PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINARES. INÉPCIA DO RECURSO. INOVAÇÃO RECURSAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO REGIDO PELA LEI Nº 9.514/97. TEMA 1095 DO STJ. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL SOBRE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. CIRCUNSTÂNCIAS PESSOAIS DO DEVEDOR. SERVIDOR PÚBLICO. MANUTENÇÃO DOS RENDIMENTOS. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO NAS PRESTAÇÕES CONTRATUAIS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. CUMPRIMENTO DE MENOS DE UM QUARTO DAS PRESTAÇÕES CONTRATUAIS. INCOMPATIBILIDADE COM PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8133943-61.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante MARCUS VIRGILIO SOUZA DE OLIVEIRA e como apelado ITAU UNIBANCO S.A.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões,

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dra. Liane da Silva Muller.

Salvador, 23 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por MARCUS VIRGILIO SOUZA DE OLIVEIRA contra sentença do MM. Juízo da 14ª Vara de Relação de Consumo da Comarca de Salvador/BA, no autos da Ação de Rescisão de contrato nº 8133943-61.2020.8.05.0001 ajuizado em desfavor do ITAU UNIBANCO S.A. e FFB PARTICIPAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA, que julgou improcedentes os pedidos, condenando o autor em custas e honorários advocatícios sobre o valor da causa.

Alega o apelante, por preliminar, o cerceamento de defesa e nulidade da decisão, com violação dos arts. 7º, 8º, 9º, 10, 329, II, 357, VI do CPC e art. 5º, LV da Constituição Federal, determinando o retorno dos autos para a produção das provas requeridas.

Sustenta que não foi oportunizado às partes, notadamente ao apelante, a possibilidade de produzir provas do quanto alegado, tratando-se de matéria de fato indispensável à elucidação da questão.

Alega que teria havido pedido específico através da petição ID 378616350, consistente na aplicação ao caso concreto do art. 493 do CPC, pela notícia nos autos em torno da realização de leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em proveito do apelado.

No mérito, sustenta que se apresenta evidente a figura da onerosidade excessiva e do adimplemento substancial do contrato, a ensejar a necessidade de ressarcimento em proveito do apelante, da eventual diferença entre o que foi pago ao Banco e o que restou apurado no leilão extrajudicial.

Afirma que até a propositura da ação, já tinha quitado ao menos 75 parcelas do contrato, em desembolso considerável de valores (R$218.066,00), sendo de todo injusto que perca a totalidade do valor investido.

Aduz que houve a consolidação da propriedade fiduciária em proveito do apelado, tendo sido o imóvel vendido em leilão a terceiros, devendo serem aplicadas as cláusulas 30, 30.1 e 30.2 do contrato.

Requer a reforma da sentença para “acolher a preliminar deduzida e ANULAR a Sentença por cerceamento de defesa e violação do contraditório, determinando o retorno dos autos para a produção das provas requeridas; e na hipótese do seu afastamento, que seja dado provimento, quanto ao mérito, no sentido de reconhecer-se a existência de causa superveniente com os mesmos efeitos da pretendida resolução contratual, com a determinação de devolução, pelo Apelado, do montante apurado na venda (leilão) do imóvel, em contraposição com o montante pago pelo Recorrente”.

Autor beneficiário da gratuidade da justiça (id.52362301).

O apelado apresentou contrarrazões em id. 52363150, suscitando as  preliminares de inépcia do recurso, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, e de inovação recursal. No mérito, argumenta que o Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária, é regido pelo instrumento contratual e pela Lei 9.514/97, que faz lei entre as partes, nos termos do CC/02, precisamente em seus artigos 421 e 422, quando consagra a liberdade de contratar e o pacta sunt servanda.

Aduz que a pretensão do apelante de rescisão contratual cumulada com a restituição dos valores pagos não encontra amparo na Lei 9.514/97, eis que a função da propriedade fiduciária é apenas assegurar ao credor direito ao conteúdo econômico do bem, e por isso a lei determina que a venda do bem seja levada a cabo em leilão público, restituindo ao devedor o saldo que porventura restar.

Alega que as circunstâncias pessoais que afetaram a vontade ou capacidade econômica do apelante são alheias ao negócio jurídico pactuado entre as partes, não sendo suficientes para alteração de cláusulas contratuais com a finalidade de acolher a rescisão contratual, vez que isso implicaria em transferir somente ao apelado os prejuízos de uma situação imprevista.

Sustenta ainda que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária, haja vista que a Lei 9.514/97 é legislação específica sobre a matéria e traz procedimentos e formas a serem seguidas.

Requer o não provimento do recurso, mantendo-se o disposto na sentença de primeira instância.

Petição do apelante (id. 66166580) rebatendo a preliminar de inobservância ao princípio da dialeticidade, sustentando que o recurso atende todas as exigências legais e fundamenta adequadamente a pretensão de reforma.

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta.

Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o relatório. 

Salvador/BA, 23 de maio de 2025.

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Mantenho a gratuidade da justiça deferida em id.52362301, diante da presunção de hipossuficiência que goza o apelante.

O recurso não merece provimento. Vejamos.

Inicialmente, passo a examinar as preliminares suscitadas.

Quanto à alegada inépcia do recurso por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, não merece acolhimento. Embora o apelante tenha reiterado argumentos da inicial, trouxe impugnação aos fundamentos do decisum, especialmente quanto à alegada necessidade de produção de provas e à aplicação da teoria da onerosidade excessiva. O recurso atende aos requisitos do art. 1.010, II, do CPC, razão pela qual fica rejeitada a preliminar.

No que tange à alegação de inovação recursal, verifica-se que o apelante efetivamente traz argumentos não ventilados na inicial, especialmente quanto ao adimplemento substancial e aos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária. Contudo, tais questões serão analisadas no mérito por estarem diretamente relacionadas ao pedido de rescisão contratual.

Referente a preliminar apresentada pela apelante de cerceamento de defesa e anulação da sentença, também a afasto, haja vista que resta evidente que tais informações em nada acrescentam ao caso dos autos, já que a produção de prova requerida refere-se a fato superveniente e estranho aos autos e a discussão apresentada na inicial.

Observa-se que não houve qualquer pedido de emenda à inicial, bem como o juízo de primeiro grau anunciou o julgamento antecipado da lide (Id. 52363130), decisão essa não impugnada adequadamente pela parte Autora haja vista não ter embargado ou agravado.

Por isso, resta completamente inoportuno o requerimento de produção de provas vinculadas a leilão judicial e consolidação de propriedade fiduciária haja vista que dissonante do quanto discutido nos autos e em razão da não impugnação ao anúncio do julgamento antecipado da lide.

Assim, corretamente entendeu o juízo de primeiro grau que os elementos existentes nos autos eram suficientes para julgar a demanda, sendo consonante à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

(...)1. Os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia, e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias. Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada pela parte, quando devidamente demonstrada a instrução do feito e a presença de dados suficientes à formação do convencimento. (...)” (AgRg no AREsp 433.602/RJ, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 16/2/2016, DJe 23/2/2016). (…)”. (AgInt no AREsp n. 1.457.765/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2019, DJe de 22/8/2019.)

Afastadas as preliminares, adentro no mérito.

O caso da apelação refere-se à pretensão de resolução contratual com a determinação de devolução, pelo Apelado, do montante apurado na venda (leilão) do imóvel, em contraposição com o montante pago pelo Recorrente, haja vista a existência de onerosidade excessiva - porque atualmente separou-se e está pagando pensão alimentícia, bem como em razão da COVID-19 - e do adimplemento substancial do contrato - haja vista ter quitado 75 parcelas, das 360 previstas em contrato.

A análise dos autos, em especial o recurso de apelação, percebe-se que, muito embora tenha a parte Autora apontado os pontos de impugnação à sentença, não apresentou argumentos fortes para desconstituir as conclusões da juízo, haja vista que apenas reiterou as alegações que foram fundamentadamente afastados em sentença.

Conforme entendimento pacificado pelo STJ no Tema 1095 “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Assim, sequer deve-se aplicar o quanto prevista no artigo 6º, V do Código de Defesa do Consumidor (revisão de cláusula contratual em razão de fato superveniente que a tornem excessivamente onerosa) no caso dos autos diante do consolidado entendimento da não aplicação desta lei em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, razão porque afasto a alegação de onerosidade excessiva apresentada.

Cumpre observar também que, o apelante não comprovou ou sequer alegou a existência de cláusulas abusivas, mas apenas se limitou a alegar dificuldade financeira em adimplir o contrato, o que não merece ser acolhido diante da impossibilidade de impor ao contratado termos completamente distintos do originalmente pactuado, sob pena de violação da segurança e equilíbrio contratual. 

Nessa direção:

AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMISSÃO NA POSSE. ALEGAÇÃO AUTORAL DE INADIMPLÊNCIA EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS, REQUERENDO A RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA E A MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL QUE TERIA SIDO LEVADO À LEILÃO EXTRAJUDICIALMENTE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA. TEORIA DA IMPREVISÃO. DIFICULDADE FINANCEIRA. INAPLICABILIDADE. 1. Ausência de cerceamento de defesa, estão o processo suficientemente instruído para o deslinde da controvérsia, não havendo que se falar em nulidade da sentença. 2. A tutela provisória de urgência foi deferida para suspender o leilão, vedando o réu de qualquer ato de formalização da venda ou recebimento de valores, sob pena de multa de R$ 5.000,00, determinando, ainda, como medida de contracautela, o depósito pela autora do valor necessário à purgação da mora, sob pena de revogação da liminar, sendo o decisum reformado em acórdão proferido por esta 25ª Câmara Cível. 3. No contrato de alienação fiduciária, o contratante tem prévio conhecimento da taxa de juros, do número e valor das prestações mensais, que não se alteram no decorrer do contrato, de sorte que tem noção prévia do valor total a ser pago no momento da contratação. Considerando abusivos os juros aplicados, terá liberdade de rejeitar a proposta e buscar outra financeira com taxas mais favoráveis ou mesmo pugnar pela revisão judicial, o que, contudo, não fez. 4. A interpretação dos dispositivos da Lei nº 9.514/97 e do Decreto-Lei nº 70/66 tem por objetivo proteger o devedor inadimplente de onerosidade excessiva quanto à execução do débito e não beneficiar a adoção consciente da inadimplência do contrato para ao final cumpri-lo, porém, de forma diversa da contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro. 5. Autora que não alega a abusividade de qualquer cláusula contratual, mas, apenas, a impossibilidade de arcar com o pactuado em virtude de questões pessoais. Pedido autoral de revisão contratual para que as parcelas se adequem à sua capacidade financeira que não merece ser acolhido, diante da impossibilidade de impor ao contratado termos completamente distintos do originalmente pactuado, sob pena de violação da segurança e equilíbrio contratual. 6. Efetiva intimação da autora, nos termos do art. 26, §§ 1º e 4º da Lei nº 9514/97, sendo que o registro de intimação em nome de terceiro na matrícula do imóvel cuida de erro material do Cartório de Registro de Imóveis, inexistindo vício no procedimento. 7. Recurso desprovido. Majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015. (TJRJ - 0009986-07.2016.8.19.0068 – APELAÇÃO - 1ª Ementa Des(a). MARIANNA FUX - Julgamento: 08/11/2017 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Quanto ao segundo fundamento para a rescisão contratual com a devolução integral do valor, qual seja o adimplemento substancial do financiamento, também sem qualquer fundamento legal, haja vista que o contrato de financiamento foi firmado com financiamento de R$ 287.352,00 em 360 parcelas mensais de R$ 3.241,50 e a parte apelada apenas pagou 75 parcelas das 360 que possuía obrigação de adimplir, ou seja, cumpriu menos de ¼ do financiamento, inexistindo adimplemento substancial.

A teoria do adimplemento substancial tem por finalidade impedir a resolução do contrato quando o inadimplemento é mínimo em relação ao total da obrigação. No caso, o próprio apelante confessa o inadimplemento e postula a resolução contratual, sendo incompatível a invocação de teoria destinada justamente a manter o vínculo contratual. Ademais, tratando-se de contrato regido pela Lei 9.514/97, o procedimento de excussão da garantia segue rito próprio, com realização de leilões e restituição ao devedor do eventual saldo remanescente, conforme arts. 26 e 27 da referida lei.

Demais disso, a MM. Juíza a quo bem analisou a questão ao consignar que "na hipótese presente, no entanto, não se verificou qualquer alteração nas prestações contratadas entre as partes, havendo nos autos apenas mera alegação de modificação da capacidade financeira do Autor, fato que não se mostra suficiente para lastrear a pretensão rescisão contratual" e que "observo que o Autor se trata de servidor público, o que indica manutenção dos rendimentos respectivos inclusive diante do cenário da pandemia do Covid-19".

Posto isso, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso.

Sala das Sessões,     

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator