PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DE CERTIDÃO DE TRÂNSITO EM JULGADO. ACOLHIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORADORA. JUROS CAPITALIZADOS. ILEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

I.                Caso em exame

1.Apelação interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de revisão contratual, declarando a nulidade de cláusula que previa juros remuneratórios capitalizados e determinando a restituição simples de valores pagos em excesso por promitente compradora de lote.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a certidão de trânsito em julgado expedida pela secretaria da vara de origem é nula por erro no cômputo do prazo recursal; (ii) saber se é lícita a capitalização mensal de juros em contrato de compra e venda de imóvel firmado diretamente com incorporadora que não integra o sistema financeiro.

III. Razões de decidir

3. Acolhe-se a preliminar de nulidade do ato ordinatório que certificou o trânsito em julgado da sentença, pois a certidão foi emitida antes do encerramento do prazo legal para interposição de recurso, restando configurada a tempestividade da apelação.

4. A relação entre adquirente de lote e incorporadora imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, permitindo-se a revisão de cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou abusivas.

5. A capitalização de juros em periodicidade mensal ou inferior à anual é vedada a empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, o Sistema Financeiro da Habitação ou o Sistema Financeiro Imobiliário, conforme as restrições da Lei nº 9.514/1997 e da Lei nº 10.931/2004.

6. Demonstrada a onerosidade excessiva mediante a incidência de juros sobre juros em contrato de mútuo civil, deve ser mantida a sentença que determinou o recálculo do débito e a restituição simples do indébito para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso não provido. Tese de julgamento: "1. É nula a certidão de trânsito em julgado expedida prematuramente, antes de findo o prazo recursal da parte. 2. É ilegal a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual em contratos de compra e venda de imóvel celebrados com incorporadora que não integra o Sistema Financeiro Nacional."

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, V, e art. 51, IV; CC, art. 591; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 10.931/2004; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Agravo de Instrumento n. 5033218-56.2021.8.24.0000, Rel. José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 10.03.2022; TJMG, AC 5001311-80.2022.8.13.0470, Rel. Des. Marco Aurélio Ferrara Marcolino, 13ª Câmara Cível, j. 06.07.2023. 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0502140-10.2016.8.05.0022, da comarca de Luís Eduardo Magalhães, em que figura, como apelante VITORIA URBANISMO SPE LTDA e como apelado EVANI FERREIRA ROCHA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de apelação interposta por Vitoria Urbanismo SPE Ltda contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Barreiras que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Compromisso de Compra e Venda n. 0502140-10.2016.8.05.0022, proposta por Evani Ferreira Rocha, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, nos seguintes termos: 

“(...) Ante ao exposto, conheço do pedido parcialmente e JULGO-O PARCIALMENTE PROCEDENTE, com fulcro no art. 487, I do NCPC, para declarar a invalidade da cláusula 3ª do contrato no tocante à forma de incidência dos juros remuneratórios, os quais devem recair ao final de cada período de 12 (doze) meses, como redigido no pacto, mas sobre o valor originário da parcela, que é aquele estabelecido no primeiro ano de vigência do ajuste, mantida a exclusão dos valores provenientes de eventuais encargos por inadimplência e restituindo-se à parte autora os valores pagos em excesso, após a fixação de tais parâmetros, na forma simples. 

Custas pelo demandado, o qual deve também arcar com o pagamento de honorários advocatícios da parte contrária que, nos termos do artigo 85, do CPC, arbitro no percentual de 20% (vinte por cento) do quantum condenatório.”  

Irresignada, a apelante argui, preliminarmente, a nulidade do ato ordinatório que certificou o trânsito em julgado da sentença, pois foi emitido enquanto o prazo para apelação ainda estava em curso, e demonstra a tempestividade do presente recurso. 

No mérito, alega que a cláusula contratual que prevê o reajuste anual das parcelas, com a incidência de correção monetária pelo INPC e juros remuneratórios de 10,03% ao ano sobre a parcela do período anterior, é plenamente legal e não configura abusividade. 

Defende que a cumulação de correção monetária com juros remuneratórios é lícita, pois possuem naturezas distintas, e que a capitalização anual de juros é permitida para incorporadoras, conforme o artigo 591 do Código Civil e o artigo 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97. 

Enfatiza que a conduta da apelada, que pagou 62 das 150 parcelas por mais de quatro anos sem qualquer questionamento, para somente depois ajuizar a ação revisional, configura comportamento contraditório e viola a boa-fé objetiva, sendo aplicável ao caso o instituto da supressio. 

Discorre que foi indevida a exclusão dos encargos por inadimplência, pois a apelada não comprovou ter realizado de forma regular e contínua os depósitos judiciais autorizados em sede de tutela de urgência, não havendo, portanto, afastamento da mora. 

Aponta ser descabida a condenação à repetição do indébito, uma vez que, sendo legais as cláusulas contratuais, não houve cobrança de valores indevidos. 

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos da inicial, com a inversão dos ônus sucumbenciais. Subsidiariamente, pede a redistribuição da sucumbência. 

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos no ID 97681338. 

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador,     05    de    maio                  de 2026.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Na origem, trata-se de ação revisional de contrato de compromisso de compra e venda ajuizada por Evani Ferreira Rocha em face de Vitoria Urbanismo SPE Ltda. A autora alegou abusividade no aumento das parcelas, que saltaram de R$ 342,00 para R$ 578,52, pleiteando o afastamento do anatocismo e a revisão do contrato.

Após o trâmite processual, o magistrado singular julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes da exordial, nos seguintes termos:

“(...) Ante ao exposto, conheço do pedido parcialmente e JULGO-O PARCIALMENTE PROCEDENTE, com fulcro no art. 487, I do NCPC, para declarar a invalidade da cláusula 3ª do contrato no tocante à forma de incidência dos juros remuneratórios, os quais devem recair ao final de cada período de 12 (doze) meses, como redigido no pacto, mas sobre o valor originário da parcela, que é aquele estabelecido no primeiro ano de vigência do ajuste, mantida a exclusão dos valores provenientes de eventuais encargos por inadimplência e restituindo-se à parte autora os valores pagos em excesso, após a fixação de tais parâmetros, na forma simples.

Custas pelo demandado, o qual deve também arcar com o pagamento de honorários advocatícios da parte contrária que, nos termos do artigo 85, do CPC, arbitro no percentual de 20% (vinte por cento) do quantum condenatório.” 

Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação.

Feitas estas considerações, passo a analisar as insurgências das partes.

Inicialmente, cumpre pontuar acerca da preliminar de nulidade do ato ordinatório de ID 97681329, que certificou o trânsito em julgado da sentença, arguida pela apelante.

De logo, verifica-se que assiste razão à apelante.

Isto porque, a decisão que rejeitou os embargos de declaração (ID 97681327) foi publicada em 15/05/2025. O prazo de 15 dias úteis para apelar terminaria apenas em 05/06/2025. No entanto, a secretaria certificou o trânsito em julgado precocemente em 23/05/2025. Como o recurso foi interposto em 03/06/2025, ele é tempestivo. Assim, acolho a preliminar para declarar a tempestividade do recurso.

No mérito, a controvérsia trata da legalidade da cláusula de reajuste das parcelas em contrato de compra e venda de imóvel firmado com incorporadora.

A relação jurídica em análise é tipicamente de consumo, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o que relativiza o princípio do "pacta sunt servanda" para afastar cláusulas iníquas ou abusivas, com base no art. art. 6º, V, e art. 51, IV, do CDC.

Pois bem. A apelante defende a legalidade da cumulação do INPC com juros remuneratórios de 10,03% ao ano. Ocorre que, tratando-se de construtora/incorporadora que não integra o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nem o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual é estritamente vedada.

A Lei nº 9.514/1997 e a Lei nº 10.931/2004 permitem a capitalização apenas para entidades autorizadas ou sob condições rigorosas que não se adequam à venda direta sem as formalidades legais específicas.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPATÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PLEITO LIMINAR DEFERIDO . IRRESIGNAÇÃO DA REQUERIDA. PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, AO ARGUMENTO DE QUE O NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO ENTRE AS PARTES É SUBMETIDO AS NORMAS DO REGIME DO SFI E A LEI N. 9.514/1997, O QUE AUTORIZA A COBRANÇA DE JUROS CAPITALIZADOS (TABELA PRICE) NO ÂMBITO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO . NÃO CABIMENTO. ILEGALIDADE DA APLICAÇÃO DA TABELA PRICE NO CÁLCULO DAS PARCELAS. SUBSISTÊNCIA. CONSTRUTORA QUE NÃO ESTÁ INSERIDA NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI) . IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DAS PRERROGATIVAS PREVISTAS NA LEI N. 9.514/1997, MESMO CONSIDERADAS AS ALTERAÇÕES TRAZIDAS PELA LEI N. 10 .931/2004. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS DE FORMA MENSAL DISSIMULADA POR MEIO DA UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE (APLICAÇÃO DE JUROS COMPOSTOS). PRÁTICA ABUSIVA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS . DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5033218-56 .2021.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. Thu Mar 10 00:00:00 GMT-03:00 2022). (TJ-SC - AI: 50332185620218240000, Relator.: José Agenor de Aragão, Data de Julgamento: 10/03/2022, Quarta Câmara de Direito Civil)

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. FORMA DE ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS. CLÁUSULA ABUSIVA . JUROS COMPOSTOS. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA POR INSTITUIÇÃO QUE NÃO É DE NATUREZA FINANCEIRA. VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. PERCENTUAL LEGAL . SENTENÇA MANTIDA. Verifica-se acertada a r. sentença quando declara a abusividade de cláusula contratual de compra e venda de imóvel, que autoriza a cobrança de juros compostos, por incorporadora que não faz parte do sistema financeiro nacional. Neste caso os cálculos das parcelas deverá se fazer com a incidência de capitalização de forma simples, tão somente, sobre as parcelas e não sobre o saldo devedor . A capitalização mensal de juros, embora seja admissível quando pactuada e quando autorizada por legislação específica, é indevida na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora, empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional. A verba honorária sucumbencial não deve ser alterada se arbitrada em percentual legal a incidir sobre o valor da causa. (TJ-MG - AC: 50013118020228130470, Relator.: Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, Data de Julgamento: 06/07/2023, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2023)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5432810-79.2021.8.09 .0044 1ª CÂMARA CÍVEL ORIGEM: VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORMOSA JUIZ SENTENCIANTE: DR. MARCELO ALEXANDER CARVALHO BATISTA APELANTE: WILSON DE ARAÚJO APELADO: NEW BOULEVARD FORMOSA SPE LTDA RELATOR: DESEMBARGADOR HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA IMÓVEL . AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. HIGIDEZ DO JULGADO . ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAIS. INSTITUIÇÃO NÃO PERTENCENTE AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. VEDAÇÃO A CAPITALIZAÇÃO MENSAL . AMORTIZAÇÃO PELO SISTEMA DA TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO DO SAC ? SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO . ILEGALIDADE DA COBRANÇA. SEGURO PRESTAMISTA. PACTUAÇÃO REGULAR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA . 1. Cabe ao magistrado, como destinatário da prova, de acordo com o princípio de livre convencimento, analisar quais são as necessárias para o deslinde da demanda, não caracterizando cerceamento de defesa o indeferimento de prova que julgar irrelevante para o deslinde do feito. Limitando-se a tese inicial à abusividade da cobrança dos juros, bem como da ausência de mora, é desnecessária a realização da prova pericial para análise de ação revisional, uma vez que a apresentação do contrato é suficiente para deslinde da demanda. 2 . O Édito Sentencial deve, necessariamente, ser fundamentado, sob pena de ofensa ao princípio da motivação das decisões judiciais, art. 93, IX da Constituição República, o que enseja sua nulidade absoluta. Todavia, fundamentação sucinta não se equivale a sua ausência. O relevante é que a decisão apresente pertinência temática e tenha analisado completamente a questão . Constatada a satisfação desses dois elementos, a motivação do julgado, mesmo que concisa, não representa qualquer tipo de vício. 3. A capitalização mensal de juros somente é admitida pelo nosso ordenamento jurídico em contratos de mútuo realizados por instituições integrantes do Sistema Financeiro de Habitação. Tratando-se de um contrato de compra e venda no qual figura como vendedora uma empresa que atua no ramo imobiliário, esta não tem autorização para exigir juros compostos, devendo tal conduta ser reconhecida como prática ilícita . 4. É vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172/ 32 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22 .623/33, admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual. 5. Reconhecendo-se a impossibilidade de utilização da Tabela Price, o sistema de amortização deve observar o Sistema de Amortização Constante ? SAC, eis que usual no mercado imobiliário e mais benéfico ao consumidor. 6 . A cobrança de taxa de administração em contratos imobiliários pactuado com empresa não integrante do sistema financeiro, é ilegal porque não representa serviço da instituição financeira prestada ao tomador do empréstimo, devendo ser restituída, de forma simples ao adquirente. 7. Tendo em vista que a contratação de seguro prestamista nas modalidades de empréstimos vinculados ao SFH é obrigatória, deve-se aplicar a mesma regra aos contratos formalizados com sociedade empresária não integrante desse sistema, sendo facultada ao mutuário, unicamente, a escolha da empresa seguradora. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO 5432810-79.2021.8.09 .0044, Relator.: HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/04/2024)

In casu, as provas documentais, notadamente os boletos e a evolução das parcelas, que alcançaram o valor de R$ 578,52 na 46ª prestação, revelam um desequilíbrio e a imposição de encargos que configuram onerosidade excessiva ao consumidor, ratificando a caracterização de juros sobre juros.

Assim, confirmada a ilegalidade da forma de cálculo dos juros, os valores pagos a mais pela consumidora devem ser devolvidos de forma simples, como corretamente determinado pelo magistrado singular. A cobrança baseada em cláusula nula gera o dever de restituição para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Salvador,     de                          de 2026.

Presidente 

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora 

Procurador(a) de Justiça