PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: ALBERTO FAEL NETO |
| Advogado(s): WASHINGTON ANDRADE DO ESPIRITO SANTO (OAB:BA37689-A) |
| APELADO: RESERVA 3 INCORPORADORA S.A. |
| Advogado(s): THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:BA42873-A) |
I. Juízo de Admissibilidade
O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade. O Apelante está dispensado do recolhimento do preparo, por ser beneficiário da gratuidade da justiça, benefício concedido no primeiro grau e cuja condição se mantém (ID 95092122).
As razões recursais impugnam especificamente os fundamentos da sentença, atendendo ao princípio da dialeticidade.
Assim, conheço do recurso de apelação.
No que se refere à preliminar de submissão da Apelada ao regime de recuperação judicial, não há impedimento ao prosseguimento do feito, por se tratar de demanda de natureza cognitiva, voltada ao reconhecimento de direitos, sem prática de atos constritivos.
Nos termos do art. 6º, § 1º, da Lei nº 11.101/2005, a recuperação judicial não suspende ações de conhecimento que versem sobre obrigações ilíquidas, as quais devem prosseguir até a formação do título executivo judicial, momento em que eventual crédito será submetido ao juízo universal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. COMERCIAL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE HOMOLOGAÇÃO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA DEVEDORA. EXTINÇÃO DO FEITO POR NOVAÇÃO DO CRÉDITO. DESCABIMENTO. PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO ATÉ A FORMAÇÃO DO TÍTULO JUDICIAL. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 2. "Em demandas como a presente, cuja obrigação advém de fato preexistente à data de deferimento do pedido de recuperação judicial, deve a ação de conhecimento prosseguir perante o juízo na qual foi proposta, após o que, com a determinação do valor devido, deverá o respectivo crédito ser habilitado no quadro geral de credores da empresa em recuperação judicial, nos termos do art. 6º, § 1º, combinado com o art. 49, da Lei n. 11.101/2005" (AgInt no AREsp nº 1.357.957/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado aos 24/6/2019, DJe de 28/6/2019). 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decis ão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no REsp: 2120836 MG 2024/0026023-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2024).
Assim, rejeita-se a preliminar.
II. Do Mérito Recursal
Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por ALBERTO FAEL NETO contra a sentença proferida pelo Juízo da 18ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais (processo nº 8147220-76.2022.8.05.0001), ajuizada em face de RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA, julgou parcialmente procedentes os pedidos.
A sentença declarou a rescisão do contrato, mas autorizou a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo comprador e julgou improcedente o pedido de nova indenização por danos morais.
A ação originária foi proposta pelo ora Apelante com o objetivo de obter a rescisão do "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura", referente à unidade nº 704 do empreendimento "Condomínio Residencial Flex Piatã", celebrado em 2013.
O apelante narrou que, apesar de ter cumprido suas obrigações, a construtora recorrida jamais entregou o imóvel, mesmo após ter sido condenada em uma ação judicial anterior (processo nº 0574122-84.2015.8.05.0001) por atraso na obra.
Diante do inadimplemento absoluto e definitivo da ré, requereu a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, a restituição integral de todos os valores pagos e uma nova condenação por danos morais, decorrentes da frustração final do seu projeto de vida.
Em suas razões recursais, o apelante sustenta que a culpa pela rescisão é exclusiva da construtora, que jamais entregou o imóvel, e que a frustração definitiva do negócio gera um novo dano moral, distinto daquele indenizado em processo anterior que versava apenas sobre o atraso inicial.
O cerne da controvérsia recursal reside, portanto, em definir a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, a partir daí, analisar as consequências jurídicas, notadamente o direito à restituição integral dos valores pagos e a configuração de um novo dano moral indenizável.
Reconhecida a responsabilidade pela rescisão contratual, impõe-se a análise das consequências jurídicas daí decorrentes, especialmente quanto à restituição dos valores pagos.
No caso concreto, a sentença autorizou a retenção de 20% (vinte por cento) das quantias desembolsadas pelo adquirente, ao fundamento de suposta culpa concorrente.
Todavia, tal conclusão não se sustenta.
Uma vez configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo inadimplemento contratual — consistente na não entrega do imóvel —, não há respaldo jurídico para qualquer retenção de valores, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Assim, a restituição deve ocorrer de forma integral, sendo indevida a retenção fixada na sentença.
Passa-se à análise do caso concreto, à luz da reconstituição fática e documental dos autos.
De logo, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se, portanto, as normas protetivas do referido diploma legal.
Incide, ainda, a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, bastando a comprovação do defeito na prestação do serviço e do dano experimentado, independentemente de culpa.
Por conseguinte, no que se refere à inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, verifica-se que, embora cabível em tese, revela-se desnecessária no caso concreto, uma vez que a controvérsia se resolve a partir da análise de documentos já constantes dos autos, especialmente quanto ao inadimplemento da construtora.
II.1. Contextualização Fática e Processual: Histórico de Descumprimento Contratual e Do Trâmite Judicial
A relação jurídica entre as partes se iniciou em janeiro de 2013, com a celebração de um contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de uma unidade no empreendimento "Residencial Flex Piatã" (ID 95090705). O prazo para a conclusão da obra foi estipulado para setembro de 2014, com uma cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que estendia o prazo final para março de 2015.
Da análise dos autos, verifica-se o descumprimento, pela construtora apelada, do prazo contratualmente estabelecido. Veja-se.
No que se refere à cláusula de tolerância contratual, que prevê a prorrogação do prazo de entrega por até 180 (cento e oitenta) dias, verifica-se que, ainda que admitida pela jurisprudência, não afasta a mora da construtora, uma vez que o atraso na entrega do imóvel ultrapassou o período de tolerância estipulado.
De outro lado, quanto à alegação de inadimplemento do adquirente, consistente na ausência de pagamento de parcelas, observa-se que tal circunstância não afasta a responsabilidade da construtora quando evidenciado que o descumprimento contratual principal — consistente na não entrega do imóvel — já havia se configurado anteriormente, sendo legítima, nesse contexto, a suspensão dos pagamentos pelo consumidor, com fundamento na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).
O atraso motivou o ajuizamento de uma primeira ação judicial pelo consumidor (processo nº 0574122-84.2015.8.05.0001 – ID’s 95090707, 95090708 e 95090709), na qual se buscava o cumprimento de obrigações e a indenização pelos danos decorrentes da mora.
Naquela demanda, a inadimplência da construtora foi judicialmente reconhecida.
A sentença de primeiro grau (ID 95090707) e, posteriormente, o acórdão deste Tribunal de Justiça (ID 95090708) confirmaram o atraso injustificado da Apelada, condenando-a ao pagamento de multa, juros e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Aquela decisão transitou em julgado em 19 de novembro de 2019 (ID 95090709).
O fato mais grave e que fundamenta a presente ação é que, mesmo após a condenação judicial transitada em julgado, a Apelada permaneceu completamente inerte e jamais efetuou a entrega da unidade imobiliária.
A mora, que era o objeto da primeira ação, converteu-se em inadimplemento absoluto.
O atraso na entrega do imóvel levou à propositura de nova demanda judicial, desta vez com o objetivo de rescindir o vínculo contratual diante da ausência de cumprimento da obrigação pela parte vendedora.
Tal contexto evidencia que a iniciativa de resolução do contrato não decorreu de mero arrependimento do comprador, mas foi motivada pelo inadimplemento reiterado da vendedora. Analise-se.
II.2. Da Culpa Exclusiva da Promitente Vendedora pela Rescisão Contratual e do Dever de Restituição Integral dos Valores Pagos
A sentença recorrida comete um equívoco fundamental ao atribuir ao Apelante a culpa pela rescisão, permitindo a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. O juízo de primeiro grau fundamentou sua decisão na suposta inadimplência do comprador, que teria suspendido os pagamentos.
No que se refere à cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, invocada pela Apelada para justificar o atraso na entrega do imóvel, cumpre destacar que tal previsão não possui o condão de afastar a caracterização do inadimplemento, sobretudo quando verificado atraso excessivo e desproporcional ao prazo originalmente pactuado.
Ainda que se admita a validade da cláusula de tolerância em hipóteses ordinárias, sua incidência limita-se a situações excepcionais e temporárias, não podendo ser utilizada como instrumento para legitimar o descumprimento prolongado da obrigação principal.
No caso concreto, o atraso extrapolou não apenas o prazo contratual, mas também o período de tolerância, prolongando-se por anos, sem que a unidade imobiliária tenha sido entregue, mesmo após decisão judicial transitada em julgado que reconheceu a mora da construtora.
Tal circunstância evidencia a conversão da mora em inadimplemento absoluto, afastando qualquer justificativa baseada na cláusula de tolerância.
De igual modo, não prospera a alegação de culpa concorrente do Apelante, fundada na suposta inadimplência contratual, porquanto a suspensão dos pagamentos decorreu diretamente do inadimplemento anterior e mais grave da promitente vendedora.
Essa conclusão ignora a ordem cronológica dos fatos e a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, que dispõe:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
A obrigação primordial e fundante do contrato, por parte da Apelada, era construir e entregar o imóvel.
O prazo final para o cumprimento dessa obrigação, já incluindo o período de tolerância, era março de 2015.
A Apelada alega em suas contrarrazões (ID 95092220) que o Apelante está em mora desde outubro de 2014.
Mesmo que se considere essa data, a obrigação da construtora já estava em curso e com seu prazo final se aproximando perigosamente, sem qualquer sinal de conclusão da obra.
A obrigação do comprador de pagar as parcelas é uma contraprestação à obrigação principal da vendedora. Se esta última falha de forma cabal e contínua, não pode exigir que o comprador continue a adimplir sua parte indefinidamente.
O inadimplemento da Apelada é anterior, mais grave e, ao final, absoluto. A suspensão dos pagamentos pelo Apelante foi uma reação legítima e previsível à completa inexecução do contrato pela outra parte. Portanto, a causa da rescisão não foi a interrupção dos pagamentos pelo comprador, mas sim a falha primária e definitiva da construtora em entregar o bem prometido.
Uma vez estabelecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, a consequência jurídica é ditada pelo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, materializado na Súmula 543:
SÚMULA Nº 543 - STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
O caso dos autos se enquadra perfeitamente na primeira parte do enunciado.
Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer que, caracterizado o atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora, impõe-se a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS COMPRADORES. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 1099 DO STJ. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO E APELAÇÃO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDA. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Considera-se atendido o pressuposto da dialeticidade quando das razões recursais se extraem os fundamentos que evidenciam o inconformismo da parte com a sentença, o que se verifica no recurso do réu, razão pela qual a preliminar suscitada pelos autores deve ser afastada. 3.2. O contrato firmado entre as partes previa prazo de entrega do imóvel até 30/10/2013, considerando a cláusula de tolerância. A construtora não comprovou ter disponibilizado a unidade aos autores, ausente qualquer prova documental de comunicação para entrega das chaves, o que corrobora o atraso na entrega da obra. 3.3. Incumbia à parte ré o ônus de provar a entrega do imóvel, nos termos do contrato, o que não foi feito. A ausência de termo de vistoria e entrega confirma a inadimplência da obrigação principal, ensejando a rescisão contratual por culpa da construtora. 3.4. A alegação de inadimplemento dos autores não se sustenta, uma vez que os documentos juntados aos autos comprovam que as parcelas foram suspensas somente após o decurso do prazo contratual para entrega do imóvel, atraindo a incidência do art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido). 3.5. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel acarreta responsabilidade objetiva do fornecedor e gera dano moral indenizável, em razão da frustração legítima dos promitentes compradores, conforme entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. 3.6. A restituição integral das parcelas pagas, no valor de R$ 44.253,24, é devida visto que a rescisão contratual ocorreu por culpa da construtora, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. 3.7. A indenização por dano moral fixada em R$10.000,00 mostra-se razoável e proporcional, conforme precedentes citados e prática reiterada em casos análogos no âmbito do TJ-BA. 3.8. A restituição da comissão de corretagem, de forma simples, também é devida, em observância ao Tema 1099 do STJ, uma vez reconhecida a responsabilidade da construtora pela rescisão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do réu desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido. Tese de julgamento: i) O descumprimento do prazo contratual para entrega de imóvel gera o direito à rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora. ii) A ausência de prova da entrega da unidade impede o reconhecimento da mora dos compradores. iii) A restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da construtora. iv) O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza dano moral indenizável. v) A devolução da comissão de corretagem é devida, de forma simples, nas hipóteses de rescisão contratual imputável ao fornecedor. (Apelação/Reexame Necessário 0513909-49.2014.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Joao Bosco de Oliveira Seixas, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 12/03/2026).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. III. Razões de decidir 3. O inadimplemento da construtora restou caracterizado não apenas pelo atraso na entrega da obra, mas por uma série de falhas na prestação do serviço que se iniciaram muito antes do prazo final para a conclusão. A alteração unilateral da vaga de garagem e a retenção da via do contrato dos adquirentes por meses configuram quebra da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de informação e lealdade, constituindo inadimplemento antecipado do contrato e justificando a pretensão rescisória dos consumidores. 4. A alegação de que a pandemia de COVID-19 configura excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior não prospera. A jurisprudência pátria, em especial a deste Egrégio Tribunal, tem se consolidado no sentido de que os impactos da pandemia no setor da construção civil se inserem no conceito de fortuito interno, ou seja, um risco inerente à atividade empresarial, o qual já é, em tese, abarcado pela cláusula de tolerância de 180 dias, não servindo como justificativa para o descumprimento do prazo contratual para além deste período. 5. A constatação de inúmeros vícios construtivos no empreendimento, atestados por meio de laudos técnicos e registros fotográficos que demonstram problemas estruturais, de acabamento e de segurança nas áreas comuns e privativas, representa um grave descumprimento da obrigação da vendedora de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação, em conformidade com o memorial descritivo e as legítimas expectativas dos consumidores, reforçando a culpa exclusiva da construtora pela rescisão. 6. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Uma vez demonstrada a culpa exclusiva da Apelante, a devolução integral dos valores pagos é medida que se impõe. 7. A conduta da construtora, ao frustrar o sonho da casa própria dos consumidores por meio de atraso injustificado, entrega de imóvel com múltiplos vícios e descaso no tratamento das reclamações, extrapola o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual, configurando dano moral passível de compensação. O valor arbitrado em primeiro grau mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. IV. Dispositivo e tese 8. RECURSO DE APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Tese de julgamento: '1. A culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta é exclusiva da construtora quando esta incorre em múltiplos inadimplementos, incluindo falhas na prestação de serviço que antecedem o prazo de entrega, o atraso na conclusão da obra para além do período de tolerância e a entrega do empreendimento com vícios construtivos que comprometem sua fruição. 2. A pandemia de COVID-19 qualifica-se como fortuito interno no âmbito da construção civil, não possuindo o condão de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que tal risco é inerente à sua atividade empresarial e já contemplado pela cláusula de tolerância. 3. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, bem como a condenação por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa e dos transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento contratual. (Apelação/Reexame Necessário 8127567-54.2023.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel, Quarta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 31/03/2026).
A culpa da Apelada não é apenas exclusiva; é qualificada pela reiteração e pelo desrespeito a uma decisão judicial anterior.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar a matéria no Tema Repetitivo 577, consolidou o entendimento na Súmula 543, sendo firme em determinar que, uma vez resolvido o contrato por inadimplemento do vendedor, impõe-se a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, com juros de mora a contar da citação. Conforme recente julgado:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 2. Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata (Súmula nº 543 do STJ). 3. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos os juros de mora desde a citação. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2250781 RJ 2022/0361734-4, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025).
A jurisprudência pátria, igualmente, é uníssona em seguir o entendimento do STJ, imputando à construtora a responsabilidade pelo inadimplemento e determinando a devolução total dos valores quando o atraso na entrega da obra ultrapassa o razoável:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. MULTA COMPENSATÓRIA DE 20% SOBRE OS VALORES ADIMPLIDOS. PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. [...] Tese de julgamento: O atraso na entrega de imóvel após o prazo contratual, incluída a tolerância, configura inadimplemento da construtora, salvo comprovação de fortuito externo ou culpa exclusiva do consumidor. Dificuldades econômicas, logísticas ou administrativas inerentes à atividade da construção civil caracterizam fortuito interno e não afastam a responsabilidade objetiva do fornecedor. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o adquirente para fixação de indenização pelo inadimplemento da incorporadora, nos termos do Tema 971 do STJ. A multa compensatória fixada sobre os valores efetivamente pagos, em percentual razoável, não comporta redução com fundamento no art. 413 do Código Civil quando não evidenciada excessiva onerosidade. [...](TJ-MG - Apelação Cível: 50028776520198130148, Relator: Des.(a) Ivone Guilarducci, Data de Julgamento: 23/03/2026, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/03/2026).
Permitir que a construtora, única responsável pelo inadimplemento contratual, retenha qualquer parte do que lhe foi pago não apenas afronta a Súmula 543 do STJ, como também configura hipótese de enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 do Código Civil).
O precedente invocado pelo Apelante em suas razões (AgInt no AREsp n. 1.597.320/RJ, ID 95092218, p. 8-9) reforça essa conclusão, ao reafirmar a aplicação literal da súmula em casos de culpa da construtora.
Portanto, a sentença deve ser reformada neste ponto para afastar por completo a retenção de 20% (vinte por cento) e condenar a Apelada a restituir integralmente (100% - cem por cento) os valores pagos pelo Apelante, devidamente corrigidos e com juros.
II.3. Do Dano Moral Configurado: A Distinção entre a Mora Contratual e o Inadimplemento Absoluto e Reiterado
A sentença também se equivocou ao julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, sob o argumento de que a matéria já teria sido apreciada na ação anterior.
O raciocínio desconsidera a autonomia das causas de pedir e a gravidade dos novos fatos que fundamentam o pleito atual.
É crucial distinguir os dois momentos e os dois danos:
Na primeira ação (Processo nº 0574122-84.2015.8.05.0001), o dano moral reconhecido e indenizado no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) – ID 95090707, p. 19 e ID 95090708, p. 13 – decorreu da angústia e da frustração causadas pelo atraso na entrega do imóvel (mora contratual).
Naquele momento, ainda subsistia a expectativa, embora fragilizada, de que o contrato seria eventualmente cumprido e o imóvel entregue. O abalo psicológico era o da espera ansiosa e da incerteza.
Na presente ação (Processo nº 8147220-76.2022.8.05.0001), a causa de pedir do dano moral é diversa e muito mais grave. Ela decorre do inadimplemento absoluto e reiterado da Apelada. O dano não é mais o da espera, mas o da certeza da não realização do projeto de vida.
É o abalo decorrente da constatação de que, mesmo após uma ordem judicial, a construtora simplesmente optou por não cumprir sua obrigação, forçando o consumidor, após mais de uma década desde a assinatura do contrato, a desistir do sonho e a retornar ao Judiciário para conseguir encerrar um vínculo que se tornou imprestável.
A conduta da Apelada transcende, em muito, o mero descumprimento contratual ou o "mero dissabor".
Trata-se de situação que implica prejuízo relevante ao consumidor e compromete a adequada prestação jurisdicional.
A saga imposta ao Apelante – a alegria da compra, a ansiedade da espera, a angústia do atraso, a necessidade de litigar, a esperança renovada com a primeira vitória judicial, e, por fim, a desolação de ver a ordem judicial ignorada e o sonho desfeito – configura um sofrimento psíquico intenso e prolongado que clama por reparação autônoma.
Tal situação configura, ademais, a hipótese que a doutrina e a jurisprudência denominam Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor. A conduta da Apelada, ao descumprir o contrato e, posteriormente, ignorar a primeira decisão judicial, forçou o Apelante a despender tempo e recursos valiosos em uma nova e desgastante demanda judicial para resolver um problema ao qual não deu causa. Conforme entendimento desta Terceira Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. SALDO DEVEDOR. PERÍODO DE ATRASO. CORREÇÃO PELO IPCA. POSSIBILIDADE. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. 1 – Constatado o atraso na entrega do imóvel, o saldo devedor após o prazo de tolerância deve ser corrigido pelo IPCA. O INCC, ainda que previsto de forma diversa no contrato, é aplicável apenas no período de construção do imóvel. 2 – Ao requerer a parte autora o congelamento do saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel, a determinação de troca do índice de correção do INCC para o IPCA, por ser menos gravosa, não caracteriza julgamento extra petita. 3 – Diante do atraso na entrega do imóvel, é devido o pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 4 – O excessivo atraso na entrega do imóvel e a consequente necessidade de ingressar com ação judicial para receber reparação pelo dano material sofrido configuram um nítido desperdício do tempo útil dos consumidores, gerando dano moral indenizável. 5 – Sentença Mantida. Apelo Improvido. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 0503690-40.2015.8.05.0001 tendo como apelante SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e apelado VALTER LUIZ SANTANA DA CRUZ ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento, conforme voto do Relator. (TJ-BA - Apelação: 05036904020158050001, Relator: ROLEMBERG JOSE ARAUJO COSTA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2024).
A conduta da Apelada transcende, em muito, o mero descumprimento contratual. Embora a jurisprudência da Terceira Turma do STJ estabeleça que o simples inadimplemento, por si só, não gera dano moral indenizável, a mesma Corte ressalva que tal reparação é devida quando há consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima (AgInt no AREsp 1.046.178/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/2018, DJe 18/12/2018).
No caso concreto, as consequências são evidentes e graves: a frustração definitiva do projeto de vida após uma década de espera e o completo descaso da construtora com uma decisão judicial anterior configuram a situação excepcional que justifica, plenamente, a nova condenação.
A jurisprudência deste Tribunal já reconhece que o atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral in re ipsa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADO. RISCO DO NEGÓCIO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO VÁLIDA. TEMA Nº 971 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Deve ser conhecido o recurso que impugna de forma expressa as conclusões da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção configura inadimplemento contratual e causa danos de ordem material, a justificar o desinteresse dos adquirentes e a pretensão de rescisão contratual que não se confunde com a desistência unilateral do negócio jurídico. Caso em que se afigura incontroverso que houve atraso na entrega das obras, conforme admitido pela Apelante em sede de contestação, o que autoriza a pretensão de rescindir o negócio por parte do consumidor com a restituição integral dos valores pagos, sem retenções. O caso fortuito ou de força maior não se verifica no atraso da entrega da obra, fundado no excesso de chuvas, porquanto a construtora, conhecedora dos riscos do negócio, estipula prazo de tolerância para solucionar as questões dessa natureza. Revela-se insubsistente a tese de exclusão da responsabilidade da Apelante em decorrência das dificuldades enfrentadas na pandemia de Covid-19, cujo início se deu cerca de seis meses após esgotado o prazo para entrega do empreendimento. É devida indenização por danos morais, uma vez que o atraso na entrega do imóvel frustra as expectativas do adquirente, reforçando a tese de que os transtornos e o sofrimento psíquico experimentados pelas Recorridas desbordaram do mero aborrecimento. Caso em que foi mantido o quantum de R$10.000,00 (dez mil reais). O Superior Tribunal de Justiça já fixou entendimento no sentido de que havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, deve ser ela considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor. Tema 971. Sentença mantida. Apelo conhecido e não provido. [...] (TJ-BA - Apelação: 80026708020228050229, Relator: MARCELO SILVA BRITTO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 12/06/2024).
