PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO. DESNECESSIDADE DE REUNIÃO DOS FEITOS. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.

A ação de despejo por denúncia vazia pauta-se unicamente na vontade do locador de reaver o seu imóvel, bastando que comprove a notificação do locatário (id 40789015 dos autos originários), de forma que eventual revisão do valor do aluguel não é capaz de afetar a pretensão legítima do locador de reaver o seu bem.

Assim, não há que se falar sequer em prejudicialidade externa entre as demandas, haja vista que, conforme apontado, o resultado de uma não é capaz de interferir na solução da outra, haja vista que a ação de despejo pauta-se apenas na conveniência do locador. Desta forma, inviabiliza-se também a reunião dos processos para julgamento conjunto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n.º 8052503-41.2023.8.05.0000 em que é agravante FS PARALELA BAR E RESTAURANTE LTDA e agravado CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA,

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Não provimento - Unânime

Salvador, 8 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por FS PARALELA BAR E RESTAURANTE LTDA contra decisão do MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia nº. 8115640-91.2023.8.05.0001 , proposta pelo agravado CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA, determinou a desocupação do imóvel, nos seguintes termos:

In casu, o autor efetuou o depósito da caução (id. 409326426), comprovou ter notificado o réu para desocupação do imóvel locado por prazo indeterminado (id. 407819015) e propôs esta ação dentro do prazo estabelecido no inciso VIII do supracitado dispositivo legal.

Desta forma, considerando a presença dos requisitos necessários, DEFIRO a tutela pretendida e, em consequência, determino in limine a desocupação do imóvel, objeto desta ação, pelo réu, a quem concedo o prazo de 15 (quinze) dias para a respectiva desocupação.

Inconformada, a agravante sustenta que a decisão fora proferida por juízo incompetente.

Aponta que “o Juízo da 6ª Vara Cível de Salvador se tornou prevento/competente, ao ser distribuído anteriormente para o mesmo a mencionada ação de nº 8103363-43.2023.8.05.0001, em que se buscou justamente a discussão e manutenção do contrato de locação que ensejou o despejo ora atacado por meio deste recurso, sendo inegável a conexão entre ambas”.

Alega que sempre foi adimplente com o Shopping agravado, até começar uma obra de grandes proporções, em setembro de 2018, para a construção de uma unidade da Faculdade UNIME (Grupo Kroton) na parte superior do prédio, que finalizaria em novembro de 2018.

Aduz que, com o início das obras, o faturamento despencou vertiginosamente, pois houve uma fuga em massa dos clientes diante dos problemas de infiltração, presença de andaimes por todos lados, sujeira, poeira, dentre outros transtornos.

Afirma que, a partir de março de 2020, sofreu novas quedas em seu faturamento em razão da pandemia do Coronavírus.

Narra que, com o intuito de negociar um novo prazo locatício, assim como valores e condições de pagamento, procurou o agravante, em julho de 2023, mas este não aceitou fazer nenhuma renegociação ou conceder descontos ou abatimentos.

Esclarece que as condições impostas desde julho de 2023 implicam um salto no valor da obrigação de R$ 18.000,00 para o valor de R$ 56.058,49.

Argumenta que a quantia pretendida pelo shopping é demasiada, superior à capacidade do negócio e também aos valores praticados com relação às demais lojas.

Argui que o despejo lhe trará severos prejuízos, pois fez investimentos elevados na loja a fim de viabilizar o seu empreendimento.

Requereu que seja concedido efeito suspensivo ao presente agravo, para sustar a ordem liminar de despejo proferida nos autos de origem.

Ao final, pugnou pelo provimento do recurso, declarando-se a competência do Juízo da 6ª Vara Cível e Comercial de Salvador por força da prevenção em razão da distribuição anterior da Ação Ordinária com Pedido de Tutela de Urgência nº 8103363-43.2023.8.05.0001.

Na decisão de id 52212189 foi deferido o efeito suspensivo pleiteado.

O agravado apresentou resposta ao recurso (id 52553092).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento.

 Salvador/BA, 23 de abril de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de sua admissibilidade.

O presente agravo tem como objeto o inconformismo da agravante com a decisão do juízo a quo que determinou a desocupação do imóvel locado.

Compulsando os autos da origem, constata-se a presença da certidão de ID 407847649 que aponta a existência de prevenção do MM. Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador em razão do ajuizamento anterior da ação nº. 8103363-43.2023.8.05.0001.

A ação ordinária de nº. 8103363-43.2023.8.05.0001 foi distribuída em 07 de agosto de 2023, tem como causa de pedir remota a relação locatícia estabelecida entre a FS PARALELA BAR E RESTAURANTE LTDA e o CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA, a causa de pedir próxima é a assimetria entre o valor do aluguel cobrado, as condições de execução do contrato e os valores praticados no mercado, e o pedido consiste na revisão do aluguel mensal e na manutenção da avença, conforme os itens “a” e “c” da exordial da ação ordinária.

A despeito da decisão liminar proferida por este relator no id 52212189, revendo os autos, verifico que ainda que fundadas na mesma relação jurídica, inexiste entre as ações identidade de pedido ou da causa de pedir.

Enquanto na ação de despejo por denúncia vazia o pedido imediato consiste na obtenção de uma sentença condenatória, a ação revisional versa sobre uma decisão de natureza constitutiva.

Os pedidos mediatos são igualmente distintos.

O objetivo do despejo com denúncia vazia é a retomada do bem, ao passo que na revisão de aluguel o propósito é a modificação do valor do locativo.

As causas de pedir próximas também não se assemelham.

O fundamento jurídico da ação de despejo com denúncia vazia é a recuperação da posse do bem e da ação de revisional é a reavaliação do valor do locativo.

Nesta senda, não vislumbro a existência de identidade apta a gerar o reconhecimento de conexão entre as demandas sob enfoque.

Sobre o assunto, vejamos a jurisprudência:

EMENTA: AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - CONEXÃO COM AÇÃO DE DESPEJO - AUSÊNCIA DE RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES - LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA - INCIDÊNCIA ARTIGO 56, §1º, DA LEI Nº 8.245/1991.

- Ausência o risco de decisões conflitantes, não há falar-se em conexão das ações de revisional de aluguel e despejo.

- Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

- Findo o prazo estipulado no contrato de locação não residencial, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

- É ônus de cada um provar os fatos constitutivos de seu direito ou impeditivos do direito do outro, conforme prevê o artigo 373 do CPC. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.289099-9/001, Relator(a): Des.(a) Juliana Campos Horta , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/07/2017, publicação da súmula em 31/07/2017)

Locação. Denúncia vazia. Ação julgada procedente. Ausência de litispendência ou conexão/continência. Ação revisional de aluguel. Diversidade de objetos e de causas de pedir. Desnecessidade de reunião dos processos. Término do prazo avençado e desinteresse na continuidade da locação. Direito do locador. Recurso desprovido. Só há litispendência quando o autor repete ação em curso e, no caso, não se vislumbra identidade entre pedido de despejo por denúncia vazia com a revisional de aluguel. As causas de pedir são diversas, afastando, ainda, enquadramento na hipótese prevista no artigo 105 do CPC. Nem mesmo há vínculo de continência/conexão com aquela que tramita na 1.ª Vara Cível da mesma Comarca, tanto assim que envolve imóvel distinto. A pretensão formulada com base no art. 57 da Lei 8.245/91 não necessita de motivação outra que a conveniência do locador, não se mostrando necessária abordagem de questões que não interferem na solução da lide. (TJSP;Apelação Cível 0008776-39.2010.8.26.0066; Relator (a):Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos -2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 16/06/2011; Data de Registro: 16/06/2011).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - CONEXÃO - AÇÃO DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - NÃO OCORRÊNCIA. Não há conexão e nem continência, e conseqüente prevenção, entre a ação de despejo por denúncia vazia e ação de revisão de aluguel, com base nos requisitos dispostos nos arts. 103 e 104 do CPC, tendo em vista possuírem as mesma causa de pedir e natureza jurídica distintas. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.09.670532-2/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/04/2010, publicação da súmula em 03/05/2010)

No mesmo sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

COMERCIAL E PROCESSUAL CIVIL. REVISIONAL DE ALUGUEL E AÇÃO DE DESPEJO. CONEXÃO. INEXISTENCIA. FORO DE ELEIÇÃO. AUSENCIA DE PREJUIZO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I - A RECORRENTE INTERPOS RECURSO ESPECIAL CONTRA DECISÃO PROFERIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO, A QUAL ENTENDEU QUE O "FORO DE ELEIÇÃO", MESMO CLAUSULADO NO CONTRATO QUE A AÇÃO SERIA AJUIZADA NO "FORO CENTRAL" DE S. PAULO, NÃO PODE CONTRARIAR REGRAS DA ORGANIZAÇÃO JUDICIARIA DO ESTADO. TAMBEM FOI NEGADA A CONEXÃO ENTRE AS DUAS AÇÕES (REVISIONAL E DESPEJO). EM UM DOS PROCESSOS (DESPEJO), JA HOUVE ATE SENTENÇA.

II - O FORO DE ELEIÇÃO, A EVIDENCIA, SE REFERE A COMARCA E NÃO AO JUIZO OU DIVISÕES INTERNAS ADVINDAS DA ORGANIZAÇÃO JUDICIARIA (FORO CENTRAL E FORO REGIONAL). ADEMAIS, EM NÃO PROVOCADO PREJUIZO, NÃO SE PODE INVOCAR VALIDAMENTE A RESPECTIVA CLAUSULA CONTRATUAL.

III - EMBORA COM BASE NO MESMO NEGOCIO JURIDICO (CONTRATO DE LOCAÇÃO), AS PETITA E AS CAUSAE PETENDI DAS DUAS AÇÕES - REVISIONAL DE ALUGUEL E DESPEJO - SÃO DISTINTAS. DAI A DESNECESSIDADE DE SEREM JULGADOS PELO MESMO JUIZ. NO CASO CONCRETO, POR SINAL, JA HOUVE ATE SENTENÇA NA AÇÃO SE DESPEJO.

IV - RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

(REsp n. 31.518/SP, relator Ministro Adhemar Maciel, Sexta Turma, julgado em 31/5/1993, DJ de 28/6/1993, p. 12904.)

Com efeito, inexiste conexão entre a ação fundada na pretensão de retomada do bem pelo locador, e a ação com pretensão revisional (art. 55 do CPC/15).

Veja-se que o art. 57 da Lei 8.245/91 prevê o seguinte:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Percebe-se, portanto, que a ação de despejo por denúncia vazia pauta-se unicamente na vontade do locador de reaver o seu imóvel, bastando que comprove a notificação do locatário (id 40789015 dos autos originários), de forma que eventual revisão do valor do aluguel não é capaz de afetar a pretensão legítima do locador de reaver o seu bem.

Assim, não há que se falar sequer em prejudicialidade externa entre as demandas, haja vista que, conforme apontado, o resultado de uma não é capaz de interferir na solução da outra, haja vista que a ação de despejo pauta-se apenas na conveniência do locador. Desta forma, inviabiliza-se também a reunião dos processos para julgamento conjunto.

Em razão de todo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao presente agravo de instrumento, revogando-se a decisão liminar proferida no id 52212189.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator