PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta por Consil Empreendimentos Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A decisão reconheceu a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, decretou a rescisão contratual e determinou a devolução integral dos valores pagos, bem como o pagamento de lucros cessantes e de danos morais. 

II. Questão em discussão: A controvérsia recursal envolve a responsabilização da construtora pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel, a devolução integral das quantias pagas, a configuração dos lucros cessantes e a existência de dano moral indenizável. 

III. Razões de decidir: O atraso na entrega do imóvel, superior ao prazo contratual e ao período de tolerância, configura inadimplemento contratual. A alegação de caso fortuito ou força maior não se sustenta, diante da previsibilidade de eventos como chuvas, greves e demora na obtenção do "Habite-se", os quais integram o risco da atividade do fornecedor. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, impõe-se a devolução integral das parcelas pagas, conforme Súmula 543/STJ. Os lucros cessantes são presumidos em casos de atraso na entrega de imóvel, conforme jurisprudência consolidada do STJ, sendo desnecessária a prova específica da destinação econômica do bem. O inadimplemento contratual, no caso concreto, extrapolou o mero aborrecimento, afetando direito essencial à moradia e gerando frustração legítima, o que justifica a indenização por danos morais. O valor fixado a título de dano moral é razoável e proporcional.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "Atraso injustificado na entrega de imóvel por prazo superior ao contratualmente previsto configura inadimplemento que autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes, independentemente da prova da destinação econômica do bem. A frustração decorrente da não entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0525142-09.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e como apelado PAULO CEZAR DA PAIXAO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Presidente

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA em face da SENTENÇA (ID. 417716506), proferida no Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, nos seguintes termos:

“Em face de tudo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda para:

-  declarar a RESCISÃO DO CONTRATO firmado entre as partes;

- condenar a demandada a restituir o montante de R$67.864,72 (sessenta e sete mil e oitocentos e sessenta e quatro reais e setenta e dois centavos), pago pela parte autora no decorrer da avença, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IGPM desde 04/03/2015, além de juros de mora contados a partir da citação da acionada.

- declarar a prescrição do direito da parte autora discutir valores de corretagem;

- reconhecer a responsabilidade da empresa requerida no atraso da entrega do imóvel e condena-las a pagar à autora, a título de danos materiais por lucros cessantes, a quantia de R$3.393,23 (três mil trezentos e noventa e três reais e vinte e três centavos) correspondente a  0,5% do valor pago pelo autor, constante do extrato de ID 258592367, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados a partir de MARÇO/2014 até a data do ajuizamento da lide, em 08 de MAIO DE 2015, totalizando o montante de R$ 47.505,30 (quarenta e sete mil quinhentos e cinco reais e trinta centavos);

- condenar a demandada a pagar ao demandante, a título de danos morais, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros e correção monetária a partir desta sentença.

- julgar improcedente o pleito de declaração de abusividade da cláusula contratual de tolerância que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 dias.

O valor das condenações deverá ser acrescido de correção monetária e juros de mora devidos a partir a partir da prolatação desta sentença, devendo os juros moratórios incidirem no patamar de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 406 do Código Civil vigente c/c art.161, §1º, do Código Tributário Nacional.

Considerando que a parte autora sucumbiu de parte ínfima do pedido, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação consoante dispõe o Art. 85 c/c o § único do Art. 86 do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

A sentença foi integrada em sede de embargos de declaração:

“(...) In casu, constata-se que efetivamente ocorreu equívoco desde Juízo, vez que no comando sentencial consta o valor mensal de lucro cessante como sendo R$3.393,23 (três mil trezentos e noventa e três reais e vinte e três centavos), quando em verdade o valor mensal correto, correspondente a 0,5% do valor pago (R$ 67.864,72), seria R$ 339,82 (trezentos e oitenta e nove reais e oitenta e dois centavos), totalizando uma condenação da ordem de R$ 5.097,35 (cinco mil e noventa e sete reais e trinta e cinco centavos).

Dessa forma, o decisum embargado merece ser aperfeiçoado, para que seja retificado o valor referente à condenação de lucros cessantes.

Em derredor da alegação de omissão, tal pretensão, no entanto, não merece acolhimento uma vez que a sentença, de forma clara e expressa, atribuiu a responsabilidade da rescisão contratual à construtora ré, determinando a devolução dos valores pagos na forma integral.

Assim, hei por bem acolher os embargos de declaração para o fim de alterar o texto da sentença embargada, retificando os valores que constam no citado decisum, nos moldes supramencionados, a fim de fixar a condenação em lucros cessantes no valor de R$ 339,82 (trezentos e oitenta e nove reais e oitenta e dois centavos) por cada mês de atraso, totalizando uma condenação da ordem de R$ 5.097,35 (cinco mil e noventa e sete reais e trinta e cinco centavos).

Retifique-se o registro da sentença.”

Em suas razões recursais (ID. 62986947), a apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial, especialmente os pleitos de indenização por lucros cessantes e danos morais, bem como para reconhecer a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos.

No mérito, sustenta: (1) a ausência de comprovação dos lucros cessantes, por inexistência de provas documentais que demonstrem a destinação do imóvel à locação e os prejuízos decorrentes do atraso; (2) a inexistência de danos morais indenizáveis, por ausência de circunstâncias excepcionais que extrapolem o mero inadimplemento contratual, em conformidade com a jurisprudência do STJ; (3) a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, defendendo a retenção de percentual entre 10% a 25%, conforme entendimento consolidado do STJ, diante dos custos operacionais suportados pela construtora e ausência de cláusula contratual que assegure a devolução integral em caso de distrato.

Preparo recursal ao id.78307503.

O apelado apresentou contrarrazões conforme id.62986953.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 14 de agosto de 2025.

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a examiná-lo.

O cerne da controvérsia reside na determinação da responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, especialmente no que tange ao cabimento de restituição integral dos valores pagos, lucros cessantes e indenização por danos morais. 

Conforme restou amplamente demonstrado nos autos, o prazo de entrega do imóvel foi estipulado para 31 de agosto de 2013, com possibilidade de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias, o que estenderia o termo final para 03 de março de 2014. 

Contudo, até a data do ajuizamento da ação, em maio de 2015, o empreendimento ainda não havia sido concluído e entregue ao Apelado. Este atraso, que superou em muito o prazo contratualmente estabelecido e mesmo o período de tolerância, é fato incontroverso e configura o inadimplemento da obrigação por parte da construtora.

A Apelante, em sua defesa e nas razões recursais, tentou imputar o atraso a fatores alheios à sua vontade, invocando a teoria da imprevisão e citando situações como chuvas, greves de trabalhadores da construção civil e a suposta morosidade do poder público na concessão do "Habite-se". Entretanto, tais argumentos não se sustentam. 

Em se tratando de relação de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que consagra a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do seu artigo 14, segundo o qual o fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços. 

Eventos como chuvas e greves são previsíveis na atividade da construção civil e devem ser devidamente planejados e considerados no cronograma da obra, inclusive no cômputo do prazo de tolerância. A própria cláusula de tolerância, cuja validade foi reconhecida pela sentença e não é objeto de reforma neste ponto, existe justamente para acobertar pequenas variações e intercorrências comuns na execução de grandes empreendimentos. 

Ademais, a demora na obtenção de licenças e alvarás, incluindo o "Habite-se", também faz parte do risco do negócio, cabendo à construtora diligenciar tempestivamente para o cumprimento de todas as exigências administrativas. 

A teoria do risco do empreendimento impõe ao fornecedor o ônus de suportar os riscos de sua atividade. Não houve, no presente caso, a demonstração de qualquer fato extraordinário e imprevisível que pudesse configurar caso fortuito ou força maior, aptos a afastar a responsabilidade da Apelante pelo atraso na entrega do imóvel.

Uma vez reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato, a consequência jurídica é a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador. 

Este é o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, materializado na Súmula 543, que dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 

Diante disso, a pretensão da Apelante de reter percentuais sobre os valores pagos é manifestamente improcedente, porquanto tal retenção somente seria cabível na hipótese de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador. 

A Apelante impugna a condenação ao pagamento de lucros cessantes, sob a alegação de que o Apelado não teria comprovado o dano material alegado, especialmente quanto à destinação do imóvel para investimento ou locação. Argumenta que os danos materiais não podem ser presumidos e exigem provas inequívocas.

Entretanto, a tese adotada pela sentença e que se alinha à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é a de que o atraso na entrega de imóvel gera, por si só, a presunção de lucros cessantes em favor do promitente comprador. 

A privação do uso e gozo do bem, por período em que o imóvel deveria ter sido entregue, causa um prejuízo material presumido, independentemente da finalidade que o comprador daria ao imóvel. 

O simples fato de o comprador ter sido impedido de usufruir do bem, seja para sua moradia, para locação, ou para qualquer outra forma de exploração econômica, já configura o dano passível de indenização. 

A corroborar:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS DURANTE O PERÍODO DE MORA DO INCORPORADOR. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de ser cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes ainda que o contrato venha a ser resolvido por culpa do promitente vendedor/construtor. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1886334/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe de 16/11/2020) (g.n.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. (...) 3. "Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador , o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ."(AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). (...) . 5. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021). 6. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar . Precedentes. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp: 1993270 RJ 2021/0314536-8, DJe 02/06/2022) 

A Apelante também busca afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, alegando que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não seria capaz de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que configurem a lesão extrapatrimonial.

Embora seja verdade que o mero descumprimento contratual, em regra, não enseja por si só o dever de indenizar danos de ordem moral, a jurisprudência tem ponderado essa máxima quando o inadimplemento afeta bens jurídicos essenciais ou causa frustração de expectativa legítima que transcende o simples aborrecimento. 

No caso concreto, o atraso na entrega de um imóvel residencial, que é um bem de natureza essencial e cujo planejamento envolve expectativas e sonhos de moradia, especialmente a própria moradia familiar, vai muito além de um mero dissabor ou aborrecimento cotidiano. 

A longa espera, a incerteza quanto à data de entrega, a impossibilidade de usufruir do bem adquirido, a necessidade de adaptações e de manutenção de despesas com moradia alternativa por um período prolongado, geram uma profunda frustração, ansiedade e angústia que inegavelmente atingem a esfera da dignidade e da personalidade do comprador.

A sentença, ao reconhecer o abalo psicológico sofrido pelo Apelado e condenar a Apelante ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, ponderou corretamente as circunstâncias do caso, a gravidade da conduta da ré e o impacto na vida do consumidor. 

O valor arbitrado mostra-se em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, buscando tanto compensar a dor experimentada pela vítima quanto punir o agente agressor, servindo como desestímulo à reiteração de condutas semelhantes. 

Não há, portanto, que se falar em reforma da sentença impugnada.

Diante do resultado, majora-se os honorários de sucumbência ao montante de 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo-se a sentença pelos seus próprios fundamentos.

Salvador/BA, 14 de agosto de 2025.

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator