PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8110790-91.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: J.M DOS SANTOS SERVICOS E LOCACAO LTDA |
| Advogado(s): ALBERTO FROZ DUARTE, ALEXMEIRE DE SENA CORREIA, RAFAELLA MIRELE VITALINO PORTUGAL |
| APELADO: TECMONSOL LOCACAO E TRANSPORTES LTDA |
| Advogado(s): JOAO LUIZ DE LIMA OLIVEIRA JUNIOR, PEDRO FRANCISCO GUIMARAES SOLINO |
Presentes se encontram os pressupostos de admissibilidade do recurso em questão.
Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Despejo por Descumprimento de Cláusula Contratual, Falta de Pagamento e Realização de Atos Ilícitos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar o despejo (já efetivado pela desocupação voluntária), e condenar a Apelante ao pagamento de aluguéis e danos materiais, oportunidade na qual afastou o pleito de danos morais. O recurso busca a reforma integral do julgado, reiterando preliminares de inépcia da inicial por ausência de notificação prévia e perda do objeto, e no mérito, alegando ausência de mora, improcedência dos danos materiais, necessidade de liberação da caução e revisão da sucumbência.
No que pertine ao requerimento para recebimento do recurso em seu duplo efeito, de acordo com o caput do art. 1.012, do CPC/15, a apelação, como regra, terá efeito suspensivo. Trata-se do efeito suspensivo “ope legis”. O § 1º do mesmo dispositivo traz, por sua vez, as hipóteses em que o recurso de apelação deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Os §§ 3º e 4º possibilitam a concessão de efeito suspensivo “ope juris” pelo Tribunal ou Relator, nas hipóteses do citado § 1º.
Todavia, a apelante não trouxe fundamentação suficiente para demonstrar que a eficácia imediata da sentença recorrida lhe é capaz de trazer dano grave ou de difícil reparação, conforme o § 4º do art.
Em sendo assim, indefere-se o efeito suspensivo pleiteado.
No que tange às preliminares suscitadas no apelo, a recorrente sustenta a inépcia da inicial, sob o argumento de que a Apelada não a notificou extrajudicialmente para a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, em desrespeito ao que seria exigido pelos artigos 6º e 46, § 2º, da Lei n.º 8.245/91.
Contudo, a preliminar arguida carece de fundamento jurídico aplicável à espécie. A presente demanda não se trata de despejo por denúncia vazia, em que a notificação premonitória constitui, de fato, pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, conforme previsto nos mencionados artigos 6º e 46, § 2º, da Lei do Inquilinato. Ao revés, o caso em tela versa sobre ação de despejo por falta de pagamento, hipótese para a qual a própria Lei n.º 8.245/91 estabelece regramento específico e dispensa a prévia notificação do locatário.
O artigo 9º, inciso III, da Lei n.º 8.245/91 é claro ao dispor que a locação poderá ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". A legislação especial, neste ponto, não impõe a condição de notificação prévia para o ajuizamento da ação de despejo fundada em inadimplemento, pois a mora do locatário opera-se automaticamente, pelo simples vencimento da obrigação, como preveem os artigos 395 e 397 do Código Civil, também citados na petição inicial.
A exigência da notificação premonitória, invocada pela Apelante, restringe-se às situações em que o locador pretende reaver o imóvel após o término do prazo contratual, sem que haja infração do locatário, ou seja, nas ações de despejo por denúncia vazia.
Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica em afastar a necessidade de notificação prévia para o despejo fundado em falta de pagamento, senão vejamos:
"LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – CONCESSÃO DE LIMINAR – POSSIBILIDADE – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO PARA RESISTIR À PRETENSÃO – DÉBITO INCONTROVERSO EM CONTRATO ESCRITO DESPROVIDO DE GARANTIA – CABIMENTO DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO POR FALTA DE PAGAMENTO – INCISO IX DO § 1º DO ARTIGO 59 DA LEI 8.245/91 – DECISÃO MANTIDA AGRAVO DESPROVIDO" (TJSP; Agravo de Instrumento 2292386-02.2021.8.26.0000; Relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ilhabela - Vara Única; Data do Julgamento: 17/12/2021; Data de Registro: 17/12/2021), corroborando o posicionamento de que a mora, por si só, é suficiente para o ajuizamento da demanda.
Dessa forma, a preliminar de inépcia da inicial, fundada na ausência de notificação prévia, não merece acolhimento, devendo ser integralmente rejeitada.
Impende salientar que a preliminar de perda do objeto da ação, sob o fundamento de que o imóvel já se encontrava desocupado, o que tornaria desnecessário o pedido de despejo, fora acertadamente rejeitada pelo Magistrado a quo, pois que a Ação de Despejo não foi proposta isoladamente, mas sim cumulada com pedidos de cobrança dos aluguéis e demais encargos da locação, bem como indenização por danos materiais e morais.
No que tange ao mérito, a apelante alega ausência de mora, sustentando que efetuou o pagamento do aluguel referente ao mês de julho/2023, bem como que foi impedida de adentrar o galpão locado a partir de 03/08/2023 até 14/08/2023, o que justificaria o não pagamento dos aluguéis subsequentes, forçando-a a deixar o espaço locado e procurar outro local para suas atividades empresariais. Para sustentar o pagamento, junta comprovante de PIX (ID. 86543496) referente a "Pag Fornec Locacao Imovel Comercial - Compet JUL2023 Filial BA".
Todavia, a análise detida dos autos e das provas produzidas refuta as alegações da Apelante. A Apelada, em sua réplica (ID. 86543502), esclareceu que o comprovante de pagamento de julho (ID. 86543496), na verdade se refere ao uso do imóvel no mês de junho de 2023, seguindo o padrão dos pagamentos anteriores (ID. 86543493, ID. 86543494 e ID. 86543495).
A sentença de primeiro grau confirmou este entendimento, reconhecendo que a Apelante comprovou o pagamento apenas até o mês de junho de 2023, permanecendo inadimplente em relação aos meses de julho a outubro de 2023. Este período de quatro meses de inadimplência foi o que ensejou a condenação ao pagamento de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais).
Quanto ao alegado impedimento de acesso ao imóvel a partir de agosto de 2023, é certo que a Apelante, em 03/08/2023, teve o acesso obstado pelos novos cadeados colocados pela Apelada, o que a levou a protocolar Ação Cautelar Inominada n.º 8101908-43.2023.8.05.0001. Contudo, em 14/08/2023, foi concedida e cumprida medida liminar (ID. 86542217), que ordenou a retirada dos cadeados, permitindo o reingresso da Apelante na posse do imóvel. A despeito desse reestabelecimento da posse, a Apelante somente desocupou definitivamente o imóvel em outubro de 2023, conforme o termo de entrega de chaves (ID. 86543506), o que fora reconhecido na sentença.
Nesse interregno, entre o inadimplemento inicial e a desocupação efetiva, a obrigação de pagar os aluguéis e encargos da locação permaneceu inalterada. O artigo 23, inciso I, da Lei n.º 8.245/91 impõe ao locatário o dever de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado". A alegação de "quebra de confiança" ou de ter sido "obrigado a deixar o espaço locado" não se sustenta como justificativa para o inadimplemento dos meses em que a posse, ainda que por força de liminar, lhe foi garantida.
Ademais, o artigo 23, inciso VIII, da Lei n.º 8.245/91, estabelece que o locatário é obrigado a "pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto". As faturas de consumo (Coelba e Embasa), conforme a planilha de débitos atualizada apresentada pela Apelada (ID. 86543504), também demonstram o débito referente a esses encargos.
A mora do devedor, neste caso, é incontroversa e foi devidamente comprovada, justificando a condenação aos valores dos aluguéis e encargos acessórios, bem como a apuração dos valores de água e energia em liquidação de sentença, conforme o dispositivo da decisão de primeiro grau. Portanto, os argumentos da Apelante sobre a ausência de mora não podem ser acolhidos.
De mais a mais, a Apelante impugna a condenação ao pagamento de R$ 18.121,80 (dezoito mil, cento e vinte e um reais e oitenta centavos) a título de danos materiais, alegando que o recibo comum apresentado pela Apelada (ID. 86543505) não possui emissão de nota fiscal ou comprovante bancário e que os documentos se contradizem, tratando-se de prova unilateral.
Contudo, a argumentação da Apelante, neste ponto, desconsidera o conjunto probatório robusto que instrui os autos. A Apelada, na réplica, não se limitou a apresentar o recibo de serviços de pintura geral, manutenção da rede de esgoto, limpeza da área externa e pavimentação (ID. 86543505). Acompanhando essa comprovação de despesa, foram colacionadas diversas fotografias (ID. 86543503), as quais visualmente atestam o estado precário e as avarias sofridas pelo imóvel durante o período de locação pela Apelante, corroborando a necessidade dos reparos realizados.
O artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, estabelece que o ônus da prova incumbe ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Neste caso, a Apelada produziu prova do dano e da despesa para sua reparação. A Apelante, por sua vez, limitou-se a uma impugnação genérica do recibo e das fotografias, sem apresentar qualquer prova que desconstituísse a veracidade dos danos ou o valor dos reparos, nem mesmo demonstrar que o imóvel foi entregue em condições adequadas, ou que os valores cobrados eram desproporcionais, por meio de orçamentos alternativos. A mera ausência de nota fiscal ou comprovante bancário, por si só, não invalida completamente o recibo quando acompanhado de outros elementos que confirmam o fato, como as fotografias.
A situação é diferente daquela posta na jurispridência citada pela recorrente, pois aqui há um contrato de locação e as fotografias corroboram a necessidade do serviço. Já o precedente do TST que fora colacionado trata da validade de recibos de pagamento de salário sem assinatura do empregado, o que é matéria específica do Direito do Trabalho e não se aplica à comprovação de despesas para reparo de imóvel em uma relação locatícia.
Diante do conjunto probatório, a sentença de primeiro grau agiu acertadamente ao condenar a Apelante ao pagamento de R$ 18.121,80 (dezoito mil, cento e vinte e um reais e oitenta centavos) pelos danos materiais comprovados. A apuração dos valores das contas de água e energia em liquidação de sentença também se mostra adequada, considerando que a Apelante, conforme artigo 23, inciso VIII, da Lei n.º 8.245/91, tinha a obrigação de adimpli-las durante o período de locação e não o fez.
A recorrente requer que o valor da caução, no montante de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), ID. 86543492, seja liberado ou utilizado para abater a condenação fixada pelo juízo de piso. No entanto, a pretensão da Apelante, embora compreensível no seu objetivo de compensação, não encontra amparo para uma liberação autônoma ou imediata nos termos em que é postulada. A caução, nos contratos de locação, tem a finalidade precípua de garantir as obrigações locatícias, conforme previsto no artigo 37 da Lei n.º 8.245/91. Sua destinação final ocorre ao término da locação, após a compensação de todos os débitos e encargos devidos pelo locatário.
No caso em análise, a sentença de primeiro grau condenou a Apelante ao pagamento de R$ 68.000,00 (sessenta en oito mil reais) a título de aluguéis, R$ 18.121,80 (dezoito mil, cento e vinte e um reais e oitenta centavos) a título de danos materiais, e valores a serem apurados em liquidação para as contas de água e energia. O montante total da dívida, portanto, supera significativamente o valor da caução de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais).
Diante dessa realidade, a caução prestada será naturalmente utilizada para abatimento do débito total da Apelante, na fase de cumprimento de sentença, por meio de compensação legal. Não há que se falar em "liberação" ou "devolução" separada da caução enquanto existirem valores em aberto, sob pena de esvaziar a própria função de garantia que lhe é atribuída por lei. A Apelada, em suas contrarrazões, corretamente pontua que a caução "só pode ser utilizada para quitação da dívida após a regular execução do contrato, conforme expressamente previsto no art. 37 da Lei 8.245/91".
Portanto, a sentença não merece reforma neste ponto. A caução será considerada no cálculo final do débito, servindo para minorar o montante a ser pago pela Apelante, mas não será objeto de liberação autônoma.
Insta salientar, por oportuno, que a Apelante impugnou a distribuição dos ônus sucumbenciais e o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, que condenou a ré em 80% e a autora em 20% das custas e honorários, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, § 2º, do CPC. Mencionou os artigos 85, §6º e §8º do CPC.
A sentença de primeiro grau, ao reconhecer a sucumbência recíproca, aplicou corretamente o disposto no artigo 86 do Código de Processo Civil. A Apelada obteve êxito substancial em seus pedidos, tendo sido deferido o despejo (embora já efetivado), a cobrança dos aluguéis em atraso e a reparação pelos danos materiais. O único pedido que não foi acolhido foi o de indenização por danos morais.
Considerando o grau de êxito de cada parte, a proporção de 80% para a Apelante e 20% para a Apelada se mostra equitativa e razoável, refletindo a maior parte da derrota da Apelante. A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação se encontra dentro dos parâmetros legais estabelecidos no artigo 85, § 2º, do CPC, que prevê um percentual entre dez e vinte por cento, considerando o trabalho realizado, o tempo exigido para o serviço e a natureza e importância da causa.
Os artigos 85, § 6º e § 8º do CPC, invocados pela Apelante, são impertinentes ao caso. O § 6º trata da aplicação dos limites de honorários quando a causa tiver sido extinta sem resolução de mérito, o que não ocorreu. O § 8º permite a fixação de honorários por apreciação equitativa em causas de valor inestimável ou irrisório, ou quando o valor da causa for muito baixo, o que também não se aplica aqui, dado o valor da condenação. Portanto, a sentença de primeiro grau, ao arbitrar os honorários e distribuir a sucumbência, observou fielmente os preceitos legais e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Por todo o exposto, a sentença deve ser integralmente mantida em relação à condenação dos aluguéis e encargos, aos danos materiais, à caução, aos danos morais e à distribuição dos ônus sucumbenciais.
Tendo em vista o improvimento do recurso, restam majorados os honorários advocatícios para 20% do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade resta suspensa, por ser o apelante beneficiário da gratuidade de justiça.
Em virtude do improvimento do recurso, e em observância ao disposto no artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante aos advogados da Apelada para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação atualizado.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos, restando majorados os honorários advocatícios, conforme acima delineado.
Salvador, de de 2025.
Datado eletronicamente
Des. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO
RELATOR