PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE ASSOCIAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO AUTORA. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEITADA. MÉRITO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. MORADORA RÉ NÃO ASSOCIADA QUE NÃO ANUIU COM NOVAS TAXAS QUE PASSARAM A SER COBRADAS. TEMA REPETITIVO 882/STJ. PAGAMENTO DE TAXAS ANTERIORES QUE NÃO IMPLICA ANUÊNCIA TÁCITA. NECESSIDADE DE ADESÃO EXPRESSA DO MORADOR. AUSÊNCIA DE PROVA. PREVALÊNCIA DOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, DA AUTONOMIA DE VONTADE E DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. TEMA REPETITIVO 492/STF. PRECEDENTES TJBA. PRELIMINAR REJEITADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Rejeita-se a preliminar de intempestividade do recurso, porquanto verificado que a Apelante interpôs o apelo no último dia do prazo. Preliminar rejeitada.

2. Cinge-se o mérito da controvérsia em aferir a legalidade do pleito de cobrança da Associação Autora, referente às taxas associativas supostamente devidas e não pagas pela Ré.

3. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Tema repetitivo 882/STJ.

4. Por ofensa aos princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema repetitivo 492/STF.

5. Revelam-se insustentáveis os argumentos da Apelante de que, como a Apelada se beneficia dos serviços prestados pela Associação e como passou anos pagando voluntariamente a taxa, teria aderido tacitamente e, por isso, seria legítima a cobrança pretendida, sob pena de enriquecimento ilícito.

6. Isso porque não se admite a figura da adesão tácita e, na hipótese dos autos, a Recorrente não logra êxito em se desincumbir do ônus de comprovar que a Recorrida aderiu de forma expressa, livre e voluntária à Associação; também inexiste nos autos qualquer prova de que a obrigação de pagamento da taxa em testilha estaria prevista em ato constitutivo firmado após o advento da Lei 13.465 /2017, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, muito menos que há previsão legal autorizando a mencionada cobrança.

7. Diante disso, à luz da referida jurisprudência das Cortes Superiores, somente se pode concluir pela improcedência da cobrança pretendida pela Associação Autora. Precedentes TJBA.

PRELIMINAR REJEITADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8093761-96.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante ASSOCIACAO DE MORADORES DO LOTEAMENTO LEBLON e como apelada SILVIA HELENA SAMPAIO PINHEIRO BORGES.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do relator.  

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 31 de Outubro de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação interposta por ASSOCIACAO DE MORADORES DO LOTEAMENTO LEBLON contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Salvador que, nos autos da ação de cobrança de taxas de associação movida contra SILVIA HELENA SAMPAIO PINHEIRO BORGES, julgou improcedente o pedido formulado na inicial, nos seguintes termos (ID. 47230172):

“No caso, está claro que a ré não anui e não concorda com a taxa cobrada pela associação e, por isso, não está obrigada ao pagamento. A circunstância de ter pagado a taxa em momentos anteriores não obriga a ré a manter o vínculo associativo que possuía informalmente (como exposto, cuida-se de obrigação pessoal, não real).

Conclui-se, portanto, não ser devida a taxa associativa.

Em face das razões expostas, julgo improcedente o pedido. Condeno o autor ao pagamento das custas e dos honorários de advogado, fixados estes em 10% do valor da causa”.

Irresignada, a Associação Autora interpôs a presente apelação (ID. 47230175), alegando, em síntese, que a Ré mora no espaço de abrangência da Associação e usufrui das diversas benesses proporcionadas pela Apelante, como serviços de arborização, portaria, entrega de correspondência, segurança pessoal e patrimonial, poda de árvores e reestruturação dos equipamentos de lazer.

Sustenta que a Ré deve contribuir com sua parcela, mediante pagamento da taxa associativa objeto da cobrança, para o custeio das despesas das áreas comuns administradas pela Associação, sob pena de enriquecimento ilícito.

Destaca que a Ré, ao longo de anos, já vinha regularmente pagamento as taxas associativas, por reconhecer a importância da Associação e dos serviços prestados, o que caracteriza a sua adesão tácita à Associação, de modo que não pode agora, depois de diversas contribuições voluntárias, escusar-se do pagamento sob a espúria justificativa de nunca ter se associado formalmente.

Pretexta que essa conduta da Ré atenta contra a boa-fé objetiva, incorrendo na vedação de comportamentos contraditórios.

Frisa que a Ré deixou de pagar as taxas associativas por não concordar com o valor das taxas extras que passaram a ser cobradas de todos os associados, asseverando que nunca houve pedido expresso de cancelamento da adesão.

Ao final, pugna pelo provimento do apelo para reformar a sentença e julgar totalmente procedente o pedido de cobrança das taxas associativas minuciosamente descritas em planilha que acompanhou a inicial.

A Apelada apresentou contrarrazões (ID. 47230181), arguindo preliminar de intempestividade do recurso, pedindo o seu não conhecimento. No mérito, defende a ilegalidade da cobrança pretendida pela Associação, requerendo o desprovimento do apelo e a manutenção da sentença.

O recurso foi distribuído para minha Relatoria.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 11 de setembro de 2023.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

De início, cumpre apreciar a preliminar de intempestividade do recurso, arguido pela Apelada em sede de contrarrazões, a qual, adianto, não merece guarida.

Da preliminar de intempestividade

Sabe-se que, nos termos do art. 224, caput e §§2º e 3º, do CPC/15, os prazos serão contados, salvo disposição em contrário, excluindo o dia do começo e incluindo o dia do vencimento, considerando-se como data de publicação o primeiro dia útil seguinte ao da disponibilização da informação no Diário da Justiça eletrônico, iniciando-se a contagem do prazo no primeiro dia útil que seguir ao da publicação.

In casu, conforme certidão de publicação da sentença (ID. 47230174), essa foi disponibilizada no DJe em 24/03/2023 (sexta-feira), com publicação prevista para o primeiro dia útil subsequente, 27/03 (segunda-feira), logo o prazo de 15 (quinze) dias para interpor o recurso de apelação se iniciou em 28/03 (terça-feira).

Partindo desse termo inicial, considerando que houve suspensão dos prazos processuais em 06 e 07 de abril (quinta e sexta-feira santas), por ausência de expediente forense nessas datas devido ao feriado da Semana Santa (art. 1º do DECRETO JUDICIÁRIO N. 31, DE 17 DE JANEIRO DE 2023 do Presidente do TJBA - http://www5.tjba.jus.br/portal/wp-content/uploads/2023/01/DECRETO-FERIADOS.pdf), infere-se que o prazo se encerrou em 19/04/2023, exatamente a data da interposição do presente apelo (ID. 47230175), portanto tempestivo o recurso.

Assim, REJEITO a preliminar de intempestividade.

Sendo o apelo tempestivo, e atendendo aos demais requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, impõe-se o seu conhecimento.

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir a legalidade do pleito de cobrança da Associação Autora, referente às taxas associativas supostamente devidas e não pagas pela Ré.

Do mérito recursal

Da análise dos autos, verifica-se que, na inicial (ID. 47229922), a Associação Autora pretende a cobrança do montante de R$ 28.476,76 (vinte e oito mil, quatrocentos e setenta e seis reais e setenta e seis centavos), a título de taxas associativas que aduz serem devidos pela Ré, devido ao inadimplemento das parcelas descritas na planilha de ID. 47229924 como “Taxa de Associação²” e “Cota Extra²”.

Ao contestar o feito (ID. 47230091), a Apelada reconhece que sempre pagou, espontaneamente, a taxa de administração determinada pela convenção, por utilizar dos serviços prestados pela Associação.

Todavia, narra que somente vinha pagando essa taxa porque “sempre fora cobrada de acordo com sua matrícula, ou seja, por proprietária de um único lote e com inscrição única no IPTU, logo uma única taxa”, mas suspendeu o pagamento quando, inexplicavelmente, a administração passou a cobrar por duas taxas, inserindo valores adicionais a título de taxas extras, conforme boletos que instruíram a defesa (ID. 47230096 e ID. 47230097).

Diante desse impasse, conforme relatado, a Autora judicializou a questão, aduzindo que são devidas as taxas associativas, em suma, por dois motivos: i) a Ré, reconhecidamente, beneficia-se com os serviços prestados pela Associação, logo o não pagamento da respectiva contribuição implica enriquecimento ilícito; e ii) a Ré, ao longo de anos, vinha pagando espontaneamente a taxa, o que configura adesão tácita à Associação, não podendo, agora, contraditoriamente, recusar-se a pagar.

Sem razão.

A matéria já foi pacificada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, em sede de recurso especial representativo de controvérsia, fixou a seguinte tese vinculante em seu tema repetitivo 882: as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (grifou-se). Eis a ementa desse paradigmático julgado:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(STJ - REsp: 1280871 SP 2011/0189659-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/03/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2015)

(Grifou-se)

Seguindo essa linha, a mesma Corte Superior também já assentou que, para cobrar a taxa associativa, deve a associação comprovar que houve manifestação de adesão expressa do morador e/ou adquirente do terreno, uma vez que, em respeito ao princípio da liberdade associativa, de textura constitucional (art. 5º, XVII da CF), não se admite a adesão tácita. Note-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRINCÍPIO DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ EM SEDE DE REPETITIVO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado.

2. Conforme jurisprudência firmada na Segunda Seção desta Corte Superior, no âmbito do julgamento de recursos especiais representativos da controvérsia: "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgados em 11.03.2015, DJe 22.05.2015).

3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e 1.439.163/SP). Incidência da Súmula 83 do STJ.

4. A Segunda Seção desta Corte consolidou o entendimento de que, na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação (REsp nº 1.483.930/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe 1º/2/2017).

5. As conclusões do acórdão recorrido no sentido de que não restou comprovado que a recorrida se associou ou anuiu ao pagamento de taxas de manutenção, ou o acolhimento da pretensão recursal no sentido de não se tratar de associação de moradores, demandaria, necessariamente, reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7 do STJ.

6. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1192304 DF 2017/0274183-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2018)

(Grifou-se)

Seguindo a mesma esteira, o Supremo Tribunal Federal também ratificou a necessidade de que, para a cobrança da taxa associativa, deve a associação comprovar que houve adesão expressa do morador, sob pena de ofensa aos princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação liberdade de associação.

Nesse sentido, por ocasião do julgamento do RE 695911, com repercussão geral reconhecida, o STF fixou a seguinte tese vinculante em seu tema n. 492:

STF. Tema 492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.

Tese:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

(Grifou-se)

Eis a ementa do aludido precedente paradigma da Suprema Corte:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA. LIBERDADE ASSOCIATIVA. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE LEI OU VONTADE DAS PARTES. INCONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.467/17. MARCO TEMPORAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO. FATOS E PROVAS. REMESSA DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM PARA A CONTINUIDADE DO JULGAMENTO, COM OBSERVÂNCIA DA TESE.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados ( RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

(STF - RE: 695911 SP, Relator: DIAS TOFFOLI, Data de Julgamento: 15/12/2020, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 19/04/2021)

(Grifou-se)

Nesse trilhar, revelam-se insustentáveis os argumentos da Apelante de que, como a Apelada se beneficia dos serviços prestados pela Associação e como passou anos pagando voluntariamente a taxa, teria aderido tacitamente e, por isso, seria legítima a cobrança pretendida, sob pena de enriquecimento ilícito.

É que, como visto, não se admite a figura da adesão tácita e, na hipótese dos autos, constata-se que a Recorrente, por meio dos documentos juntados com a exordial (ID. 47229922) e com a réplica (ID. 47230106), não logra êxito em se desincumbir do ônus de comprovar que a Recorrida aderiu de forma expressa, livre e voluntária à Associação. Também inexiste nos autos qualquer prova de que a obrigação de pagamento da taxa em testilha estaria prevista em ato constitutivo firmado após o advento da Lei 13.465 /2017, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, muito menos que há previsão legal autorizando a mencionada cobrança.

Diante disso, à luz da referida jurisprudência das Cortes Superiores, somente se pode concluir pela improcedência da cobrança pretendida pela Associação Autora. Em casos análogos, com os mesmos contornos fáticos e jurídicos, de igual modo já decidiu este Sodalício, inclusive a Primeira Câmara Cível:

COMERCIAL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. CONDOMÍNIO DE FATO. MORADOR NÃO ASSOCIADO. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. IRRESIGNAÇÃO IMOTIVADA. RECURSO IMPROVIDO. 

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo". (EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005, DJ 1º/2/2006).

Registra-se que o referido entendimento foi consolidado nos Recursos Especiais nºs 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, julgados pela sistemática dos recursos repetitivos, cujo acórdãos estão assim ementados: (...)

O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695.911, também se posicionou no sentido de que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei nº 13.465/2017. Em data posterior ao referido diploma legal, a cobrança seria possível, desde que haja a adesão aos atos constitutivos das entidades equiparadas a administradoras de imóveis por aqueles que já possuíam o lote ou, sendo novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Vejamos: (...)

No caso em escopo, não restou evidenciado nos autos, que a parte autora tenha aderido, de forma livre e voluntária, à associação ré, e nem, que a obrigação está prevista em ato constitutivo firmado após o advento da Lei 13.465/2017, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ou ainda, que haja lei possibilitando a referida cobrança.

Ressalte-se, nesse viés que a existência de uma obrigação pressupõe imposição legal ou voluntariedade, não havendo o que se falar em aceitação tácita, sob pena de restrição ao direito de liberdade e ao princípio da liberdade associativa.

Por tais razões, nega-se provimento ao recurso.

(TJ-BA - APL: 05499844820188050001, Relator: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/07/2022)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA PARA AQUELE QUE NÃO SE ASSOCIOU OU ANUIU EXPRESSAMENTE AO ENCARGO. QUESTÃO PACIFICADA PELO STJ NO JULGAMENTO DO RESP 1280871/SP (TEMA 882). AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO RECORRIDO. OBRIGAÇÃO QUE POSSUI NATUREZA PESSOAL. O MERO COMPARECIMENTO DA ESPOSA DO APELADO EM ALGUMAS REUNIÕES NÃO TRADUZ SUA ANUÊNCIA EXPRESSA À COBRANÇA DA TAXA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Dessa forma, inegável que o recorrente se constitui como um condomínio de fato, inserindo-se, assim, na moldura jurídica tratada no julgamento do REsp 1280871/SP, submetido pelo STJ ao rito dos recursos repetitivos e que estatuiu, expressamente que as associações de moradores ou condomínios de fato não podem exigir taxa de manutenção dos moradores não associados.

(...)

Seguindo no exame da controvérsia, deve-se salientar que ao lado do entendimento supratranscrito, a Corte Cidadã sedimentou o posicionamento de que a eventual anuência do associado à cobrança da taxa de manutenção instituída por condomínio de fato deve ser dar de forma expressa, não se admitindo, portanto, a anuência tácita.

(TJ-BA - APL: 05275129220148050001 19ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator: REGINA HELENA RAMOS REIS, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 11/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA PARA QUEM NÃO SE ASSOCIOU EXPRESSAMENTE OU NÃO ANUIU AO ENCARGO. ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ. APELO PROVIDO.

1. Rejeito a preliminar contrarrecursal de inadmissibilidade do apelo por violação da regra da dialeticidade, pois, ainda que considerados os termos da apelação, é possível extrair dele lógica analítica em relação aos fundamentos da sentença, impugnando os fundamentos do decisum de origem.

2. O STJ, em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." (Tema Repetitivo 882).

3. No caso dos autos: (i) trata-se, como reconhecido por ambas as partes, de condomínio atípico ou de fato; (ii) foi constituído, somente, uma associação de moradores; (iii) não há prova de que a apelante tenha expressamente se associado à apelada; (iv) em reforço, há prova expressa que a apelante não anuiu com a cobrança instituída pela AGE de 17 de abril 2011, vide ID 10102234 e ID 10102237; e (v) o STJ, em julgamento de observância obrigatória, privilegiou a liberdade associativa em detrimento da vedação ao enriquecimento ilícito, de sorte que rechaçou a associação e aceitação tácitas.

4. Apelo provido.

(TJBA, Classe: Apelação, Número do Processo: 0504046-18.2015.8.05.0039, Relator (a): MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Publicado em: 13/11/2020)

(Grifou-se)

Escorreita, destarte, a Sentença que – em consonância com a prova que dos autos emerge e com a jurisprudência dominante sobre a matéria - julgou improcedente o pleito de cobrança deduzido pela Autora, sendo medida de rigor, portanto, a manutenção total do decisum.

Dispositivo

Ante o exposto, VOTO no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença inalterada.

Em tempo, considerando que o juízo de origem fixou honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, MAJORO a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre a mesma base de cálculo, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC/15.

É como voto.

Salvador/BA, 11 de setembro de 2023.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator