PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO ESSENCIAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERRO SUBSTANCIAL. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. Caso em exame

A autora ajuizou ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, alegando que, embora tenha quitado integralmente o preço ajustado, não pôde registrar o imóvel adquirido, pois este não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Requereu a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, declarando rescindido o contrato e determinando a devolução do valor pago. Apelação dos réus sustentando decadência, inexistência de vício e improcedência dos pedidos.

II. Questão em discussão

A controvérsia versa sobre (i) a existência de decadência ou prescrição quanto ao direito de pleitear a nulidade do contrato; (ii) a validade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem possibilidade de registro; e (iii) a obrigação de restituição dos valores pagos pela autora.

III. Razões de decidir

Afastadas as alegações de decadência e prescrição, pois o vício essencial do negócio — ausência de matrícula do imóvel — somente foi identificado pela autora em 2022, iniciando-se, a partir de então, o prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, II, do Código Civil.

Restou comprovado que o imóvel objeto do contrato não possui registro, o que inviabiliza sua transferência formal e compromete a finalidade do negócio jurídico, caracterizando erro substancial sobre a essência do contrato (arts. 138 e 139 do Código Civil).

Os réus violaram os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, ao omitirem informação essencial acerca da regularidade registral do bem, em afronta ao dever de transparência nas relações de consumo.

A conduta dos réus configura prática ilícita, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79, que proíbe a comercialização de imóveis não registrados.

Os apelantes não se desincumbiram do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, conforme exige o art. 373, II, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido. “1. É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel que tenha por objeto bem desprovido de matrícula no registro de imóveis, por inviabilidade de sua regularização. 2. A ausência de informação clara acerca da situação registral do imóvel configura violação à boa-fé objetiva e à transparência, autorizando a rescisão contratual e a restituição integral do valor pago pelo adquirente.”

Dispositivos legais citados: CC, arts. 138, 139, 178, II; CPC, art. 373, II; Lei nº 6.766/79, art. 37.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMG, Apelação Cível 10611160004325001, Rel. Des. Lílian Maciel, j. 12/02/2020; TJBA, Apelação Cível 8001515-15.2019.8.05.0078, Rel. Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro, j. 09/09/2020.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos, etc.

Adoto o relatório constante na sentença colacionada no Id. 79245880, acrescentando tratar-se de apelação cível interposta por Antonio Carlos Rodrigues Santos e Outro em face de Rosilene Pereira Lima, contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Rel de Cons Civ e Comerciais de Brumado que, nos autos da ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

POSTO ISSO, rejeitadas as prejudiciais, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para (1) DECLARAR rescindido o contrato havido entre as partes; e (2) CONDENAR o réu na obrigação de restituir ao autor a quantia de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), corrigida monetariamente pelo IPCA, desde o desembolso (24/04/2015), acrescida de juros de 1% ao mês, a partir da citação, por consequência, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência recíproca, ambas as partes arcarão com o pagamento das custas judiciais e despesas processuais, na proporção de metade para cada, bem como com os honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, que arbitro, no percentual de 10% do valor da condenação, devidamente corrigido. Observe-se, contudo, a suspensão de exigibilidade do ônus de sucumbência em relação à parte requerente, conforme artigo 98, § 3º, do CPC (ID 376717680).

Opostos embargos de declaração pela parte acionada, estes foram rejeitados pelo juízo a quo (Id. 79245889).

Irresignados, os réus interpuseram recurso de apelação (Id. 79245892) sustentando, em síntese, a ocorrência de decadência e a inexistência de vício invalidante no contrato, reiterando que houve a entrega do bem e que a autora estava ciente da ausência de registro.

Defendem, ainda, que não há obrigação de restituir qualquer quantia e que a demanda deve ser julgada improcedente.

Em contrarrazões (Id. 79245898), a autora refutou os argumentos da apelante e defendeu a manutenção da sentença.

Reforçou que a ciência do vício apenas se deu em 2022, quando foi informada oficialmente da impossibilidade de regularização dominial do imóvel, circunstância que justifica a anulação do contrato e a devolução do valor pago.

Argumentou, ainda, que os elementos probatórios comprovam a veracidade dos fatos narrados e a procedência da demanda.

O recurso é tempestivo.

Há requerimento de justiça gratuita.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

DES. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Inicialmente, defiro os benefícios da justiça gratuita, eis que preenchidos os requisitos legais.

Examinados os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame das suas razões.

Inicialmente, rejeita-se a alegação de decadência arguida pelos apelantes. Conforme dispõe o art. 178, II, do Código Civil, o prazo para pleitear a anulação de negócio jurídico por vício de consentimento é de quatro anos, contados do momento em que a parte interessada teve ciência do defeito.

No caso dos autos, restou incontroverso que a autora apenas tomou conhecimento da impossibilidade de registro do imóvel em 2022, quando buscou formalizar a transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis e foi surpreendida com a informação de que o bem não possuía matrícula. Assim, tendo a ação sido ajuizada em 2023, não há falar em decadência, tampouco em prescrição, devendo ser repelida a preliminar.

Quanto à prescrição, igualmente não há falar em seu reconhecimento, uma vez que a pretensão deduzida pela autora está fundada em vício do negócio jurídico que justifica a sua anulação, com pretensão de natureza declaratória e restitutória, de modo que o prazo aplicável é também o de quatro anos para a anulação do ato, e, em qualquer hipótese, o termo inicial incide a partir do momento da ciência inequívoca da irregularidade. Como se vê, nenhuma das pretensões autorais está alcançada pelo decurso do tempo.

Superadas as preliminares, passa-se à análise do mérito.

No mérito, a sentença deve ser mantida. A controvérsia posta nos autos reside na validade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 2015, cuja execução restou frustrada em razão da inexistência de matrícula no registro imobiliário, o que impossibilita a formalização da transferência da propriedade e compromete a função prática do negócio.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula nº 543, orienta que, "na hipótese de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, é válida a cláusula de resolução por inadimplemento, cabendo a restituição das parcelas pagas pelo consumidor de forma integral, imediata e atualizada, no caso de culpa exclusiva do fornecedor".

No presente caso, há vício essencial, na medida em que o objeto do contrato se mostra juridicamente inexequível. A autora foi induzida a celebrar negócio acreditando que, com o pagamento do preço, teria a possibilidade de obter a propriedade plena do imóvel, o que não se confirmou.

Tal situação configura erro substancial sobre a essência do negócio jurídico, apto a viciar o consentimento nos termos dos arts. 138 e 138 do Código Civil:

Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.

Art. 139. O erro é substancial quando:

I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;

II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante;

III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico.

Ademais, a conduta dos réus evidencia violação aos princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, que impõem aos contratantes o dever de agir com transparência e confiança recíproca.

Sobre o tema, discorreu Cláudia Lima Marques:

(...) uma atuação “refletida”, pensando no outro, no parceiro contratual, respeitando, respeitando seus interesses legítimos, seus direitos, respeitando os fins do contrato, agindo com lealdade, sem abuso da posição contratual, sem causar lesão ou desvantagem excessiva, com cuidado com a pessoa e o patrimônio do parceiro contratual, cooperando para atingir o bom fim das obrigações, isto é, o cumprimento do objetivo contratual e a realização dos interesses legítimos de ambos os parceiros. Trata-se de uma boa-fé objetiva, um paradigma de conduta leal, e não apenas da boa-fé subjetiva, conhecida regra de conduta subjetiva do artigo 1444 do CCB. Boa-fé objetiva é um standard de comportamento leal, com base na confiança, despertando na outra parte co-contratante, respeitando suas expectativas legítimas e contribuindo para a segurança das relações negociais. [[3] MARQUES, Cláudia Lima, “Planos privados de assistência à saúde. Desnecessidade de opção do consumidor pelo novo sistema. Opção a depender da conveniência do consumidor. Abusividade da cláusula contratual que permite a resolução do contrato coletivo por escolha do fornecedor”. Revista de Direito do Consumidor, n. 31, jul./set./99, p. 145.

Para além disso, a ausência de informação clara sobre a inexistência de registro do bem revela afronta direta ao princípio da transparência, essencial à proteção do contratante vulnerável, sobretudo em se tratando de relação de consumo.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - FORMALIDADE ESSENCIAL - ESCRITURA PÚBLICA - INOBSERVÂNCIA - VENDA A NON DOMÍNIO - INVALIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - PROCEDÊNCIA - PERDAS E DANOS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. - A prova da existência de vício de consentimento, fato constitutivo do direito alegado, recai sobre a parte autora - O contrato/promessa de compra e venda de bem imóvel realizado sem a observância da forma solene, exigida em lei, carece de validade e eficácia - A realização de negócio jurídico de compra e venda por quem não é proprietário da coisa caracteriza venda a "non domínio" - A venda a "non domínio" impõe a rescisão do contrato e restituição das partes ao "status quo ante" - A rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel assegura ao comprador a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, estes a contar da citação - Recurso ao qual se dá parcial provimento. (TJ-MG - AC: 10611160004325001 MG, Relator.: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 12/02/2020, Data de Publicação: 18/02/2020)

Também nesse sentido, a jurisprudência desta Colenda Turma:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. PRELIMINARES REJEITADAS. APLICABILIDADE DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. MORA DO VENDEDOR. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator. PRESIDENTE DES. RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO RELATOR PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - APL: 80015151520198050078, Relator.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/09/2020)

Não se trata de simples descumprimento contratual, mas de negociação fundada sobre pressuposto fático inexistente — a regularidade registral do bem —, circunstância que, se conhecida pela autora, teria impedido a celebração do contrato.

A conduta dos réus, ao prometerem a venda de imóvel sem matrícula, caracteriza ilicitude, pois contraria expressamente o art. 37 da Lei nº 6.766/79, que veda a comercialização de lotes não registrados e não regularizados perante o registro imobiliário competente. Tal prática, além de comprometer a segurança jurídica das transações imobiliárias, revela violação à ordem urbanística e aos interesses públicos tutelados pela legislação de parcelamento do solo.

Fica claro, portanto, o descumprimento do contrato por culpa do vendedor, devendo as partes retornarem ao status quo ante, por meio da declaração da rescisão contratual, com a volta do bem objeto da compra e venda ao patrimônio do vendedor, e a restituição integral do valor desembolsado pelo adquirente.

No mais, penso que absolutamente descabida a aplicação do art.49 do CDC ao caso concreto, tendo em vista que a controvérsia não gira acerca do direito de arrependimento ou a forma de aquisição do bem, mas ao patente descumprimento contratual pela Ré, que deu causa à presente ação de rescisão contratual.

Ressalte-se, ainda, que os réus não se desincumbiram do ônus de demonstrar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Limitando-se a impugnações genéricas, não apresentaram prova documental ou testemunhal apta a infirmar a narrativa da autora, especialmente no que diz respeito à ausência de matrícula do imóvel e à impossibilidade de registro da propriedade.

Portanto, é de rigor a manutenção da sentença que declarou a nulidade do contrato e determinou a restituição simples do valor pago, devidamente corrigido.

Isto posto e por tudo que dos autos transparece, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, majorando a verba honorária fixada na sentença, com base no artigo 85, § 11, do CPC, para o percentual 15% sobre o valor da condenação.

DES. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator