PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA EM UNIDADE AUTÔNOMA. INSTALAÇÃO DE AQUECEDOR A GÁS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EM ASSEMBLEIA. MULTA CONDOMINIAL. DETERMINAÇÃO DE DESFAZIMENTO DA OBRA. APLICAÇÃO DO ART. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL E DO ART. 10, §1º, DA LEI Nº 4.591/64. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação de multa condominial, obrigação de não fazer, consignação em pagamento e indenização por danos morais, e julgou procedente o pedido contraposto formulado pelo condomínio apelado, determinando o desfazimento das alterações realizadas em unidade condominial, relativas à instalação de aquecedor a gás e chaminé em desacordo com a convenção e sem autorização da assembleia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a instalação de aquecedor a gás com dois pontos de consumo e modificação da fachada exige autorização prévia da assembleia condominial; (ii) estabelecer se é válida a aplicação de multa condominial diante da ausência de autorização formal para a obra; (iii) verificar se a apelante faz jus à indenização por danos morais e à procedência da consignação em pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A instalação de sistema de aquecimento a gás com dois pontos de consumo, em condomínio com rede de gás não individualizada, exige prévia autorização assemblear, sobretudo quando acarreta modificação da fachada e potencial risco à segurança da edificação e à equidade do rateio das despesas comuns.

4. A ciência do síndico ou o recebimento de documentação técnica preliminar não supre a ausência de deliberação formal pela assembleia, conforme exigido pela legislação (arts. 1.336, III, e 1.341, §§ 2º e 3º, do CC; art. 10, §1º, da Lei nº 4.591/64).

5. A ausência de aprovação assemblear e o potencial impacto na segurança e nas despesas do edifício autorizam a determinação judicial de desfazimento da obra, como previsto expressamente no art. 10, §1º, da Lei nº 4.591/64. 

6. A consignação em pagamento foi corretamente rejeitada, pois o valor depositado foi inferior ao exigido e não houve recusa injusta ou dúvida objetiva sobre a titularidade do crédito.

7. A atuação do condomínio, no que concerne à aplicação da multa, se deu no exercício regular de seu poder-dever de fiscalização, não configurando ilícito apto a ensejar indenização por dano moral.

8. Alegações de tratamento desigual em relação a outras unidades condominiais não afastam a irregularidade da obra realizada pela apelante, tampouco geram direito à manutenção do ato irregular.

9. Os honorários sucumbenciais devem ser majorados nos termos do art. 85, §11, do CPC, diante da rejeição do recurso.

IV. DISPOSITIVO 

10. Recurso desprovido. Sentença mantida.  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8076695-06.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante PATRIMONIAL MIL - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP e como apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDIM GARIBALDI.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO À Apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator. 

Sala das Sessões, data registrada no sistema. 

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente) 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por PATRIMONIAL MIL – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA – EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Anulatória de Multa Condominial c/c Obrigação de não fazer, Consignação em pagamento e Indenização por dano moral nº 8076695-06.2021.8.05.0001, ajuizada em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDIM GARIBALDI, ora apelado.

Adoto, como próprio, o relatório contido na sentença (ID. 91581118). Esclareça-se que, na origem, a autora/apelante alegou que realizou obras de reforma em sua unidade condominial, tendo sido posteriormente surpreendida com a imposição de multa no valor de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais) pelo condomínio, por suposta alteração da rede de gás e da fachada sem autorização, além de outras restrições. Sustentou que o condomínio agiu de forma abusiva, violando seu direito de propriedade e causando-lhe danos morais. Requereu a declaração de nulidade da multa, a condenação do réu em danos morais e a regularização da instalação do aquecedor. O condomínio apresentou contestação e formulou pedido contraposto, requerendo que a autora fosse compelida a desfazer as modificações realizadas sem prévia autorização, especialmente quanto à rede de gás e à chaminé instalada na fachada do prédio.

O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos da autora e procedente o pedido contraposto, determinando que a autora promovesse a retirada das alterações irregulares na fachada e na rede de gás, restabelecendo as condições originais da edificação.

Irresignada, PATRIMONIAL MIL – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA EPP interpôs a presente apelação (ID. 91581122). Em suas razões, aduz, em síntese, que a instalação do aquecedor de gás foi realizada com ciência e acompanhamento do síndico, tendo sido apresentado o projeto e a ART assinada por engenheiro responsável; ausência de advertência formal durante a execução da obra, sendo a notificação e a multa aplicadas apenas após a conclusão da instalação; que a obra não causou nenhuma alteração na fachada do prédio, tampouco comprometeu a segurança da edificação; que houve tratamento desigual, pois diversas outras unidades realizaram alterações visíveis na fachada sem sofrer sanção. Sustenta a necessidade de reforma da sentença, alegando que não houve irregularidade a justificar a aplicação da multa ou o desfazimento da obra. Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com o reconhecimento da regularidade da instalação, o afastamento da multa e do desfazimento da obra, nos termos formulados na inicial.

Recurso próprio, tempestivo. Comprovante do recolhimento do preparo recursal acostado em ID. 91581121.

Em contrarrazões colacionadas ao ID. 91581126, o recorrido sustenta a legalidade da multa aplicada e da atuação do condomínio, com base na convenção condominial e nos arts. 1.336, III, e 1.341, §§ 2º e 3º, do Código Civil. Aduz que não houve autorização para as obras realizadas, inclusive a ampliação da rede de gás e instalação de chaminé na fachada; que inexiste dano moral indenizável, pois o condomínio apenas exerceu sua função de fiscalizar o cumprimento das normas internas. Pugna pela manutenção da sentença, inclusive quanto ao pedido contraposto.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC/2015 c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, o recurso foi interposto por Patrimonial Mil – Empreendimentos e Participações LTDA – EPP contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória de multa condominial c/c obrigação de não fazer, consignação em pagamento e indenização por danos morais, e julgou procedente o pedido contraposto formulado pelo Condomínio Edifício Jardim Garibaldi, determinando o desfazimento da obra e o retorno ao status quo ante.

A irresignação não merece provimento.

A controvérsia está centrada na análise acerca da legalidade da multa imposta à unidade 102 do condomínio, de propriedade da parte apelante, em razão de obra realizada para instalação de aquecedor a gás com dois pontos de consumo, incluindo modificação da fachada para instalação de chaminé. A apelante sustenta que houve anuência do condomínio quanto à obra, que esta não comprometeu a estética ou segurança do edifício, e que a penalidade imposta foi indevida, pleiteando ainda a reparação por danos morais.

O Código Civil, em seu art. 1.336 estabelece os deveres dos condôminos, dentre estes, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Por sua vez, o parágrafo 2º do referido dispositivo estabelece que o condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem, e não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

No mesmo sentido, a Lei nº 4.591/64, em seu art. 10, dispõe que é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada, decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação, destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, e embaraçar o uso das partes comuns. O parágrafo 1º do artigo mencionado estabelece que “o transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado”.

No caso dos autos, restou incontroverso que a obra realizada para instalação de sistema de aquecimento a gás implicou em dois pontos de consumo na unidade – fogão e chuveiro – superando o padrão permitido pelo condomínio (de apenas um ponto) e afetando a uniformidade da fachada com a instalação de chaminé. Conforme apurado, o consumo de gás no edifício não é individualizado, e a modificação executada pode vir a gerar impactos diretos na distribuição e no rateio da despesa comum.

Em que pese a apelante ter alegado que o condomínio tinha ciência da obra, o fato de a administração ter conhecimento da reforma civil não equivale à autorização para modificação de estrutura coletiva, tampouco supre a necessidade de deliberação assemblear específica. Outrossim, não há nos autos qualquer ata de assembleia condominial autorizando especificamente a obra realizada, que acarreta mais um ponto de instalação de aquecimento a gás.

A conduta da apelante, ao realizar a obra mencionada sem a devida autorização, demonstra violação às normas legais e convencionais do condomínio. Em tal cenário, a imposição da multa está devidamente fundamentada na convenção e na legislação, conforme documentos acostados, não se identificando qualquer vício de legalidade no processo de aplicação da sanção.

Ressalte-se que embora a apelante alegue vício procedimental por parte do condomínio e ausência de contraditório e ampla defesa na aplicação da multa, verifica-se dos autos que a apelante teve plena ciência da notificação datada de 13/01/2021, conforme comprovam os próprios e-mails juntados pela apelante no ID 120731824, nos quais o condomínio comunica formalmente a irregularidade e a aplicação da penalidade. Ademais, não consta nos autos qualquer comprovação de que a apelante tenha apresentado pedido de reconsideração administrativa perante o condomínio após tomar ciência da multa aplicada, optando por ajuizar diretamente a ação judicial.

Pertinente registrar o entendimento adotado em outros tribunais estaduais, no sentido de que a instalação de sistema de aquecedor a gás que implique em modificação de fachada e alteração do acesso à central de gás do edifício exige prévia aprovação assemblear e não pode ser realizada por decisão unilateral do condômino, ainda que existam pareceres técnicos favoráveis ou suposta ciência da administração. Nesta senda:

APELAÇÃO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ANTECEDENTE. PRETENDIDA INSTALAÇÃO DE AQUECEDOR DE GÁS EM UNIDADE DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA E DE CENTRAL DE GÁS DO EDIFÍCIO. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR EM SENTIDO CONTRÁRIO À APROVAÇÃO DA OBRA. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Alegação de que a instalação de aquecedor a gás em sua unidade residencial não implica em alteração da fachada do condomínio, nem em custos extras comuns . Pareceres técnicos aparentemente divergentes. Cotejo das provas a evidenciar que as obras implicarão em alteração de central de gás GLP do condomínio réu e ainda alterarão a fachada. Necessária preservação da vontade soberana do órgão deliberativo do condomínio. Pleito alternativo de ressarcimento pelos investimentos realizados . Impossibilidade. Despesas feitas por conta e risco da apelante. Sentença mantida. Recurso desprovido .

(TJ-SP - AC: 10349413720168260506 SP 1034941-37.2016.8.26 .0506, Relator.: Airton Pinheiro de Castro, Data de Julgamento: 11/06/2020, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/06/2020)

“CONDOMÍNIO – Obrigação de fazer – Ação movida pelo condomínio contra reforma efetuada pelo condômino envolvendo instalação de aquecedor a gás – Instalação que importou em alteração de fachada – Prova pericial – Conclusão pela infringência às normas internas do condomínio, reconhecendo a irregularidade quanto à instalação do duto de exaustão na parte externa da unidade – Determinado o restabelecimento da fachada, nos mesmos padrões do restante do edifício – Sentença mantida – Discussão quanto a honorários sucumbenciais – Fixação que teve por parâmetros a prescrição do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil – Razoabilidade – Fixação mantida. Honorários advocatícios de sucumbência mantidos, já fixados no teto de 20% sobre o valor da causa, em aplicação ao disposto no artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade concedida. Recurso não provido, com observação.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10034505820208260704 São Paulo, Relator.: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 12/09/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/09/2024)”

“APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTALAÇÃO DE AQUECEDOR DE GÁS EM UNIDADE DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE DESPESAS COMUNS DO CONDOMÍNIO . DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR EM SENTIDO CONTRÁRIO À APROVAÇÃO DA OBRA. SOBERANIA DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA . 1. Cuida-se de apelação interposta em face de sentença, exarada em sede de Ação de Obrigação de Fazer, a qual objetiva a retirada de sistema de aquecimento a gás de Unidade condominial autônoma e ao pagamento de multa no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), em respeito ao que fora decidido em assembleia geral realizada em 19/04/2006, na qual a maioria dos presentes decidiu pela retirada do equipamento. 2. Na hipótese presente, em assembleia ordinária convocada para discutir acerca do tema, a possibilidade de instalação de equipamentos deste tipo foi rejeitada por dez das doze unidades presentes, em vista das razões expostas pela Ata Assemblear de fls . 30-31. 3. Vale mencionar que a decisão colegiada respeitou os parâmetros de validade estabelecidos na Convenção de Condomínio, de modo que deve prevalecer a soberania da manifestação de vontade ali exarada. 4 . As deliberações tomadas em assembleias são soberanas e tem força obrigatória para todos os condôminos, até sua anulação judicial ou por deliberação em nova assembleia derrogando decisão anteriormente adotada, o que não ocorreu no caso dos autos. 5. Embora a alteração realizada seja em unidade privativa do condômino, não se pode deixar de verificar que a alteração acarretará maiores custos ao condomínio, haja vista o sistema de gás não ser individualizado, diferentemente do sistema de energia elétrica, o qual é cobrado separadamente para cada unidade. 6 . Assim, não se pode deixar de reconhecer o caráter modificativo na estrutura condominial que a instalação do referido equipamento em unidade autônoma acarreta, justificando a intervenção por parte da Assembleia, a qual tomou decisão pela retirada do equipamento. 7. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.

(TJ-CE - Apelação Cível: 0022618-84.2006.8 .06.0001 Fortaleza, Relator.: ANTONIO PADUA SILVA, Data de Julgamento: 17/02/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2021)”

A apelante sustenta que o condomínio acompanhou a obra e que apresentou documentação técnica (ART e planta baixa assinada pelo síndico). Todavia, tais argumentos prosperam. O acompanhamento técnico-administrativo, por si só, de uma reforma civil não equivale à autorização assemblear para alteração em sistemas coletivos e na fachada do edifício. A assinatura do síndico na planta baixa apresentada apenas certifica o recebimento do projeto para conhecimento da administração sobre a reforma interna que estava sendo realizada, não constituindo autorização expressa para ampliação da disponibilização à rede de gás coletiva. Como bem salientado nas contrarrazões, a administração tinha conhecimento da reforma civil que estava sendo realizada na unidade, mas isso não significa que houve autorização para a modificação concernente ao sistema de gás, que é matéria de interesse de todos os condôminos e exige deliberação assemblear.

Ademais, a legislação é expressa ao exigir autorização da assembleia para obras que impliquem alteração em sistemas coletivos e na fachada, especialmente quando envolvem potencial risco à segurança da edificação e oneração desproporcional aos demais condôminos. No caso em análise, a ampliação de um para dois pontos de gás, em sistema não individualizado, pode gerar consumo desproporcional que será rateado entre todos os condôminos, onerando indevidamente a coletividade. Além disso, a instalação de equipamento além da capacidade prevista para a unidade representa potencial risco à segurança não apenas da unidade autora, mas de toda a edificação.

Assim, embora a alteração realizada seja em unidade privativa do condômino, não se pode deixar de verificar que a alteração acarretaria maiores custos ao condomínio e possível sobrecarga do sistema de encanamento, haja vista o sistema de gás não ser individualizado.

Registre-se que a apelante dedica significativa parte de suas razões recursais a apontar supostas irregularidades em outras unidades do condomínio, apresentando fotografias de janelas com vidros, aparelhos de ar-condicionado danificados, antenas, acúmulo de água, entre outros. Tais argumentos são impertinentes e irrelevantes para o deslinde da controvérsia, e ultrapassam o objeto da presente demanda.

Com efeito, eventuais alegações de omissão da administração em relação a outras unidades, como arguido nas razões de apelação, não legitimam a prática de ato igualmente irregular, uma vez que a uniformidade da fachada e o funcionamento regular dos sistemas coletivos devem ser preservados mediante observância dos procedimentos internos de autorização.

Com relação ao pedido de consignação em pagamento, o valor depositado judicialmente pela parte autora foi inferior ao montante efetivamente cobrado, não se enquadrando nas hipóteses previstas no art. 539 do CPC. A consignação exige a demonstração de recusa injusta do credor ou de dúvida objetiva quanto à titularidade do crédito, o que não se verifica nos autos. A simples discordância do devedor quanto à legalidade da cobrança não justifica o uso do rito da consignatória, especialmente quando o valor depositado é inferior ao exigido.

No que concerne ao pedido de indenização por dano moral, igualmente não merece acolhimento. A atuação do condomínio decorreu do exercício regular de seu poder de fiscalização e gestão, nos termos da convenção e da lei. A aplicação de sanção por infração às regras internas, ainda que eventualmente discutível, não configura ato ilícito, máxime quando ausente qualquer elemento que demonstre abuso, excesso, exposição pública ou constrangimento indevido.

Por meio da contestação, o condomínio apelado formulou pedido contraposto requerendo que a apelante restituísse ao status quo ante a instalação do gás e da fachada. O pedido foi acertadamente julgado procedente pelo juízo de primeiro grau. Com efeito, considerando que a obra foi realizada sem a necessária autorização condominial, houve ampliação do acesso à rede de gás para além do previsto para a unidade, além de representar potencial risco à segurança dos demais condôminos e à edificação, houve modificação na fachada sem aprovação unânime dos condôminos, e o sistema de gás não é individualizado, gerando ônus desproporcional aos demais moradores, impõe-se a obrigação de desfazer a obra irregular, retornando a unidade ao estado anterior, a fim de preservar a segurança, a estética do edifício e os direitos dos demais condôminos. A determinação encontra respaldo no art. 10, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, que expressamente prevê que “o transgressor (…) será compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato”. Portanto, decidiu com acerto o Juízo a quo, ao julgar procedente o pedido contraposto, condenando a apelante ao desfazimento da obra.

Destarte, como o conjunto probatório evidencia a inexistência de autorização formal para a obra, a procedência do pedido contraposto se revela juridicamente correta, notadamente diante do risco gerado à coletividade condominial e da violação das normas internas, devendo ser mantida a determinação de desfazimento da modificação.

Sendo assim, não se vislumbram quaisquer elementos que sejam aptos a justificar a reforma da sentença, impondo-se sua manutenção.

Em relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal. Desta forma, majora-se de 10% para 12% sobre o valor da causa, o valor dos honorários sucumbenciais, a serem arcados pela apelante.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À Apelação, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)