PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002740-31.2023.8.05.0078 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: VISAO MULTIMERCADO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS e outros |
| Advogado(s): NELSON GONCALVES CARDOSO FILHO, JOSEFA JORDANIA ALVES DE SOUSA |
| APELADO: ANTONIO TELES DE ALMEIDA |
| Advogado(s): JAILMA COSTA DE OLIVEIRA |
I. Juízo de Admissibilidade Recursal
Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente a tempestividade, o preparo regular, a legitimidade e o interesse recursal, conforme verificado nos autos e afirmado pelo próprio apelante, conheço do recurso de apelação.
II. Do Mérito do Recurso
A controvérsia central do presente recurso de apelação gravita em torno da correção da sentença de primeiro grau, que reconheceu a posse de boa-fé do apelado e desconstituiu a penhora que recaía sobre o imóvel, afastando as alegações de ausência de posse qualificada, simulação do negócio jurídico, má valoração da prova, inaplicabilidade da Súmula 84 do STJ e inoponibilidade do direito real não registrado. Cumpre, assim, analisar detidamente cada um dos pontos suscitados pelo apelante.
1. A Natureza Protetiva dos Embargos de Terceiro e a Qualificação da Posse
A essência dos embargos de terceiro, conforme o artigo 674 do Código de Processo Civil, reside na proteção da posse ou da propriedade de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bens. No caso em tela, o apelante argumenta que a posse exercida pelo apelado não seria "qualificada" o suficiente para merecer tal proteção, descrevendo o imóvel como um terreno desabitado, coberto de mato e sem edificações ou sinais de uso contínuo, além de apontar a existência de outro endereço de residência do embargante.
A sentença de primeira instância, em contrapartida, considerou a escritura pública de compra e venda, datada de 05 de setembro de 2019, como elemento crucial de prova da aquisição e da consequente transmissão da posse. Embora a inspeção judicial tenha revelado o terreno coberto por vegetação e desprovido de edificações, também constatou a presença de um muro frontal e um portão de ferro. Tais elementos, ainda que singelos, consubstanciam atos de exteriorização do domínio e do animus domini, ou seja, a intenção de ser dono e de exercer efetivo controle sobre o bem. Não se pode, para a configuração da posse passível de proteção em sede de embargos de terceiro, exigir que o imóvel esteja necessariamente edificado ou habitado de forma ininterrupta. A posse pode ser exercida de múltiplas formas, inclusive por meio de atos de vigilância, manutenção, limpeza e delimitação física, especialmente em se tratando de um terreno adquirido com a finalidade de preservação patrimonial ou para futura construção, tal como alegado pelo apelado e acolhido pela decisão a quo. A existência de outro domicílio do embargante não descaracteriza, por si só, a posse sobre o imóvel em questão, pois o exercício possessório não se confunde necessariamente com a moradia permanente.
A jurisprudência nacional, pacificando o entendimento sobre a matéria, há muito se consolidou na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, a qual estabelece que "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". Este enunciado reflete a preocupação do ordenamento jurídico em proteger a boa-fé do adquirente que, munido de um título legítimo, exerce a posse do bem, mesmo que não tenha formalizado o registro da propriedade. A escritura pública, no presente contexto, serve como justo título apto a embasar a posse do embargante, sendo inquestionavelmente anterior tanto ao ajuizamento da ação monitória quanto à efetivação da penhora. A interpretação da magistrada de primeiro grau, ao aplicar a Súmula 84 e reconhecer a posse do apelado, encontra-se em perfeita harmonia com o entendimento pretoriano e com a função social que a posse pode desempenhar.
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CABIMENTO. SÚMULA Nº 84/STJ. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. REGISTRO. AUSÊNCIA. BOA-FÉ. ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MULTA. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Não viola os artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem importa em deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é admissível a oposição de embargos de terceiro com fundamento em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro. Incidência da Súmula nº 84/STJ.
3. No caso, rever o entendimento do tribunal local, que, amparado no contexto fático-probatório dos autos, reconheceu a boa-fé da recorrida e a comprovação da posse do imóvel adquirido por promessa de compra e venda, exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.
4. Na hipótese, a análise do artigo 1.026, § 2º, do CPC, que trata da multa por oposição de embargos de declaração protelatórios, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.197.077/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 1/3/2024.)”
2. A Presunção de Boa-fé e a Inexistência de Simulação ou Fraude
O apelante insiste na tese de nulidade do negócio jurídico por simulação, com base no artigo 167 do Código Civil, apontando o vínculo de parentesco entre o apelado e o executado, a alegada ausência de comprovação do pagamento do preço de R$ 60.000,00 e a obtenção extemporânea de certidões negativas.
Contudo, a boa-fé do adquirente é presumida na esfera jurídica, incumbindo ao credor que alega a fraude ou a simulação o ônus de prová-la de forma irrefutável. O mero vínculo de parentesco entre o embargante e o executado, por si só, não se revela suficiente para configurar a má-fé ou o conluio, sendo imprescindível que tal relação seja acompanhada de outros elementos probatórios robustos que demonstrem a intenção de fraudar credores ou de simular o negócio. A escritura pública de compra e venda, documento formal dotado de fé pública, atesta a transação, e a alegação de ausência de prova de pagamento do preço, sem a apresentação de elementos que a corroborem, não pode, por si só, desconstituir o ato jurídico. A quitação do preço, em regra, é presumida pela própria formalidade da escritura, e o ônus de provar a não ocorrência do pagamento recai sobre quem alega o vício, o que não foi cumprido de forma convincente pelo apelante. A eventual obtenção de certidões negativas após a constrição judicial não invalida a transação ocorrida anos antes, tampouco demonstra que a aquisição original foi realizada com má-fé ou intuito simulatório.
Ademais, a questão da fraude à execução é rigorosamente balizada pela Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que exige, para sua configuração, o registro da penhora do bem alienado ou a prova da má-fé do terceiro adquirente. Conforme se depreende dos autos, a aquisição do imóvel pelo apelado ocorreu em 05 de setembro de 2019, data anterior tanto ao ajuizamento da ação monitória (27 de junho de 2020) quanto à efetivação da penhora (05 de dezembro de 2024). Inexistindo registro de penhora ou de qualquer outra restrição judicial à época da alienação e não tendo o apelante logrado êxito em comprovar a má-fé do adquirente, a fraude à execução não se configura. A decisão de primeiro grau, ao afastar a simulação e a fraude à execução, coaduna-se integralmente com o arcabouço normativo e jurisprudencial aplicável.
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. (Súmula n. 375, Corte Especial, julgado em 18/3/2009, DJe de 30/3/2009.)”
“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PENHORA. REGISTRO. ÔNUS DA PROVA.
1 - Ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embargos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do gravame transfere-se para o credor. A boa-fé neste caso (ausência do registro) presume-se e merece ser prestigiada.
2 - Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 493.914/SP, relator Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 8/4/2008, DJe de 5/5/2008.)
3. A Correta Valoração da Prova e a Fundamentação da Sentença
O apelante suscita a tese de má valoração da prova, em especial do laudo de inspeção judicial, e consequente violação ao artigo 489, §1º, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, que trata do dever de fundamentação das decisões judiciais.
O julgador, ao analisar o conjunto probatório, não está obrigado a acolher a prova no sentido pretendido por uma das partes, mas sim a valorá-la de acordo com seu livre convencimento motivado, em estrita observância ao princípio da persuasão racional, consagrado no artigo 371 do Código de Processo Civil. A sentença de primeiro grau não ignorou o laudo da inspeção judicial. Pelo contrário, fez expressa menção a ele, considerando a existência do muro e do portão de ferro como elementos que corroboram a posse. A interpretação de que o estado de "mato alto" não descaracteriza a posse, especialmente em se tratando de um terreno e com a finalidade específica de preservação patrimonial, insere-se no âmbito da valoração judicial da prova. Não houve, portanto, nulidade por ausência de fundamentação ou má valoração, mas sim uma interpretação dos fatos e provas que, embora divergente daquela pretendida pelo apelante, foi devidamente motivada e razoável. A fundamentação apresentada na sentença demonstra a análise criteriosa dos elementos relevantes para o deslinde da controvérsia, não se enquadrando nas hipóteses de fundamentação deficiente previstas no artigo 489 do CPC.
4. A Distinção entre Propriedade e Posse e a Inoponibilidade do Direito Real Não Registrado
O apelante reitera o argumento da inoponibilidade do direito real não registrado, invocando o artigo 1.245 do Código Civil, que exige o registro do título para a transferência da propriedade e sua oponibilidade erga omnes.
No entanto, é imperioso estabelecer uma clara distinção entre os institutos da propriedade e da posse. Enquanto a propriedade, como direito real por excelência, demanda o registro para sua plena constituição e oponibilidade contra terceiros, a posse, por sua vez, é um fato jurídico que pode ser protegido independentemente do registro. Os embargos de terceiro, no contexto da Súmula 84 do STJ, visam precisamente proteger a posse do adquirente de boa-fé que, por alguma razão, não efetuou o registro de seu título translativo. O artigo 1.245 do Código Civil disciplina a aquisição da propriedade, mas não tem o condão de impedir a proteção da posse legítima de quem detém um justo título, ainda que este não tenha sido levado a registro. O sistema registral, embora essencial para conferir segurança jurídica à propriedade, não pode ser empregado para prejudicar o possuidor de boa-fé que adquiriu o bem antes da constrição judicial e que, porventura, não registrou seu título, desde que sua posse seja devidamente comprovada e sua boa-fé não seja elidida. A tese do apelante confunde, portanto, a proteção da propriedade com a proteção da posse, institutos que possuem regimes jurídicos distintos, embora frequentemente interligados. A sentença agiu corretamente ao proteger a posse do apelado, não desvirtuando o sistema registral, mas sim aplicando o entendimento consolidado para situações de proteção possessória.
III. Conclusão do Voto
Diante de todo o exposto, verifica-se que a sentença de primeiro grau analisou de forma adequada os fatos e as provas constantes dos autos, aplicando corretamente o direito pertinente à espécie. Os argumentos apresentados pelo apelante não se mostraram capazes de infirmar os fundamentos da decisão recorrida, que se pautou na proteção da posse de boa-fé do embargante, em consonância com a legislação processual civil e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
IV. Dispositivo
Por estas razões, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por VISÃO MULTIMERCADO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS, mantendo-se integralmente a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cível, Comercial, Família e Sucessões de Registros Públicos da Comarca de Euclides da Cunha, Estado da Bahia.
Em virtude da sucumbência recursal e com fundamento no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a serem suportados pelo apelante.
É como voto.
Com o trânsito em julgado da presente decisão, remetam-se os autos para o juízo de origem com baixa na distribuição.
Sala das sessões,
Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO
Relator