PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8010653-04.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: JONATAN DIOGENES RIBEIRO |
| Advogado(s): JULIANA DA SILVA COIMBRA, PAULO ROBERTO MIRANDA LARANJEIRA, AMANDA MENEZES LOPES |
| APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA |
| Advogado(s): LEONARDO FIALHO PINTO |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, a apelação do acionante deve ser conhecida.
A discussão recursal cinge-se à definição do prazo fatal para a entrega de imóvel e à consequente configuração da mora da construtora.
No mérito, a apelação do acionante deve ser provida em parte.
Na origem, o acionante alegou ter firmado compromisso de compra e venda de imóvel com entrega prevista para 30/06/2022, admitindo-se prorrogação por 180 dias (até 27/12/2022). Sustentou que o imóvel só foi entregue em 30/03/2023, pleiteando indenizações e multas.
Conforme relatado, a sentença recorrida baseou-se em contrato posterior de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, que estipulava prazo de entrega até 17/04/2023 (id. 98652939).
Sobre o prazo de entrega do imóvel, com a devida vênia ao entendimento de origem, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu no sentido de que o contrato de financiamento não possui o condão de estender o prazo de entrega previsto no compromisso de compra e venda. Inclusive, o Tema 996 do STJ veda a vinculação do prazo de entrega à concessão do financiamento. Confira-se:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
Assim, existindo duplicidade de datas, deve prevalecer aquela mais benéfica ao consumidor, de acordo com o art. 47 do CDC.
Portanto, reconheço que o prazo fatal para entrega era 27/12/2022 (id. 98652938, p. 4).
Nessa linha, restou incontroverso que as chaves foram entregues em 30/03/2023 (id. 98654120). Superado o prazo de tolerância em 27/12/2022, configura-se a mora da acionada pelo período de, aproximadamente, 3 meses.
Dessa forma, resta caracterizado o dever de indenizar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da privação do uso do bem.
Na hipótese dos autos, os lucros cessantes são presumidos no caso de atraso na entrega de imóvel, independentemente de prova da finalidade, conforme jurisprudência pacífica do STJ (Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, AgInt no AREsp n. 2770198/PA, DJEN 09/05/2025).
Todavia, a fixação dessa indenização deve observar o entendimento consolidado no Tema 970 do STJ, que veda a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes. Excepcionalmente, é possível a sua relativização, contudo não restou comprovado que o acionante experimentou prejuízos superiores ao valor decorrente da aplicação da multa moratória.
Compulsando os autos, verifica-se que o acionante pleiteia tanto a inversão da multa contratual de 2% (cláusula penal) quanto o pagamento de lucros cessantes (aluguéis).
Ocorre que, na linha do quanto já decidido pelo STJ, a multa moratória de 2% sobre o valor do contrato possui natureza indenizatória e, em regra, pode superar o valor equivalente ao locativo do imóvel — que gira em torno de 0,5% a 1% ao mês. Veja-se:
“(...) 2. Esta Corte Superior tem excepcionalmente relativizado essa vedação de cumulação, sobretudo nas hipóteses em que o promitente-comprador demonstra, como consequência do desfazimento da promessa de compra e venda por culpa da construtora, ter experimentado prejuízos materiais superiores ao valor decorrente da aplicação da multa moratória, o que não é o caso dos autos, contudo. A bem da verdade, a multa moratória objeto desta controvérsia, fixada em 2% sobre o valor do contrato, já é bem superior ao ´valor equivalente ao locativo´ do imóvel, normalmente na faixa entre 0,5% e 1% sobre o valor do bem, de modo que a indenização pela demora na entrega das chaves já se encontra em quantia razoável. 3. Agravo interno improvido.” (STJ, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, AgInt nos EDcl no REsp n. 1741212/RN, DJe 22/05/2023)
No caso, o atraso perdurou por cerca de três meses. Arbitrados lucros cessantes à base de 0,5% ao mês, o montante totaliza 1,5% do valor do bem.
Assim, a aplicação isolada da multa moratória de 2%, devidamente invertida em favor do consumidor, mostra-se medida mais benéfica e suficiente para recompor o dano material sofrido, revelando-se incabível a cumulação pretendida, sob pena de bis in idem.
Contudo, no que tange aos danos morais, este Juízo curva-se à premissa do STJ de que o mero inadimplemento contratual não acarreta, por si só, danos morais. Nesse sentido:
“(...) 3. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que ´o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial´. (...)” (STJ, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, REsp n. 2196816/SP, DJEN 05/05/2025)
No caso, observa-se que o atraso foi de cerca de 90 dias. Embora cause aborrecimento, tal lapso temporal não possui densidade suficiente para caracterizar violação aos direitos da personalidade, inexistindo nos autos prova de fato extraordinário que justifique a condenação.
Portanto, deve ser mantida a improcedência neste ponto.
Por fim, considerando a sucumbência recíproca, as custas processuais serão rateadas entre as partes na proporção de 40% para o acionante e 60% para o acionado. Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa para o patrono da ré e 15% sobre o valor da condenação para o advogado do autor, observada a gratuidade judiciária deferida ao acionante (art. 98, §3º, CPC).
Pelo exposto, voto no sentido de conhecer e, no mérito, CONCEDER PROVIMENTO PARCIAL ao recurso para reformar a sentença e: 1) declarar a mora da acionada no período de 28/12/2022 a 30/03/2023; 2) condenar a acionada ao pagamento da multa moratória invertida, no percentual de 2% sobre o valor atualizado do contrato, com incidência de juros de mora a partir da citação, indeferindo-se o pedido cumulativo de lucros cessantes; 3) manter a improcedência do pedido de indenização por danos morais, pelos fundamentos apresentados.
Sala de Sessões, data registrada no sistema.
Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA
Relator