APELAÇÃO CIVIL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL.  CONFIGURADO. APROXIMAÇÃO DO COMPRADOR E VENDEDOR PELO CORRETOR. PAGAMENTO DA COMISSÃO. DEVIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INDICE. ADEQUAÇÃO LEI 10.905/2024. CABIMENTO. 

APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO RELATIVO AO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

 

Vistos, relatados e discutidos os autos desta Apelação Cível n. 8000233-10.2019.8.05.0023, em que é apelante LIRIO GARBELOTTO  e apelado LEONARDO MACENO BATISTA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso da parte ré, nos termos da certidão de julgamento.

 

Salvador, (data registrada eletronicamente).

 

Presidente

 

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

 

Procurador de Justiça

Trata-se de interposição de Apelação em face de sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Belmonte (ID 91439959), em ação ajuizada por LEONARDO MACENO BATISTA com o intento de receber honorários profissionais (corretagem) e ser reparado por danos morais e materiais.

Ao prolatar a sentença (ID 91439959), o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais para, assim, condenar a parte ré ao pagamento de 6% (seis por cento) do valor total da venda da Fazenda Conjunto Ouro Verde a título de corretagem.

Inconformada, a parte ré, nas razões de sua Apelação (ID 91440019), afirma que:

 

(i)              não existe comprovação do serviço de corretagem;

(ii)             possui muitos clientes de sua empresa residentes no Estado da Bahia, os quais lhe auxiliaram na busca de fazendas para compra;

(iii)           quando decidiu adquirir uma fazenda no Estado da Bahia, fez buscas em sites, dentre esses o da parte autora, mas o imóvel adquirido não estava anunciado em tal site;

(iv)           Sr. CATIANO REIS DA SILVA, testemunha, afirmou que o Sr. EFREN (proprietário do bem) o designou para mostrar o imóvel a possíveis compradores;

(v)             LEONARDO MACENO BATISTA não estava presente quando da sua visita à aludida fazenda;

(vi)           o Advogado THIAGO NOLASCO anunciou que todas as tratativas para aquisição do imóvel foram realizadas em seu escritório, situado na cidade de Itapetinga-Ba, sem presença de intermediário;

(vii)          no bojo do processo de n. 8000174-22.2019.8.05.0023, a parte autora diz que a parte ora acionada “não retornou com nenhum percentual... mas como ele olhou a fazenda e depois ele sumiu, aí não teve a negociação”;

(viii)        não há, no processo, prova escrita a respeito da negociação;

(ix)           a comissão reclamada foi paga no âmbito da ação n. 8000174-22.2019.8.05.0023;

(x)             na presente hipótese, deve ser aplicada a Taxa SELIC sobre todo o período até a entrada em vigor da Lei 14.905/2024;

(xi)           os honorários sucumbenciais devem ser reduzidos, pois a parte autora teve sucesso em apenas 01 (hum) dos 03 (três) pedidos feitos.

 

Em suas contrarrazões (ID 91440024), a parte autora/apelada faz as seguintes alegações:

 

(i)              a doutrina e a legislação pátria reconhecem a formalização do contrato tácito;

(ii)             a minuta de contrato de corretagem enviado à parte ré reforça a ocorrência da contratação do serviço de corretagem;

(iii)           o Sr. CATIANO, ao ser indagado sobre quem havia indicado a fazenda ao Sr. LÍRIO, respondeu que foi LEONARDO;

(iv)           a causa de pedir do processo n. 8000174-22.2019.8.05.0023, foi exatamente a promessa de pagamento de gratificação para que o Sr. JORGE encontrasse um corretor para vender a fazenda;

(v)             não há duplicidade de cobrança de corretagem, porquanto, na demanda acima mencionada, a pretensão veiculada foi de recebimento de gratificação prometida ao Sr. JORGE NASCIMENTO;

(vi)           a taxa SELIC não deve ser considerada na presente situação, pois os fatos aconteceram em 2018;

(vii)          os honorários sucumbenciais devem ser majorados para 15% (quinze por cento) em razão da sucumbência mínima;

(viii)        a parte apelante deve ser penalizada em razão de manusear recurso meramente protelatório;

(ix)           o percentual da comissão por corretagem deve ser aumentado para 10% (dez por cento);

 

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do Código de Processo Civil (CPC) e 167, 1ª Parte, do Regimento Interno desta Corte, encaminho os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço e passo a expor minhas razões.

 

De início, cumpre assinalar que o contrato de corretagem tem por objeto remunerar o trabalho de intermediação entre vendedor e possíveis adquirentes de um bem.

Se, da referida intermediação, resultar a realização do negócio, o corretor fará jus ao recebimento de uma comissão, cabendo ao corretor comprovar a sua contratação, ou seja, que realmente efetuou a aproximação entre vendedor e comprador e que o negócio se efetivou.

Ressalte-se, ainda, que, de acordo com o art. 727 do Código Civil, mesmo se “o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida”.

O mesmo artigo também anuncia que “igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Já o art. 726 diz que, se as tratativas a respeito do negócio forem iniciadas e concluídas diretamente entre vendedor e comprador, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas, uma vez ajustada a corretagem, é devido o pagamento de comissão.

Contudo, para tanto, o corretor deve provar que aquele negócio jurídico restou firmado em decorrência da sua intermediação.

Desta maneira, tem-se não importar se, posteriormente, o vendedor e comprador fecharam a venda/compra sem a presença do corretor, pois, se houve em algum momento a intermediação, será devido o pagamento de comissão.

Neste ponto, importante se faz registrar o entendimento do STJ sobre a matéria:

 

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR E RESULTADO ÚTIL DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.

2. Quanto ao tema comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior entende que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.

3. A jurisprudência desta Corte Superior entende que a transferência da comissão de corretagem para o comprador é válida, desde que haja informação clara a esse respeito.

4. O Tribunal a quo esclareceu que o "exame percuciente da extensa prova produzida indicativa de que foram os embargantes quem, a despeito de serem os compradores do imóvel, ficaram encarregados do pagamento da comissão à embargada". Destacou, ainda: "do exame da extensa prova produzida indicativa do acerto entre vendedores e compradores de que o preço do imóvel pretendido era R$ 850.000,00, mas ficou por R$ 800.000,00, justamente porque os embargantes assumiram a obrigação do pagamento da comissão." Desse modo, entendeu que foi observado o dever de informação acerca da transferência do pagamento da cláusula de corretagem.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002809941 SP 2024/0439221-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/06/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/08/2025) (Grifei)

 

De mais a mais, importante destacar ser possível firmar contratos verbalmente, desde que a Lei não exija uma forma especial, como ocorre no caso do contrato de corretagem.

Logo, para considerar o contrato de corretagem como válido, suficiente se faz provar a efetiva contratação, mesmo se verbal, e se do ajuste decorreu o fazimento do negócio jurídico pretendido.

Na espécie, verifica-se que os requisitos acima citados foram preenchidos.

Com efeito, a parte autora, nas datas de 01/02/2018 e 05/02/2018, encaminhou mensagens (e-mail) ao Sr. EFREN (proprietário da fazenda negociada) com informações sobre o perímetro das terras e para avaliação do contrato de corretagem e sua assinatura, bem como enviou e-mail ao genro da parte ré (Sr. LEANDRO), em 01/02/2018, com os dados do imóvel em questão (perímetro e matrícula da fazenda) (IDs 91438850 e 9143885757).

Além disso, na Audiência de Instrução (ID 91439955), acontecida em 02/10/2024, o Sr. CATIANO DA SILVA REIS, funcionário da Fazenda Ouro Verde, confirmou ter recebido instruções do Sr. EFREN (vendedor) para que acompanhasse o Sr. LEONARDO (corretor) e o Sr. LÍRIO (comprador) na visita ao imóvel e que, na primeira visita, foi o Sr. PEDRO, de igual modo funcionário da fazenda, que os conduziu.

Por sua vez, o Sr. JOSÉ NILTON REIS, conhecido como ZEQUINHA, narrou que esteve com o Sr. LÍRIO e o Sr. LEONARDO na fazenda, juntos, e que ouviu o segundo falar ao primeiro que a comissão seria paga pelo comprador.

Mais que isso, o Sr. NILTON noticiou terem o Sr. LÍRIO e o Sr. LEONARDO almoçado juntos no Restaurante de sua esposa, o que foi confirmado pelo próprio Sr. LÍRIO por ocasião de seu testemunho na Ação n. 8000174-22.2019.8.05.0023.

Ademais, na instrução do processo acima citado, o Sr. ANTÔNIO CARLOS ROMA indicou ter filmado a fazenda para divulgação e que foi o Sr. LEONARDO quem levou o Sr. LIRIO para conhecer a fazenda.

Não se pode deixar de registrar que o Sr. LEANDRO, genro do Sr. LÍRIO, sinalizou que existiu, inicialmente, o envolvimento de Sr. LEONARDO no tocante às tratativas para a compra da Fazenda Ouro Verde.

Por fim, resta evidente que, por volta de quatro a cinco meses após essa primeira visita, o Sr. LÍRIO retornou para fechar o negócio, desta feita, apenas acompanhado do genro (Sr. LEANDRO) e do filho.

Diante de todo o exposto, percebe-se que, na espécie, restou celebrado um contrato verbal de corretagem entre as partes dessa ação, pois o Sr. LEONARDO promoveu a aproximação entre os Senhores LÍRIO (comprador) e EFREN (vendedor), os quais, alguns meses depois, fecharam a venda/compra da Fazenda Ouro Verde, portanto, sendo devido o pagamento de corretagem à parte autora.

 

Com relação ao rogo autoral pelo aumento do percentual a ser aplicado no cálculo da corretagem, imperioso esclarecer não ser possível a inclusão, nas contrarrazões recursais, de novos pedidos, vez que, além de configurar inovação recursal, consubstancia violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

No tocante à correção monetária, a Taxa SELIC será considerada a partir de 01/09/2024.

 

DA CONCLUSÃO

 

Por consequência das ponderações tecidas, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta pela parte ré e, assim, de reformar a sentença recorrida para inserir que, para a correção monetária, a partir de 01/09/2024, deve ser utilizada a taxa SELIC, mantendo-se seus demais termos. Sem majoração dos honorários sucumbenciais.