PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL EM TERMINAL RODOVIÁRIO. COBRANÇA DE GASTOS COMUNS. PREVISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. INSUBSISTÊNCIA DAS COBRANÇAS SEM COMPROVAÇÃO. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO REGIME DE SHOPPING CENTER. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. A cobrança de gastos comuns em contrato de locação comercial deve ser acompanhada da devida prestação de contas, conforme previsto em contrato e legislação aplicável.

2. A ausência de prestação de contas pela locadora enseja a insubsistência das cobranças realizadas a esse título.

3. O contrato de locação em terminal rodoviário, embora não se equipare totalmente ao de shopping center, justifica a aplicação analógica do regime correspondente, especialmente quanto à necessidade de comprovação das despesas.

4. Apelação não provida. Sentença mantida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8006428-34.2019.8.05.0080, em que figuram como apelante SINART TRFS - ADMINISTRACAO E SERVICOS SPE LTDA e como apelada VIACAO JEQUIE CIDADE SOL LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Data do julgamento: 06/09/2024 Decisão: Negou-se provimento. Por unanimidade Realizou sustentação oral na sessão do dia 27/08/2024 Dra. Kizi Silva Pinto Macedo.

Salvador, 23 de Setembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Na origem, VIAÇÃO JEQUIÉ CIDADE SOL LTDA, ajuizou ação ordinária, em face de SINART TRFS - ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA, visando a declaração de insubsistência das cobranças realizadas a título de gastos comuns, previstas na cláusula 5.5 do contrato de locação de espaço comercial no Terminal Rodoviário de Feira de Santana. Em pedido sucessivo, requereu a condenação da ré à prestação de contas das despesas comuns do terminal, com dedução da receita mensal da Tarifa de Utilização do Terminal – TUTE.

 A tutela antecipada de urgência foi deferida para retirada da negativação do nome da autora. A tentativa de conciliação foi infrutífera. A ré contestou, alegando a regularidade das cobranças com base na autonomia da vontade e proporcionalidade, e apresentou reconvenção buscando a legalidade das cobranças e a condenação da autora ao pagamento dos valores devidos a título de gastos comuns.

A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido da autora, declarando a insubsistência das cobranças realizadas sem a devida prestação de contas e improcedente a reconvenção (ID 33436916). 

A ré apelou em ID 33436926, sustentando a necessidade de cassação da sentença por falta de fundamentação e reiterando a validade da cláusula contratual que prevê os gastos comuns.

Contrarrazões apresentadas junto ao ID 33436932.

Os autos foram distribuídos à Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório.

Solicito inclusão em pauta de julgamento pela secretaria da Câmara, ressaltando que CABE sustentação oral nos moldes do art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso de Apelação é próprio e tempestivo. Custas recolhidas pela parte Apelante, após intimação, conforme ID 46675431. Preenchidos os demais requisitos necessários à sua admissibilidade, dele conheço.

A controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança de gastos comuns prevista na cláusula 5.5 do contrato de locação firmado entre as partes e à necessidade de prestação de contas pela locadora.

I. Da Preliminar de Nulidade da Sentença por Falta de Fundamentação

A apelante sustenta que a sentença deve ser anulada por falta de fundamentação, argumentando que o juiz de primeiro grau não apreciou adequadamente os argumentos apresentados pela defesa.

Contudo, ao analisar a sentença recorrida, verifica-se que o magistrado fundamentou de forma clara e precisa os motivos pelos quais julgou procedente o pedido da autora e improcedente a reconvenção. A sentença abordou a necessidade de prestação de contas para a cobrança de despesas comuns e a ausência de comprovação por parte da ré, conforme exigido pelo § 2º do artigo 54 da Lei nº 8.245/91.

Portanto, não há falar em ausência de fundamentação, motivo pelo qual rejeito a preliminar de nulidade da sentença.

II. Do Mérito

A cláusula 5.5 do contrato de locação estabelece que a locatária deve pagar à locadora, a título de reembolso de despesas pela manutenção, conservação e administração das áreas comuns, um percentual de 3,05% das despesas projetadas para o mês. A autora suspendeu os pagamentos alegando falta de prestação de contas pela locadora.

A apelante argumenta que a cobrança é válida, pois foi pactuada livremente entre as partes, respeitando os princípios da autonomia da vontade, da boa-fé e da função social do contrato.

O contrato de locação em questão, embora não seja típico de shopping center, justifica a aplicação analógica do regime correspondente, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial. Nesse sentido, Caio Mário da Silva Pereira ensina que "a analogia é o processo pelo qual se aplica a uma relação jurídica determinada, uma norma prevista para outra relação jurídica semelhante, em razão da identidade de razão" (Instituições de Direito Civil, Vol. I, Parte Geral).

O § 2º do artigo 54 da Lei nº 8.245/91 prevê que as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, podendo o locatário exigir a comprovação das mesmas. Assim, a obrigação de prestar contas recai sobre a locadora, que deve demonstrar a origem e a proporcionalidade das despesas cobradas.

No caso em tela, a locadora não apresentou o orçamento detalhado que embasasse a cobrança das despesas comuns, tampouco demonstrou os custos efetivamente incorridos. A ausência de tais informações impede a verificação da proporcionalidade e razoabilidade das cobranças, o que justifica a decisão de primeiro grau que declarou a insubsistência das cobranças realizadas sem a devida prestação de contas.

Neste sentido:

“Locação de Imóveis - loja em shopping center - ação de prestação de contas ajuizada pelos locatários - em se tratando de locação de loja de shopping center é direito do locatário, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das despesas que lhe forem cobradas pelo empreendedor (§ 2o do art. 54 da Lei n.° 8.245/91), em prazo que não se afigura decadencial, uma vez que a lei não o qualificou como tal, preferindo, ao revés, associá-lo à simples possibilidade de exigir as contas, e inclusive por intermédio da ação regulada pelo art. 914 e seguintes do CPC, porque a lei do inquilinato também não impôs o caminho de seu exercício - apelo do empreendedor improvido - apelo dos locatários provido para que a prestação de contas já ordenada pela sentença guerreada abranja todo o período da locação, desde o seu início até a propositura da ação” (Apelação nº 9169658-06.1999.8.26.0000, Relator Palma Bisson; Órgão julgador: 12a. Câmara do Sexto Grupo (Extinto 2° TAC); Data do julgamento: 10/08/2000; Data de registro: 15/08/2000; Outros números: 583530000).

''RECURSOS DE APELAÇÃO AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO E CONSIGNATÓRIA LOCAÇÃO Estrutura que se assemelha a um contrato de locação em Shopping Center, aplicando-se, com as devidas adaptações, a disciplina do art. 54 da Lei de Locações Autonomia da vontade e força obrigatória dos contratos que fazem prevalecer as cobranças do aluguel com base em faturamento bruto, a taxa de administração, o aluguel em dobro em dezembro e o valor pela cessão de direitos cobrada concomitantemente ao surgimento do direito à renovação, que antes inexistia Descabimento, porém, da cobrança do fundo de promoção, das despesas da área comum e da cobrança de energia sem indicação da proporcionalidade com relação ao gasto total de energia Acolhimento parcial de ambos os recursos''. (TJSP; Apelação 1024681-52.2016.8.26.0100; Relator HUGO CREPALDI; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Julgamento: 17/11/2016 sem destaques no original). 

A apelante alega, ainda, que o contrato firmado entre as partes não possui natureza sui generis, tratando-se de um simples contrato de locação comercial regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). No entanto, conforme bem fundamentado na sentença, o contrato em questão apresenta peculiaridades que o distinguem de uma mera locação comercial, dada a localização do imóvel em um terminal rodoviário e o tipo de atividade desenvolvida pela autora.

A doutrina e a jurisprudência reconhecem que contratos de locação em ambientes complexos, como shopping centers e terminais rodoviários, possuem características próprias que demandam uma interpretação diferenciada. Nesse sentido, Maria Helena Diniz aponta que "a interpretação dos contratos deve levar em conta a natureza e a finalidade das avenças, buscando sempre a preservação do equilíbrio e da boa-fé objetiva" (Curso de Direito Civil Brasileiro, Vol. 3).

Portanto, a aplicação analógica do regime de locação em shopping center ao caso concreto é adequada, especialmente no tocante à necessidade de prestação de contas das despesas comuns.

Neste sentido:

''LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM CENTRO DE COMPRAS INSTALADO EM HIPERMERCADO AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO BEM DETERMINADA PELA R. SENTENÇA - CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS (ORGANIZAÇÃO DE TENANT MIX E PRESENÇA DE LOJA ÂNCORA) QUE CONDUZEM À CONCLUSÃO DE NÃO SE TRATAR DE MERA LOCAÇÃO COMERCIAL DE ESPAÇO EM GALERIA DE LOJAS, ATRAINDO A DISCIPLINA, POR ANALOGIA, DO ART. 54 DA LEI 8.245/91, QUE SE APLICA AO CASO COM TEMPERAMENTOS REGIME JURÍDICO SUI GENERIS - ILEGALIDADE DAS CLÁUSULAS QUE IMPÕEM À LOCATÁRIA A COBRANÇA DO FUNDO DE PARTICIPAÇÃO E DAS DESPESAS DE ÁREA COMUM PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES EFETIVAMENTE DEVIDAS, DESCONTADAS AS COBRANÇAS DECLARADAS ABUSIVAS, QUE DEVEM SER FEITAS DIRETAMENTE À LOCADORA - EXCLUSÃO DA MULTA DE 1%, PORQUE OS ACLARATÓRIOS NÃO ERAM PROTELATÓRIOS. - Recursos providos em parte.'' (TJSP; Apelação 1022844-59.2015.8.26.0564; PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação nº 1002962-56.2017.8.26.0010 -Voto nº 7 Relator EDGARD ROSA; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo; Julgamento: 18/08/2016 sem destaques no original).

A apelante sustenta que a cláusula 5.5 do contrato foi pactuada com base na autonomia da vontade e boa-fé das partes, devendo ser respeitada. Todavia, a boa-fé objetiva impõe deveres de transparência e cooperação entre as partes, o que inclui a obrigação de prestar contas das despesas comuns cobradas.

A ausência de prestação de contas pela locadora configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, uma vez que impede a locatária de verificar a correção e proporcionalidade das cobranças. Conforme ensina Cláudia Lima Marques, "a boa-fé objetiva atua como um padrão ético de conduta que deve ser observado por todas as partes contratantes, impondo deveres de lealdade, informação e cooperação" (Contratos no Código de Defesa do Consumidor).

A apelante argumenta que a não impugnação da cláusula 5.5 implica sua aceitação pelo locatário, e que a isenção de pagamento dos gastos comuns configuraria enriquecimento sem causa por parte da autora. 

Entretanto, o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil, pressupõe que uma parte obtenha vantagem à custa de outra, sem base legal ou justa. No caso em apreço, a autora não se recusa a pagar os gastos comuns, mas sim requer a devida prestação de contas para verificar a correção e proporcionalidade das cobranças. A exigência de transparência e prestação de contas não configura enriquecimento sem causa, mas sim exercício legítimo de direitos contratuais e legais.

Sendo assim, não merece qualquer reparo a sentença apelada, devendo a mesma ser mantida por todos os seus termos. 

Diante do exposto, voto pelo NÃO PROVIMENTO da apelação interposta por SINART TRFS - ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau.

Majoram-se os honorários advocatícios, para o patamar de 18% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora