PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL FIRMADO EM 2014. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. DIREITO RESTRITO À PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 

1. Discussão acerca da possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, em contrato celebrado antes da vigência da lei 13.465/2017. 

2. Consolidação da propriedade ocorrida em 03/04/2023, em momento posterior à entrada em vigor da nova legislação.

3. Entendimento consolidado pela terceira turma do stj no sentido de que, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário após a vigência da lei 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, nos termos do art. 27, §2º-b, da lei 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS E REsp SP 2.007.941/MG).

4. Irrelevância da data da contratação para definição da norma aplicável, prevalecendo a regra vigente no momento da consolidação da propriedade.

5. Regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação, com comprovação da constituição em mora e da ciência inequívoca do devedor.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 8077024-47.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante e apelada as partes acima relacionadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões a seguir expendidas no voto condutor.

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por CARLOS IVAN ALVES DE SOUSA em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação anulatória de consolidação da propriedade cumulada com consignação em pagamento, ajuizada em face do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

Na origem, o autor alegou que, em dezembro de 2014, firmou contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, tendo adquirido um imóvel localizado em Salvador/BA. Após o inadimplemento de algumas parcelas, o banco réu promoveu a consolidação da propriedade em seu nome, com registro no Cartório de Imóveis competente e posterior agendamento de leilão extrajudicial. O autor sustentou que tentou purgar a mora antes da arrematação, mas que o banco se recusou a aceitar o pagamento.

Defendeu que, por força das regras vigentes à época da contratação, especialmente o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, deveria ter-lhe sido assegurado o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Requereu, assim, a anulação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e a convalidação do contrato.

O Banco Santander, em contestação, argumentou que o autor foi regularmente notificado para purgar a mora no prazo legal, mas permaneceu inerte, razão pela qual o procedimento de consolidação da propriedade foi regularmente concluído. Alegou que, com a vigência da Lei 13.465/2017, não é mais admitida a purgação da mora após a consolidação da propriedade, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel até o segundo leilão, conforme o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997.

O Juízo de primeiro grau, ao apreciar a demanda, julgou improcedentes os pedidos iniciais, com base na ausência de amparo legal para a pretensão autoral, diante da constatação de que a consolidação da propriedade em favor do credor ocorreu após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, o que inviabiliza a purgação da mora em momento posterior. Manteve a gratuidade de justiça deferida ao autor e condenou-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, cuja exigibilidade ficou suspensa em razão do benefício da gratuidade.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação (id. 70187336), sustentando que, por se tratar de contrato firmado antes da vigência da Lei 13.465/2017, persistiria o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do Decreto-Lei 70/1966, em interpretação conjugada com o art. 39, II, da Lei 9.514/1997, vigente à época da contratação. Argumentou que o entendimento aplicado na sentença recorrida viola o princípio da segurança jurídica e contraria jurisprudência que autoriza a aplicação da regra anterior aos contratos firmados antes da alteração legislativa.

Foram apresentadas contrarrazões (id. 70187340), nas quais a instituição defendeu a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. O apelado reiterou a regularidade de todo o procedimento extrajudicial, enfatizando que a consolidação da propriedade se deu em 03/04/2023, data posterior à vigência da Lei 13.465/2017, sendo, portanto, inaplicáveis as regras do Decreto-Lei 70/1966. Sustentou ainda que o autor teve ciência inequívoca da constituição em mora e das datas dos leilões, além de oportunidade para exercer o direito de preferência, o que não ocorreu. Por fim, invocou precedentes do STJ que reafirmam a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, na vigência da nova legislação.

Elaborei o presente relatório e, estando o feito em condições de julgamento, determinei inclusão em pauta.

Salvador/BA, 13 de junho de 2025.

Desª. REGINA HELENA SANTOS E SILVA 

Relatora 

VII 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Do logo, entendo presentes os requisitos de admissibilidade do presente recurso. Confirmo nesta instância recursal a gratuidade da justiça deferida pelo juízo de piso à parte autora, ora apelante.

Trata-se de apelação cível interposta por CARLOS IVAN ALVES DE SOUSA em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação anulatória de consolidação da propriedade cumulada com consignação em pagamento, ajuizada em face do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

O cerne do recurso interposto consiste na alegação de que, por ter celebrado o contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia no ano de 2014, seria legítima a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, com fundamento no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente pelo art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, vigente à época da contratação.

O apelante sustenta que a sentença de primeiro grau incorreu em erro ao afastar essa possibilidade com base na nova redação dada pela Lei nº 13.465/2017, que, segundo a sua tese, não poderia retroagir para atingir contratos firmados anteriormente. Por essa razão, pleiteia a anulação da consolidação da propriedade registrada em nome do banco apelado e o reconhecimento da validade da purgação da mora ou da consignação em pagamento.

A jurisprudência atual e consolidada da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou-se no sentido de que, com o advento da Lei nº 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Isso porque a nova redação do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com o acréscimo do § 2º-B, restringiu expressamente o direito do devedor fiduciante ao exercício de preferência na aquisição do bem, sem possibilidade de retomada do contrato ou de pagamento do débito em momento posterior à consolidação.

Conforme destacado no julgamento do REsp 1.649.595/RS, a relatora, Ministra Nancy Andrighi, esclareceu que a nova disciplina é aplicável mesmo aos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, devendo-se observar a data da consolidação da propriedade e da quitação do débito como marcos temporais determinantes.

Vide precedentes:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.

2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.

4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.)

É cediço que a prévia constituição em mora do devedor é requisito legalmente exigido para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, devendo ser realizada preferencialmente por notificação pessoal realizada por intermédio do Cartório de Registro Imobiliário conforme redação do art. 26, da Lei 9.514 /97.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514 /97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, fato que não se observa no concreto, não havendo indícios de qualquer irregularidade no procedimento.

Destaca-se dos fólios, que restou incontroverso que a consolidação da propriedade do imóvel em favor do Banco Santander ocorreu em 03/04/2023, ou seja, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Assim, não há respaldo legal para o acolhimento da tese recursal de possibilidade de purgação da mora até a arrematação.

Destaca-se ainda que o procedimento de consolidação seguiu as formalidades legais, tendo o autor sido regularmente intimado para purgar a mora no prazo legal, sem que o fizesse, conforme demonstrado nos autos.

Diante desse cenário, a sentença merece ser integralmente mantida.

No que tange os honorários sucumbenciais, ante o desprovimento do recurso nos termos do art. 85, §11, do CPC e tema 1059 do STJ, majoro para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, suspendendo sua exigibilidade por força do art. 98, §3º, do CPC.

Deste modo, mostra-se irretocável a sentença.

Isto posto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo inalterada a sentença vergastada. Nos termos do art. 85, §11, do CPC e tema 1059 do STJ, majoro para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, suspendendo sua exigibilidade por força do art. 98, §3º, do CPC.

Sala das Sessões,        de                              de 2025.

DESª. REGINA HELENA SANTOS E SILVA 

Relatora 

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