PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PRELIMINAR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NEGATIVAÇÃO E PROTESTO DE TÍTULOS. DANO GRAVE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA DEMONSTRADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. O Agravo de Instrumento foi interposto por empresa locatária contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Serrinha – BA, que indeferiu pedido de tutela de urgência em Ação Indenizatória.

2. A decisão agravada negou o pleito para obstar a inscrição do CNPJ da Agravante e dos CPFs de seus fiadores em cadastros de inadimplentes e a realização de protesto de títulos decorrentes de contrato de locação em shopping center.

3. A Agravante sustentou a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, alegando descumprimento contratual pelo Agravado, consistente na frustração da expectativa de sucesso do empreendimento e inadequação do tenant mix, além de problemas estruturais como alagamentos e lojas desativadas.

4. Requereu, em antecipação de tutela recursal, a abstenção de medidas restritivas de crédito até julgamento final da demanda.

5. Liminar foi deferida monocraticamente pela Relatoria, suspendendo os atos de negativação. O Agravado apresentou contrarrazões, atribuindo a responsabilidade do insucesso à própria Agravante e alegando regularidade da cobrança.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. Há duas questões em discussão: a) saber se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência; b) saber se é possível aplicar a exceção do contrato não cumprido como fundamento para suspender a exigibilidade dos débitos oriundos do contrato de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. O agravo foi conhecido por preencher os requisitos legais, conforme o artigo 1.015, I, do CPC.

8. A tutela de urgência requer demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300).

9. A narrativa da Agravante apresenta plausibilidade, com indícios de que a frustração contratual decorreu de inadimplemento do Agravado quanto à composição das lojas e infraestrutura, elementos centrais para o êxito do empreendimento.

10. Aplica-se, no caso, o artigo 476 do Código Civil, sob a lógica da exceptio non adimpleti contractus, suspendendo temporariamente a exigibilidade dos encargos locatícios.

11. A urgência é patente, dada a gravidade da negativação para pessoa jurídica e seus fiadores, acarretando risco de danos irreparáveis à imagem e operação financeira.

12. A manutenção da medida cautelar resguarda a efetividade do processo, pois o eventual prejuízo do Agravado, limitado à postergação da cobrança, mostra-se inferior ao dano potencial à Agravante.

13. A jurisprudência do TJBA corrobora a possibilidade de concessão de tutela em hipóteses semelhantes, em que há indícios de inadimplemento contratual relevante por parte do empreendedor de shopping center.

14. A presença dos requisitos do art. 300 do CPC e a razoabilidade da medida justificam a concessão da tutela pleiteada, com manutenção da liminar concedida em sede de cognição sumária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Agravo de Instrumento conhecido e provido, para reformar a decisão interlocutória e conceder a tutela de urgência requerida, determinando que o Agravado se abstenha de negativar a Agravante e seus fiadores, bem como de protestar os títulos relativos ao contrato de locação, até julgamento final da demanda principal.

Tese de julgamento: A plausibilidade da alegação de inadimplemento contratual anterior do locador em contrato de shopping center, somada ao risco de dano decorrente da negativação da empresa e seus fiadores, autoriza a concessão de tutela de urgência para impedir a inscrição em cadastros de inadimplentes e o protesto de títulos até decisão final da ação principal.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 300, 476, 995, parágrafo único, e 1.019, I.

Código Civil, art. 476.

Jurisprudência relevante citada:

TJBA, Agravo de Instrumento n. 8002741-61.2020.8.05.0000, Rel. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano, Quinta Câmara Cível, DJe 16/09/2020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8055067-56.2024.8.05.000, em que figuram como Agravante MIX HAMBURGUERIA E SORVETERIA LTDA e agravado SHOPPING SERRINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por MIX HAMBURGUERIA E SORVETERIA LTDA contra a decisão interlocutória (ID 458367039 dos autos de origem) proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Serrinha – BA, nos autos da Ação Indenizatória nº 8003079-33.2021.8.05.0248, ajuizada em face de SHOPPING SERRINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO SPE LTDA.

A referida decisão indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela então Autora, ora Agravante, que visava compelir o Réu, ora Agravado, a se abster de inscrever seu CNPJ e o CPF de seus fiadores nos cadastros de restrição ao crédito, bem como de protestar títulos de dívida oriundos do contrato de locação objeto da lide. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

“(…) 2. Do pedido liminar – Analisando detidamente os autos constato que a promovente é cessionária de locação iniciada em 2014 tendo, portanto, iniciado o comércio no shopping center em dezembro de 2016, quando já decorridos 02 anos da inauguração, sendo, ao que tudo indica, do conhecimento da autora o movimento de consumidores no local.

Ademais, em sede de cognição sumária, tampouco há demonstração contundente sobre a entrega de configuração diversa da composição de lojas inicialmente acordado, sendo certo que por meio da análise das provas iniciais tampouco é possível imputar ao Shopping Center a responsabilidade pelo insucesso do mix de lojas estabelecido ou mesmo concluir pela existência de falhas estruturais para escoamento de águas de chuvas.

3. Em sendo assim, DENEGO o pleito liminar.”.

Em suas razões recursais (ID 68672762), a Agravante sustenta, em síntese, a necessidade de reforma do decisum.

Alega que os requisitos para a concessão da tutela de urgência, previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, encontram-se devidamente preenchidos.

Argumenta que a probabilidade do seu direito reside no vasto acervo probatório que demonstra o descumprimento contratual por parte do Agravado, especialmente no que tange à frustração da res sperata (a expectativa de sucesso do empreendimento) e à inadequação do tenant mix (a composição de lojas ofertada), que teriam resultado no fracasso de seu negócio e de diversas outras lojas.

Aponta problemas estruturais graves no empreendimento, como alagamentos recorrentes e a presença de lojas fechadas, que afastaram o público consumidor.

Sustenta, ainda, que o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo é evidente, uma vez que a negativação de seu CNPJ e do CPF de seus fiadores causaria danos irreparáveis à sua imagem no mercado financeiro, agravando as dificuldades econômicas já vivenciadas e inviabilizando a obtenção de crédito para a reestruturação de suas atividades e quitação de outras dívidas.

Invoca a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, disposta no artigo 476 do Código Civil, para justificar a suspensão da exigibilidade dos encargos locatícios.

Ao final, pugna pela concessão da antecipação da tutela recursal para o fim de determinar que o Agravado se abstenha de realizar ou, caso já tenha feito, que promova a exclusão de quaisquer restrições de crédito em seu nome e de seus fiadores.

No mérito, requer o provimento integral do recurso para reformar a decisão de primeiro grau.

Em decisão monocrática (ID 71170659), esta Relatoria deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, determinando que o Agravado se abstivesse de adotar medidas de cobrança e restrição ao crédito em desfavor da Agravante e seus fiadores até o pronunciamento definitivo desta Corte, por entender presentes os requisitos autorizadores da medida.

Devidamente intimado, o Agravado apresentou contrarrazões (ID 83333766), pugnando pelo improvimento do recurso.

Sustenta, em suma, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, entregando um espaço comercial apto e inserido em um shopping center consolidado regionalmente.

Atribui o insucesso comercial da Agravante à sua própria má gestão administrativa, à mudança de estratégia empresarial com o abandono de uma franquia por marca própria, e aos efeitos da pandemia de COVID-19.

Afirma que a dívida cobrada é líquida, certa e exigível, sendo a negativação um exercício regular de direito do credor.

Destaca a existência de uma ação de execução em curso (processo nº 8000127-47.2022.8.05.0248) e acusa a Agravante de má-fé processual ao utilizar a presente ação como forma de se esquivar de suas obrigações.

Conclui pela ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC e requer a manutenção da decisão de primeiro grau.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

O presente Agravo de Instrumento é cabível, pois se volta contra decisão interlocutória que versa sobre tutela provisória, hipótese prevista no artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil. O recurso foi interposto tempestivamente, acompanhado dos documentos necessários e do devido preparo, dispensado em razão da concessão da gratuidade da justiça no juízo de origem, mantida nesta instância.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a controvérsia à análise do acerto ou desacerto da decisão de primeiro grau que indeferiu a tutela de urgência pleiteada pela Agravante, consistente na determinação para que o Agravado se abstenha de promover atos de cobrança e de inserir o nome da empresa e de seus fiadores nos cadastros de restrição ao crédito.

A concessão da tutela provisória de urgência, conforme dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil, está condicionada à demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Transcreve-se o dispositivo legal para melhor elucidação:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Cumpre, portanto, analisar a presença de tais requisitos no caso concreto, em sede de cognição sumária, própria deste momento processual, sem que isso implique em prejulgamento do mérito da demanda principal.

A probabilidade do direito, ou fumus boni iuris, deve ser entendida como a plausibilidade da tese jurídica invocada pela parte, amparada em prova inicial que permita ao julgador formar um juízo de verossimilhança sobre os fatos alegados.

No caso dos autos, a Agravante fundamenta seu pedido na tese de descumprimento contratual prévio por parte do Agravado. Alega que a promessa de um empreendimento comercial pujante, com um tenant mix atrativo e uma estrutura adequada, não foi cumprida, o que teria frustrado a legítima expectativa de sucesso (res sperata) e levado ao insucesso de sua atividade. Para corroborar suas alegações, juntou fotografias que indicam baixa movimentação e lojas desocupadas, notícias sobre alagamentos no empreendimento e um laudo técnico que detalha os investimentos realizados na montagem da loja.

O Agravado, por sua vez, contrapõe tais argumentos, afirmando que o shopping é um sucesso regional, dotado de lojas âncora, cinemas e serviços públicos de grande apelo. Atribui o fracasso da Agravante a fatores exógenos, como a pandemia, e a decisões gerenciais da própria locatária.

Neste juízo de cognição sumária, não se busca exaurir a matéria de mérito, mas apenas aferir se a narrativa da Agravante possui plausibilidade suficiente para justificar a medida acautelatória. E, a partir da análise dos elementos carreados aos autos, vislumbra-se que a tese da Agravante não é desprovida de verossimilhança. A discussão sobre o cumprimento das obrigações do empreendedor em um contrato de locação em shopping center é complexa e transcende a mera cessão do uso do espaço físico. Envolve a obrigação de manter um ambiente comercial organizado e atrativo, que constitui a própria essência do negócio e a contrapartida principal pelos elevados encargos assumidos pelo lojista.

A Agravante, ao levantar a tese de que o Agravado inadimpliu primeiro com suas obrigações, invoca a aplicação da exceção do contrato não cumprido, instituto previsto no artigo 476 do Código Civil, que dispõe:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

A existência de uma controvérsia séria e fundamentada sobre qual parte deu causa à inexecução do contrato é suficiente para, neste momento processual, configurar a probabilidade do direito da Agravante de questionar a exigibilidade dos débitos que lhe são imputados. Se o insucesso do seu negócio decorreu, de fato, de uma falha primária do Agravado, a cobrança dos aluguéis e encargos pode ser considerada indevida, ou, ao menos, passível de compensação com os prejuízos sofridos.

Portanto, a documentação apresentada, ainda que sujeita a um contraditório mais aprofundado na instrução processual, confere plausibilidade à tese da Agravante, satisfazendo o primeiro requisito para a concessão da tutela de urgência.

O segundo requisito, o periculum in mora, consiste no fundado receio de que a demora na prestação jurisdicional possa causar à parte um dano grave e de difícil reparação.

Neste ponto, a urgência da medida é manifesta. A inscrição do nome de uma pessoa jurídica, bem como de seus fiadores, em cadastros de proteção ao crédito é ato de extrema gravidade, com potencial para paralisar a vida financeira dos envolvidos. A restrição de crédito impede a obtenção de financiamentos, a realização de negócios e macula a reputação comercial da empresa, mesmo que esta venha a encerrar suas atividades. Os danos decorrentes de uma negativação, especialmente se demonstrada indevida ao final do processo, são de difícil e, por vezes, impossível reparação integral.

Em contrapartida, o prejuízo para o Agravado, com a suspensão temporária dos atos de cobrança e negativação, é significativamente menor. A medida não extingue a dívida nem o seu direito de cobrá-la futuramente, caso seus argumentos prevaleçam na ação principal. Trata-se de uma mera postergação da exigibilidade, que se justifica pela necessidade de assegurar o resultado útil do processo e de proteger a parte aparentemente mais vulnerável de danos desproporcionais e imediatos.

A ponderação entre os interesses em conflito revela que o risco de dano para a Agravante é mais premente e gravoso do que o eventual prejuízo decorrente da espera para o Agravado. Dessa forma, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e em linha com o que foi decidido monocraticamente por esta Relatoria, impõe-se a manutenção da tutela para resguardar os direitos da Agravante até que a controvérsia seja definitivamente solucionada no juízo de origem.

Os artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que regem a concessão de efeito suspensivo e a antecipação de tutela em sede de agravo de instrumento, corroboram este entendimento, ao autorizarem a intervenção do Tribunal para evitar dano grave e de difícil reparação, quando demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, como no caso em tela.

A propósito, vejamos entendimento deste Tribunais de Justiça sobre o tema:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8002741-61.2020.8 .05.0000 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível AGRAVANTE: GIRANDA MODA E ARTIGO DA VIAGEM EIRELI Advogado (s): MATHEUS CAYRES MEHMERI GUSMAO AGRAVADO: SC CAMACARI DESENVOLVIMENTO S.A. Advogado (s):MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIELE ARAGAO SANTANA ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO . AÇÃO ORDINÁRIA. TUTELA. PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO ENVOLVENDO LOJA DE SHOPPING . ENTREGA RETARDADA DA ESTRUTURA INICIALMENTE OFERTADA. ACERVO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA ESPAÇOS FECHADOS COM TAPUMES. DEMORA NA INAUGURAÇÃO DE LOJAS ÂNCORA. PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADA . EXISTÊNCIA DE PERIGO DE DANO. IMINÊNCIA DA REALIZAÇÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS PARA A COBRANÇA DE DÉBITOS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . 1. Em suma, a parte autora ajuizou a demanda em foco aduzindo ter celebrado contrato com a acionada para desempenhar atividade de lojista no empreendimento Shopping Boulevard Camaçari, mediante a instalação de uma franquia da loja Sunglass. 2. Apontou, todavia, que a ré deixou de oferecer a infra-estrutura prometida, tendo atrasado, por exemplo, a abertura de lojas âncora, não se entregando o tenant mix contratado . 3. A análise dos autos de modo perfunctório, típico desse momento processual, aponta para a existência de robustos indícios quanto ao cumprimento imperfeito das obrigações estipuladas a cargo da contratada. 4. De fato, no bojo da peça recursal, constam fotos demonstrando o shopping com inúmeras lojas fechadas em seus anos iniciais, o que, certamente, contribuiu para o insucesso da autora . 5. Para mais, embora, em contrarrazões, se aponte a existência de diversas lojas âncoras atualmente, colhe-se do acervo documental que elas foram abertas com atraso substancial, a impactar as bases do negócio inicialmente pactuado. 6. A provável procedência dos pedidos formulados na petição inicial, portanto, terá como consequência lógica a inexigibilidade, ao menos em grande parte, dos débitos cobrados na execução de título extrajudicial mencionada, até porque prestações devidas mutuamente serão objeto de compensação . 7. Outrossim, não há dúvidas quanto à existência de perigo da demora, haja vista que a execução em trâmite pode, a qualquer momento, ingressar na fase expropriatória, invadindo, indevidamente, o patrimônio da agravante. 8. Recurso conhecido e provido . Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8002741-61.2020.8 .05.0000, em que figuram como agravante GIRANDA MODA E ARTIGO DA VIAGEM EIRELI e como agravada SC CAMACARI DESENVOLVIMENTO S.A.. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. (TJ-BA - AI: 80027416120208050000, Relator.: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/09/2020).

Diante da conjugação dos requisitos legais, a reforma da decisão agravada é medida que se impõe, a fim de assegurar que a discussão de mérito sobre a responsabilidade contratual ocorra sem que a Agravante e seus fiadores sejam submetidos aos efeitos deletérios e potencialmente irreversíveis da restrição de crédito.

Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao presente Agravo de Instrumento para, reformando a decisão interlocutória de primeiro grau, DEFERIR o pedido de tutela de urgência formulado pela Agravante, confirmando a liminar anteriormente concedida pela Relatoria anterior, para determinar que o Agravado, SHOPPING SERRINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO SPE LTDA, se abstenha de inscrever o CNPJ da Agravante, MIX HAMBURGUERIA E SORVETERIA LTDA, e o CPF de seus fiadores, em quaisquer cadastros de restrição ao crédito, bem como de protestar quaisquer títulos de dívida relacionados ao contrato de locação objeto da lide (processo nº 8003079-33.2021.8.05.0248), ou, caso já o tenha feito, que promova a imediata exclusão/baixa, no prazo a ser fixado pelo juízo de origem, sob pena de multa diária também a ser por ele arbitrada, até o julgamento final da demanda principal.

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, §2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora