PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINARES AFASTADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL  ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE CIVIL.  RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DEVER DE INDENIZAR. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 

I - Nos casos de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça entende ser devida a imediata e integral restituição dos valores pagos, nos termos da súmula 543;

II -No que tange à cláusula penal, imperioso sinalizar que, no contrato juntado no ID. 35798921, fl. 2, consta previsão da incidência de cláusula penal apenas para o caso de rescisão contratual por parte dos compradores, ora apelados, consoante disposto na cláusula 4.11 do referido instrumento. Neste caso, a fim de garantir a recomposição do equilíbrio contratual, o STJ editou o Tema 971 do STJ, legitimando  a sua inversão;

III -Destarte, o longo período de atraso nas obras do empreendimento dando azo à frustração de legítimas expectativas daqueles que, confiando na conduta da empresa que promete a entrega tempestiva de unidade imóvel objeto de posterior moradia, investem relevante parcela financeira nesse desiderato, é causa que lastreia a concessão dos danos extrapatrimoniais vindicados.

IV - Desse modo, o quantum indenizatório arbitrado no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, posto que, não se mostra excessivo com relação à situação vertida nos fólios, a ponto de caracterizar um enriquecimento sem causa, nem tão baixa por outro lado, assegurando, assim, o caráter repressivo-pedagógico próprio da indenização por danos morais.

V - Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0566267-54.2015.8.05.0001, em que figura como  apelante, FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e, apelados, ANDERSON DE SOUZA VARGAS e MARCIA CARVALHO VARGAS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do e. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em REJEITAR AS PRELIMINARES, e no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões,        de        de 2024.

Presidente

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib
Relatora

Procurador(a) Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante da sentença prolatada pelo juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da comarca de Salvador-BA (ID. 35798971), que nos autos da ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta por ANDERSON DE SOUZA VARGAS e MARCIA CARVALHO, em face de FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, nos seguintes termos:

Ante o exposto, extinguindo o processo com resolução de mérito (art. 487, I, II e III, c, do CPC), reconheço a incidência da PRESCRIÇÃO da pretensão relativa ao ressarcimento da comissão de corretagem e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar Ré: 1) A restituir aos Autores todos os pagamentos por eles realizados em razão do contrato, especificados na planilha de fls. 29 e 148, de forma simples, em parcela única, acrescidos de correção monetária a contar de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, da citação; 2) A pagar, a título de penalidade, conforme arbitrado em fundamentação supra, a importância de 10% do preço total atualizado do imóvel, corrigido monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; 3) Ao pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando os transtornos e frustrações já delineados na fundamentação e reembolso pelas despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com correção monetária a partir deste este arbitramento e com juros legais a partir da citação. Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Opostos embargos de declaração (ID.35798975), foram rejeitados (ID. 35798980).

Irresignada a ré interpôs  apelação (ID. 35798993), alegando, em sede de preliminar, a ilegitimidade passiva da empresa recorrente, sob o fundamento de não integrar a relação contratual entabulada entre as partes.

Nesse ponto, destaca: “[...] o fato da Apelante compor o quadro societário da empresa contratada pelo autor não autoriza a responsabilização desta pelos fatos narrados na exordial sem a prévia instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica, o que não se mostra possível no atual momento processual.  “ (sic).

No mérito, sustenta as seguintes teses: inexistência de responsabilidade pelo atraso da obra, alegando a ocorrência de fatos imprevisíveis e inevitáveis que extrapolam os fortuitos internos; a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, levando-se em consideração o direito de retenção do vendedor, a título de multa compensatória e reembolso de despesas; defende a devolução parcelada dos valores pagos, a impossibilidade de inversão da cláusula penal; a inexistência de danos morais, e subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório, e, defende, por último, equívoco na distribuição do ônus sucumbencial. 

Requer, por fim, o provimento do recurso para reformar a sentença  e julgar improcedente a demanda autoral.

Contrarrazões (ID 35798996), arguindo os autores/apelados, preliminar de não conhecimento do recurso por inobservância ao princípio da dialeticidade. No mérito, apresentando impugnação à preliminar de ilegitimidade passiva da apelante, e requerendo, ao final, o não provimento do recurso de apelação.

 Lançado o presente relatório, restituo os autos à Secretaria da Quinta Câmara Cível, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 1º de outubro de 2024.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib
Relatora

AS2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ab initio, como requisito de admissibilidade do presente recurso, imperioso analisar a preliminar de ausência de dialeticidade ventilada pelos apelados em suas contrarrazões.

Da análise dos autos, depreende-se ter a apelante em suas razões de recurso, efetivamente impugnado os fundamentos da decisão recorrida que pretende reformar nesta instância recursal, razão pela qual afasta-se a preliminar.

Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Antes de adentrar no mérito da apelação cabe, ainda, decidir sobre a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela apelante, a qual, de plano, não merece prosperar, visto que os documentos trazidos aos autos pelos apelados, como, por exemplo, o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel (ID. 35798919) e os folhetos de divulgação da venda do imóvel (ID. 35798916),  demonstram que a referida construtora integra a cadeia de consumo deduzida na lide, motivo pelo qual figura como parte legítima para constar no polo passivo da demanda.

Superada as questões preliminares, passo à análise do mérito.

No presente caso as partes firmaram contrato de promessa de  de compra e venda de imóvel em construção com promessa de alienação fiduciária, para aquisição de apartamento (Unidade Autônoma 1005), Bloco 01, no empreendimento denominado “Vida Nova Paralela”, situado na Estrada Mussurunga, Paralela, Salvador/BA, na data de 22/06/2011, pelo valor de R$ 113.550,00 (cento e treze mil, quinhentos e cinquenta reais) (IDs. 35798919, 35798920, 35798921, 35798922).

Nos termos do referido pacto, a data prevista para conclusão das obras era dia 30/05/2013, com tolerância de 180 dias, conforme cláusula 5.1.1, do contrato acostado no ID. 35798921, fl. 3, estabelecido, portanto, o prazo final para a entrega das chaves em 30/11/2013, o que não ocorreu.

Tendo em vista o atraso na entrega da unidade imobiliária, a apelante sustentou a inexistência de responsabilidade, indicando, para tanto, que “[...] a alteração da previsão inicial de entrega se dera em razão de fatos que extrapolam, em muito, qualquer hipótese de fortuito interno da construção civil, sendo, pois, impossíveis de serem previstos ou mesmo evitados” (sic). 

Desse modo, o atraso na entrega do referido imóvel é fato incontroverso e, até a propositura da ação em 27/10/2015, inexistia data concreta para entrega das chaves.

Assim, deve a construtora ser responsabilizada pelo descumprimento contratual, posto que não se trata apenas de um mero atraso na data prevista para a entrega do imóvel e, sim, da ausência da entrega, que ainda não se materializou. Registre-se que, reconhecida a validade da cláusula de tolerância, o termo inicial caracterizador do atraso passou a ser a data de 30/11/2013;

Nos casos de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça entende ser devida a imediata e integral restituição dos valores pagos, nos termos da súmula 543:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Deste modo, agiu com acerto o juízo a quo ao determinar a restituição dos valores pagos, em parcela única, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais. Caso contrário, não se daria o retorno ao status quo ante, o que ensejaria inegável enriquecimento ilícito por parte da construtora inadimplente. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1300418 SC 2012/0000392-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/11/2013, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 10/12/2013 RSSTJ vol. 45 p. 169 RSTJ vol. 240 p. 405) (grifo nosso).

No que tange ao pedido de inversão da cláusula penal, imperioso sinalizar que, no contrato juntado no ID. 35798921, fl. 2, consta previsão da incidência de cláusula penal apenas para o caso de rescisão contratual por parte dos compradores, ora apelados, consoante disposto na cláusula 4.11 do referido instrumento.

Neste caso, a fim de garantir a recomposição do equilíbrio contratual, notadamente diante da hipossuficiência do consumidor, em sede de julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, (RESp nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF -Tema nº 971), sob a relatoria do Min. Luís Felipe Salomão, firmou-se o Tema 971 do STJ:

Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Nesse sentido, acertado o posicionamento adotado pelo juízo de origem, que por arbitramento  judicial no caso de multa rescisória fixou o valor de 10% do valor atualizado do contrato, como penalidade devida pela parte ré, razoável e proporcional, considerando que deu causa à rescisão do contrato. 

No que tange, ainda, aos prejuízos subjetivos, com razão os consumidores/apelados, sobretudo quando, no caso concretamente analisado, experimentaram danos anímicos em razão da conduta levada a efeito pela ré/apelante.

Destarte, o longo período de atraso nas obras do empreendimento dando azo à frustração de legítimas expectativas daqueles que, confiando na conduta da empresa que promete a entrega tempestiva de unidade imóvel objeto de posterior moradia, investem relevante parcela financeira nesse desiderato, é causa que lastreia a concessão dos danos extrapatrimoniais vindicados.

No que concerne à quantificação do dano moral, não obstante a dificuldade de fazê-lo, ante a ausência de critério legal objetivo,  a indenização deve ser em valor tal que garanta à parte credora uma reparação pela lesão experimentada, bem como implique, àquele que efetuou a conduta reprovável, impacto suficiente para dissuadi-lo na repetição de procedimento símile.

Assim, o juiz, ao valorar o dano moral, deve arbitrar uma quantia que, de acordo com o seu prudente arbítrio, seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido, e outras circunstâncias mais que se fizerem presentes.

Desse modo, o quantum indenizatório arbitrado no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, posto que, não se mostra excessivo com relação à situação vertida nos fólios, a ponto de caracterizar um enriquecimento sem causa, nem tão baixa por outro lado, assegurando, assim, o caráter repressivo-pedagógico próprio da indenização por danos morais.

Sobre o tema, esta e. Corte tem se manifestado:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RECURSO DAS RÉS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELA AUTORA, JÁ CONSIDERANDO A PRORROGAÇÃO DO PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO E ADMITIDO. MORA INJUSTIFICADA DAS RÉS POR CULPA EXCLUSIVA DAS MESMAS. RESCISÃO DA AVENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO E/OU PARCELAMENTO DOS VALORES RESTITUÍVEIS AO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 543 DO STJ. INVERSÃO EM FAVOR DA AUTORA, DA CLÁUSULA PENAL ORIGINALMENTE FIXADA EM FAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA, ESTANDO A SENTENÇA EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO STJ. DANO MORAL CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO EM R$ 10.000,00. RAZOABILIDADE E ADEQUAÇÃO AO CASO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-BA - APL: 05073286720178050080 7ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais - Feira de Santana, Relator: ADRIANA SALES BRAGA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2022) (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO REJEITADAS. MÉRITO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO CONSTRUTOR. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA. LUCROS CESSANTES RECONHECIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Preliminares de ilegitimidade passiva e de intempestividade do recurso rejeitadas. II. Trata-se de ação ordinária que tem por objeto contrato de promessa de compra e venda de imóvel rescindido por culpa do construtor (promitente vendedor), em decorrência de atraso injustificado na entrega do imóvel. III. A matéria discutida nos autos encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do enunciado nº 543 da súmula da jurisprudência do referido Tribunal. IV. Considerando que o promitente vendedor deu causa ao desfazimento do negócio, o consumidor faz jus à restituição integral das parcelas pagas, por meio de parcela única. V. Sentença mantida quanto aos lucros cessantes, devidos em valor correspondente ao valor locatício do bem. VI. Danos morais configurados e fixados no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Redução do quantum indenizatório para melhor adequação aos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, fixando-o no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-BA - APL: 05318398020148050001 18ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2022) (grifo nosso).

Face ao exposto, VOTO no sentido de REJEITAR AS PRELIMINARES, e no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo íntegra a sentença recorrida.

No que tange ao ônus sucumbencial, considerando o total improvimento do apelo intentado pela ré, evidente que lhe cabe suportar a totalidade do encargo, que considerando a fixação pelo juízo de piso em 10% sobre o valor da condenação, ora majoro para o patamar de 20% sobre o mesmo montante, por força do comando inserto no art. 85, § 11º do CPC.

 Salvador/BA, 1º de outubro de 2024.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib 

Relatora

AS2