EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM EFEITOS INFRINGENTES. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OMISSÃO CONFIGURADA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO BEM. NECESSIDADE DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EFEITO MODIFICATIVO. 

I. CASO EM EXAME  

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao Agravo de Instrumento interposto pelo condomínio exequente, mantendo decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, por considerar o bem impenhorável. Sustenta-se, nos embargos, omissão quanto à análise da jurisprudência atualizada do STJ, que admite a constrição do próprio imóvel para satisfação de dívida condominial. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  

Verificação da existência de omissão relevante no acórdão embargado, por não enfrentar fundamentos jurídicos e precedentes qualificados que reconhecem a viabilidade da penhora de imóvel alienado fiduciariamente em sede de execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação. 

III. RAZÕES DE DECIDIR  

O acórdão embargado deixou de apreciar fundamentos relevantes e decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça, notadamente os REsps nº 2.059.278/SC, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, os quais consolidaram o entendimento de que, em execução por dívida condominial, é possível a penhora do próprio imóvel gerador da dívida, ainda que gravado com cláusula de alienação fiduciária, desde que assegurada a participação do credor fiduciário no feito.  

A omissão compromete a prestação jurisdicional e impede o prequestionamento da matéria, justificando o acolhimento dos embargos com efeitos modificativos. 

IV. DISPOSITIVO E TESE 

Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes. Reforma do acórdão embargado para reconhecer a possibilidade de penhora do próprio imóvel, independentemente de sua condição de bem fiduciariamente alienado, desde que haja a devida ciência do credor fiduciário, conforme exige o artigo 889, V, do CPC. Determina-se o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento da execução. 

Tese de julgamento: “É admissível a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que assegurada a citação do credor fiduciário para integrar o feito, conforme jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça.” 

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 797, 835, 889, V, e 1.022, I; CC, art. 1.345; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §8º. 

Jurisprudência relevante citada:  

STJ – REsp 2.059.278/SC; STJ – REsp 2.082.647/SP; STJ – REsp 2.100.103/PR; TJPR – AI 00011687920248160000; TJRS – AI 50739570220248217000. 

  

Vistos, relatados e discutidos os autos dos Embargos de Declaração opostos nos autos do Agravo de Instrumento nº 8037921-36.2023.8.05.0000, em que figura como embargante EDIFÍCIO LUMIÈRE HORTO FLORESTAL e como embargada MARIA EDNA SANTOS BARBOSA. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em ACOLHER OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, COM EFEITOS INFRINGENTES, para reformar o acórdão anteriormente proferido, reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel indicado, ainda que gravado com cláusula de alienação fiduciária, desde que assegurada a ciência do credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento da execução, nos termos do voto do Relator. 

  

  

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

(RRD8) 

Trata-se de embargos de declaração opostos por Edifício Lumière Horto Florestal em face do acórdão proferido pela Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, nos autos do Agravo de Instrumento nº 8037921-36.2023.8.05.0000, que negou provimento ao recurso interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente, no curso da Execução de Título Extrajudicial nº 8144484-22.2021.8.05.0001. Este, ficou assim ementado: 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA RECURSAL. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL GRAVADO. IMPENHORABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora de bem imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, por integrar o Sistema Financeiro da Habitação. 2. A controvérsia cinge-se à possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial. 3. Ausentes os requisitos do art. 1.019, I, do CPC, notadamente a verossimilhança das alegações e o risco de dano grave, a concessão de tutela recursal não se justifica. 4. Conforme entendimento consolidado, o bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante, sendo juridicamente inviável sua constrição judicial. 5. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: 1.019, I, e 300; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §8º. Jurisprudência relevante citada: TJRS, AI nº 51241208320248217000, 19ª Câm. Cível, Rel. Des. Mylene Maria Michel, j. 26/04/2024 

Nos aclaratórios, o embargante fundamenta o cabimento do recurso nos termos do art. 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, sustentando que o acórdão embargado padece de omissões relevantes, cuja correção se faz necessária tanto para o adequado julgamento da controvérsia, quanto para fins de prequestionamento da matéria, objetivando a futura interposição de recurso especial. 

Inicialmente, o embargante destaca que o acórdão embargado limitou-se a reiterar a impossibilidade de penhora direta de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, deixando de enfrentar os precedentes mais recentes do Superior Tribunal de Justiça, os quais, segundo sua argumentação, reconhecem a possibilidade de constrição dos direitos do devedor fiduciante, ou até mesmo a penhora indireta do próprio imóvel, desde que preservada a titularidade fiduciária do bem. 

Acrescenta que a decisão colegiada incorreu em violação ao art. 489, §1º, incisos III, V e VI do CPC, por ter deixado de analisar argumentos relevantes e jurisprudência dominante do STJ.  

Ressalta, ainda, que o acórdão embargado baseou-se exclusivamente em julgado isolado do TJRS, datado de 2024, ignorando decisões mais recentes da Segunda Seção e da Quarta Turma do STJ, que enfrentam a matéria de forma diametralmente oposta. 

Os embargos transcrevem trechos dos julgados paradigmáticos do STJ que, de acordo com a tese defensiva, afastam a impenhorabilidade absoluta do imóvel gravado com alienação fiduciária em sede de execução por dívida condominial, reconhecendo o caráter propter rem da obrigação condominial, e admitindo a penhora do próprio bem com a devida inclusão do credor fiduciário na relação processual. 

Outro ponto sensível apontado nos embargos diz respeito à omissão quanto ao Tema Repetitivo 1266 do STJ, que se encontra afeto na Segunda Seção, com a seguinte controvérsia: “Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.”  

O embargante argumenta que o fato de haver discussão pendente de julgamento com afetação reconhecida pelo STJ deveria ter levado o colegiado a suspender o feito, ou, ao menos, a fundamentar de forma robusta os motivos pelos quais optou por decidir a causa independentemente da repercussão geral da matéria. 

Ao final, requer o conhecimento e provimento dos embargos, para que sejam sanadas as omissões apontadas e reconhecido o efeito infringente, com modificação da decisão colegiada anteriormente proferida. 

A parte embargada quedou-se inerte.

Vieram-me os autos conclusos. 

Após a elaboração do voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara, juntamente com o presente relatório, determinando sua inclusão em pauta de julgamento, em conformidade com o artigo 931 do CPC. Ressalta-se que o julgamento permite a realização de sustentação oral, nos termos do artigo 937 do CPC, incluindo-se em pauta de julgamento. 

  

Salvador, data registrada em sistema.  

  

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

 

(RRD8) 

Conforme relatado, trata-se de embargos de declaração opostos por Edifício Lumière Horto Florestal em face do acórdão proferido pela Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, nos autos do Agravo de Instrumento nº 8037921-36.2023.8.05.0000, que negou provimento ao recurso interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente, no curso da Execução de Título Extrajudicial nº 8144484-22.2021.8.05.0001. 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos Embargos Interpostos. 

A controvérsia que culminou na prolação do acórdão ora embargado teve origem na irresignação do Edifício Lumière Horto Florestal contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca da Capital, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n.º 8144484-22.2021.8.05.0001, a qual indeferiu o pedido de penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, por entender que o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante, sendo, por conseguinte, insuscetível de constrição judicial direta. 

Interposto o agravo de instrumento, sustentou o recorrente que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculada ao próprio imóvel, razão pela qual seria legítima a penhora do bem, mesmo quando gravado por alienação fiduciária, notadamente diante da ambulatoriedade que caracteriza tal obrigação.  

Aduziu, ainda, que já teria havido decisão anterior deferindo o pleito de constrição, com o consequente recolhimento das custas. 

Contudo, o acórdão recorrido, ao examinar a matéria, consignou que, à luz da jurisprudência consolidada, o bem alienado fiduciariamente não se incorpora ao patrimônio do devedor fiduciante, motivo pelo qual eventual penhora deve recair apenas sobre os direitos e ações decorrentes do contrato de alienação fiduciária.  

Nesse contexto, a Turma Julgadora negou provimento ao recurso, mantendo incólume a decisão de primeiro grau, que já havia autorizado a constrição desses direitos junto à Caixa Econômica Federal, agente fiduciário. 

Os presentes embargos de declaração foram opostos com fundamento na existência de omissões relevantes no acórdão.  

A embargante alega que o julgado deixou de enfrentar precedentes específicos e atuais do Superior Tribunal de Justiça, mais precisamente os Recurso Especiais nº 2.059.278/SC, 2.082.647/SP, 2.100.103/PR e 1.929.926/SP, que admitem a penhora do próprio bem imóvel, mesmo quando alienado fiduciariamente, em sede de execução por dívida condominial, desde que observadas determinadas condições processuais, como a citação do credor fiduciário para integrar a lide. 

Sustenta, ainda, que o acórdão embargado não se pronunciou acerca da existência do Tema Repetitivo nº 1266 do STJ, atualmente afetado, cujo objeto consiste justamente na definição sobre a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial. Argumenta que a ausência de manifestação sobre tal tema compromete a fundamentação da decisão colegiada e impede o adequado prequestionamento da matéria. 

Ressalta, por fim, a superveniência de fato relevante: a consolidação da propriedade do imóvel, objeto da execução, em nome da Caixa Econômica Federal, conforme documentos juntados nos autos originários, circunstância que, segundo defende, altera substancialmente o regime jurídico incidente sobre o bem e impõe reanálise da viabilidade da penhora pretendida. 

De antemão, verifico assistir razão à parte embargante. Vejamos. 

A parte embargante, desde a interposição do Agravo de Instrumento, sustentou com clareza que a dívida condominial possui natureza jurídica propter rem, razão pela qual a responsabilidade pela sua satisfação recai diretamente sobre o bem gerador da obrigação, independentemente da pessoa do devedor.  

Trata-se de característica jurídica consolidada tanto na doutrina quanto na jurisprudência, segundo a qual as despesas condominiais se vinculam à própria unidade, e não à figura subjetiva do titular dos direitos sobre o imóvel em determinado momento. 

Nesse sentido, ao longo da tramitação recursal, a parte embargante trouxe aos autos argumentos que vão além da mera reafirmação de teses já conhecidas.  

Ela demonstrou que o Superior Tribunal de Justiça, especialmente a partir de pronunciamentos, evoluiu significativamente no enfrentamento dessa matéria. 

Nessa nova fase jurisprudencial, tem-se reconhecido que a alienação fiduciária não pode ser utilizada como blindagem absoluta do bem imóvel frente à execução de obrigações condominiais.  

Ainda que a propriedade plena do bem esteja submetida a condição resolutiva, a dívida decorrente da participação no condomínio impõe-se em razão da afetação direta da unidade à estrutura coletiva que ela integra. 

O núcleo do argumento apresentado pela parte embargante reside justamente na defesa de que a penhora do imóvel é juridicamente viável, mesmo quando gravado com cláusula de alienação fiduciária, desde que se assegure o contraditório ao credor fiduciário.  

Isso porque a disciplina legal da alienação fiduciária, contida nos artigos 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97 e 1.368-B do Código Civil, estrutura-se para reger a relação entre fiduciante e fiduciário, não se sobrepondo aos efeitos de obrigações de natureza real, como as que emanam do condomínio edilício. 

Vejamos, por conseguinte, a recente compreensão do Superior Tribunal de Justiça: 

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE . RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1 .345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno .3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4 . As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem .5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6 . Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 00000000000002082647 SP 2023/0225032-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025) 

Ademais, a parte embargante enfatizou que o acórdão deixou de considerar que, na prática condominial, a ausência de resposta financeira por parte de unidades inadimplentes compromete severamente a estabilidade da gestão, sobretudo em empreendimentos com poucos condôminos.  

Nesses contextos, a efetividade da execução torna-se indissociável da possibilidade de alcançar diretamente o próprio bem, e não apenas direitos abstratos de crédito, muitas vezes inócuos em sua conversão patrimonial. 

Diante disso, observa-se que na ausência de outros bens disponíveis e livres, a penhora da unidade gravada se apresenta como única via efetiva para tutela do crédito condominial.  

O Código de Processo Civil confere ao exequente o direito de indicar bens à penhora conforme a ordem legal, mas tal ordem não exclui expressamente os bens alienados fiduciariamente, sendo o que se extrai da interpretação sistemática dos arts. 797 e 835 do CPC. 

Portanto, ao afastar a possibilidade de penhora do bem sem ponderar sua efetividade, o julgado impugnado acabou por esvaziar a própria finalidade da execução, que é, justamente, a satisfação do direito reconhecido em título executivo. 

Conforme visto, portanto, o acórdão silenciou sobre o fato superveniente consistente na consolidação da propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, mencionado nos autos originários, nos termos da fundamentação supra.  

Essa circunstância modifica a natureza jurídica do bem e impõe nova análise sob o prisma da titularidade e da responsabilidade pelo débito. O colegiado, ao não enfrentar esse elemento processual relevante, incorreu em omissão que compromete a exatidão do julgamento. 

Inclusive, nessa mesma linha já vinham decidindo demais Tribunais Pátrios: 

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA – IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DÉBITO CONDOMINIAL QUE POSSUI NATUREZA PROPTER REM – PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO FRENTE AO CREDOR HIPOTECÁRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA – APLICAÇÃO DO RECENTE ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP 2.059.278/SC – NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, A FIM DE OPORTUNIZAR A QUITAÇÃO DO DÉBITO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 . Não se olvida que esta Câmara Cível admitia a constrição tão somente dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, não podendo ser objeto de penhora em execução, contudo, recentemente a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reviu o entendimento, sedimentando que em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. (TJ-PR 00011687920248160000 Curitiba, Relator.: substituto ademir ribeiro richter, Data de Julgamento: 29/07/2024, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2024) 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO . I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel vinculado à execução de despesas condominiais, sob o fundamento de que o bem está gravado com alienação fiduciária. O agravante sustenta que a jurisprudência autoriza a constrição dos direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel, permitindo a satisfação do crédito condominial após a quitação integral da dívida fiduciária. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, ainda que gravado com alienação fiduciária, para garantir a execução promovida pelo condomínio exequente. III. RAZÕES DE DECIDIR Nos termos do art. 797 do CPC, a execução se realiza no interesse do credor, que pode indicar bens para penhora conforme a ordem estabelecida no art . 835 do CPC. A dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, independentemente de quem seja o proprietário, devedor fiduciante ou credor fiduciário. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece a possibilidade de penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para garantia de dívida condominial, desde que haja a intimação do credor fiduciário, nos termos do art. 889, V, do CPC . No caso concreto, não foram localizados outros bens livres e desembaraçados passíveis de penhora, justificando-se a constrição sobre o próprio imóvel objeto da dívida exequenda. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para garantia de dívida condominial é possível, desde que haja a intimação do credor fiduciário, nos termos do art . 889, V, do CPC. A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel e podendo ser exigida do seu titular, independentemente da existência de alienação fiduciária. A execução deve ocorrer no interesse do credor, cabendo a penhora do imóvel quando não forem encontrados outros bens livres e desembaraçados para garantia da dívida. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts . 797, 835 e 889, V; CC, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2 .059.278/SC, rel. Min. Marco Buzzi, rel . p/ acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 23.05 .2023; TJSP, AI nº 2063754-42.2024.8.26 .0000, rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, 33ª Câmara de Direito Privado, j. 19 .03.2024. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23453592620248260000 Sertãozinho, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 19/02/2025, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS . OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE . 1. Trata-se de analisar Agravo de Instrumento em que pretende a parte agravante a reforma da decisão interlocutória que indeferiu penhora sobre todo o imóvel gerador do débito condominial. 2. Cuida-se de Execução de Título Extrajudicial que tem por objeto as cotas condominiais do imóvel de Matrícula n . º 116.490 do Registro de Imóveis da Comarca de Novo Hamburgo - RS. 3. Os débitos condominiais têm uma natureza propter rem, o que significa que o imóvel é responsável pelas dívidas contraídas . Nesse panorama, no caso de dívida resultante do não pagamento de cotas condominiais, que possui natureza jurídica propter rem, conforme o art. 1.345 do Código Civil, é indiscutível que a própria unidade condominial pode ser usada para quitar o débito. 4 . Embora o imóvel objeto da penhora esteja com alienação fiduciária, na execução de crédito referente a cotas condominiais, este tem precedência sobre o crédito hipotecário, por se tratar de uma obrigação propter rem, permitindo a penhora do imóvel em favor do condomínio exequente, conforme entendimento firmado na Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Mais, a penhora sobre a totalidade do imóvel não responsabiliza o credor fiduciário, pois a lei civil estabelece o abatimento dos valores durante a arrematação. Dessa forma, a condição de proprietário resolúvel é mantida, sem que o credor fiduciário tenha que pagar as cotas condominiais anteriores à posse do imóvel, de acordo com o que dispõe o art . 1.368-B, do Código Civil. 6. Além disso, isso permite ao condomínio utilizar um meio eficaz para satisfazer o crédito, assegurando assim a saúde financeira, a subsistência e a continuidade da comunidade condominial, o que, em última análise, protege o valor do próprio bem imóvel . Ressalto, por fim, recaindo a penhora sobre imóvel com alienação fiduciária, é imprescindível intimar o credor fiduciário sobre a penhora, em observância ao artigo 799, inciso I, do Código de Processo Civil. 7. Por tais fundamentos, vai reformada a decisão agravada para determinar a penhora sobre a totalidade do imóvel gerador do débito condominial.RECURSO PROVIDO .(Agravo de Instrumento, Nº 50739570220248217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 22-07-2024) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 50739570220248217000 NOVO HAMBURGO, Relator: Leandro Raul Klippel, Data de Julgamento: 22/07/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 29/07/2024) 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL. PENHORA. IMÓVEL . DÉBITO CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. 1 - Penhora. Imóvel . Alienação fiduciária. Débitos condominiais. As dívidas oriundas de cobrança de condomínio são propter rem, ou seja, vinculam-se direitamente ao direito de propriedade sobre a coisa (Art. 1 .345 CC), sobressaindo-se, inclusive, sobre a propriedade fiduciária. Dessa forma, o bem responde integralmente pelo débito condominial, sem óbice à penhora (Precedentes no STJ. REsp n. 2 .059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2 - Terceiro interessado. Credor fiduciário . As obrigações de condomínio se sobrepõem ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, de modo que nas execuções de taxas de condomínio inadimplidas, o imóvel responde integralmente pela dívida, cabendo ao agente financeiro a sub-rogação nos direitos do condomínio exequente, o que lhe dá direito de regresso em face do devedor fiduciante. Por esse motivo, deve o credor fiduciário integrar a lide na condição de terceiro interessado. 3 - Agravo de instrumento conhecido e provido. (la) (TJ-DF 07181143720248070000 1916179, Relator.: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 29/08/2024, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/09/2024) 

Dessa forma, resta evidente que o acórdão embargado deixou de enfrentar argumentos jurídicos substanciais, devidamente suscitados e documentados pela parte embargante, comprometendo a consistência da prestação jurisdicional e impedindo o adequado prequestionamento da matéria para fins de recurso especial.  

A omissão não recai sobre questão periférica, mas sim sobre fundamentos que, se devidamente apreciados, poderiam conduzir a conclusão diversa daquela adotada pela Turma Julgadora.  

Em razão disso, impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração com efeitos modificativos, para reconhecer a possibilidade jurídica da penhora do próprio bem imóvel, ainda que gravado com cláusula de alienação fiduciária, desde que assegurada a ciência do credor fiduciário, em atenção à natureza propter rem da obrigação condominial e ao entendimento atual consolidado nos Tribunais Superiores, que privilegia a efetividade da execução e a preservação da coletividade condominial frente a garantias negociais que não podem prevalecer em caráter absoluto. 

O vício de omissão, portanto, é manifesto e impõe acolhimento dos embargos, inclusive com efeitos modificativos. 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER dos embargos de declaração e, no mérito, ACOLHÊ-LOS, COM EFEITOS INFRINGENTES, para reformar o acórdão anteriormente proferido e, por consequência, DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, reconhecendo a possibilidade de penhora do imóvel indicado, ainda que gravado com cláusula de alienação fiduciária, desde que assegurada a ciência do credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento da execução, nos termos da legislação processual aplicável. 

  

Salvador, data registrada em sistema.  

  

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

  

(RRD8)