PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. ATRASO E INEXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. MORA DA CONSTRUTORA ANTERIOR AO ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS PELO ADQUIRENTE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL). CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA VENDEDORA CARACTERIZADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095 DO STJ. JUROS DE MORA DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL). INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES INCABÍVEL. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO E REVALORAÇÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE NA VIA ESTREITA DOS ACLARATÓRIOS. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I - Caso em exame: 

1. Embargos de declaração opostos por Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária Feira de Santana IV SPE Ltda. contra acórdão que, de forma unânime, negou provimento ao seu recurso de apelação, confirmando a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas por culpa exclusiva da construtora.

A embargante alega omissão do colegiado sobre a existência de garantia fiduciária registrada na matrícula n. 69.228 e sobre a aplicação da Lei n. 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ, além de contradição na fixação dos juros de mora a contar da citação.

II. Questão em discussão: 

2.  As controvérsias consistem em verificar: (i) se o acórdão incorreu em omissão quanto à existência de garantia fiduciária registrada na matrícula; (ii) se a matéria relativa à incidência da Lei n. 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ foi apreciada; e (iii) se há contradição sobre a incidência de juros moratórios a contar da citação.

III. Razões de decidir: 

3. Inexistência de omissão. O acórdão de forma clara e suficiente afastou a aplicação da Lei n. 9.514/97 e do Tema 1.095 do STJ, sob o fundamento de que a resolução do contrato decorreu do anterior e culposo inadimplemento da própria vendedora, a qual deixou de entregar a infraestrutura prometida para o loteamento, o que autoriza a devolução integral (100%) das quantias pagas pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ. 

Inexistência de contradição. A suspensão dos pagamentos por parte do comprador configura exercício regular do direito de recusa fundado na exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), haja vista a mora anterior da construtora na entrega das obras de infraestrutura individual das redes de água e energia elétrica. 

Afastabilidade do Tema 1.002 do STJ. Diante do desfazimento do liame contratual por culpa exclusiva da incorporadora vendedora, os juros moratórios incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil), inexistindo lacuna ou contradição no aresto embargado. 

A via estreita dos embargos de declaração, de fundamentação vinculada, é inadequada para a pretensão de reforma do mérito da decisão e revaloração do acervo fático-probatório constante dos autos, nos termos do artigo 1.022 do CPC.

IV. Dispositivo: 

4. Embargos de Declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:  "1. Constatada a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega do loteamento, afasta-se a aplicação do procedimento da Lei n. 9.514/97 (Tema 1.095 do STJ), sendo devida a devolução integral das parcelas nos termos da Súmula 543 do STJ." "2. Os juros de mora incidem a contar da citação em caso de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento da vendedora, não se aplicando a tese do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ), reservada de forma exclusiva às hipóteses de resilição imotivada por iniciativa do comprador."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acima identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto do Relator, para manter incólume a sentença vergastada. 

Sala de sessões, documento datado e assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

(14)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA contra Acórdão proferido por esta Segunda Câmara Cível que,  conheceu e negou provimento ao recurso de apelação interposto pela ora embargante, mantendo a sentença de parcial procedência que declarou a rescisão da promessa de compra e venda de lote residencial por culpa da construtora e determinou a devolução de 100% dos valores pagos pelo adquirente, nos autos da presente ação de rescisão contratual movida contra si, por JOACI MARTINS MARQUES DA SILVA.

Em suas razões recursais (ID 105584024), o embargante sustenta a existência de vício de omissão e contradição no Acórdão (ID 104186577), ao argumento de que este Colegiado não realizou análise e debate acerca da garantia de alienação fiduciária devidamente registrada na matrícula do imóvel.

Aduz que o Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça afasta de modo completo as regras do Código de Defesa do Consumidor, impondo a observância exclusiva do rito extrajudicial da Lei n. 9.514/97 para a hipótese de desfazimento da avença. 

Alega, ainda, vício na incidência dos juros moratórios, alegando que o termo inicial deve fluir a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ) e pugna pela aplicação de retenção de 50% dos valores pagos. 

Requer, ao final, o acolhimento dos aclaratórios com efeitos infringentes para reformar o acórdão embargado e julgar improcedente a ação.

Em seguida, o embargado apresentou contrarrazões (ID 106481139), nas quais alega o não cabimento dos embargos de declaração, sob o fundamento de que o acórdão recorrido apreciou de forma expressa e fundamentada todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inexistindo qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Sustenta que o acórdão reconheceu, de forma inequívoca, que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da incorporadora, circunstância que afasta a incidência do regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997 e atrai a aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, com a restituição das parcelas pagas e a fixação dos juros moratórios a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 

Afirma, ainda, que as teses relativas à incidência dos Temas 1.002 e 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, bem como à retenção de cinquenta por cento dos valores pagos, foram enfrentadas pelo colegiado, razão pela qual os aclaratórios traduzem mera pretensão de rediscussão do mérito já decidido.

Ao final, requer o desprovimento dos embargos de declaração, com a preservação integral do acórdão recorrido, bem como a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o recurso possui nítido caráter infringente e propósito protelatório.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos arts. 931, caput, e 934, caput, ambos do Código de Processo Civil, consignando que o presente recurso não comporta sustentação oral, conforme o art. 937 do mesmo diploma legal.

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica. 

Desembargador EDUARDO CARICCHIO 

RELATOR 

(14)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

(14)

Preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração.

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, cuja finalidade se limita às hipóteses previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil, destinados ao saneamento de omissão, obscuridade, contradição ou erro material existente na decisão judicial.

Pois bem.

O embargante aponta omissão no acórdão combatido, ao argumento de que este Colegiado silenciou sobre a garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel registrada na matrícula n. 69.228 e sobre a aplicação do Tema 1.095 da Corte Cidadã.

Contudo, a alegada omissão não se configura. 

Explico.

Em que pese o inconformismo da embargante, o acórdão embargado (ID 104186577) apreciou, de forma expressa e fundamentada, todas as questões indispensáveis ao julgamento da controvérsia, inexistindo qualquer omissão, contradição ou obscuridade apta a justificar a oposição dos aclaratórios, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Com efeito, o voto condutor assentou que a resolução do contrato não decorreu de desistência imotivada do adquirente, tampouco de incapacidade financeira para adimplir as prestações avençadas. 

Ao revés, concluiu que o desfazimento do vínculo contratual resultou do inadimplemento anterior e exclusivo da própria construtora, que deixou de cumprir obrigação essencial assumida no instrumento negocial.

Outrossim, as cláusulas contratuais referentes às condições de pagamento e aos prazos para execução do empreendimento (ID 88375449), cotejadas com a prova da ausência de conclusão da infraestrutura prometida dentro do prazo contratual, já considerada a cláusula de tolerância (ID 88375450), demonstram que a incorporadora não entregou o loteamento nas condições pactuadas, sobretudo quanto à implantação da rede de abastecimento de água, da rede de energia elétrica e da praça prevista no projeto urbanístico. 

Tal circunstância evidencia o inadimplemento absoluto da fornecedora e a consequente perda da finalidade econômica do contrato, circunstância que legitimou a resolução da avença por sua culpa exclusiva.

Nesse contexto, não há fundamento para a incidência do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. 

A tese firmada no referido precedente possui campo de aplicação restrito às hipóteses em que a resolução contratual decorre do inadimplemento do devedor fiduciante, após sua regular constituição em mora, situação que autoriza a consolidação da propriedade fiduciária e o prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial disciplinado pela Lei nº 9.514/1997. 

De outro modo, a hipótese sob julgamento apresenta substrato fático e jurídico distinto, pois a extinção do vínculo contratual decorreu do inadimplemento anterior e imputável à própria credora fiduciária, circunstância que afasta a incidência do precedente vinculante e impõe a solução da controvérsia à luz das normas gerais de direito contratual e de proteção do consumidor.

Na hipótese dos autos, a resolução contratual teve origem no inadimplemento da própria credora fiduciária, que deixou de cumprir obrigação essencial assumida perante o adquirente. Por essa razão, a existência de alienação fiduciária regularmente registrada na matrícula nº 69.228 não impede a resolução judicial do contrato, nem autoriza a submissão do consumidor ao procedimento expropriatório disciplinado pela Lei nº 9.514/1997.

Da mesma forma, não há fundamento para a retenção de parte dos valores pagos pelo adquirente, em razão do reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio jurídico, com incidência da orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura a restituição integral das parcelas desembolsadas pelo consumidor. 

Tal solução também encontra respaldo no princípio da exceção do contrato não cumprido, positivado no art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação assumida sem antes demonstrar o adimplemento da prestação que lhe incumbia. 

Desse modo, a insurgência veiculada nos embargos revela mero inconformismo com a conclusão adotada pelo colegiado, sem apontar vício capaz de autorizar a integração do julgado.

Doutro giro, o embargante alega omissão e contradição no tocante à atribuição de culpa pelo desfazimento da avença, argumentando que o adquirente estava inadimplente com as parcelas de financiamento desde dezembro de 2020 (ID 88375654), data anterior ao requerimento formal de distrato encaminhado em novembro de 2021 (ID 88375453).

A pretensão recursal não comporta acolhimento.

Explico.

Conforme assentado nas manifestações das partes e no voto condutor, o inadimplemento da construtora, consistente na ausência de conclusão das obras de infraestrutura e na entrega do empreendimento em condições de uso, precedeu o inadimplemento atribuído ao adquirente e constituiu a causa determinante para a resolução do contrato.

Nesse contexto, o Termo de Verificação de Obras – TVO, juntado sob o ID 88375656, não possui força probatória para afastar a mora da incorporadora, tendo em vista que o referido documento não comprova a efetiva disponibilização das redes individuais de abastecimento de água e de energia elétrica, indispensáveis ao uso regular do lote e expressamente previstas nas obrigações assumidas pela vendedora. Assim, subsiste a conclusão de que o empreendimento não foi entregue nas condições pactuadas.

Em consequência, a suspensão do pagamento das parcelas pelo adquirente constituiu exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil. 

Desse modo, não há incompatibilidade lógica entre o reconhecimento do inadimplemento do comprador e a atribuição de culpa exclusiva à vendedora, quando a mora daquele decorre da prévia inexecução das obrigações assumidas por esta. 

Nessas circunstâncias, o descumprimento contratual do adquirente apresenta natureza reflexa e não rompe o nexo causal estabelecido pelo inadimplemento originário da incorporadora.

De outro lado, a pretensão subsidiária de aplicação do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, para fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, bem como o pedido de retenção de cinquenta por cento das parcelas pagas, revela mera tentativa de rediscussão da matéria já apreciada pelo Colegiado.

Nesse aspecto, o acórdão embargado assentou que a regra segundo a qual os juros moratórios fluem a partir do trânsito em julgado restringe-se às hipóteses em que a resolução do contrato decorre da desistência do promitente comprador, sem culpa da promitente vendedora. 

Tal premissa, contudo, não se aplica à hipótese dos autos, considerando que o Colegiado concluiu através do acórdão embargado que os juros de mora incidem desde a citação, em conformidade com o art. 405 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual decorrente do inadimplemento da própria fornecedora. 

Do mesmo modo, consignou a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto a controvérsia não decorre da inadimplência do devedor fiduciante, mas do descumprimento contratual imputável à credora fiduciária.

Pelo mesmo fundamento, não há espaço para retenção de qualquer parcela dos valores pagos, seja com fundamento nas cláusulas contratuais, seja à luz da Lei nº 13.786/2018, tem em vista que a resolução do contrato por culpa exclusiva da fornecedora impõe a restituição integral das quantias desembolsadas pelo consumidor, como decorrência do retorno das partes ao estado anterior à contratação (status quo ante), o que afasta qualquer compensação em favor da parte responsável pelo inadimplemento que deu causa ao rompimento da avença.

Com efeito, os embargos de declaração possuem finalidade integrativa e não se destinam à rediscussão das premissas fáticas ou jurídicas que embasaram o julgamento, salvo quando a modificação do julgado decorrer da correção de um dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, hipótese não configurada nos autos.

Desse modo, ausente omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão embargado, impõe-se a rejeição dos presentes embargos de declaração.

No que se refere ao pedido de aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, formulado pela embargada em contrarrazões, não há elementos que autorizem o seu acolhimento.

A imposição da referida penalidade exige a constatação de que os embargos de declaração foram opostos com finalidade protelatória, circunstância que não decorre da simples rejeição do recurso ou da ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

No caso dos autos, o embargante deduziu alegações voltadas à demonstração da existência de omissão e contradição no acórdão.

Tal conduta insere-se no exercício do direito de recorrer e, por si só, não caracteriza intuito protelatório, em consonância com o entendimento consolidado na Súmula nº 98 do Superior Tribunal de Justiça.

 Ausente demonstração de desvio da finalidade recursal, não há fundamento para a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

 Ante o exposto, por não vislumbrar qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão embargado, o voto é no sentido de CONHECER E REJEITAR OS PRESENTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo-se o julgado em sua integralidade, no sentido de manter incólume a sentença vergastada, por estes e por seus próprios fundamentos.

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

(14)