PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DO CONSUMIDOR/AUTOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PEDIDO DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL NÃO CONHECIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR ANTERIORMENTE À DATA DA POSSE. MUDANÇA NO ÍNDICE DE CORREÇÃO. POSSIBILIDADE. APELO DO AUTOR PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DA RÉ CONHECIDO E IMPROVIDO. 

1. Da análise do contrato de compra e venda juntado aos autos, depreende-se que a conclusão da obra foi estipulada para 30/06/2014, com tolerância de 180 dias – de modo que o término do prazo ocorreu em 30/12/2014. Ainda assim, demonstra o “Termo de Recebimento Definitivo de Imóvel e Chaves” que o Autor só recebeu as chaves em 17/09/2015 - quando já ultrapassados 9 meses da data prevista.

2. Efetivamente, a jurisprudência vem reconhecendo a legalidade da cláusula que prorroga a data originalmente contratada, mediante acréscimo de prazo de tolerância, considerando a superveniência de fatores que podem vir influenciar no desfecho da obra – como atrasos na entrega de materiais, intempéries da natureza e greves. Sucede que, decorrido o referido prazo sem a devida entrega, imperiosa a aplicação dos encargos, por descumprimento do acordo – razão pela qual se faz necessária a responsabilização da Ré, como determinado pelo juízo a quo.

3. Não subsiste interesse recursal no pleito do Autor de condenação da Ré ao pagamento de juros moratórios, posto que já concedido pelo juiz de 1º Grau. 

4. Assiste razão à parte autora quando requer a reforma da sentença para alterar a base de cálculo da cláusula penal, para que esta passe a ser o valor atualizado do imóvel, considerando o lapso temporal de mais de 10 (dez) anos, a contar da contratação

5. É entendimento pacífico que não se pode cobrar taxas condominiais, de manutenção e impostos do promitente comprador que não foi, comprovadamente, imitido na posse do imóvel. Mesmo assim, o Autor, que apenas tomou posse do imóvel em 09/2015, foi obrigado a arcar com valores relativos a período anterior (meses de 05/2015-08/2015). Por essa razão, deve ser mantida a condenação da Ré à devolução da quantia quitada pelo Autor durante o período em que este não se encontrava na posse do bem.

6. Inexiste a irregularidade suscitada pela Ré no que se refere à alteração do índice de correção previsto no contrato (INCC). Os Tribunais Superiores têm se posicionado pela possibilidade da substituição do índice contratual por outro menos gravoso ao adquirente/consumidor, a incidir sobre o saldo devedor após o término do prazo estipulado para conclusão da obra - por atraso por parte da construtora -, até o momento da efetiva entrega do imóvel ao comprador, com a finalidade de evitar prejuízos a quem não deu causa ao atraso.

7. Por força do disposto no art. 85, § 11 do CPC/2015, devida a majoração dos honorários advocatícios devidos pela Ré para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

8. Apelo do Autor parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. Apelo da Ré conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis Simultâneas n.º 0551106-67.2016.8.05.0001, em que figuram como Apelantes HENRIQUE FERREIRA SANTANA e SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER PARCIALMENTE E, NA PARTE CONHECIDA, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ, e o fazem de acordo com o voto da Relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 1 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se, na origem, de Ação Ordinária Indenizatória com Tutela de Evidência ajuizada por HENRIQUE FERREIRA SANTANA em face da SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - PROJETO ROTULA.  

Na sentença de Id. 58500776, cujo relatório adoto como próprio, o juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo julgou parcialmente procedente o pleito autoral.

Foram interpostas Apelações Cíveis Simultâneas (Ids. 58500795; 58500801). 

Nas razões de Id. 58500795, o Autor relata que “A cláusula penal do contrato celebrado entre as partes prevê a incidência juros mensais de 1% ao mês, mais multa de 2%” e que “A decisão apelada, embora condenou a ré na inversão da cláusula penal com base nos recentes julgamentos feitos pelo STJ nos Tema 971, inverteu apenas a multa, deixando de inverter os juros mensais de 1% ao mês”. 

Indica que “Embora o STJ deixe bem claro no julgamento dos TEMAS 971 e 996, que o dano material deve sempre ter como base o valor locativo (valor mensal durante o período de atraso), a decisão apenas inverteu a multa de 2%, que é de aplicação única”.  

Alega que “o critério utilizado na sentença não guarda qualquer pertinência com o valor locativo estabelecido pelo STJ, haja vista que apenas a multa de 2% não leva em consideração todos os meses de atraso da obra, já que é calculada uma única vez”.  

Frisa que “a decisão foi omissa em aplicar o entendimento vinculativo do TEMA 971 do STJ, devendo ser sanada tal omissão para que, além da multa de 2%, seja adicionada a condenação em valor equivalente ao locatício de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel”. 

Sustenta que “A sentença ora apelada, ao condenar o apelado na inversão de cláusula penal em percentual sobre o valor do contrato, deixou de considerar a necessária atualização do valor do imóvel no contrato para os dias atuais” e que “A questão é de singular relevância, posto que o contrato foi firmado há 10 anos atrás (em 2014!)”. 

Argumenta que “se a inversão da cláusula penal deve refletir uma referência locatícia atual, deve se tomar como base o valor atual do imóvel em questão, não o seu valor com defasagem de 10 anos atrás”. 

Assevera que “Há nítida contradição entre o critério já definido pelo STJ, de observância vinculativa, e o critério diverso aplicado no comando sentencial, a merecer a necessária reparação, evitando-se o prejuízo da Apelante”. 

Requer, em suma, (i) a inversão integral da cláusula penal, com a condenação da Ré à inversão dos juros de mora; (ii) que a base de cálculo da inversão de cláusula penal seja modificada, “para que esta passe a ser não mais apenas o valor do nominal do imóvel, mas o valor atualizado do imóvel (guardando pertinência com o valor locativo)”; e (iii) a majoração dos honorários sucumbenciais. 

Preparo recolhido (Ids. 71245401-71245402). 

Nas contrarrazões de Id. 58500920, a Ré refuta os argumentos trazidos pelo Autor. 

Nas razões de Id. 58500801, a Ré sustenta a legalidade do contrato pactuado. 

Defende que “jamais foi prometido ou ajustado com o Apelado que a unidade seria entregue na data de 30/06/2012, constando apenas no contrato que aquele seria o prazo estimado para conclusão da obra, nos termos do que estabelece o item 8 do quadro resumo, além do o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias” e que “vale diferenciar os termos do contrato que disciplinam a conclusão da obra (cláusula 28ª), o recebimento da unidade (cláusula 7ª) e a entrega do imóvel (cláusula 12ª), após a expedição do habite-se e a quitação do saldo devedor da unidade”.  

Aponta que “não merece ser mantida a r. Sentença no que concerne à condenação ao pagamento de multa moratória em favor do Apelado, tampouco até a data da entrega do imóvel, considerando que, com a expedição do Habite-se, a Incorporadora comprovou o cumprimento integral da obrigação, concernente à conclusão técnica da obra, não incorrendo em qualquer mora após esta data (dezembro/2014)”.  

Aduz que “se afigura inconcebível a manutenção do decisum concernente à substituição do ICC pelo INPC, sobretudo porque, além de trata-se de previsão contratual de mútuo consentimento, foram elaboradas em total consonância com a legislação pátria vigente, bem como não se pode ser dada interpretar do contrato de maneira diversa do qual fora pactuada entre as partes”.  

Argui que, “após a expedição do referido alvará, a unidade já se encontrava disponível para o Recorrido, ficando a sua entrega pendente apenas da quitação do saldo devedor pelo mesmo, razão esta que reforça os argumentos elucidados pela Recorrente, posto que a mesma já havia cumprido com sua obrigação contratual, não havendo qualquer pendência junto aos Recorridos”.  

Pleiteia seja reconhecida “a ausência de responsabilidade da Apelante para com os termos da lide, inclusive no que concerne à multa moratória e aos débitos condominiais e de IPTU, na forma dos fundamentos supra, invertendo-se o ônus de sucumbência”.  

Preparo dispensado (Id. 70301824). 

Nas contrarrazões de Id. 58500919, o Autor rebate as alegações da Ré e pugna pelo improvimento do a pelo. 

Em cumprimento ao art. 931 do CPC/2015, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I do mesmo diploma legal. 

Salvador, 04 de fevereiro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

HENRIQUE FERREIRA SANTANA (Id. 58500795) e SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA (Id. 58500801) interpuseram Apelações Cíveis Simultâneas em face da sentença de Id. 58500776, que julgou as pretensões exordiais nos seguintes termos:

“(...) Assim, pelo quanto foi exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE OS PEDIDOS, para pelo princípio da bilateralidade e equilíbrio contratual, converter em favor da parte acionante, e condenar a acionada ao pagamento de cláusula penal moratória de 2% sobre o valor do imóvel estipulada na Cláusula Décima Primeira do contrato, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês desde a data prevista para entrega em 30/12/2014 (computado o prazo de tolerância de 180 dias) até a efetiva entrega das chaves ao autor em setembro/2015. Condeno a acionada a proceder a substituição da correção do Índice da Construção Civil- Salvador- ICC-SSA pelo INPC, desde que seja este índice mais benéfico para o autor, a ser calculado sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel ocorrido a partir de 30 de dezembro/2014 até setembro/2015,. Restituindo-se a parte autora o valor pago a maior durante o referido período, com juros (simples) de 1% ao mês a partir da citação, com incidência de correção monetária pelo INPC , de forma simples. Condeno ainda a parte ré ao pagamento das taxas condominais do período de 05/05/2015 até 05/08/2015, anterior a posse do autor no referido imóvel, cada uma no valor de R$367,50, correspondente ao montante de R$1.470,00, corrigido monetariamente pelo INPC, com juros simples de 1% a partir da citação.

Por serem as partes, acionante e acionada, vencida e vencedora, condeno os mesmos ao pagamento de 50% do valor das custas processais sucumbenciais. Também condeno a acionada ao pagamento de 50% dos honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 10% sobre o valor da condenação (50% /10% = 5%), bem como a parte autora ao pagamento dos 50% restantes dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, ou seja 5%. (...)”.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

De início, rememora-se que são aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor, a qual objetiva a proteção do consumidor - que é a parte mais vulnerável da relação – nas fases pré-contratual, contratual e pós-contratual. Com base nisso, restou superada a tese que defendia a aplicação do princípio do pacta sunt servanda, com o intuito de impedir, de forma absoluta, a revisão dos contratos. É dever do julgador assegurar o equilíbrio de direitos e deveres nas avenças, alcançando a justiça e o equilíbrio contratual.

Pois bem.

O Autor relata, em suma, que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a Ré, “da unidade imobiliária de número de porta nº 2906, Torre Residencial 5, no empreendimento denominado CONDOMÍNIO VILLA PRIVILEGE, localizado na Rua Raul Leite, Brotas, matricula nº 91.100, Salvador – Bahia, do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia”, mas houve atraso na entrega do imóvel.

Embora a Ré se insurja em face da alegação de mora no cumprimento da obrigação, não consegue se desincumbir do seu ônus de comprovar a data de conclusão da obra e/ou a inadimplência autoral.

Da análise do contrato de compra e venda juntado aos autos, depreende-se que a conclusão da obra foi estipulada para 30/06/2014, com tolerância de 180 dias – de modo que o término do prazo ocorreu em 30/12/2014 (Id. 58499992 – Págs. 5; 16). Ainda assim, demonstra o “Termo de Recebimento Definitivo de Imóvel e Chaves” de Id. 58499995 que o Autor só recebeu as chaves em 17/09/2015 - quando já ultrapassados 9 meses da data prevista.

Efetivamente, a jurisprudência[1] vem reconhecendo a legalidade da cláusula que prorroga a data originalmente contratada, mediante acréscimo de prazo de tolerância, considerando a superveniência de fatores que podem vir influenciar no desfecho da obra – como atrasos na entrega de materiais, intempéries da natureza e greves.

Sucede que, decorrido o referido prazo sem a entrega correspondente, imperiosa a aplicação dos encargos, por descumprimento do acordo – razão pela qual se faz necessária a responsabilização da Ré, como determinado pelo juízo a quo.

Sobre a matéria, em caso análogo, posicionou-se julgador deste Eg. Tribunal:

“ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO. ALEGAÇÃO DE ATRASOS DECORRENTES DE FORTES CHUVAS E DA PANDEMIA DO COVID-19. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RISCO DO NÉGOCIO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONFIGURADA. REPSONSABILIDADE OBJETIVA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PREJUÍZO MATERIAL PRESUMIDO. TEMA REPETITIVO 966/STJ. DANO MORAL. CONFIGURADO. ATRASO EXCESSIVO DE MAIS DE 03 (TRÊS) ANOS. INDENIZAÇÃO DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. PRECEDENTES. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Apelante expôs de modo claro os fatos e o direito discutidos, bem como as razões do pedido de reforma da sentença, impugnando especificamente seus fundamentos, pelo que não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal. Preliminar rejeitada. 2. Cinge-se a controvérsia em aferir a responsabilidade da Ré pelo atraso na conclusão das obras e se o Autor faz jus às indenizações pelos lucros cessantes e pelo dano moral estabelecidas na sentença. 3. O atraso na conclusão das obras, extrapolando o prazo de tolerância, não pode ser justificado pela ocorrência de chuvas e intempéries climáticos, assim como suposta ausência de material de construção e mão de obra qualificada, uma vez que tais fatos são previsíveis e se inserem no risco da atividade empresarial, não configurando hipótese de caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da construtora pela mora. Precedentes TJBA. 4. A pandemia do COVID-19, por si só, também não caracteriza hipótese de força maior ou caso fortuito, uma vez que a Apelante não logra êxito em demonstrar concretamente os entraves relativos à escassez de insumos e de mão de obra para dar andamento à construção do empreendimento durante o contexto pandêmico, além de que o prazo inicial para a conclusão da obra era em abril de 2020, apenas um mês após a publicação do Decreto n. 06/2020, em 20 março de 2020, que reconheceu a situação de calamidade pública. 5. É inegável a falha na prestação do serviço, o que enseja a responsabilidade objetiva da Apelante, nos termos do art. 14, § 3º, I e II do CDC, pelo que se mostra devida a sua condenação ao pagamento de lucros cessantes em favor do Apelado. Precedentes TJBA. 6. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Tema repetitivo n. 966/STJ. 7. O atraso na conclusão da obra não gera, por si só, dano moral in re ipsa, no entanto, este ocorrerá quando o atraso for expressivo, o que demanda análise à luz das particularidades de cada caso. Precedentes TJBA. 8. No caso em apreço, constatou-se que o prazo originalmente previsto para a entrega dos imóveis era outubro de 2020 (já considerando o prazo de tolerância de 180 dias), todavia, até o presente momento, não se tem notícias da conclusão das obras, razão pela qual, sendo o atraso superior a pelo menos 03 (três) anos, mostra-se devida a condenação da Ré ao pagamento em favor do Autor de indenização por danos morais. 9. A indenização fixada pelo juízo primevo em R$ 10.000,00 (dez mil reais) está em consonância com as balizas para dosimetria do dano moral e com a jurisprudência desta Corte, tratando-se de valor proporcional e razoável que, por um lado, atende às finalidades pedagógica-preventiva da condenação e, por outro lado, não implica enriquecimento sem causa do ofendido. Precedentes TJBA. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA”.

(TJ-BA - Apelação: 80009845320228050229, Relator: EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/04/2024; grifou-se)

Impende destacar, contudo, que, não subsiste interesse recursal no pleito do Autor de condenação da Ré ao pagamento de juros moratórios, posto que já concedido pelo juiz de 1º Grau.

Ante a falta do preenchimento do binômio "necessidade e utilidade", não conheço deste capítulo do apelo.

Por outro lado, assiste razão à parte autora quando requer a reforma da sentença para alterar a base de cálculo da cláusula penal, para que esta passe a ser o valor atualizado do imóvel, considerando o lapso temporal de mais de 10 (dez) anos, a contar da contratação.

Corroborando este posicionamento, tem-se o seguinte julgado:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESSARCIMENTO DE VALORES E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - COMPROVAÇÃO - RESSARCIMENTO DEVIDO - JUROS DE MORA - TERMO "A QUO" - CITAÇÃO - BASE DE CÁLCULO DA MULTA - VALOR NOMINAL ATUALIZADO. i) Em contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, ocorrido o inadimplemento da obrigação pela promitente vendedora, fazendo jus o promissário comprador à devolução imediata e integral dos valores desembolsados para o cumprimento do contrato. ii) Por se tratar de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil. iii) A base de cálculo da multa compensatória é o valor atualizado do total devido, sem a incidência de juros”.

(TJ-MG - AC: 50015251220218130016, Relator: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 07/06/2023, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2023; grifou-se).

E mais, de forma análoga:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LUCROS CESSANTES QUE DEVEM INCIDIR SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. TERMO FINAL PARA O PAGAMENTO DOS LUCROS CESSANTES CONTADO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES AO COMPRADOR. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS EM SEDE RECURSAL APENAS NAS HIPÓTESES DE NÃO CONHECIMENTO INTEGRAL OU IMPROVIMENTO DO RECURSO. INTELIGÊNCIA DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE”.

(TJ-BA - APL: 05061072920168050001 7ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/09/2022).

Sentença que se reforma neste ponto, para determinar que a base de cálculo da cláusula penal seja o valor atualizado do imóvel.

Na sequência, vislumbro não ser necessária a alteração do capítulo do decisum que responsabilizou a Ré pelo ressarcimento dos valores pagos a título de taxas de Condomínio e IPTU, a despeito da insurgência desta.

É entendimento pacífico que não se pode cobrar taxas condominiais, de manutenção e impostos do promitente comprador que não foi, comprovadamente, imitido na posse do imóvel. Mesmo assim, o Autor, que apenas tomou posse do imóvel em 09/2015, foi obrigado a arcar com valores relativos a período anterior (meses de 05/2015-08/2015), como demonstrado no documento de Id. 58499994.

Por essa razão, deve ser mantida a condenação da Ré à devolução a quantia quitada pelo Autor durante o período em que este não se encontrava na posse do bem.

Nesta vertente, já decidiu a jurisprudência:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PRELIMINAR. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. SÚMULA 45 DO TJGO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO A FAVOR DOS COMPRADORES. POSSIBILIDADE. TAXAS DE CONDOMÍNIO E MANUTENÇÃO DE CLUBE. COBRANÇA INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Em se tratado de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, § 2º, da Lei º 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor. 2. Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular nº 543, do Superior Tribunal de Justiça. 3. É possível a inversão, em desfavor da empreendedora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, a fim de garantir reciprocidade entre as penalidades impostas ao adquirente e ao fornecedor. 4. Não se pode cobrar taxas condominiais, de manutenção e impostos do promitente comprador que não foi, comprovadamente, imitido na posse do imóvel, como na espécie.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”.

(TJ-GO - Apelação Cível: 5337804-53.2023.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ; grifou-se).

“EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA – REJEITADAS – INÉPCIA DA INICIAL – AFASTADA – MÉRITO – ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA – 21 MESES DE ATRASO – TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – COBRANÇA ILEGAL E ABUSIVA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO – CABÍVEIS SOMENTE APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 – VALOR REDUZIDO PARA R$7.000,00 VISANDO ATENDER AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O condômino e proprietário de uma das unidades do empreendimento possui legitimidade para pleitear danos materiais e morais em relação ao seu imóvel, tanto no tocante à área privativa, quanto à área comum, cuja expectativa de uso e gozo restou frustrada diante do atraso na entrega da obra. Consoante precedentes desta Câmara, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado entre comprador e agente financeiro. Se a petição inicial é clara e objetiva quanto aos fatos, e faz perfeita distinção quanto aos pedidos, não havendo que se confundir multa contratual com aluguel, ou com devolução dos juros da obra, ou ainda, danos morais, descabe falar em inépcia. No caso, é notório o atraso desarrazoado na entrega do empreendimento, e, quanto a esse aspecto, não há que se falar em excludente de responsabilidade, imputando na Pandemia da COVID-19 a culpa pela quebra contratual, diante da ausência de provas concretas da influência do Coronavírus na evolução desta obra, especificamente. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. A demora injustificada da entrega da obra por 21 (vinte e um) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$7.000,00 (sete mil reais) o valor dos danos morais decorrentes do injustificado atraso na obra”.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1040009-12.2022.8.11.0041, Relator: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 05/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2024; grifou-se).

Por fim, constata-se que inexiste a irregularidade suscitada pela Ré no que se refere à alteração do índice de correção previsto no contrato (INCC).

Os Tribunais Superiores têm se posicionado pela possibilidade da substituição do índice contratual por outro menos gravoso ao adquirente/consumidor, a incidir sobre o saldo devedor após o término do prazo estipulado para conclusão da obra - por atraso por parte da construtora -, até o momento da efetiva entrega do imóvel ao comprador, com a finalidade de evitar prejuízos a quem não deu causa ao atraso.

A propósito:

“ACORDÃO PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971 DO STJ. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Tendo em vista o lapso entre o momento previsto no contrato para a finalização das obras e a efetiva entrega das chaves aos apelados, verifica-se o inadimplemento contratual por parte dos vendedores, ora apelantes, o que torna-se imprescindível a reparação dos danos suportados pelos consumidores que adquiriram o imóvel oferecido no mercado de consumo. Em caso de inadimplemento, se houver omissão no contrato celebrado pelos litigantes, cabe a inversão da cláusula contratual penal, que prevê multa exclusivamente em benefício da promitente vendedora do imóvel. Nos casos como o dos autos, a solução mais equilibrada é a substituição do índice de correção monetária. Neste sentido, o STJ consolidou o entendimento, sob a sistemática do julgamento dos repetitivos, que “o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor (TEMA 996)”.

(TJ-BA - Apelação: 05600291920158050001, Relator: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/07/2024; grifou-se).

Por esse motivo, também mantenho a sentença inalterada neste ponto, negando provimento ao apelo da Ré.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER PARCIALMENTE O RECURSO DO AUTOR E, NA PARTE CONHECIDA, DAR PARCIAL PROVIMENTO, e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ, reformando a sentença, apenas, para determinar como base de cálculo da cláusula penal o valor atualizado do imóvel.

Por força do disposto no art. 85, § 11 do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios devidos pela Ré para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

[1] A título exemplificativo: STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024

Sala das Sessões,     de                    de 2025.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia 

Relatora