PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INJUSTIFICADO. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESPONSABILIDADE CONFIGURADA. RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRAL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. MULTA MORATÓRIA E CLÁUSULA PENAL. DEVIDAS. PREVISTAS EM CONTRATO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. MELHOR REFLETE A INFLAÇÃO. JUROS DE MORA. A PARTIR DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. QUANTUM. ADEQUADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Evidente a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual por descumprir a obrigação de concluir a obra do imóvel, no prazo previsto, já considerado a tolerância, devendo ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, consoante a súmula 543 do STJ.

2. Em decorrência da mora, incide a multa moratória e a cláusula penal, previstas no contrato, sendo possível a sua cumulação por decorrem de fatos geradores diferentes.

3. Pelo indeferimento do pedido de lucros cessantes, não houve cumulação com a cláusula penal, proibida pelo Tema 970 do STJ.

4. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) é comumente utilizado para a correção monetária das parcelas pagas pelo comprador, refletindo a variação do poder de compra da moeda e sendo mais adequado para obrigações de natureza civil.

5. Os juros de mora começam a fluir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

6. É cabível a indenização por danos morais, em razão do atraso injustificado da obra do empreendimento por vários anos, não havendo notícias da sua entrega, frustrando a expectativa que ultrapassa o mero dissabor. O valor da indenização observou os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 

Apelação a que se nega provimento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8102268-46.2021.8.05.0001, da comarca de Salvador – BA, em que figura como apelante ESPROM CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - ME e como apelada JOICE SANTOS JAPIASSU DE ALMEIDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos da certidão de julgamento.

Sala de Sessões, (data registrada eletronicamente).

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação interposta pela Esprom Construções e Incorporações Ltda – ME em face da sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de valores pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais n.º 8102268-46.2021.8.05.0001, ajuizada por Joice Santos Japiassu de Almeida, que julgou procedente, em parte, os pedidos autoriais para declarar rescindido o contrato objeto da demanda, condenando a parte ré: a) ao ressarcimento à parte autora do valor pago para aquisição do imóvel, no montante de R$ 110.044,40, atualizado desde a data do desembolso até o efetivo pagamento pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, acrescido de multa no importe de 10% a título de cláusula penal; b) ao pagamento de multa de 1% ao mês sobre o preço atualizado do contrato, em face do atraso na entrega do bem pelo período de 28/09/2013 a 18/12/2016, retornando em 25/01/2018 até a data da citação, devidamente corrigido pelo INPC até o efetivo pagamento e com incidência de juros de mora, a partir da citação; c) ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais.

Em suas razões (ID 60983049), a parte apelante busca a reforma da sentença, alegando culpa exclusiva da parte autora na rescisão contratual. Argumenta que o prazo de entrega não pode ser contabilizado, pois todos os atrasos anteriores foram perdoados pelo acordo homologado em juízo. Alega que casos fortuitos ou de força maior, como greve de funcionários, falta de peças, clima chuvoso e a pandemia de covid-19, devem ser considerados como excludentes de responsabilidade. 

Afirma que a devolução dos valores pagos pela parte autora deve ser corrigida pelo INCC, e que a cláusula penal não prevê juros, ou, alternativamente, que estes incidam a partir da data da sentença. Diz que a multa de 1% pelo atraso na entrega da obra só seria aplicável após a quitação do saldo devedor remanescente.

Sustenta que não cabe a cumulação da cláusula penal com a multa contratual, nem com a indenização por danos materiais decorrentes de supostos aluguéis, conforme a tese do STJ no Tema 971. Alega excesso na condenação, pois o pedido de indenização por danos materiais foi limitado ao valor indicado na inicial, devendo ser retirada a condenação de 1% ao mês pelo atraso.

Aduz que o descumprimento do prazo contratual não gera danos morais e que o valor fixado não observou os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Argumenta que os honorários advocatícios não foram proporcionais, considerando que a parte autora sucumbiu no pedido de lucros cessantes.

Em contrarrazões (ID 60983055), a parte apelada defende o desprovimento do recurso, afirmando que ficou evidente a mora da apelante na entrega do imóvel. Alega que fatos imprevisíveis são inerentes à construção civil e que a pandemia de covid-19, ocorrida em 2020, não afetou a entrega do imóvel prevista para setembro de 2013. Defende a utilização do INPC para corrigir os valores e nega a condenação por lucros cessantes, argumentando que não houve cumulação com a multa de 1% pelo atraso. Afirma que os danos morais foram comprovados pelo estresse e angústia sofridos. Quanto aos honorários sucumbenciais, ressalta que decaiu em parte mínima.

Elaborado o relatório, à Secretaria para a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, 13 de junho de 2024.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

I – Mérito

A controvérsia recursal se limita em analisar se houve responsabilidade da promitente vendedora/apelante pelo atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda, bem como avaliar os danos decorrentes da eventual mora.

Depreende-se dos autos, que as partes, em 31/10/2012, firmaram contrato de compra e venda de um imóvel em construção, situado no empreendimento Residencial Villa de Las Violetas, cujo prazo de conclusão das obras ficou estabelecido para 31/03/2013, podendo ser prorrogado pelo prazo de 180 dias, findando-se em 31/09/2013, de acordo com item 07 do quadro resumo cumulado com a cláusula 28 (ID 60981998), contudo, é importante registrar que acertadamente o Magistrado a quo corrigiu o termo final para 27/09/2013, uma vez que, o cômputo do prazo da tolerância se conta em dias.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a cláusula de tolerância de 180 dias é valida e não abusiva, todavia, no presente caso, é incontroverso o atraso injustificado para entrega do bem por culpa exclusiva da promitente vendedora.

Isso porque, não existem elementos aptos a comprovar a ocorrência de eventos imprevisíveis que caracterizem caso fortuito ou força maior para afastar o nexo de causalidade entre a indevida demora na construção do empreendimento e os prejuízos suportados pela promitente compradora da unidade habitacional.

Com efeito, a greve dos funcionários da construção civil, que ocorre todos os anos, as chuvas em meses que sempre apresentam elevado índice pluviométrico, escassez de insumos, falta de mão de obra são eventos previsíveis e inerentes ao negócio jurídico da promitente vendedora, que não lhe exime da responsabilidade pelos danos decorrentes do atraso na entrega da obra.

Outrossim, no que diz a respeito à Pandemia de Covid-19, observa-se que ela foi decretada em março/2020, quando o imóvel já deveria estar disponível à promitente compradora\apelada, no prazo limite de 27/09/2013.

Logo, na hipótese, não há como se acolher as alegações da defesa, sendo inafastável a responsabilização da parte apelante pelos prejuízos causados à parte Apelada pela demora, já tendo se passado vários anos do prazo de tolerância previsto, não havendo notícias até o ajuizamento da ação da entrega do bem.

Da Suspensão do prazo de conclusão da obra pela Imissão na posse e do acordo celebrado entre as partes

Evidencia-se que, por meio da Assembleia Geral Extraordinária (ID 60983019), ocorrida em 17/05/2016, os promitentes compradores de unidades do Condomínio Edifício Residencial Villa de Las Violetas, na qual, a parte autora participou, deliberam pela destituição da parte apelante como incorporadora do edifício, bem como constituíram uma comissão de representantes, autorizando-a a tomarem as medidas cabíveis.

Nesse contexto, a Comissão de representantes dos promitentes compradores de unidades daquele empreendimento ajuizou ação ordinária de destituição de incorporador contra a parte ora apelante, protocolada sob o n.º 0534914-59.2016.8.05.0001, na qual, foi deferida a liminar, em 19/12/2016, destituindo a parte ré da condição de incorporadora e, por consectário, determinou a imissão da comissão na posse do empreendimento (ID 60983020).

Posteriormente, as partes, em 20/01/2016, celebraram um acordo (ID 60983020), estabelecendo dentre outros ajustes, a devolução da gestão da obra à parte ré, a partir da homologação (cláusula 1ª), bem como a entrega da obra, com todos requisitos necessários à solicitação do “habite-se”, no prazo de 12 meses, a contar da homologação do acordo (cláusula 2ª), que ocorreu, em 24/01/2017, nos termos da sentença homologatória (ID 60983020 – pág. 19).

Com efeito, a suspensão do prazo para conclusão da obra ocorreu entre o período de 19/12/2016 a 24/01/2018, considerando o deferimento da liminar de imissão na posse e o prazo de 12 meses, a partir da homologação do acordo, em 24/01/2017.

Conclui-se que o atraso para entrega da obra foi entre o período de 28/09/2013 a 18/12/2016, retornando em 25/01/2017, não se tendo informações da conclusão da obra, da expedição do “habite-se” e da entrega das chaves.

É importante ressaltar que, no acordo, diferentemente do alegado pela parte Apelante, não ficou estipulado o perdão do atraso anterior à sua homologação, tendo em vista o disposto na cláusula 3ª, ao estabelecer que o prazo de 12 meses concedido a parte ré por liberalidade, não possui o condão de suspender/alterar quaisquer direitos subjetivos individuais dos adquirentes, no que se refere as multas contratuais, em virtude do atraso na entrega da obra, danos de ordem moral e lucros cessantes.

Constatado que a culpa exclusiva pela rescisão contratual é da promitente vendedora/apelante por ter incidido em mora ao descumprir a obrigação de concluir a obra, com a entrega do imóvel, deve arcar com os danos provocados.

Da devolução integral das quantias pagas

Em razão do contrato de compra e venda, objeto da lide, ter sido firmado anterior à Lei n.º 13.786/2018, aplica-se à hipótese a súmula nº 543 do STJ, que diz: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

De acordo com a exordial, a parte autora efetuou o pagamento da quantia de R$ 110.044,40, apresentando comprovantes das prestações mensais e intermediárias (ID 60981998), cujo montante será apurado, em liquidação, a ser ressarcido integralmente.

Da multa contratual/moratória. Da cláusula Penal. Da ausência de cumulação da cláusula penal com lucro cessante. Da possibilidade de cumulação da cláusula penal com a multa moratória

a) Multa Moratória

No presente caso, incide o parágrafo quanto da cláusula Décima Segunda 4º do contrato de compra e venda que prevê, na hipótese de atraso injustificado, por culpa da promitente vendedora, por mais de 180 dias, o pagamento ao promissário comprador a multa de 1% sobre o preço total atualizado do contrato, por mês ou fração por mês.

Cumpre registrar, que inexiste condicionante para sua aplicação, após a quitação do saldo devedor remanescente, como alega a parte Apelante. A propósito, não há falar em excesso na condenação, haja vista que está se aplicando as cláusulas acordas pelas partes no contrato, bem como foi expressamente pedido no item b da exordial.

b) Cláusula Penal

É possível a inversão, em desfavor do vendedor, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, nos termos da tese firma pelo STJ no Tema 971, in verbis:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Contudo, no particular, a cláusula vigésima (cláusula penal) já estabelece que a parte que houver dado causa ao desfazimento do negócio jurídico objeto do contrato indenizará a outra em quantia equivalente a 10% calculada sobre todos os valores pagos pelo promissário comprador, atualizados monetariamente pelos indexadores contratuais, independentemente de outros ônus estipulado no contrato.

c) Da ausência de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes

De acordo com a tese do Tema 970 do STJ, é impossível cumular indenização de lucros cessantes com cláusula penal, nos seguintes termos:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Todavia, diferentemente do alegado pelo apelante, não ocorreu tal cumulação, vez que o Magistrado a quo afastou o pedido de condenação pelos lucros cessantes, referentes ao pagamento de aluguel.

d) Da possibilidade de cumulação da cláusula penal com multa moratória

É possível a cumulação de multa moratória com cláusula penal compensatória, uma vez que, estão previstas no contrato, ademais, a cláusula penal possui natureza indenizatória visando compensar o inadimplemento tardio, enquanto que a multa moratória busca penalizar o atraso no cumprimento da obrigação.

Dos juros e Correção monetária

A jurisprudência do STJ orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação, como aplicado na sentença, inclusive, de acordo com o disposto no art. 405 do Código Civil.

Quanto ao índice da correção monetária, as cláusulas quinta e vigésima segunda do contrato de compra e venda do imóvel em construção ficou estabelecido o INCC para correção das parcelas a prazo, bem com para devolução de qualquer quantia devia ao promissário comprador e, somente, na extinção deste índice ou de sua suspensão ou de proibição de sua utilização, da aplicação de outros índices, dentre eles o INPC.

Todavia, o INPC, utilizado na sentença para corrigir o ressarcimento dos valores pagos pela parte apelada, assim como, em relação à multa moratória, melhor reflete a variação da moeda e recompõe as perdas inflacionárias.

Nesse sentido, transcreve-se a própria jurisprudência citada nas razões da parte apelante:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. IMPOSSIBILIDADE. INPC. INCIDÊNCIA. 1. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), aplicado durante a execução da obra para atualizar o valor das prestações do financiamento imobiliário, não pode ser adotado como fator de correção monetária das parcelas a serem ressarcidas ao consumidor. Precedentes deste Tribunal. 2. Os valores pagos pelo contrato de compra e venda de imóvel rescindido em razão do atraso na entrega, deverão ser corrigidos pelo Índice de Preços ao Consumidor (INPC), por ser o índice que melhor reflete a desvalorização da moeda. 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 07102733520178070000 DF 0710273-35.2017.8.07.0000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 19/10/2017, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 26/10/2017 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Quanto à atualização do montante refente à cláusula penal, não foi determina a incidência de juros de mora.

Dos danos morais

No presente caso, o atraso injustificado na entrega da obra do imóvel em questão é capaz de causar efetivo dano moral indenizável, na medida em que a parte apelada tinha a expectativa de usufruir do bem na data prevista.

Não há dúvida que a frustração decorrente do longo atraso na entrega do imóvel, diga-se que não ocorreu, acarreta ofensa moral significativa, trazendo angústia e abalo psicológico.

Nesse contexto, tem-se que o importe arbitrado pelo juízo de origem, em R$ 15.000,00, é razoável e proporcional para compensar os danos suportados.

Do ônus da sucumbência

Verifica-se que a parte autora/apelada decaiu de parte mínima do pedido, refente à condenação por lucros cessantes, sendo acolhido os seus demais pedidos, especialmente, a condenação em pagamento de danos materiais e morais. Assim sendo, incide na espécie o disposto no art. 86, parágrafo único do CPC, cabendo então à parte Ré/Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários, por inteiro.

II – Conclusão:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença pelos seus próprios termos. 

Com base no disposto no art. 85, § 11, do CPC, majora-se em 02% os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator