos valores por ele adimplidos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do inadimplemento (junho de 2019); d) improcedência do pedido de indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes.

No tocante às verbas sucumbenciais, condeno a demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, a teor do caput do art. 86, parágrafo único, do CPC em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% do valor da condenação.”

A Ré interpôs recurso de apelação, ID 48036894.

Sem preliminares, no mérito, defendeu que o atraso da entrega da obra decorreu de fatos estranhos ao seu controle, como a pandemia, greve dos trabalhadores, fortes chuvas no período, etc.. Apontou pertinência da fixação do prazo de tolerância, sendo que o contrato foi firmado sem qualquer ressalva. Afirmou que não cabe a inversão da cláusula penal. Defendeu que o abalo moral não pode ser presumido, bem como os meros aborrecimentos não ensejam o dano moral, pois não foi demonstrado o abalo à honra ou à moral do apelado. De outra forma, caso mantida, o valor da indenização deve ser reduzido. Pontuou que não pode ser responsabilizado pelo ônus da sucumbência, pois não deu causa ao ajuizamento da ação.

As contrarrazões foram apresentadas, ID 48036911. Sem preliminares, no mérito, infirmou a fundamentação da recorrente.

De seu turno, a parte autora interpôs recurso adesivo, ID 48036912.

Sem preliminares, no mérito defendeu a manutenção da cláusula penal como indicada no contrato, a possibilidade de sua cumulação com os lucros cessantes, pois o valor aplicado na sentença não corresponde ao valor locatício do bem, que os lucros cessantes sejam fixados em 0,5% a.m. sobre o valor atualizado do imóvel, devendo ser considerado apenas esse em caso de impossibilidade de cumulação com a cláusula penal, a majoração do dano moral para o valor de e R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e dos honorários advocatícios para 20% e a devolução dobrada do valor do sinal. Pediu o provimento do recurso.

As contrarrazões foram apresentadas, ID 48036916. Pontuou que houve inovação, pois não foi pedido na inicial a devolução do sinal.

É o relatório.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 17 de janeiro de 2025.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Consoante exposto no relatório, cuida-se de ação de reparação de danos, proposta por DAVID RIBEIRO DA SILVA, contra LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA, com a finalidade de reparação de danos morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel, com devolução dos valores pagos, julgada procedente em parte.

Inicialmente, observa-se que o apelo é tempestivo, as custas de preparo foram recolhidas e existe o interesse recursal. Desta feita, conheço do apelo.

Com a mesma sorte, o recurso adesivo do autor merece conhecimento total. Neste ponto, registra-se que o pedido referente à devolução do sinal/arras na forma dobrada foi explicitado na exordial, não havendo que se falar em inovação recursal.

MÉRITO

Observa-se que o autor adquiriu em 17 de dezembro de 2016, um imóvel descrito na modalidade de loteamento, Lote de nº 22 da Quadra 08, localizado no Município de Santo Antônio de Jesus (BA), com a finalidade RESIDENCIAL, no valor de R$ 85.966,08 (oitenta e cinco mil e novecentos e sessenta e seis reais e oito centavos), com data de entrega prevista para dezembro de 2018 nos termos da Cláusula 7.1.1, ID 48036144, sendo admitida a cláusula de tolerância, Cláusula 8.1., ID 50047954. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação.

Ressalta-se que eventos, como ocorrência de greve dos trabalhadores da construção civil, ausência de material no mercado, tempo chuvoso acima do índice pluviométrico previsto, para justificar o atraso na entrega da obra, já deveriam ter sido previstos quando firmado o contrato, isto tendo em consideração que o prazo contratualmente previsto era junho de 2019, já contada a extensão da cláusula de tolerância, iniciando-se a mora em julho de 2019.

Nota-se que não há como se atrelar o atraso da entrega da obra com os efeitos causados pela pandemia COVID-19, isto porque a determinação de isolamento só foi determinada em fevereiro de 2020. Registra-se que o primeiro caso da doença no mundo foi verificado em novembro de 2019, muito tempo após expirado o prazo da entrega do bem.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

De referência à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o Egrégio STJ tem entendido por sua legalidade e razoabilidade, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial.

Após submeter a matéria em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ concluiu em Tese firmada pelo julgamento do Tema 996, em um dos seus itens pela legalidade de tal previsão, note-se que embora o julgamento tenha sido realizado tendo por análise os contratos firmados no Programa Minha Casa Minha Vida, a conclusão tem sido aplicada a todos os julgamentos sobre celebração de contratos de compra e venda de imóveis com cláusula de tolerância. Note-se:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)” (G.n.)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VERIFICAÇÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF e 211 DO STJ. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 211 do STJ.

3. O recurso especial não comporta o exame de questões que exijam a interpretação de cláusula contratual ou o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. No caso, para descaracterizar a mora da empresa, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. Pelo mesmo motivo, não há como averiguar, em recurso especial, a culpa dos compradores pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

5. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), o que foi observado pela Corte local.

6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

7. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ).

8. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 211 do STJ.

9. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1911426/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2021, DJe 29/04/2021) (G.n.)

Com efeito, as Cláusulas 7.1.1 e 8.1., ID 48036144, não evidenciam ilegalidade ou nulidade a ser declarada, atendendo à norma protetiva constante no art. 54, §3º, do CDC, sendo inclusive cláusula padrão nos contratos de construção de empreendimentos com considerável grau de complexidade.

Assim, considera-se, no caso presente, que o atraso da obra, após decorrido o prazo de tolerância, se iniciou em julho de 2019. A obra assim, atrasou, indevidamente, de 01/07/2019, até ao menos o ajuizamento da ação, pois não há data de conclusão da obra.

DA MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO.

Neste ponto, a parte ré defende que não cabe a incidência da cláusula penal, pois não teve culpa com o atraso da entrega da obra, enquanto o autor defende que ela deve ser aplicada no valor indicado no contrato, de 50%, e a pertinência de sua cumulação com lucros cessantes.

De fato, cabe a inversão da cláusula penal, no valor de 20%, como firmado na sentença, valor mais razoável, tendo em vista o entendimento firmado no julgamento do Tema 971 do STJ, pelo qual “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

LUCROS CESSANTES:

Contudo, não cabe a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme entendimento firmado no julgamento do Tema 970 do STJ, pelo qual “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Em sua argumentação, o autor defende que “(…) a multa revertida não é apta a reparar os prejuízos sofridos, posto não possuir equivalência com os locativos (lucros cessantes).”.

Assim, ante a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a condenação no pagamento dos lucros cessantes e tendo em vista que o autor defende ser melhor a condenação no pagamento deste último, afasta-se a incidência da cláusula penal, para condenar a parte ré no pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES - ARRAS/SINAL

Configurado o inadimplemento contratual por parte da Ré, com o atraso na entrega da obra por sua culpa exclusiva, aplica-se o enunciado 543 da Súmula do STJ, o qual estabelece que:

“Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) (grifei)

Ressalte-se que a Súmula 543 do STJ determina a imediata restituição dos valores pagos de forma integral, afastando-se a possibilidade de retenção de qualquer parcela do valor pela parte rés.

No que tange à devolução do sinal, é de se reconhecer que deverá ocorrer na forma dobrada, pois que deu causa à rescisão contratual foi a vendedora, conforme estabelece o art. 418 do Código Civil:

"Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado."

Desse modo, a restituição, de forma dobrada, está expressamente prevista no Código Civil, não se confundindo com a repetição prevista no parágrafo único, do art. 42, do Código de Defesa do Consumidor.

Sobre o tema:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DOS PROMITENTES-VENDEDORES. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS EM DOBRO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo, em razão de intempestividade do recurso especial.

Reconsideração.

2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

3. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF.

4. "De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente" ( REsp 1.669.002/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe de 02/10/2017).

5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.659.480/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 24/6/2022.)” (G.a.)

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS. ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO. 1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu. 3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu. 4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação. 5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. 6- Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1927986 DF 2021/0078826-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021)” (G.n.)

DANO MORAL

Quanto à condenação em indenização por danos morais, sabe-se que o mero descumprimento contratual não constitui, por si só, causa de dano moral indenizável, eis que constitui em regra mero aborrecimento relativo à relação contratual.

Contudo, o STJ tem se manifestado pela existência de danos morais quando o atraso na entrega do imóvel se revela expressivo.

Em sentido semelhante:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO DE 3 ANOS NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. 1. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário — como no caso dos autos, 3 (três anos) - pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. Precedente: AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 26/5/2017. Súmula 83 do STJ. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria de fato (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1679556/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 18/04/2018)” (G.n.)

No presente caso, a data limite para entrega de imóvel, já computado a cláusula de tolerância, era junho de 2019, não havendo notícia da conclusão da obra. Houve, portanto, atraso expressivo, configurador do abalo moral.

Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) deve ser mantida, pois se revela apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito.

Por fim, nota-se, que a apelante deu causa a ação, com o atraso da entrega da obra, que ultrapassou o prazo da cláusula de tolerância, o que levou ao ajuizamento da ação, e, por isso, necessária a condenação no pagamento dos ônus da sucumbência, que deve ser mantido.

Por tudo quanto exposto, conhecidos os recursos, NEGO PROVIMENTO ao apelo da ré e DOU PROVIMENTO PARCIAL ao apelo adesivo do autor, para condenar a ré no pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, e das arras/sinal da forma dobrada, devidamente corrigida como especificado em sentença para a restituição do valor pago.

Em aplicação ao disposto no art. 85, §11, negado provimento ao recurso da ré, do majoro o valor dos honorários advocatícios em 2%.

Sala das Sessões, de de 2025.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator