PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

E M E N T A

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO CONDOMINIAL. COBRANÇA DE TAXAS RELATIVAS A VAGAS DE GARAGEM. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.    Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos por pessoa jurídica, visando à extinção da execução de taxas condominiais, sob as alegações de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, coisa julgada em decorrência de transação judicial e ilegitimidade passiva para débitos de terceiro. O condomínio exequente busca a satisfação de crédito relativo a taxas condominiais de sala comercial e de vagas de garagem, tidas como unidades autônomas em Convenção.

II. Questão em discussão 2. Há duas questões centrais em discussão: (i) saber se a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional por não ter se manifestado sobre a transação judicial anterior e a ilegitimidade passiva; e (ii) saber se a cobrança das taxas condominiais referentes às vagas de garagem, definidas como unidades autônomas na Convenção, é válida, e se há excesso de execução pela cumulação de débitos com outro proprietário.

III. Razões de decidir 3. A preliminar de nulidade por negativa de prestação jurisdicional deve ser afastada, porquanto a sentença e a decisão dos embargos de declaração enfrentaram as questões suscitadas de forma fundamentada e suficiente, não havendo omissão ou contradição interna que justifique o vício. 4. A alegação de coisa julgada decorrente de transação judicial que afastaria a obrigação das vagas de garagem não procede, pois a transação não possui o condão de alterar cláusula da Convenção Condominial, a qual exige quórum qualificado (dois terços dos condôminos) para modificação de seu conteúdo, sendo a Convenção a lei entre as partes, a teor do Código Civil e do entendimento consolidado. 5. A cobrança de taxas condominiais sobre as vagas de garagem é legítima, pois a Convenção Condominial as define expressamente como unidades autônomas, e a obrigação de concorrer para as despesas condominiais é do proprietário da unidade, nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. 6. A ilegitimidade passiva e o excesso de execução não se configuram, uma vez que a execução, embora ajuizada em litisconsórcio passivo, individualiza e discrimina na planilha de débitos a responsabilidade da Apelante e a do terceiro pelos respectivos quinhões, não havendo cobrança superior à devida. 7. Não há que se falar em aplicação da penalidade do artigo 940 do Código Civil, pois a cobrança é legal e legítima, não se tratando de exigência de dívida já paga ou em excesso.

IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A alegação de coisa julgada por transação judicial que contraria disposição expressa da Convenção Condominial, que define vagas de garagem como unidades autônomas, deve ser afastada por ineficácia do acordo em face da lei estatutária do condomínio. 2. A cobrança de taxas condominiais é devida pelo proprietário da unidade autônoma na proporção de sua fração ideal, conforme disposto na Convenção Condominial e no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 489, § 1º, IV; CC, art. 1.336, I; CC, art. 1.351.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0321874-91.2016.8.05.0001, em que figuram como apelante JAGUARIPE AGRO INDUSTRIAL S/A e como apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JOAQUIM BARRETO DE ARAÚJO

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 93864370, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID.93864379) interposta por JAGUARIPE AGRO INDUSTRIAL S/A em face da decisão proferida pelo JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR, que julgou IMPROCEDENTES os Embargos à Execução, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"Ante o exposto, considerando as questões de fato e de direito expostas, JULGO IMPROCEDENTES os presentes Embargos à Execução. Condeno a parte autora/embargante no pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios do patrono do Réu/Embargado, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Havendo recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, com consequente remessa dos autos à Superior Instância, com as homenagens de estilo (art. 1.010, §§ 2º e 3°, do CPC). P.R.I. Após o prazo recursal, nada mais havendo, inclusive a título de custas, arquivem-se os autos, com as anotações e cautelas de praxe. Salvador/BA, 22 de outubro de 2024. ADRIANA SALES BRAGA Juíza Substituta de Segundo Grau designada para auxiliar" (ID 93864370).

O juízo a quo fundamentou a decisão da seguinte forma:

"Da preliminar de coisa julgada: Aduz o Embargante que a pretensão deduzida na ação executória viola a coisa julgada, pois contraria decisão transitada em julgado que impossibilitou a cobrança taxa condominial individualizada e autônoma das vagas de garagens, por considerá-la ilícita. Sem delongas, não assiste razão ao Executado/Embargado. Nos termos do art. 337, §§ 1º, 2º e 4º, do CPC, há coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada, com identidade de partes, causa de pedir e pedido, já resolvida por decisão transitada em julgado. Na hipótese, o Embargante aponta, para justificar a existência de ação anterior, a demanda de nº 58429-0/2001, cuja matéria então decidida versava sobre a cobrança de taxa condominial referente à locação a terceiros de vagas de garagem, o que não guarda similitude com o objeto da execução ora embargada, na qual se busca o pagamento das taxas condominiais em atraso relativas às vagas de garagem. Assim, afasto da alegação de coisa julgada, pela ausência de identidade entre as demandas, quanto à causa de pedir. Da preliminar de ilegitimidade passiva em relação aos débitos de ANTÔNIO CARLOS DE MENEZES: Sabe-se que a obrigação de pagar a cota condominial é do proprietário do imóvel (art. 1.336, I, do Código Civil) ou do promitente comprador, nos moldes em que definido pelo E. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 886). Na hipótese, embora o Exequente tenha ajuizado a ação contra proprietários distintos, seja por economia processual ou em razão da relação societária existente entre os Executados, a cobrança encontra-se discriminada na planilha de débitos em ID 247618270 dos autos principais, não havendo que se falar em cobrança superior à supostamente devida. Afasto, assim, a prefacial. Do mérito: A questão meritória restringe-se apenas à cobrança das taxas condominiais relativas às vagas de garagem, uma vez que a Embargante expressamente reconhece os débitos condominiais atrelados à sala que efetivamente lhe pertencem (salas 507), pugnando, entretanto, pela compensação do débito, por entender aplicável ao caso o art. 940 do Código Civil, ante a cobrança indevida da taxa autônoma das 10 (dez) garagens que lhe pertence e das salas e garagens pertencentes a ANTONIO CARLOS DE MENEZES (o que já fora objeto de análise em sede de preliminar). Pois bem. Consoante se extrai do art. 6º da Convenção do Condomínio (ID 246635525), as despesas condominiais deverão ser rateadas na proporção das frações ideais dos imóveis, fixadas no art. 2º da Convenção, que, em sua alínea “q”, prevê, como unidades autônomas, de exclusiva propriedade do condômino, as vagas de garagem cobertas. Neste contexto, como a taxa de condomínio é calculada pela fração ideal possuída (art. 1.336 do Código Civil) e sendo a vaga de garagem uma unidade autônoma, é possível a cobrança de taxa condominial alusiva a esta área, sobretudo por estar prevista em Convenção, nos moldes da Súmula 260 do STJ. In verbis: Súmula 260 do STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Desse modo, diversamente do quanto alegado pelo Embargante, à luz da supracitada Súmula, reveste-se de legalidade a cláusula da convenção, estabelecida nos moldes dos arts. 1.334 e 1.336, I, ambos do Código Civil, não havendo, assim, vício, nulidade ou defeito que imponha a alteração, pelo Judiciário, do que foi convencionado em assembleia. [...] Destarte, sendo válida a cobrança das taxas condominiais relativas às vagas de garagem, não há que se falar em excesso de execução ou incidência do art. 940 do Código Civil, considerando que não fora pedido mais do que efetivamente devido. Da litigância de má-fé: A multa por litigância de má-fé não se aplica à parte que ingressa em juízo para pedir prestação jurisdicional, ainda que improcedente, sendo necessária a demonstração clara do dolo processual, sob pena de violação ao direito de ação. Na hipótese, até o momento, não restou configurado o dolo processual, o abuso do direito de ação ou o prejuízo processual ao Embargado/Exequente, razão pela qual indevida a aplicação da multa por litigância de má-fé." (ID 93864370).

Os argumentos de reforma constantes no apelo (ID 93864379) indicam a necessidade de Nulidade da Sentença por ausência de fundamentação sobre pontos cruciais. A Apelante arguiu que o juízo de origem deixou de analisar a existência de uma transação judicial homologada em processo anterior, o qual teria afastado a obrigação de cobrança das taxas de condomínio das vagas de garagem, e também não enfrentou a questão da ilegitimidade passiva quanto aos débitos da pessoa física do Sr. Antônio Carlos de Menezes, o que configura negativa de prestação jurisdicional e vício no julgado. A desconsideração da transação judicial, que possuiria a força de coisa julgada material, e a falta de enfrentamento das alegações de ilegitimidade passiva e da não individualização das vagas de garagem, são elementos que, se não abordados, poderiam infirmar a conclusão do julgado, justificando o pedido de anulação da sentença e o retorno dos autos ao juízo a quo, em observância ao artigo 489, parágrafo 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil.

No mérito, o Apelante defende a Violação à Coisa Julgada decorrente da transação judicial homologada no processo nº 0052145-98.2012.8.05.0001, que expressamente teria reconhecido a inexigibilidade das taxas condominiais referentes às vagas de garagem. Alega a parte Apelante que a transação, uma vez homologada judicialmente por sentença, adquire a autoridade da coisa julgada, nos termos do artigo 515, inciso III, do Código de Processo Civil, e, por isso, o Condomínio Apelado estaria impedido de cobrar valores já afastados por essa decisão transitada em julgado, não havendo que se cogitar da legitimidade da cobrança em voga na execução embargada. A Apelante sustenta que a r. sentença, ao desconsiderar a existência e o teor dessa transação, manteve indevidamente a exigibilidade de um título em parte inexigível, o que impõe sua reforma para julgar procedentes os embargos.

Outro ponto do mérito é a Ilegitimidade Passiva da pessoa jurídica para responder por débitos da pessoa física do Sr. Antônio Carlos de Menezes, bem como a Ilicitude da Cobrança das vagas de garagem, o que, no entender do Apelante, configura excesso de execução e enseja a aplicação da penalidade do artigo 940 do Código Civil. A Apelante argumenta que a cumulação das cobranças na execução originária desconsiderou a distinção entre a pessoa jurídica e a pessoa física, gerando a responsabilidade por dívida de terceiro, além de insistir que a cobrança das taxas das vagas de garagem é abusiva por não serem estas individualizadas com matrícula própria e contrariar a decisão anterior de inexigibilidade, o que torna o débito indevido e passível de condenação ao pagamento em dobro. O Apelante reitera que os documentos acostados aos autos comprovam que as salas e garagens pertencentes à pessoa física do Sr. Antônio Carlos de Menezes não podem ser objeto de cobrança em execução movida contra a pessoa jurídica Jaguaripe Agro Industrial S/A, evidenciando o erro do juízo a quo ao afastar a preliminar de ilegitimidade passiva.

Houve o recolhimento do preparo, conforme ID 93864380. 

Prossigo para as contrarrazões (ID 93864382).

O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JOAQUIM BARRETO DE ARAÚJO, em contrarrazões, refutou a Nulidade da Sentença por ausência de fundamentação, asseverando que o julgado de primeira instância analisou e esgotou de maneira clara, precisa e exaustiva todas as teses suscitadas pela Apelante. A Apelada argumentou que a insatisfação da Apelante com o resultado desfavorável não se confunde com a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista que o juízo a quo não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, mas sim utilizar argumentação adequada e suficiente para sustentar a decisão proferida. Ademais, defendeu que a decisão de primeiro grau afastou as preliminares e o mérito dos embargos em total consonância com a legislação e a jurisprudência, não havendo que se cogitar de vício processual a ser sanado por este Tribunal.

Em relação à preliminar de Coisa Julgada e às alegações de mérito, o Apelado defendeu a validade da cobrança das taxas condominiais, refutando a tese de inexigibilidade do título executivo e a suposta coisa julgada decorrente da transação judicial. O Condomínio Apelado sustentou que a Convenção Condominial, que é a lei entre os condôminos, classifica as vagas de garagem como unidades autônomas e prevê a contribuição proporcional às frações ideais, o que torna a cobrança legítima e legal, sendo inclusive já reconhecida pelo Juízo do 3º Juizado Cível em processo anterior que tramitou entre as partes e que condenou a Apelante. Sustentou o Apelado que o acordo extrajudicial mencionado pela Apelante, que supostamente afastaria a obrigação, seria nulo de pleno direito, pois o síndico não possuiria poderes para dispor de cláusula estatutária da Convenção, cuja alteração exige quórum qualificado, configurando-se, em verdade, violação à norma condominial e infralegal.

A tese de Ilegitimidade Passiva também foi rebatida, com a alegação de que a execução foi ajuizada com base no princípio da economia processual, uma vez que o débito da Apelante estava discriminado de forma individualizada na planilha do processo de execução, juntada aos autos, e havia nítida relação jurídica entre os devedores, representados pela mesma pessoa. O Condomínio Apelado destacou que a discriminação dos valores devidos por cada devedor, constante na planilha de débitos, afasta a alegação de excesso de execução e a cobrança indevida, pois não houve pretensão de cobrar dívida superior à devida. O Apelado refutou, ainda, a aplicação do artigo 940 do Código Civil, reafirmando a legitimidade e a legalidade da cobrança das taxas condominiais das vagas de garagem por expressa previsão na Convenção e pela natureza de unidade autônoma dos bens.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno. Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pela Jaguaripe Agro Industrial S/A em face da sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos contra o Condomínio Edifício Joaquim Barreto de Araújo. A controvérsia principal reside na validade da cobrança de taxas condominiais relativas a vagas de garagem e na responsabilidade da Apelante por parte do débito atribuído a terceiro.

Inicialmente, analiso a preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, suscitada pela Apelante em razão da alegada omissão do juízo a quo quanto à existência de transação judicial homologada e à questão da ilegitimidade passiva. O Apelante sustenta que a não manifestação expressa sobre a transação judicial que teria afastado a cobrança das vagas de garagem e sobre a ilegitimidade passiva para os débitos do Sr. Antônio Carlos de Menezes caracteriza o vício do artigo 489, parágrafo 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil (ID 93864379).

Ocorre, contudo, que a sentença proferida nos Embargos de Declaração (ID 93864377) já se debruçou sobre a tese da omissão e a rejeitou, ao asseverar que a sentença de mérito (ID 93864370) apreciou adequadamente a matéria, fundamentando a validade da cobrança das taxas condominiais das vagas de garagem com base na Convenção do Condomínio e na Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça. A meu ver, o julgamento de primeiro grau, ao analisar a questão de fundo da validade da cobrança em face das disposições da Convenção Condominial, implicitamente afastou a eficácia da alegada transação, na medida em que a considerou incapaz de desconstituir a obrigação condominial propter rem, cuja alteração exigiria quórum qualificado, como bem ressaltou o Apelado nas contrarrazões (ID 93864382). A decisão proferida, embora concisa em relação a um argumento específico da parte, é satisfatoriamente motivada em sua essência, abordando as teses jurídicas relevantes para o deslinde da controvérsia, de forma que o inconformismo da Apelante se volta, na verdade, contra o resultado do julgamento e não contra a falta de fundamentação.

Do mesmo modo, a preliminar de ilegitimidade passiva foi expressamente rejeitada na sentença, a qual consignou que "a cobrança encontra-se discriminada na planilha de débitos em ID 247618270 dos autos principais, não havendo que se falar em cobrança superior à supostamente devida" (ID 93864370). A análise da ilegitimidade passiva, portanto, foi realizada de forma clara e suficiente, remetendo a questão para o mérito da execução, que é o objeto dos embargos. Assim, a insatisfação com a rejeição da preliminar não se traduz em nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional. Por estas razões, rejeito a preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, passando à análise do mérito recursal.

No mérito, a Apelante reitera a tese de violação à coisa julgada decorrente da transação judicial homologada no processo nº 0052145-98.2012.8.05.0001, que teria reconhecido a ausência de obrigações condominiais relativas às vagas de garagem. Conforme o documento acostado ao ID 93863507 (fls. 14/15 da inicial dos embargos), a Apelante anexa a ementa de um acórdão proferido neste Tribunal, em 08/09/2003, no processo nº 58429-0/2001-1, que considerou "ILICITUDO DA COBRANÇA" de taxa a condomínio pela locação a terceiros de vagas de garagem. A Apelante argumenta que essa ilicitude foi reforçada pela transação judicial posterior (ID 93864379).

Entretanto, a documentação nos autos, inclusive as contrarrazões do Apelado (ID 93864382), evidencia que a Convenção Condominial (ID 93863510, fls. 7/8) prevê, em seu artigo 2º, alínea "q", as vagas de garagem como unidades autônomas de propriedade exclusiva do condômino. A Convenção é o ato-regra que disciplina as relações internas no condomínio, sendo eficaz para regular a relação entre os condôminos, a teor da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça. O artigo 1.351 do Código Civil é categórico ao exigir o quórum qualificado de dois terços dos condôminos para a alteração da Convenção.

Nesse diapasão, a transação supostamente celebrada pelo síndico, reconhecendo a "ausência de obrigações condominiais atinentes às vagas de garagem" (ID 93864379), constitui uma disposição sobre a forma de rateio de despesas e a natureza da unidade autônoma, matéria que extrapola os poderes de representação do síndico, pois implica em alteração de regra estatutária do condomínio. Uma disposição dessa natureza, que contraria a lei interna do condomínio e as normas de direito civil, seria, em tese, nula de pleno direito, por manifesta ofensa ao artigo 1.351 do Código Civil, o que desqualifica a alegada coisa julgada material em relação à cláusula de inexigibilidade. A cobrança das despesas condominiais sobre as unidades autônomas, inclusive as vagas de garagem, está amparada na Convenção Condominial e no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais.

A Apelante sustenta também a ilegitimidade passiva para responder pelos débitos do Sr. Antônio Carlos de Menezes e o excesso de execução pela cobrança de vagas não individualizadas e não possuindo matrícula própria, o que ensejaria a aplicação do artigo 940 do Código Civil. A petição inicial da execução, referida na sentença (ID 93863510), demonstra a individualização das cobranças para cada devedor, discriminando os valores devidos pela pessoa jurídica Apelante (sala 507 e 10 vagas de garagem) e pela pessoa física (demais salas e 03 vagas). O Condomínio Exequente, ora Apelado, utilizou-se da economia processual para ajuizar a execução, mas individualizou a cobrança, afastando a alegação de excesso nesse particular.

A alegação de que as vagas de garagem não são individualizadas com matrícula própria não invalida a cobrança. A Convenção Condominial, que, reitero, constitui a lei interna do condomínio, define as vagas como unidades autônomas, e essa estipulação deve prevalecer entre os condôminos, conforme a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, a Apelante, ao oferecer as vagas de garagem em garantia da execução (ID 93863507), tacitamente reconheceu a sua natureza de unidade autônoma e, portanto, passível de responsabilidade por despesas condominiais.

Assim, a cobrança efetuada pelo Condomínio Apelado é legítima, pois encontra amparo na Convenção Condominial e na legislação aplicável à espécie, sendo a dívida da Apelante individualizada na planilha de débitos da execução. Desta forma, não há que se falar em excesso de execução, tampouco em cobrança indevida que atraia a aplicação da penalidade do artigo 940 do Código Civil, cuja incidência exige, dentre outros requisitos, a prova de má-fé do credor ou a cobrança de dívida já paga, o que não restou demonstrado nos autos. O Apelante não comprovou o pagamento dos débitos de taxas condominiais que lhe são cobrados.

Portanto, a sentença recorrida deu a solução mais adequada e em consonância com o ordenamento jurídico e o contrato estabelecido entre as partes, devendo ser mantida em todos os seus termos. O não provimento do apelo impõe a majoração dos honorários advocatícios.

Ex positis, conheço e NEGO PROVIMENTO à Apelação, mantendo-se inalterada a sentença em todos os seus termos e fundamentos. Em observância ao disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, haja vista o trabalho adicional realizado em sede recursal.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora