PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR. DISPENSA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEPCIONALIDADE DEMONSTRADA. BENEFICIÁRIO DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA. REMUNERAÇÃO DE CONCILIADOR. ISENÇÃO. PROVIMENTO. 

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de instrumento interposto contra decisão que condicionou a concessão de liminar de despejo à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel e determinou o recolhimento de valores a título de remuneração do conciliador, a despeito do deferimento da gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão em discussão consiste em saber: (i) se é possível a dispensa da caução para concessão da liminar de despejo em situações excepcionais; e (ii) se o beneficiário da gratuidade de justiça deve arcar com o pagamento da remuneração do conciliador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - Embora a prestação de caução seja a regra geral para concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, a jurisprudência tem admitido sua dispensa em situações excepcionais, especialmente quando configurada a hipossuficiência financeira do locador e/ou quando o valor do débito superar significativamente o montante exigido a título de caução.

4 - Configura situação excepcional autorizadora da dispensa de caução: (a) a comprovada hipossuficiência financeira do locador, beneficiário da gratuidade de justiça; (b) sua condição de pessoa idosa dependente da renda locatícia para subsistência; (c) o valor do débito que supera em mais de três vezes o montante da caução; e (d) a ausência de garantia contratual efetiva.

5 - Nos termos do art. 98, § 1º, inciso V, do CPC, a gratuidade da justiça compreende todas as taxas ou custas judiciais, incluindo os honorários devidos a conciliadores e mediadores, sendo indevida a cobrança de remuneração do conciliador de beneficiário da gratuidade judiciária.

IV. DISPOSITIVO

6 - Recurso a que se dá provimento.

Dispositivo relevante citado: Lei nº 8.245/91, art. 59, §1º, IX; CPC, art. 98, § 1º, V. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA - AI: 80276775320208050000; TJ-RS - AI: 5010562-36.2024.8.21.7000; TJ-MG - Agravo de Instrumento: 16375940820248130000 e TJ-DF 0754213-40.2023.8.07.0000.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8029736-38.2025.8.05.0000, sendo parte Agravante GILDAZIO INACIO DE SOUZA LEMOS e parte Agravada LUANA SILVA MAZZO,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema. 

Presidente 

Relatora

Procurador(a) de Justiça

RM02 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por GILDAZIO INÁCIO DE SOUZA LEMOS em face de decisão interlocutória (ID. 500831430 – autos originários) proferida pelo Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Rel. de Cons. Cíveis e Comerciais de Ilhéus, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PEDIDO LIMINAR C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS C/C RESCISÃO CONTRATUAL nº 8005623-02.2025.8.05.0103, no sentido de deferir o pedido de despejo liminar condicionado à prestação de caução pela parte autora no prazo de 05 dias, nos termos do §1° do artigo 59, da Lei n° 8.245/91.

Em suas razões recursais (ID. 83003025), o agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja dispensada a exigência de depósito da caução, determinando-se a expedição imediata do mandado de despejo com prazo de 15 dias para desocupação voluntária do imóvel.

O agravante sustenta que é proprietário de imóvel comercial situado na Av. Lindolfo Collor, nº 567, loja 01, bairro Malhado, em Ilhéus/BA, o qual foi objeto de contrato de locação firmado com a agravada em 14 de junho de 2023, com prazo até 14 de junho de 2027.

Conta que o contrato previa aluguel mensal inicial de R$ 3.500,00, com reajuste para R$ 4.000,00 a partir de 15 de junho de 2024, acrescido do IGPM, além da obrigação da locatária em arcar com encargos como IPTU a partir de 2024.

Relata, ainda, que o contrato estabelecia multa de 10%, juros de 1% ao mês e honorários de 10% sobre valores inadimplidos, bem como cláusula penal de dois aluguéis vigentes em caso de descumprimento contratual.

Alega que desde setembro de 2023, a locatária passou a ser reiteradamente inadimplente, efetuando pagamentos parciais e em atraso. A partir de julho de 2024, deixou de pagar o valor reajustado, mantendo o pagamento de R$ 3.500,00, gerando diferença mensal de R$ 500,00.

Aduz que no ano de 2025, a situação agravou-se com a reiterada inadimplência e ausência total de pagamento dos aluguéis de fevereiro a maio, além do não pagamento do IPTU dos anos de 2024 e 2025.

Alega que após reiteradas inadimplências da agravada, mesmo notificada extrajudicialmente, a locatária não regularizou os débitos, tampouco devolveu o imóvel, ocasionando enorme prejuízo ao agravante, que é idoso e dependente da renda da locação para sua subsistência.

Defende a impossibilidade financeira de prestar a caução exigida pela decisão agravada, demonstrando que o próprio valor da causa (R$ 39.757,50) ultrapassa o montante da caução determinado (cerca de R$ 12.000,00), dispensando a necessidade de caução para concessão do despejo liminar.

Comprova que depende dos valores em atraso para manter sua subsistência, tornando impossível o pagamento de caução, principalmente pelo fato de estar vivendo apenas com um salário-mínimo.

Apresenta extrato bancário demonstrando que em maio de 2025 possuía apenas R$ 2.694,01 em conta para passar o resto do mês, sendo impossível depositar R$ 12.000,00 de caução.

Argumenta que o contrato se encontra desprovido da garantia prevista no art. 37 da Lei do Inquilinato, tendo em vista que a caução foi de apenas 01 mês de aluguel e o valor da dívida já alcança o patamar de quase quarenta mil reais, ultrapassando o valor da caução, podendo a caução ser o próprio valor dos aluguéis em atraso.

Invoca jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia que reconhece a dispensa de depósito da caução diante da demonstração de excepcionalidade para afastar a determinação legal, citando precedente em que foi dispensada a caução em caso similar por falta de pagamento.

Quanto à determinação de recolhimento de valores para remuneração do conciliador, sustenta que esta deve ser afastada, tendo em vista que a parte faz jus aos benefícios da gratuidade de justiça, já deferida no processo principal.

Por fim, pede que seja dado provimento ao agravo nos seguintes termos: “[...]

c) Em sede de tutela de urgência recursal, seja a decisão reforma para dispensar o depósito da caução pelo agravante, bem como seja dado o prosseguimento do feito determinando a expedição do mandado de despejo, com prazo de 15 dias para desocupação voluntária do imóvel, devido a hipossuficiência do agravante que sobrevive com o recebimento dos aluguéis, bem como pelo fato de a dívida ultrapassar em várias vezes o valor da caução e pelo contrato está desprovido de garantia. d) Em atenção ao princípio da subsidiariedade, caso não seja dispensada a caução, seja determinado a substituição do depósito em dinheiro, podendo a própria dívida ser dada como caução ou recair sobre bem imóvel. e) Em sede de tutela de urgência recursal, que seja afastada a determinação de recolhimento de remuneração do conciliador, uma vez que a parte agravante possui gratuidade de justiça deferida nos autos, abrangendo assistência integral e gratuita, sendo determinada dispensa de pagamento para realização da assentada conciliatória. [...] g) Requer a confirmação das decisões em sede de antecipação de tutela de urgência recursal, quando do julgamento do presente recurso."

Em decisão liminar (ID. 83067918), foi deferido o efeito suspensivo ao recurso.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID. 83082120).

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada no sistema. 

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator 

RM02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

A presença dos pressupostos de admissibilidade já foi objeto de
averiguação quando da apreciação do pedido liminar, razão pela qual se passa à análise do mérito.

Na origem, a parte autora ingressou com ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis postulando a desocupação do imóvel comercial e o pagamento dos débitos locatícios, sob alegação de que a locatária estava inadimplente desde setembro de 2023, com ausência total de pagamento dos aluguéis de fevereiro a maio de 2025, além do não pagamento do IPTU dos anos de 2024 e 2025.

O Juízo a quo acolheu parcialmente a pretensão sob fundamento de que o despejo liminar é condicionado a caução, não havendo situação excepcional que justificasse o afastamento da regra legal.

Irresignado, o agravante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da decisão com base nas razões de fato e direito anteriormente relatadas.

Nesse contexto, tenho que duas são as questões a serem enfrentadas: (I) a possibilidade de dispensa da caução para a concessão da liminar de despejo e (II) a exoneração do pagamento da remuneração do conciliador face à gratuidade de justiça concedida.

A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seu artigo 59, §1º, inciso IX, estabelece a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em 15 dias nos casos de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, e mediante caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.”

Os documentos acostados aos autos demonstram a existência de contrato de locação válido entre as partes (ID 83003369), o inadimplemento da locatária, com débito acumulado superior a R$ 25.000,00 (ID 83003382 e ID 83003523) e a ausência de garantias locatícias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91 (ID 83003369).

Restam configurados, portanto, os requisitos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 para concessão da liminar de despejo.

Ademais, embora a prestação de caução seja a regra geral, a jurisprudência consolidada dos Tribunais pátrios tem admitido a dispensa ou flexibilização da caução quando o débito locatício supera significativamente o valor da caução exigida, e/ou na possibilidade de substituição pelo próprio crédito locatício. A propósito:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO . AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LIMINAR CONCEDIDA CONDICIONANDO O DEPÓSITO DE CAUÇÃO. DESNECESSIDADE. DÍVIDA SUPERIOR A TRES MESES DE LOCAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-BA - AI: 80276775320208050000, Relator.: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/08/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LIMINAR DEFERIDA MEDIANTE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. Desnecessidade de caução pela locadora. Débito que ultrapassa três meses de aluguel. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA.” (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 5010562-36.2024 .8.21.7000 PORTO ALEGRE, Relator.: Roberto José Ludwig, Data de Julgamento: 25/01/2024, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 25/01/2024)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO - LIMINAR - REQUISITOS - AUSÊNCIA DE GARANTIAS LOCATÍCIAS - CAUÇÃO - DISPENSA - POSSIBILIDADE - HIPOSSUFICIÊNCIA DO AUTOR. O deferimento de liminar de despejo em ação fundada exclusivamente no inadimplemento de aluguéis e acessórios da locação está condicionado à demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, além da prestação de caução correspondente ao valor de três meses de aluguel (art. 300, do CPC, c/c o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8 .245/91). Reputa-se como desprovido de caução, para fins de concessão da liminar com base no inciso IX, do parágrafo 1º, do art. 59 da Lei do Inquilinato, o contrato cuja dívida apontada supera significativamente o valor da caução em dinheiro prestada. É possível a dispensa da caução exigida pelo art . 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, para fins de concessão da liminar de despejo, quando provada a hipossuficiência econômica do postulante.” (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 16375940820248130000, Relator.: Des .(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 12/09/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/09/2024)

“Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO . PEDIDO LIMINAR. DESOCUPAÇÃO. CAUÇÃO. CRÉDITO . ALUGUÉIS ATRASADOS. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA . 1. A lei de locações de imóveis urbanos nº 8.245/91, por meio do § 1º do artigo 59, estabelece que será concedida liminar para desocupação do imóvel, nas demandas de despejo, logo que haja prestação de caução proporcional a três meses de aluguel. 2 . Havendo crédito de aluguéis em atraso muito superior ao montante exigido a título de caução, não há razão para que o locador seja adicionalmente onerado com a prestação de caução. 3. É perfeitamente possível ao réu, na forma do artigo 59, § 3º, da lei acima referida, elidir a medida liminar no prazo de quinze dias previsto para a desocupação, cabendo-lhe a possibilidade de emendar a mora ou, eventualmente, demonstrar o pagamento dos aluguéis. E de igual modo, poderá impugnar a forma de caução, se algum óbice estiver configurado . 4. Recurso conhecido e provido. Decisão reformada.” (TJ-DF 0754213-40.2023.8.07.0000, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 20/03/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 15/04/2024)

No caso em análise, restam evidenciados que o agravante é beneficiário da gratuidade de justiça, demonstrando hipossuficiência financeira, além de ser idoso (80 anos), dependente da renda locatícia para subsistência.

Ressalte-se, ainda, que o valor da dívida supera em mais de três vezes o montante da caução exigida, bem como que o contrato encontra-se desprovido de garantia, vez que a caução original foi superada pela inadimplência.

Para mais, o extrato bancário comprova impossibilidade material de depósito da caução.

Portanto, a exigência de caução em valor que sabidamente não pode ser suportado pelo agravante configura óbice intransponível ao exercício do direito de retomada do imóvel, perpetuando situação de inadimplência que já perdura por vários meses.

O periculum in mora resta caracterizado pela continuidade da ocupação irregular do imóvel, privando o locador, pessoa idosa beneficiária da gratuidade de justiça, dos recursos necessários à sua subsistência.

Desta forma, entendo configurada situação excepcional que autoriza a dispensa da caução para concessão da liminar de despejo.

Quanto ao segundo ponto controvertido, verifico que a decisão agravada determinou o recolhimento de R$ 50,00 (cinquenta reais) a título de remuneração do conciliador, mesmo tendo deferido o benefício da gratuidade de justiça ao agravante.

Conforme dispõe o art. 98, § 1º, da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), a gratuidade da justiça compreende todas as taxas ou custas judiciais, incluindo os honorários devidos a peritos, conciliadores e mediadores (inciso V do referido parágrafo).

Nesse sentido, tendo sido deferido o benefício da gratuidade judiciária ao agravante, não há que se falar em pagamento de remuneração ao conciliador, devendo ser reformada a decisão também neste ponto.

Ante o exposto, VOTO NO SENTIDO DE DAR PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a decisão agravada, dispensando a exigência de prestação de caução para expedição do mandado de despejo, bem como para afastar a determinação de recolhimento da remuneração do conciliador, mantendo-se os demais termos da decisão.

Salvador (BA), data da assinatura eletrônica.

Des. RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Relator

RM02