PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO. REVELIA. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO PROVIDO.

1. Recurso interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda não registrado.

2. Alegação de posse contínua e recusa do vendedor em formalizar a transferência da propriedade.

3. Arguição de desnecessidade de registro do contrato, conforme Súmula 239 do STJ.

4. Pedido de julgamento antecipado da lide sem a juntada de comprovantes de quitação até a prolação da sentença.

5. Juntada extemporânea de documentos na fase recursal, vedada pelo CPC quando não se trata de prova nova ou superveniente.

6. Revelia do réu não supre a ausência de prova documental mínima do adimplemento contratual.

7. A Posse do imóvel não se confunde com direito à propriedade, tampouco autoriza adjudicação compulsória, que exige prova do cumprimento integral das obrigações contratuais como condição de procedibilidade.

8. Acolhimento do pedido subsidiário de extinção do feito sem resolução do mérito. Precedentes. Art. 485, IV, do CPC.

9. Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por ENIO DE HUNGRIA SOARES e STAEL VIEIRA PAZ DE HUNGRIA SOARES contra a sentença proferida pelo Juízo de planície, cujo relatório aproveito, acrescentando que o primevo julgou improcedente a pretensão autoral formulada nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, conforme dispositivo transcrito:

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de adjudicação compulsória formulado pelos autores, Enio de Hungria Soares e Stael Vieira Paz de Hungria Soares, em face de Marcelo Gonçalves Paiva Ribeiro.

Condeno os autores ao pagamento das custas e despesas processuais. Sem condenação ao pagamento de honorários. (ID 92577737)

Em suas razões (ID 92577739/92577740), os Apelantes alegaram a aquisição do imóvel litigioso por meio de contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 2011, e que passaram a exercer a posse sobre o bem.

Sustentaram que, “ao longo de todo esse tempo os Apelantes continuam residindo no respectivo imóvel, por diversas vezes vinham tentando transferir o imóvel e promover os procedimentos cartorários, entretanto o mesmo não compareceu nas ocasiões o que ensejou o ingresso da ação adjudicação compulsória.”

Entendem que que o Juízo de origem incorreu em equívoco ao exigir o registro do contrato como condição para a adjudicação compulsória, o que contraria o entendimento do STJ consolidado na Súmula 239, segundo o qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Pontuaram que o contrato assinado foi anexado aos autos, fazendo-se acompanhar de termo aditivo e comprovantes de pagamento, estes últimos que são juntados aos autos extemporaneamente nesta fase recursal, com invocação do art. 435 do CPC.

Narraram que o Apelado foi regularmente citado e permaneceu inerte, sendo decretada sua revelia, o que atrai a presunção de veracidade dos fatos alegados, nos termos do artigo 344 do CPC. Afiançam que que nenhuma das hipóteses do artigo 345 do CPC se aplica ao caso, razão pela qual a sentença deveria ter reconhecido a procedência do pedido.

Acastelam ainda a necessidade de condenação do Réu/Apelado ao pagamento de danos morais e desvio produtivo.

Ao fim, requereram a reforma da sentença para que seja julgada procedente a ação, com a adjudicação do imóvel em favor dos Apelantes e a expedição de mandado para registro da propriedade em nome destes. Subsidiariamente, requereram a extinção do feito sem resolução do mérito.

Pleitearam ainda a fixação de honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do artigo 85, §8º, do CPC, em razão do baixo valor da causa e da revelia do Apelado.

Sem contrarrazões do Réu, intimado por meio postal e que teve a revelia decretada pelo a quo.

O Recurso é tempestivo e o Recorrente é beneficiário da assistência judiciária gratuita.

          Distribuídos os autos, coube a mim a Relatoria.

          Desse modo, peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cumpridos os pressupostos recursais, tanto intrínsecos quanto os extrínsecos, recebo a Apelação e passo ao exame de suas razões.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por ENIO DE HUNGRIA SOARES e STAEL VIEIRA PAZ DE HUNGRIA SOARES contra a sentença proferida pelo Juízo de planície, cujo teor julgou improcedentes os pleitos incoativos.

Em suas razões, alegam que adquiriram o imóvel por contrato de compra e venda, celebrado em 2011, passando a exercer a posse sobre o bem; que, apesar de diversas tentativas de formalizar a transferência, o Apelado não realizou os procedimentos cartorários; que a sentença incorreu em equívoco ao exigir o registro do contrato como condição para a adjudicação compulsória, contrariando a Súmula 239 do STJ.

Afirmam que o contrato foi devidamente anexado aos autos, acompanhado de termo aditivo e comprovantes de pagamento, estes últimos juntados apenas na fase recursal. Por fim, invocam a revelia do Apelado, regularmente citado e inerte, sustentando que, nos termos do art. 344 do CPC, as alegações de fato devem ser presumidas verdadeiras, não se aplicando ao caso nenhuma das exceções previstas no art. 345 do mesmo diploma legal.

Acerca da adjudicação compulsória, dispõe o Código Civil, no art. 1.418:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Através do procedimento de Adjudicação Compulsória, busca-se o registro forçado da transferência de titularidade de um imóvel ao legítimo adquirente, desde que cumpridos os termos do contrato.

Na lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[1]:

(…) o registro é condição necessária para a produção de eficácia real ao negócio jurídico dispositivo imobiliário, conferindo ao novo titular a legitimação e o poder para dispor do direito subjetivo. O título se prende ao plano da validade; o registro, ao da eficácia. A propriedade se constitui inter vivos nesse instante, eis que na fase anterior só se cogita da relação obrigacional.

Compulsando os autos, verifica-se a existência de Contrato Particular de compra e venda de imóvel em construção, documento não registrado no CRI, como apontado na sentença recorrida.

Pois bem.

Ainda que não se ignore o teor da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” —, o resultado útil do processo não se alteraria, mesmo que se reconhecesse a desnecessidade de registro do contrato no caso concreto.

É que foram os próprios autores quem pediram o julgamento antecipado da lide (ID 92577734), assumindo, portanto, o ônus de instruir os autos com os documentos indispensáveis à comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado.

No entanto, não anexaram aos fólios até o momento da prolação da sentença qualquer comprovante de quitação do imóvel, obrigação contratual dos compradores.

Aliás, tal ausência foi corretamente registrada na sentença apelada, quando o juízo de origem consignou que “os autores não demonstraram a existência de um título hábil que justifique a adjudicação compulsória, tampouco comprovaram o cumprimento integral das obrigações contratuais”. (ID 92577737).

Imprescindível registrar que, no âmbito recursal, não se admite a juntada de documentos que já existiam à época da instrução perante o juízo de primeiro grau.

Nessa linha vejamos os artigos 434 e 435 do Código de Processo Civil:

Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações.

Parágrafo único. Quando o documento consistir em reprodução cinematográfica ou fonográfica, a parte deverá trazê-lo nos termos do caput , mas sua exposição será realizada em audiência, intimando-se previamente as partes.

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Na casuística, se o Recorrente entendia que haveria qualquer dificuldade de a instituição financeira emitir o comprovante, deveria ter buscado o documento antes de propor a ação, municiando-se das provas que amparariam as pretensões autorais. Senão, em lugar de pedir o julgamento antecipado do feito, poderia ter pedido ao primevo prazo para a juntada ou até requerendo que o banco fosse oficiado para a exibição.

Por esses motivos, a juntada de documento na sede recursal, que não se afigura juridicamente novo, se mostra inviável. Rejeito a juntada.

Por seu turno, a fim de evitar dúvidas, consigno que a juntada do contrato assinado também não se presta, sozinho, para provar o adimplemento das obrigações do adquirente, como bem apontou o a quo.

No mais, a alegação de posse dos autores sobre o imóvel não é suficiente para justificar o deferimento do pedido de adjudicação compulsória.

O domínio útil do bem não se confunde com o direito à propriedade.

Outrossim,  eventual cumprimento dos requisitos próprios da ação de usucapião não se prestam para a procedência da ação de adjudicação compulsória, que exige a demonstração do cumprimento das obrigações contratuais, especialmente o pagamento integral do preço, o que, como já destacado, não foi comprovado nos autos.

Não prospera, ainda, a alegação dos apelantes de que a revelia do réu deveria, por si só, conduzir à procedência do pedido.

Isso porque, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, a revelia implica presunção de veracidade apenas das alegações de fato formuladas pelo autor, desde que não estejam em contradição com prova constante dos autos.

No caso concreto, a ausência de comprovação do pagamento integral do preço — elemento essencial à adjudicação compulsória — constitui omissão própria que impede o reconhecimento do direito pretendido, mesmo diante da revelia e especialmente quando sequer anexado copia do registro imobiliário atualizado, para que se pudesse avaliar a eventual titularidade da propriedade imóvel.

Logo, a presunção legal não supre a falta de prova documental mínima exigida para a procedência da demanda, especialmente quando o próprio autor requereu o julgamento antecipado da lide, sem instruir os autos com os elementos mínimos necessários.

A despeito da impossibilidade de reformar o julgado para condenar o requerido, dou provimento parcial apenas para extinguir o processo sem resolução do mérito, já que a ausência da prova do pagamento é requisito essencial para a procedibilidade, segundo entendimento jurisprudencial. Vejamos:

Nesse exato espírito, entendem os demais tribunais. Eis os arestos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INSURGÊNCIA DA AUTORA . AUSÊNCIA DE RECUSA NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. PROPRIETÁRIA REGISTRAL QUE NÃO SE OPÕE À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. INTERESSE DE AGIR NÃO EVIDENCIADO. PRECEDENTES . DECISÃO MANTIDA. NECESSIDADE DE ORDEM JUDICIAL PARA ESCRITURAÇÃO DO BEM. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA NÃO VENTILADA NA ORIGEM . RECLAMO NÃO CONHECIDO NO PONTO. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS, PORQUANTO NÃO FIXADA VERBA SUCUMBENCIAL NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. "O direito de ação depende do preenchimento dos requisitos essenciais para que legitimamente se possa exigir o provimento jurisdicional, tendo em vista que, ausente uma das condições da ação, independentemente de seu conteúdo meritório, o processo será extinto, nos termos do art . 485, inciso VI do CPC.

- A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio.

-Inexistindo prova de recusa do proprietário registral na outorga de escritura pública, esvai-se o interesse de agir pela via da adjudicação compulsória - Recurso não provido (TJMG - Apelação Cível 1.0000 .23.046781-3/001, Relator (a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/04/2023, publicação da súmula em 10/ 04/ 2023). (TJ-SC - APL: 03009468920178240055, Relator.: Flavio Andre Paz de Brum, Data de Julgamento: 13/07/2023, Primeira Câmara de Direito Civil) grifos

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA ANEXADO AOS AUTOS. INDÍCIO DE PROVA DA RELAÇÃO DE DIREITO MATERIAL . NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO PELO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE RECUSA INJUSTIFICADA. REQUISITO ESPECÍFICO DE PROCEDIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO DEMONSTRADO . PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, COM FUNDAMENTO NO ART. 485, VI, DO CPC. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. SENTENÇA REFORMADA .RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 4ª C. Cível - 0013748-46.2019 .8.16.0056 - Cambé - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CRISTIANE SANTOS LEITE - J . 10.08.2021) grifos

Sendo assim, acolho o pedido do recorrente nessa parte e extingo o feito sem resolução de mérito, a teor do art. 485, IV do CPC.

Sem honorários.

Conclusão

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao apelo para extinguir o feito sem resolução do mérito, com base no art. 485, IV, do CPC, nos termos do voto.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

[1]    Curso de Direito Civil – Reais. Salvador: Ed. Juspodivm, 2017, p. 371-372.