PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ALEGAÇÃO DE EXCLUDENTE DE NEXO CAUSAL DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR CAUSADOS PELA PANDEMIA DO COVID-19. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO INCIADO ANTES DO PERÍODO PANDÊMICO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. HIPÓTESE DE RETENÇÃO QUE NÃO SE APLICA AO PRESENTE CASO. IMPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Apelação Cível interposta por FNR Construtora Encorporadora e Administração de Obras Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c pedido indenizatório ajuizada por Rosemeire dos Santos Nogueira. A sentença determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral das quantias pagas e aplicação de multa contratual em desfavor da construtora, em razão do inadimplemento contratual por ausência de início das obras no prazo estipulado contratualmente.

II. Questão em discussão

Examina-se a responsabilidade civil da construtora pela inexecução do contrato de promessa de compra e venda, diante da alegada ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19, e a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pela compradora, em face da resolução do contrato.

III. Razões de decidir

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação contratual entre as partes tipicamente de consumo.

Constatado o inadimplemento absoluto da construtora, que não iniciou as obras mesmo após 69 meses da assinatura do contrato, tampouco apresentou qualquer documentação comprobatória de licenciamento ou diligência preparatória.

A pandemia de COVID-19 não constitui excludente de responsabilidade no caso concreto, uma vez que o prazo contratual já estava em curso muito antes da decretação da pandemia, não havendo prova de que as medidas sanitárias impediram ou dificultaram o cumprimento das obrigações pela construtora.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral quando a culpa pela rescisão é exclusiva do vendedor/construtor.

A cláusula penal é devida, por estar expressamente prevista em contrato e decorrente do inadimplemento do fornecedor.

A tese subsidiária de retenção parcial de valores revela-se descabida, pois o desfazimento contratual decorreu exclusivamente de culpa da empresa vendedora, não havendo que se falar em ressarcimento de custos administrativos.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. Construtora que não inicia as obras no prazo contratual, sem justificativa plausível e sem diligências mínimas, responde civilmente pela rescisão contratual.

2. A pandemia de COVID-19 não configura excludente de responsabilidade nos casos em que o inadimplemento já estava configurado antes de sua decretação.

3. Em caso de inadimplemento contratual exclusivo da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4. Não se admite a retenção de percentual dos valores pagos quando o desfazimento contratual não decorre de culpa do consumidor.

Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 393, 421 e 422; CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 20; CPC, art. 85, §1º; Lei nº 14.010/2020, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; TJ-SP, Apelação Cível nº 1048084-04.2021.8.26.0576; TJ-DF, Apelação Cível nº 0701728-03.2023.8.07.0020; TJ-CE, Apelação Cível nº 0203981-97.2022.8.06.0112.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8014758-49.2021.8.05.0080, que figuram como parte recorrente FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA. e parte recorrida ROSEMEIRE DOS SANTOS NOGUEIRA:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto do eminente Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA. contra sentença (ID 60628330) proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido Indenizatório ajuizada por ROSEMEIRE DOS SANTOS NOGUEIRA, que julgou procedentes os pedidos autorais formulados na exordial, nos seguintes termos:

(...) DISPOSITIVO

Com fundamento no artigo 487, I do CPC, julgo PROCEDENTE em parte a ação, com julgamento de mérito, confirmando a liminar anteriormente concedida e determinando:

a)     A rescisão do contrato objeto da lide; 

b)     A restituição dos valores expendidos pela autora para aquisição do imóvel, com juros moratórios a partir do vencimento e correção monetária a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

c)     Aplicação da multa prevista na cláusula 6.2 em desfavor do réu, com juros moratórios a partir do vencimento e correção monetária a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º do CPC).

P.R.I.

Feira de Santana, data da assinatura.

Inconformada, a Construtora-Demandada interpôs o presente recurso de apelação (ID 60628333), argumentando que o inadimplemento contratual que ensejou a resolução da avença não lhe pode ser imputado, posto que a paralisação das obras decorreu de evento de força maior, especificamente a pandemia de COVID-19, que teria inviabilizado o início das obras. Aduz, ainda, que a devolução integral dos valores pagos, com aplicação de multa contratual, fere o princípio do pacta sunt servanda e a função social do contrato, sendo medida desproporcional e injustificada.

Argumenta, ainda, que, caso não seja acolhida sua tese principal, requer a possibilidade de retenção de percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, em consonância com precedentes jurisprudenciais, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. Ao final, requer a reforma total da sentença, com a improcedência dos pedidos autorais ou, subsidiariamente, a fixação de percentual razoável de retenção.

Em contrarrazões (ID 60628337), a parte recorrida refutou as alegações da Empresa-Apelante, uma vez que restou inequívoco o inadimplemento contratual da construtora, que não deu início às obras nem após 69 (sessenta e nove) meses da assinatura do contrato, sem apresentar qualquer documento que comprove o cumprimento de obrigações legais e administrativas mínimas. Argumenta que a pandemia não é causa excludente de responsabilidade, já que o contrato foi assinado quase dois anos antes da decretação do estado de emergência sanitária e que, mesmo após o arrefecimento das restrições, a construtora manteve-se absolutamente inerte.

Pontua que a sentença reconheceu corretamente a culpa exclusiva da Construtora-Vendedora, determinando a devolução integral dos valores pagos, com incidência de multa contratual, conforme previsão contratual, defendendo, por conseguinte, a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador, 31 de março de 2025.

          ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

             Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Inicialmente, o Apelo manifesta-se como próprio, tempestivo e devidamente preparado (ID 72193450), enquanto as partes componentes dos polos acionários (ativo e passivo) afiguram-se como legítimas (ad causam e ad processsum) para tanto. Em consequência, presentes os pressupostos recursais extrínsecos e intrínsecos exigidos pela normatividade de regência, tem-se como imperativa a sua admissibilidade.

Sem preliminares, adentra-se ao meritum causae.

Cinge-se a controvérsia deste recurso na análise da responsabilidade civil da Construtora-Recorrente por não ter iniciado a execução do empreendimento no prazo diante de suposta excludente de responsabilidade civil de caso fortuito e/ou força maior) causados pela pandemia de COVID-19, bem como sobre a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos ou se a devolução deve se dar de forma integral.

Pois bem, analisando detidamente o feito, percebe-se que é caso de desprovimento da Apelação, de fato.

Com efeito, restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte da Construtora-Apelante, não constituindo a pandemia de COVID-19 como excludente do nexo causal entre sua conduta e o dano suportado, o que dá amparo à pretensão resolutória da autora da ação, ora Recorrida, para obter a restituição dos valores pagos de forma integral.

Prima facie, convém destacar que incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, pois a autora da ação enquadra-se como destinatária final da oferta do bem imóvel adquirido (art. 2º, caput, CDC), enquanto a Empreiteira, por desenvolver a atividade de construção do empreendimento, bem como da comercialização das unidades imobiliárias, figura como fornecedora do bem de consumo ofertado (art. 3º, CDC).

É relevante delimitar a incidência do código consumerista porque, a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (art. 32, § 2º, da lei nº 4.591/64 c/c art. 25 da lei nº 6.766/79), a jurisprudência dos tribunais pátrios, há muito reconhece, à luz do CDC, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato:

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato – Resolução do contrato por desistência da compradora – Em casos como o presente, fixou-se a possibilidade de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, revelando-se abusivas as cláusulas contratuais que determinem retenção em percentual superior – A retenção de 10% pretendida pela autora encontra-se, portanto, em consonância com as balizas fixadas pela jurisprudência e se justifica diante das circunstâncias concretas do caso – Redistribuição dos ônus sucumbenciais – Recurso provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10480840420218260576 São José do Rio Preto, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 15/08/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2024)

Aliás, em se fazendo presentes os requisitos para a caracterização da relação de consumo, a responsabilidade da Incorporadora-Fornecedora pelos vícios e defeitos relativos à prestação de seus serviços passa a ser definida objetivamente, independente da demonstração de culpa, conforme art. 14 da mesma legislação:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi fornecido. (...)

§ 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. (...)

Da análise dos autos, depreende-se que o contrato firmado entre as partes data de 05 de julho de 2018 (ID 60627088), com previsão de início das obras após 24 meses (cláusula 1.3), ou seja, até 05 de julho de 2020. Desde então, não há qualquer comprovação nos autos de que o empreendimento tenha sequer sido iniciado, tampouco de qualquer alvará, projeto aprovado, ou licença ambiental, o que evidencia inércia absoluta da construtora.

A tese de excludentes do nexo causal entre a falha na prestação do serviço e a inexecução ocorrida, aventada pela Apelante com base em força maior ou caso fortuito causados pela pandemia de COVID-19, não se sustenta, a uma porque a pandemia foi decretada apenas em março de 2020, sendo que o contrato já previa início das obras dois anos antes (I), a duas porque a ausência de quaisquer diligências administrativas mínimas, como a obtenção de alvarás, demonstra que o atraso já era configurado antes mesmo da pandemia (II).

Portanto, a alegada imprevisibilidade não se aplica ao lapso contratual já transcorrido. Nesse sentido, o artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possível evitar ou impedir.

No entanto, para a configuração da força maior, exige-se a demonstração da imprevisibilidade, da inevitabilidade e da ausência de nexo de causalidade subjetiva, requisitos que não foram minimamente preenchidos pela apelante. A jurisprudência dos demais Tribunais Pátrios assim já se manifesta, senão vejamos:

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-DF 0701728-03 .2023.8.07.0020 1787074, Relator.: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 16/11/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 01/12/2023)

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA DE UNIDADE IMÓVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO VERIFICADA. ALEGAÇÃO GENÉRICA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. ATRASO VERIFICADO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA PANDEMIA DO COVID-19. DESCABIMENTO. CONTRATO CELEBRADO DURANTE A PANDEMIA. CONSTRUÇÃO CIVIL. ATIVIDADE CONSIDERADA ESSENCIAL DURANTE A PANDEMIA. TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. FATOS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. VALOR FIXADO QUE ATENDE À PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDA.

(TJ-CE - Apelação Cível: 02039819720228060112 Juazeiro do Norte, Relator: PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, Data de Julgamento: 30/10/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.

(TJ-DF 07261601720218070001 1424143, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 18/05/2022, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 30/05/2022)

Com efeito, a alegação de que a pandemia de COVID-19 exime sua responsabilidade civil não se sustenta à luz da legislação vigente, notadamente da Lei nº 14.010/ 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus (RJET). Convém destacar que o artigo 1º da referida lei delimita expressamente o período de incidência normativa emergencial, conforme abaixo transcrito:

Art. 1º Esta Lei institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de Direito Privado em virtude da pandemia do coronavírus (Covid-19).

Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se 20 de março de 2020, data da publicação do Decreto Legislativo nº 6, como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (Covid-19).

Como se observa, a norma em comento não possui eficácia retroativa, aplicando-se apenas aos efeitos jurídicos ocorridos a partir de sua entrada em vigor, o que se deu em 12 de junho de 2020, e dentro do período de calamidade pública que findou em 31 de dezembro de 2020, conforme previsto no Decreto Legislativo nº 6/2020.

No caso dos autos, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 05 de julho de 2018, estabelecendo o início das obras em até 24 meses após o pagamento da entrada, ou seja, prazo final em 05 de julho de 2020. Portanto, todo o período de planejamento, licenciamento e mobilização da obra antecedeu a vigência do RJET.

A construtora não logrou demonstrar nos autos qualquer diligência prévia junto aos órgãos competentes, tampouco trouxe aos autos prova documental de que havia iniciado procedimentos de aprovação de projeto ou requerido alvará de construção antes da decretação da pandemia, o que revela conduta omissiva e negligente, incompatível com a boa-fé objetiva e o princípio da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil).

Dessa forma, ao contrário do que sustenta a recorrente, a Lei nº 14.010/2020 não oferece guarida à sua conduta omissiva e reiteradamente inadimplente, pois a norma emergencial não serve como salvo-conduto para justificar inadimplementos anteriores à pandemia ou para regularizar mora preexistente.

Inconteste, desse modo, a responsabilidade da Incorporadora-Demandada pelo inadimplemento contratual, relativo ao atraso no início das construções necessárias ao empreendimento objeto da compra e venda celebrada, restando caracterizada a responsabilidade civil pelos prejuízos dos adquirentes.

O Código consumerista dispõe no seguinte sentido:

Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;

II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III - o abatimento proporcional do preço.

§ 1° A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.

§ 2° São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade.

Desse modo, resta possível a procedência do pedido autoral de resolução da avença, mostrando-se devidas, então, as pretensões resolutória, com a consequente restituição da quantia paga, e indenizatória, com o pagamento da respectiva cláusula penal. Em decorrência disso, sobre o pedido de restituição das quantias pagas a título de prestações do financiamento, merece destaque a Súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania, a qual enuncia que:

Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dada a culpa exclusiva da Incorporadora Promitente-Vendedora pelas infrações cometidas, e considerando o pagamento das parcelas da aquisição do imóvel discriminadas no ID 60627090 a ID 60627095), devida é a devolução integral da quantia, atualizada pelos índices previstos no contrato, a partir do efetivo desembolso de cada parcela.

Quanto à tese subsidiária de retenção parcial 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, válido pontuar que esse entendimento se aplica exclusivamente aos casos de rescisão por iniciativa do comprador, como forma de compensar despesas administrativas, propaganda e captação, o que não é o caso dos autos, em que a autora não deu causa à extinção do contrato, suportando o inadimplemento contratual da empresa.

Assim sendo, por tudo exposto, o voto é no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença impugnada incólume em seus termos e fundamentos.

Por fim, com base no art. 85, §1º, CPC/15, majoro os honorários advocatícios de sucumbência em 2% (dois por cento).

Sala das Sessões da Terceira Câmara Cível, data constante no sistema.

PRESIDENTE

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

  Juiz Substituto de 2º Grau - Relator