A situação do Apelante é exponencialmente mais grave, justificando plenamente uma nova condenação para reparar essa nova e mais profunda lesão a seus direitos da personalidade.
Tal situação revela não apenas inadimplemento contratual, mas verdadeira violação a direitos da personalidade, sobretudo à dignidade e à legítima expectativa do consumidor, configurando hipótese excepcional em que o dano moral decorre in re ipsa, diante da gravidade e da duração do descumprimento.
Por fim, destaque-se que não se trata de rediscussão da demanda anterior, mas de situação distinta, decorrente do inadimplemento definitivo da obrigação, caracterizado pela não entrega do imóvel.
II.4. Do Arbitramento do Valor da Indenização por Danos Morais (Quantum Indenizatório)
Configurado o dever de indenizar, resta fixar o valor da compensação. O Apelante pleiteou a quantia de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais).
A fixação do quantum indenizatório deve se pautar pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o duplo caráter da medida: compensatório para a vítima e punitivo-pedagógico para o ofensor, de modo a desestimular a reiteração de condutas semelhantes.
No caso concreto, a gravidade da conduta da Apelada é manifesta. O inadimplemento absoluto e o desprezo por uma decisão judicial anterior demonstram um elevado grau de reprovabilidade. O abalo sofrido pelo Apelante, que viu seu projeto de vida ser frustrado de forma definitiva após mais de uma década, é inegável e profundo.
Considerando tais circunstâncias, entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra justo e adequado para compensar o novo dano moral sofrido pelo Apelante, sem implicar enriquecimento ilícito, e para servir como sanção pedagógica à Apelada por sua conduta reiteradamente ilícita.
Tal montante, ademais, está em total consonância com os parâmetros estabelecidos por este Egrégio Tribunal de Justiça em casos análogos de atraso excessivo na entrega de imóvel, que reconhecem que a frustração da expectativa da casa própria ultrapassa o mero dissabor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE IMOBILIÁRIO COM OBRAS DE INFRESTRUTURA . CULPA EXCLUSIVA DO RÉU/APELANTE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. FORTES CHUVAS E PANDEMIA DA COVID-19. IRRELEVÂNCIA . LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS . POSSIBILIDADE. QUANTIFICAÇÃO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL) REAIS QUE ATENDE AOS POSTULADOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. [...] Em relação aos danos morais, o atraso na entrega do imóvel deu causa ao sentimento de frustração e de preocupação, causando inegável sofrimento psicológico. Desse modo, a fixação de danos morais em favor da autora, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se afigura razoável e proporcional aos danos sofridos, decorrentes do atraso excessivo na entrega da obra, e compatível com o que tem arbitrado este Órgão jurisdicional . SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/01/2024).
Dessa forma, o recurso do apelante merece parcial provimento para condenar a empresa recorrida à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de nova indenização por danos morais, embora em valor inferior ao pleiteado.
Ressalte-se, por fim, que a presente decisão observa a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de jurisprudência consolidada, notadamente a Súmula 543, em consonância com o disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil.
III. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau e:
a) AFASTAR a retenção de 20% (vinte por cento) autorizada na sentença e, em consequência, CONDENAR a Apelada, RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA, à restituição integral (100%) da totalidade dos valores pagos pelo Apelante, ALBERTO FAEL NETO, a serem pagos em parcela única, incidindo exclusivamente a taxa SELIC, a partir da citação;
b) CONDENAR a Apelada, RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA, ao pagamento de indenização por danos morais em favor do Apelante, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), incidindo exclusivamente a taxa SELIC, a partir da citação.
Em razão da reforma da sentença e do decaimento mínimo do Apelante, que obteve êxito na maior parte de seus pedidos recursais, INVERTO integralmente os ônus da sucumbência. CONDENO exclusivamente a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais, já considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC), fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação.
É como voto.
Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.
José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira
Desembargador Relator
JR03