PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. COVID-19. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS SUFICIENTES. INDEFERIMENTO MANTIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada para fixação de aluguel provisório em 80% do valor vigente, nos termos do art. 68, II, "b", da Lei nº 8.245/91.

2 - Agravo interno interposto em face de decisão monocrática que indeferiu a antecipação de tutela recursal por ausência dos requisitos legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3 - A questão central consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela antecipada recursal para fixação de aluguel provisório com base na teoria da imprevisão e onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4 - A fixação de aluguel provisório exige a apresentação de elementos convincentes que demonstrem o descompasso entre o valor vigente e o praticado pelo mercado, com provas robustas da conjuntura atual das locações na região.

5 - A agravante não apresentou elementos probatórios suficientes, como pesquisa de mercado ou laudo técnico, limitando-se a alegações genéricas sobre os impactos da pandemia.

6 - Embora os efeitos da COVID-19 sejam de conhecimento notório, sua invocação isolada não supre a necessidade de demonstração específica da onerosidade excessiva no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO

7 - Agravo interno prejudicado. Agravo de instrumento desprovido.

Dispositivo relevante citado: Lei nº 8.245/91, art. 68, II, "b"; CPC, art. 300.

Jurisprudência: TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80286252420228050000, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2023.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8031582-90.2025.8.05.0000, sendo parte Agravante CLPI COMERCIAL LTDA EPP e parte Agravada MECAL PATRIMONIAL LTDA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Relator

Procurador(a) de Justiça 

RM02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CLPI COMERCIAL LTDA EPP em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Renovatória c/c Revisional de Locação nº 8172520-40.2022.8.05.0001, no sentido de postergar a análise do pedido liminar após manifestação do réu, determinando sua citação com prazo de quinze dias para apresentação de defesa.

Em suas razões recursais (ID. 83508338), a agravante defende a necessária concessão de tutela antecipada de urgência para fixação de aluguel mínimo provisório correspondente a 80% do aluguel vigente, nos termos do art. 68, II, "b", da Lei nº 8.245/91.

A agravante sustenta que a decisão agravada causa lesão irreversível, uma vez que foi obrigada a suportar a locação no valor vigente durante todo o período de tramitação processual.

Alega que estão presentes os requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora, pois foram colacionados aos autos todos os documentos que atestam os argumentos sustentados, restando definida a plausibilidade do direito de maneira substancial pelas características do Contrato de Locação e pelas provas carreadas aos autos, bem como de forma objetiva pela norma do Código de Processo Civil e Lei nº 8.245/91.

Argumenta que, se a fixação provisória dos alugueres não ocorrer em sede de antecipação da tutela, a continuidade da atividade comercial da agravante restará comprometida, repercutindo no esvaziamento da relação negocial discutida pela impossibilidade de manutenção do pagamento dos encargos atualmente arcados.

Defende que não subsiste o perigo da irreversibilidade da decisão interlocutória, haja vista que, uma vez revisadas as cláusulas contratuais e fixado o aluguel em valor superior ao pretendido, a agravante será obrigada a arcar com os valores remanescentes, figurando o agravado como credor da diferença.

Com isso, pede "a concessão de tutela antecipada fundada na urgência, para fixação do aluguel mínimo provisório, nos termos da Lei nº 8.245/91, correspondente a 80% do aluguel mínio vigente, no importe de R$5.600,00 (cinco mil e seiscentos reais).” No mérito, “seja conhecido e provido este Agravo de Instrumento para reformar a decisão de primeira instância e confirmar a antecipação da tutela recursal”.

Em decisão monocrática (ID. 83530048), foi indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal.

Inconformada, a agravante interpôs Agravo Interno (ID. 84359724) contra a decisão monocrática que indeferiu a antecipação de tutela recursal.

Em contrarrazões (ID. 93957290), o agravado contrapõe as alegações do recorrente e pugna pela negativa de provimento ao recurso. Alega que jamais foi cientificado da ação renovatória, tendo sido surpreendido apenas com a intimação para contrarrazoar o agravo interno. Sustenta a existência de nulidade absoluta dos atos praticados, em virtude da não citação do agravado na ação originária, bem como irregularidades no instrumento do agravo, pela ausência de peças essenciais.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), do Agravo Interno em conjunto com o presente Agravo de Instrumento, destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM02

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

1. Da apreciação do agravo interno.

Preliminarmente, cumpre registrar que, estando o presente Agravo de Instrumento em condições de julgamento, resta prejudicado o Agravo Interno interposto contra a decisão que apreciou o pedido de efeito suspensivo.

2. Da admissibilidade.

A presença dos pressupostos de admissibilidade já foi objeto de
averiguação quando da apreciação do pedido liminar, razão pela qual se passa à análise do mérito. 

3. Do mérito.

A agravante busca a reforma da decisão que postergou a análise do pedido de fixação de aluguel provisório correspondente a 80% do valor vigente, com fundamento no art. 68, II, b, da Lei nº 8.245/91. Sustenta a existência dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, indicando a onerosidade excessiva decorrente dos impactos econômicos da pandemia de COVID-19 e a alta dos índices de reajuste dos contratos de locação.

A concessão de tutela antecipada, nos termos do art. 300 do CPC, exige a presença simultânea de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, além da ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

No caso em análise, em que pese a fundamentação apresentada pela agravante, não verifico a presença dos requisitos necessários à concessão da medida liminar.

Primeiramente, quanto à probabilidade do direito, observo que o pedido de fixação de aluguel provisório fundamenta-se basicamente nos efeitos econômicos da pandemia de COVID-19. Contudo, a agravante não apresentou elementos probatórios suficientes para demonstrar, nesta fase processual, a efetiva disparidade entre o valor do aluguel atualmente praticado e os valores de mercado para imóveis similares.

Nos moldes do art. 68, II da Lei n. 8.245/1991, quando da propositura da ação visando à revisão do valor dos alugueis, caso haja pedido expresso e elementos probatórios suficientes, o juiz fixará aluguéis provisórios, que serão devidos a partir da citação da parte adversa, os quais, na hipótese de ação proposta pelo locatário, não poderão ser inferiores a 80% do valor atualmente praticado:

“Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

[...]

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

[...]

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”

Verifica-se que para a fixação do aluguel provisório, mostra-se indispensável que o locador ou o locatário apresente elementos convincentes de que o atual aluguel vigente encontra-se em total descompasso com o valor praticado pelo mercado e que o valor requerido está lastreado em provas robustas da atual conjuntura das locações para a região.

No caso dos autos, embora seja de conhecimento notório que a pandemia de COVID-19 causou impactos econômicos significativos, a agravante não apresentou elementos probatórios específicos que demonstrassem a onerosidade excessiva alegada.

A fundamentação baseou-se em dados macroeconômicos gerais e alegações sobre a mudança de hábitos de consumo, sem apresentar pesquisa de mercado, laudo técnico ou outros elementos que comprovassem que o valor de R$ 5.600,00 pleiteado corresponde efetivamente aos parâmetros de mercado para locações na região.

A mera invocação da teoria da imprevisão e dos efeitos da pandemia, embora juridicamente relevante, não supre a necessidade de demonstração concreta da disparidade entre o valor cobrado e o praticado no mercado.

Este eg. TJBA vem adotando essa linha de entendimento, como se vê do seguinte julgado:

“ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PEDIDO LIMINAR DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. DECISÃO QUE INDEFERE A LIMINAR. O ARBITRAMENTO LIMINAR DO ALUGUEL PROVISÓRIO DEVE ESTAR ACOMPANHADO DE ELEMENTOS SUFICIENTES QUE SIRVAM COMO INDÍCIO DE PROVA, O QUE NÃO ACONTECE NOS AUTOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I - O cerne da inconformidade reside em perquirir a viabilidade jurídica do pleito de redução do valor cobrado a título de aluguel mínimo e décimo terceiro aluguel com redução no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) e a alteração do índice de IGP-DI para IPCA-IBGE. II - Para a fixação do aluguel provisório, mostra-se indispensável que o locador ou o locatário apresente elementos convincentes de que o atual aluguel vigente encontra-se em total descompasso com o valor praticado pelo mercado, e que o valor requerido está lastreado em provas robustas da atual conjuntura das locações para a região . III – In casu, o agravante não apresentou prova suficiente que apontasse para os parâmetros requeridos. Inexiste, verbi gratia, pesquisa de mercado que demonstrasse a veracidade do valor supracitado, nem mesmo laudo que demonstrasse a disparidade entre o valor pago atualmente e o se pretende liminarmente. Há apenas alegações. Acertada a decisão de piso que exarou: “Para a concessão da tutela antecipada é necessário que haja prova inequívoca do direito alegado e convencimento da verossimilhança das alegações, além de que haja fundado receio de dano de difícil ou impossível reparação” IV – Decisão mantida . Agravo não provido.”(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80286252420228050000, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, 2ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/03/2023)

Ademais, não foi demonstrado o periculum in mora de forma específica, uma vez que a agravante não comprovou que o indeferimento da liminar comprometeria de forma irreversível a manutenção de suas atividades.

4. Conclusão.

Isso posto, o voto é no sentido de JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM02