PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8050873-76.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| AGRAVANTE: BEMQ MALL PARTICIPAÇÕES LTDA |
| Advogado(s): VICTOR BARBOSA DUTRA, ADRIANO SANTOS PEREIRA |
| AGRAVADA: LAÍS DE SOUSA LIMA |
| Advogado(s): RAPHAEL PINHEIRO CARDOSO, UBIRAJARA GONDIM DE BRITO ÁVILA, MURILO ANDRADE SANTOS |
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Cinge-se a controvérsia à análise da manutenção da decisão que deferiu tutela provisória de urgência, garantindo à agravada o acesso ao imóvel comercial locado, bem como vedando a retirada de bens e equipamentos do local, sob pena de multa cominatória.
Impede elucidar, de plano, que o agravo interno resta prejudicado, em face do julgamento meritório do instrumental.
Cumpre esclarecer, inicialmente, que a relação jurídica subjacente origina-se de contrato de locação comercial, celebrado em 27 de abril de 2021, tendo por objeto o espaço comercial nº 1085, situado no Boulevard Shopping Vitória da Conquista, destinado à exploração da franquia "Yogoberry", com prazo de vigência até 30 de abril de 2026 e data prevista para inauguração em 30 de julho de 2021. Passados mais de quatro anos da celebração do contrato, a loja jamais foi inaugurada, circunstância que se encontra no epicentro da controvérsia ora analisada, com cada parte atribuindo à outra a responsabilidade pela situação fática instaurada.
Elemento que não pode passar despercebido diz respeito à conduta processual verificada após a concessão da tutela de urgência pelo Juízo de origem.
As contrarrazões apresentadas pela agravada, acompanhadas de prova documental robusta, demonstram que mesmo após a concessão da liminar e sua confirmação pela decisão monocrática deste Relator, a agravante continuou a impedir o acesso da agravada ao imóvel em sucessivas ocasiões, conduta que motivou nova e mais enérgica decisão daquele Juizo singular, determinando, expressamente, o uso de força policial e a condução dos responsáveis por crime de desobediência, caso a resistência persistisse.
Tal cenário, por si só, revela a presença de elementos que justificam a manutenção da tutela provisória concedida, porquanto evidenciam a recalcitrância da agravante em cumprir determinação judicial e a necessidade de proteção efetiva do direito invocado pela agravada.
A agravante fundamenta substancial parte de sua argumentação na inadimplência da agravada, desde maio de 2022 e na existência de termo de confissão de dívida firmado em setembro de 2023, contudo, como bem salientado na decisão monocrática anteriormente proferida, a existência de inadimplemento contratual, ainda que confessado, não autoriza, por si só, medidas de autotutela ou embaraços ao exercício dos direitos possessórios, sendo que as controvérsias contratuais devem ser dirimidas pelas vias processuais adequadas.
A questão relativa à culpa pela inadimplência – se decorrente de inércia da locatária ou de obstáculos criados pela locadora –, constitui matéria afeta ao mérito da demanda principal e demanda instrução probatória aprofundada, não sendo adequada sua análise definitiva nesta sede recursal de cognição sumária.
Neste sentido, observa-se que a agravada trouxe aos autos elementos que, ao menos em cognição sumária, indicam a existência de condutas obstrutivas por parte da agravante, que teriam impedido a conclusão das obras e a inauguração do estabelecimento, tais como imposição de condições contraditórias relacionadas à instalação de porta e tapume; ausência de infraestrutura para telefonia e internet; e bloqueio de acesso a fornecedores essenciais.
Tais alegações, se confirmadas na instrução processual, podem conduzir à conclusão de que a inadimplência decorreu de inadimplemento contratual da própria locadora, hipótese em que restaria configurada a exceptio non adimpleti contractus, afastando a legitimidade da cobrança.
A alegação da recorrente de que a agravada jamais inaugurou a loja e que teria perdido a autorização da franquia Yogoberry, em agosto de 2025, circunstância que impossibilitaria a exploração da atividade comercial prevista no contrato, não se presta para modificar a decisão atacada.
Primeiro, porque a ausência de inauguração, em si mesma considerada, não afasta o direito possessório decorrente de contrato de locação vigente, especialmente quando há controvérsia sobre as causas que impediram a concretização da inauguração, consabido que a posse não se confunde com a exploração econômica efetiva do imóvel, podendo ser exercida de diversas formas e, o contrato de locação comercial, enquanto vigente, confere ao locatário o direito de ocupação e uso do espaço, independentemente de ter iniciado as atividades comerciais.
Segundo, no tocante à perda da franquia, trata-se de circunstância que, embora relevante, não tem o condão de, automaticamente, extinguir o contrato de locação ou afastar os direitos dele decorrentes.
É certo que o contrato de locação estabelece como denominação do estabelecimento a marca "Yogoberry" e veda a alteração da atividade sem anuência da locadora, contudo, a impossibilidade de utilização da marca franqueada pode ensejar a necessidade de renegociação contratual ou mesmo a rescisão do contrato, mas não autoriza a retomada sumária do imóvel por ato unilateral da locadora.
Ademais, cumpre registrar que a documentação trazida aos autos indica que a rescisão do contrato de franquia ocorreu em agosto de 2025, ID 90607364, portanto após o ajuizamento da ação de origem, de maneira que eventual perda da autorização para uso da marca constitui fato superveniente cuja repercussão sobre a relação locatícia deverá ser analisada no bojo da ação principal, não podendo servir de fundamento para a retomada imediata do imóvel à margem do devido processo legal.
Outro ponto relevante para o deslinde do feito, refere-se à confissão da própria agravante quanto à adoção de "medidas cabíveis para retomada" do imóvel.
A documentação acostada aos autos pela própria agravante, ID 89289873, demonstra o envio de notificação extrajudicial que, segundo atestado dos Correios, sequer foi entregue à agravada, constando como "ausente" e "não procurado".
Não obstante a ausência de comprovação da efetiva ciência da notificação pela destinatária, a agravante procedeu à retomada do imóvel, alterando fechaduras e impedindo o acesso da locatária, configurando, ao menos em tese, o esbulho possessório vedado pelo ordenamento jurídico.
Tal conduta, caracterizadora do exercício arbitrário das próprias razões, nos termos do art. 345 do Código Penal, não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário, sob pena de estimular a autotutela e fragilizar a autoridade das decisões judiciais.
O ordenamento jurídico brasileiro estabelece mecanismos processuais adequados para a resolução de conflitos locatícios, notadamente a ação de despejo prevista na Lei nº 8.245/1991, não sendo lícito ao locador, ainda que diante de inadimplemento confessado, promover a retomada do imóvel por meios próprios, sem observância do devido processo legal.
Aspecto que agrava, sobremaneira, a situação e reforça o acerto da decisão censurada, refere-se à conduta da agravante após a concessão da tutela de urgência.
Conforme amplamente demonstrado nas contrarrazões e corroborado pela nova decisão proferida pelo Magistrado singular, a agravante, mesmo ciente da determinação judicial, continuou a obstar o acesso da agravada ao imóvel em sucessivas ocasiões, o que motivou a expedição de mandado de constatação com autorização expressa para uso de força policial e condução dos responsáveis por crime de desobediência. Tal comportamento evidencia o desapreço pela autoridade do Poder Judiciário e reforça a necessidade de manutenção da tutela provisória e da multa cominatória como instrumentos necessários a assegurar o cumprimento da determinação judicial.
A recalcitrância demonstrada pela agravante, longe de favorecer sua pretensão recursal, milita contra ela, porquanto revela a efetiva necessidade da medida coercitiva imposta.
Ademais, sabe-se que a concessão de tutela provisória de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, e, no caso concreto, ambos os requisitos se encontram presentes.
A probabilidade do direito resta evidenciada pelo contrato vigente até 30/04/2026, que confere direito possessório à locatária, a inadimplência alegada não justifica retomada unilateral do imóvel, havendo indícios apontando que a não inauguração pode decorrer de condutas obstrutivas da própria locadora e, ainda, a discussão sobre culpa e validade da confissão de dívida demanda instrução probatória, não cabendo análise definitiva em cognição sumária.
O perigo de dano, por sua vez, faz-se presente, na medida em que a retomada sumária do imóvel, sem observância do devido processo legal, acarretaria à agravada prejuízo de difícil ou impossível reparação, com a perda definitiva do ponto comercial, dos investimentos realizados e da viabilidade do empreendimento.
Como bem salientado na decisão monocrática anteriormente proferida, há nítida situação de dano inverso, na qual a suspensão da tutela causaria prejuízo irreversível à agravada, ao passo que sua manutenção importa apenas em prejuízo reversível e de natureza patrimonial à agravante, que poderá, ao final, discutir amplamente a existência e a exigibilidade do débito alegado.
A manutenção da decisão, portanto, não "premia o inadimplemento", como alega a agravante, mas impede a autotutela, preserva o equilíbrio contratual mínimo e protege a parte mais vulnerável da relação, garantindo que o mérito da controvérsia seja discutido, com a devida instrução probatória, sem que um dano irreparável já tenha se consumado.
A recorrente insurge-se, também, contra a multa por descumprimento, fixada em R$ 10.000,00, todavia, suas alegações não se sustentam, porquanto as astreintes visam compelir o cumprimento da obrigação, devendo ser suficientes para desestimular o descumprimento sem configurar enriquecimento ilícito.
Assim, considerando a natureza da obrigação, a capacidade econômica da agravante (administradora de shopping), o reiterado descumprimento mesmo após a liminar, e a necessidade de efetividade da ordem judicial, o valor fixado mostra-se adequado e proporcional, merecendo destaque que a multa incidirá apenas sobre descumprimentos efetivos comprovados, não sendo devida quando a agravante exercer regularmente seus direitos, como aplicar normas razoáveis do regimento interno do shopping de forma isonômica a todos os lojistas.
Neste contexto, os elementos trazidos aos autos, longe de infirmar a decisão monocrática, reforçam sua adequação e necessidade, porquanto presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, impondo-se a manutenção da tutela de urgência deferida em favor da recorrida.
Por tais razões, JULGA-SE PREJUDICADO o agravo interno e NEGA-SE PROVIMENTO ao instrumental.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º do CPC.
Data registrada no sistema.
Emílio Salomão Resedá
Relator