PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. FIXAÇÃO DE VALOR COM BASE EM AVALIAÇÃO TÉCNICA DE PROFISSIONAL VINCULADO AO JUÍZO. LEGALIDADE. REGULARIDADE FORMAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação renovatória de locação movida pela agravada, acolheu parcialmente o pedido liminar, para fixar aluguel mensal provisório com base em avaliação técnica realizada por profissional nomeado pelo juízo, em observância ao art. 68, II, "a" e "b", da Lei nº 8.245/91. O agravante sustenta nulidade do procedimento por ausência de contraditório e fixação do valor abaixo do mínimo legal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a fixação de aluguel provisório com base em avaliação técnica realizada antes da citação e sem participação das partes; (ii) apurar se o valor arbitrado violou o piso mínimo legal previsto no art. 68, II, "b", da Lei nº 8.245/91.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. Nos termos do art. 68 da Lei nº 8.245/91, é facultado ao juiz, nos autos da ação revisional de aluguel, aplicável também a ação renovatória, arbitrar aluguel provisório com base nos elementos fornecidos pelas partes ou naqueles que entender pertinentes, de modo a garantir o equilíbrio mínimo da relação locatícia durante a tramitação do feito.

4. A avaliação técnica preliminar determinada pelo magistrado não constitui perícia judicial stricto sensu, mas medida acautelatória que visa evitar distorções no arbitramento do aluguel provisório durante a fase inicial do processo.

5. A possibilidade de futura revisão do valor provisório garante a observância do contraditório e da ampla defesa em momento processual oportuno.

6. A decisão agravada observou os limites legais estabelecidos no art. 68, II, "b", da Lei nº 8.245/91, conforme constou expressamente do dispositivo decisório impugnado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 4. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O juiz pode fixar aluguel provisório em ação renovatória de locação com base em avaliação técnica preliminar, ainda que realizada antes da citação.

2. A fixação do aluguel provisório com base em avaliação técnica que observa os limites do art. 68, II, da Lei nº 8.245/91 é válida e não implica nulidade processual.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n° 8023002-71.2025.8.05.9000 em que é agravante SALVADOR SHOPPING S/A e agravada CAMBALHOTA MODA INFANTIL LTDA.

Acordam os M.M. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, e o fazem de acordo com o voto de sua relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Acompanhou o julgamento Dr. Joseph Antoine Tawil.

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SALVADOR SHOPPING S/A, contra decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que,  nos autos da ação renovatória de locação proposta por CAMBALHOTA MODA INFANTIL LTDA acolheu, parcialmente, o pedido liminar da agravada, para fixar aluguel mensal provisório em valor monetário indicado por perito judicial, com observância do disposto no art. 68, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei n.º 8.245/91.

Sustenta o agravante que o procedimento violou frontalmente os princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, CF/88), bem como o disposto no art. 465, §1º, do CPC.

Alega, ainda, que o valor arbitrado é inferior ao mínimo legal previsto no art. 68, II, "b", da Lei 8.245/91, sendo fixado antes da formação do contraditório e com base em avaliação técnica realizada unilateralmente, em flagrante nulidade processual.

Com tais fundamentos, requereu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento do recurso, para que seja declarada a nulidade do procedimento pericial, bem como de todos os demais atos e decisões que o sucederam; ou, para que seja reformado o decisum que fixou o aluguel provisório em valor menor do que o teto mínimo estipulado pelo artigo 68, inciso II, alínea “b”, da Lei de Locações.

Em decisão de id. 81590621, indeferi o efeito suspensivo postulado.

Contrarrazões apresentadas (id. 83408621).

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, por se tratar da hipótese prevista no art. 937, VIII, do mesmo diploma legal.

Salvador, 12 de outubro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão do magistrado de primeiro grau que, nos autos da ação renovatória de locação proposta pela agravada, acolheu parcialmente o pedido liminar, para fixar aluguel mensal provisório em valor monetário indicado por perito judicial, com observância do disposto no art. 68, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei n.º 8.245/91.

Entendo que não merece acolhimento o pleito recursal.

Nos termos do art. 68 da Lei nº 8.245/91, é facultado ao juiz, nos autos da ação revisional de aluguel, aplicável também a ação renovatória, arbitrar aluguel provisório com base nos elementos fornecidos pelas partes ou naqueles que entender pertinentes, de modo a garantir o equilíbrio mínimo da relação locatícia durante a tramitação do feito:

Art. 68 (...)

II – Ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; 

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

No caso em exame, o magistrado singular, visando assegurar equilíbrio e razoabilidade à fixação do valor do aluguel provisório, determinou a realização de avaliação técnica com profissional do juízo, antes da citação, com a finalidade de evitar a adoção de valores unilaterais propostos pela parte autora.

A providência adotada, longe de configurar vício ou nulidade, visa justamente conferir segurança jurídica à fixação do valor provisório, com base em parâmetros objetivos de mercado.

Não se trata de perícia judicial propriamente dita, nos termos do art. 465 do CPC, com a necessária participação das partes, mas de medida acautelatória prévia, de caráter sumário e provisório, que não se reveste da formalidade técnica própria da fase instrutória.

Oportunamente, as partes poderão requerer produção de prova pericial, momento no qual deverá ser assegurado o contraditório.

Esta Corte, ao analisar processo similar ao dos autos, já se manifestou no sentido da regularidade da atuação judicial que, em ação renovatória de aluguel, fixa o aluguel provisório com base em perícia judicial realizada antes da citação.

Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELA LOCADORA. AÇÃO REVISIONAL C/C RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO PROPOSTA PELA PARTE LOCATÁRIA/AGRAVADA. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO PELO MAGISTRADO PRIMEVO . AVALIAÇÃO TÉCNICA PRELIMINAR REALIZADA. INOCORRÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO ÀS PARTES. VALIDADE. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DO PROVIMENTO JUDICIAL AGRAVADO . RAZÕES SUCINTAS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO STF. DECISUM RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ARTIGO 68, II, b, DA LEI Nº 8 .245/91. MANUTENÇÃO.RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . Na hipótese dos autos, o magistrado de primeiro grau, buscou conferir maior segurança jurídica ao seu convencimento, determinando a realização de uma avaliação por profissional técnico, a fim de extrair o valor provisório do referido aluguel, não causando qualquer prejuízo às partes. 2. Na espécie, afasta-se a arguição de nulidade do decisum hostilizado, por encontrar-se devidamente fundamentado, expondo as razões, mesmo que de forma sucinta. Precedentes jurisprudenciais do STF . 3. O valor do aluguel provisório arbitrado pelo juiz a quo, conforme laudo de avaliação constante no ID 755683, respeita os ditames do art. 68, II, b, da Lei 8245/91. 4 .Decisão mantida. Agravo de instrumento improvido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8003590-04.2018 .8.05.0000, oriundo da comarca de Salvador, em que figuram, como Agravante, SALVADOR SHOPPING S/A, e, como Agravada, ACEROLA PROMOÇÃO DE VENDAS LTDA. A C O R D A M os Senhores Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer do agravo de instrumento e no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, pelas razões contidas no voto condutor . Sala de Sessões, de de 2018. Presidente Desa. Pilar Célia Tobio de Claro Relatora Procurador (a) de Justiça (TJ-BA - AI: 80035900420188050000, Relator.: PILAR CELIA TOBIO DE CLARO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/06/2018)

Ademais, a decisão agravada não extrapolou os limites legais previstos no art. 68, II, "b", da Lei nº 8.245/91, já que no próprio dispositivo constou a fixação do aluguel mensal provisório em valor monetário indicado por perito judicial, com observância do disposto no art. 68, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei n.º 8.245/91.

Verifica-se, assim, que o magistrado buscou mitigar eventual onerosidade excessiva, a partir de critérios técnicos objetivos, com possibilidade de revisão após instrução probatória.

Logo, verifica-se que não merece qualquer reparo a decisão de primeiro grau que acolheu, parcialmente, o pedido liminar da agravada, para fixar aluguel mensal provisório em valor monetário indicado por perito judicial, com observância do disposto no art. 68, inciso II, alíneas "a" e "b", da Lei n.º 8.245/91.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo a decisão agravada em todos os seus termos.

Sala de Sessões, de  de  2025

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora